-5.1 C
Warszawa
0,00 PLN

Brak produktów w koszyku.

piątek, 14 lutego, 2025

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Strona głównaInwestowanieGotowce inwestycyjneZaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

TO CIĘ MOŻE ZAINTERESOWAĆ

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]

Analiza due diligence jest jedną z najbardziej kompleksowych metod analitycznych stosowanych przy zakupie nieruchomości i pozwala na przekrojową ocenę stanu obecnego i perspektyw rozwoju nabywanej nieruchomości zabudowanej lub niezabudowanej. Wielokrotnie widywałem operaty due diligence, z których nic nie wynikało dla inwestora. Widywałem też takie, które zawierały wprowadzające w błąd informacje na niekorzyść planowanej inwestycji. Co więcej, płacono za nie dziesiątki lub setki tysięcy złotych. Błędny jest też powszechny stereotyp, że analizy due diligence dotyczą głównie stanu prawnego nieruchomości. Do rzetelnych analiz due diligence potrzebny jest nie tylko prawnik, ale szereg specjalistów z różnymi uprawnieniami z kompleksowym podejściem do kwestii formalnych, technicznych i inżynieryjnych. Dlatego przytoczę najbardziej powszechne zaniedbania analiz due diligence ze swojej 30-punktowej check listy obowiązkowych do sprawdzenia elementów.

Ryzykowne analizy chłonności

Analiza chłonności to istotny dokument, na postawie którego inwestor kupuje działkę w oparciu o WZ. Często wykonuje się analizy chłonności dla kilku nieruchomości i na tej podstawie dokonuje się zakupu nieruchomości. Inwestorzy często fiksują się na parametrach, które pokazują ile można „wycisnąć” z działki, jednak finalnie niektórych indeksów nie da się zastosować. Jak to możliwe? Co nam po analizie zacieniania i nasłoneczniania wykonanej zgodnie z mapą zasadniczą dla sąsiedniego budynku trzykondygnacyjnego, gdy faktycznie w terenie są cztery kondygnacje i obiekt będzie zacieniał nasz budynek? Co nam po parametrze powierzchni zabudowy, jeśli okaże się, że granica działki jest wsunięta do środka o 0,5 m? Co nam po dwukondygnacyjnym garażu podziemnym, gdy badania geologiczne wykażą wysoki poziom wód gruntowych i koszt prac ziemnych zaważy na opłacalności inwestycji? Co, jeśli wtedy trzeba będzie zrezygnować z jednej kondygnacji garażu i zmniejszyć powierzchnię użytkową, by spełnić wskaźnik minimalnej liczby miejsc postojowych? Wiele sprawdzeń wymaga badań geologicznych, geotechnicznych, granic działki w terenie i zakupu różnych materiałów w urzędach. Błędy, którymi obarczone są takie analizy chłonności wynikają bezpośrednio z aspektów poruszonych w dalszej części artykułu. Działa to wszystko jak koła zamachowe – nieaktualne granice, nieaktualna infrastruktura, niewłaściwe powierzchnie, linie wpływające na parametry zabudowy, nieaktualne wysokości budynków czy niewiedza na temat kosztów wycinki drzewostanu. Inwestorzy często ryzykują robiąc pobieżne analizy. Czasami to ryzyko im się opłaca, ale często zamiast oszczędności generowane są straty, bo nie da się wybudować budynku zgodnie z założeniami. Równie często traci się dodatkowe zyski, gdy nie zna się trików, dzięki którym możliwa jest realizacja większej inwestycji. Zwrócę również uwagę na niedoceniona rolę urbanisty w tym etapie. W wielu procesach inwestycyjnych jest on niesłusznie pomijany. Występując z wnioskiem o decyzję WZ warto mieć analizę urbanistyczną, która uargumentuje punkt widzenia inwestora, nawet jeśli pomysł na jego budynek jest mocno zawyżony względem sąsiedztwa. Czasami wykazanie, że budynek może być dominantą wysokościową, albo może stanowić zakończenie osi widokowej wystarczy by uzyskać więcej kondygnacji niż wynika to z sąsiedniego otoczenia. 

Spójność danych ewidencyjnych działki w EGIB i KW 

Wiele osób wykonujących analizy prawne przy zakupie nieruchomości mówi o tym, że najważniejsze jest sprawdzenie KW. Nic bardziej mylnego! Oprócz KW istnieje jeszcze Ewidencja Gruntów i Budynków (EGIB), która jest nadrzędnym dokumentem w zakresie chociażby sprawdzenia powierzchni nabywanej nieruchomości. Zakup działki jest możliwy tylko wtedy, gdy powierzchnia w EGIB jest tożsama z powierzchnią w KW. W przypadku rozbieżności notariusz nie zezwoli na sfinalizowanie transakcji do czasu ujednolicenia powierzchni w obu dokumentach. Rozbieżność między powierzchnią użytkową a całkowitą budynku, która jest wpisana w KW dla bardzo dużych budynków potrafi sięgać nawet 50%. Z czego to wynika? W Polsce mało kto panuje nad pojęciami dotyczącymi powierzchni nieruchomości a notariusze wpisując powierzchnie do umów nie mają obowiązku sprawdzania co ta powierzchnia oznacza. Problem pojawia się również, gdy rozbudowujemy kompleks budynków, a samo pozwolenie na budowę jest kilkuetapowe. EGIB może zrobić wpis powierzchni (aktualizację powierzchni) ale tylko z projektu budowlanego. Pomiar z natury nie jest dopuszczany. Są sposoby na rozwiązanie takich sytuacji, ale to przedmiot innych rozważań.

