Zielone magazyny 7R
Innowacyjna ekolinia produktowa a trendy rynku
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR – Real Estate Expert [4/2020]
Dotkliwe skutki ocieplenia klimatu oraz porozumienie paryskie z 2015 roku, wytyczające pierwszy wiążący ogólnoświatowy plan działania dla złagodzenia zmian klimatycznych, sprawiły, że również branża logistyczna coraz częściej stawia na zrównoważone budownictwo. Inwestorzy mocno skupiają się na ekotrendach w nowym budownictwie. 7R, jako pierwszy deweloper magazynowy w Polsce, tworzy innowacyjną linię produktową 7R Green. Skąd pomysł na zielone magazyny? Jakie technologie obejmą tę ekolinię? Jak zachowania konsumentów i rozwój e-commerce wymusza organizację dostaw typu „Same Day Delivery” i organizowanie magazynów „ostatniej mili”? Z Tomaszem Lubowieckim, prezesem zarządu 7R, rozmawia Monika Hołub – redaktor Naczelna Rocznika INVESTOR.
Ekotrendy w magazynach
Monika Hołub (MH): Coraz intensywniej w Polsce mówi się o ekorozwiązaniach będących odpowiedzią na niekorzystne zmiany klimatyczne. Czy to główny powód idei zielonych magazynów 7R Green?
Tomasz Lubowiecki (TL): Trend ekologicznego budownictwa jest coraz silniejszy na naszym rynku i rośnie wraz
z branżową świadomością w tym obszarze. Monitorujemy sposoby ograniczania kosztów użytkowania magazynów i odpowiadamy na potrzeby naszych klientów i najemców, którzy poszukują energooszczędnych rozwiązań. Projektujemy i realizujemy inwestycje zgodnie z BREEAM-systemem ekologicznej certyfikacji obiektów przemysłowych. Idąc jednak o krok dalej, jako pierwszy deweloper magazynowy w Polsce, stworzyliśmy innowacyjną linię produktową 7R Green. Uważamy, że zielone praktyki powinny stać się standardem na rynku nieruchomości magazynowych. To ważny krok na drodze niwelowania niekorzystnych zmian w środowisku naturalnym.
Koncept 7R Green
MH: O jakie rozwiązania chodzi?
TL: Koncept 7R Green stawia przede wszystkim na znaczną energooszczędność dostarczanych magazynów poprzez zastosowanie szeregu nowoczesnych rozwiązań. W magazynach, które powstaną w ramach tej nowej linii produktowej stosujemy panele fotowoltaiczne, które pokryją część zapotrzebowania na energię elektryczną naszych najemców. Zapewniamy także gniazda do ładowania samochodów elektrycznych. Ważnym krokiem są rozpoczęte testy systemu BMS, który monitoruje efektywność urządzeń i ułatwia zarządzanie budynkiem. Świetnie sprawdziły się jak dotąd rozwiązania LED, które w połączeniu ze zwiększeniem doświetlenia światłem dziennym stref przydokowych wpływają na zmniejszenie kosztów zużycia mediów u naszych najemców. Zamierzamy wprowadzić też czujki ruchu oraz oświetlenie dynamiczne w systemie DALI, które dostosuje się do zmiennych warunków otoczenia. Nadal będziemy stawiać nacisk na jakość rozwiązań, a budowane przez nas obiekty będą posiadały wyższe współczynniki izolacyjności cieplnej niż inne obiekty podobnej klasy.
Formuła BTS
MH: Kiedy zobaczymy inwestycje z linii 7R Green?
TL: Budowa pierwszego magazynu według standardu 7R Green właśnie trwa. Zostanie oddany do użytku we wrześniu 2020 roku. Obiekt powstaje w formule BTS (Build-to-Suit) dla operatora logistycznego No Limit w ramach kompleksu 7R Park Sosnowiec. Budynek pokryje instalacja fotowoltaiczna, co wymaga wzmocnienia konstrukcji dachu pod jej montaż. W ramach realizacji przygotowujemy także infrastrukturę pod stanowiska do ładowania samochodów elektrycznych oraz myjnię wewnętrzną. Elewację pokrywać będzie roślinność podkreślająca walory ekologiczne obiektu. Całość stworzy optymalne warunki do prowadzenia zrównoważonych działań logistycznych naszego klienta.
Ekoprojekty
MH: Czy istnieją inne ekoprojekty, które nie funkcjonują oficjalnie pod szyldem 7R Green?