Błędy map zasadniczych

Praca na nieaktualnych mapach jest najbardziej powszechnym błędem jakiego dopuszczają się inwestorzy i architekci. Wiele osób przyjmuje, że urzędowa mapa z czerwonymi pieczątkami to świętość. Mapy te niosą wiele błędów, które przekładają się na problemy dla inwestorów. Aktualizowaliśmy setki warszawskich map zasadniczych i policzyliśmy, że w przypadku przejścia z mapy analogowej na numeryczną średnio na 1ha przypada 50 błędów. Mowa tu o niewykazanych lub niezaktualizowanych danych takich jak: obecność mediów, ilość kondygnacji budynków, wysokość budynków, powierzchnie utwardzone, itp. Żeby zobrazować skalę przedstawię przykład. Załóżmy, że na działce, gdzie ma być zbudowana galeria handlowa zaznaczony jest hydrant i gaz. Jednak w terenie nie ma tych instalacji albo są nieczynne, czego nie odnotowano na mapie. Architekt projektuje budynek galerii w oparciu o dane na mapie. Urzędnik z Wydziału Architektury czy Wydziału Geodezji niekoniecznie wychwyci ten błąd i wyda pozwolenie na budowę. Problem ujrzy światło dzienne dopiero na etapie budowy, co będzie wiązało się z pozwoleniem zamiennym, dodatkowymi kosztami i wydłużeniem procesu. To na podstawie danych z mapy zasadniczej przecież uzyskujemy parametry do pozwolenia na budowę. Na mapach zasadniczych też wykonuje się analizy chłonności. Jest to zatem priorytetowy dokument projektowy szczególnie istotny, gdy pozwolenie na budowę uzyskuje się w oparciu o decyzję o Warunki Zabudowy. Istotny jest też obszar wybierany do analizy mapy zasadniczej w celu negocjacji warunków zabudowy z urzędnikiem wydającym decyzję. Czasami dodanie do zakresu analizy 8-kondygnacyjnego bloku mieszkalnego znajdującego się na skrajni wybieranego obszaru, pozwoli uzyskać wyższą średnią wysokość budynków analizowanego obszaru i finalnie maksymalna wysokość naszego planowanego budynku będzie wyższa. Warto taką analizę wykonać jeszcze przed zakupem nieruchomości

Granica działki do 15 m obok

Jednemu z prestiżowych budynków w ścisłej, miejskiej zabudowie zagraża rozbiórka części budynku. Jak to możliwe? Jest to efekt niesprawdzenia dokładności położenia granicy nieruchomości, którą się nabywa. W tym przypadku, sprawę odkrył potencjalny inwestor wykonujący due diligence sąsiedniej nieruchomości. Wykazując, że granica jest w innym miejscu wywołał lawinę problemów. Wiele działek w Polsce nie ma ustalonych granic, dlatego należy sprawdzić pochodzenie i dokładność punktów granicznych i w razie potrzeby zrobić okazanie granic. Analizując materiały urzędowe (w tym materiały archiwalne) możemy stwierdzić na ile granica wrysowana na mapę jest poprawna. Rekordowe przesunięcie granicy nieruchomości jakie wykazaliśmy dla inwestora to 3 m na terenie Warszawy i 15 m w powiatach ościennych Stolicy. Już na samej mapie zasadniczej możemy mieć na linii granicy symbol „s” co znaczy, że granica jest sporna. Warto również wiedzieć,  że prawo polskie dopuszcza błąd położenia punktu granicznego względem osnowy aż 3 m, co stanowi szóstą najgorszą grupę dokładności położenia punktu granicznego! Jeden inwestor kupił nieruchomość o wymiarach 16m x 200m. W toku procedury ustalenia granicy okazało się, że działka ma przesunięte granice a faktyczna jej szerokość to 13 m. Przy konieczności odsunięcia się budynku od granic o 3 lub 4 m powodowało to przymus zaprojektowania frontowej ściany o szerokości 7m lub 5 m. Temu inwestorowi dodatkowo uniemożliwiła inwestycję konieczność zaprojektowania drogi wewnętrznej do wszystkich planowanych budynków.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Adrian Hołub

GEODETIC Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer, Author

14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co

© ℗ Licencja Wszelkie prawa zastrzeżone Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Celem publikacji jest przybliżenie tematyki inwestowania w nieruchomości komercyjne lub mieszkaniowe. Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią one porad podatkowych ani prawnych. Ekspert nie opisuje całościowo stanu prawnego, ani faktycznego związanego z prezentowaną tematyką, nie świadczy pomocy prawnej i nie ponosi odpowiedzialności za możliwe konsekwencje działań podjętych w oparciu o dostarczone w niej informacje. W celu uzyskania wyczerpujących informacji lub porady prawnej, prosimy o kontakt z Ekspertem.

ZOSTAŃ W TEMATYCE INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI

INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI

BUDOWNICTWO

POZWOLENIA NA BUDOWĘ

OCHRONA ŚRODOWISKA

PLANOWANIE PRZESTRZENNE

ROCZNIK 2024

Nie można kopiować treści tej strony.