TL: Oczywiście. Zanim nadaliśmy tej koncepcji nazwę, budowaliśmy już wcześniej przyjazne dla środowiska magazyny. Na przykład, w podkrakowskich Balicach dobiegają końca prace przy projekcie typu BTS dla koncernu motoryzacyjnego BWI Group. To pierwszy tak zaawansowany technologicznie obiekt realizowany przez 7R i jeden z nielicznych tego typu budynków komercyjnych w kraju. Budynek będzie w pełni samowystarczalny i wyposażony
w system kogeneracji, dzięki któremu przy użyciu turbiny gazowej wytwarzana będzie energia potrzebna na potrzeby zasilania, ogrzewania, chłodzenia i wentylacji tej nieruchomości. W odpowiedzi na gwałtowne zjawiska pogodowe spowodowane zmianami klimatycznymi, takie jak ulewne deszcze czy opady gradu, wdrażamy również w naszych magazynach tzw. Inteligentne Dachy. Jest to narzędzie webowe, które kompleksowo łączy w sobie kluczowe funkcjonalności do zarządzania wielkopowierzchniowymi dachami. Zapobiega przeciążeniom i alarmuje z wyprzedzeniem o ryzykach przy niesprzyjających warunkach pogodowych. Pierwszym beneficjentem tego rozwiązania wśród naszych projektów będzie 7R Park Gdańsk II w Kowalach.
BIM i skaning w magazynach
MH: Jak zamierzacie monitorować działanie tych technologii? Czy budynki w systemie 7R Green projektujecie w modelu BIM? Czy przewidujecie w ramach monitoringu i modernizacji wspomaganie się skaningiem? Są to technologie, które dają wiele możliwości, jednak czasami zbyt ogólne ich zastosowanie może przysporzyć problemów i niepotrzebnych kosztów. Jakie jest ich zastosowanie w rynku magazynowym?
TL: Dwa lata temu wprowadziliśmy Revit, czyli aplikację BIM-owską, wykorzystującą modelowanie 3D do generowania planów, przekrojów, elewacji, wizualizacji, detali i zestawień – wszystkich niezbędnych elementów potrzebnych do dokumentacji projektu budowalnego. W tej chwili projektujemy w ten sposób architekturę i konstrukcje oraz archiwizujemy dokumentację. To bardzo przydatne narzędzie pozwalające uniknąć błędów i usprawniające prowadzenie zmian na etapie realizacyjnym. Nie obserwujemy w związku z tym negatywnych skutków, wręcz przeciwnie – cała branża zmierza w tym kierunku.
Klimat a ekonomia
MH: Każda inwestycja to zawsze nakłady finansowe na projekty, realizację i często nieprzewidziane w toku procesu inwestycyjnego sytuacje. Certyfikacja, spełnianie standardów i norm również wymaga nakładów finansowych. Jak chęć ratowania klimatu przekłada się na finansowe aspekty ekorozwiązań? Jakich korzyści przy okazji spodziewacie się po uruchomieniu 7R Green dla wynajmujących, najemców i innych stron łańcuchów dostaw?
TL: Należy pamiętać, że dostarczając obiekty magazynowe jesteśmy częścią większej całości, czyli partnerem łańcucha dostaw oraz branży logistycznej. Nasze obiekty to często punkty przeładunkowe, które obsługują tysiące zamówień w ciągu doby i generują duży ruch transportowy. Świadomość ekologiczna naszych klientów w ostatnich latach bardzo wzrosła i to oni adresują potrzebę włączenia do swoich ekostrategii zielonych rozwiązań w obrębie nieruchomości, która będzie im służyć latami. Słuchamy uważnie i dopasowujemy budynek do oczekiwań najemców. Tak było w przypadku naszej współpracy z No Limit. Jednocześnie zależy nam, aby ekostandardy na rynku magazynowym upowszechniły się. Oprócz korzyści oczywistych, czyli środowiskowych, związanych z niwelowaniem oddziaływania na otoczenie naturalne oraz z optymalizacją kosztów eksploatacyjnych dla najemców. To z kolei wpływa na poziom „atrakcyjności” energooszczędnego budynku dla potencjalnego klienta, czyli jeszcze większe zainteresowanie naszymi nieruchomościami. Na ekorozwiązaniach skorzystają wszyscy – od dewelopera realizującego inwestycję i komercjalizującego obiekt, po najemcę i otoczenie inwestycji – przyroda, pobliskie miasta i ich mieszkańcy. Polska to istotny hub logistyczny w Europie Środkowo-Wschodniej. Skutki pandemii wymuszają w ostatnich miesiącach większą regionalizację centrów dystrybucji, co jest ważnym elementem adaptacji łańcucha dostaw do zmieniających się dynamicznie potrzeb rynku. Prognozujemy też, że w długoterminowej perspektywie umocni się trend przenoszenia części linii produkcyjnych z Azji z powrotem do Europy. W konsekwencji wzrośnie popyt na hale przemysłowe i powierzchnie magazynowe w całym kraju. Dlatego już teraz tak istotne jest, aby zadbać o ekostandardy przyszłych projektów, a co za tym idzie, ich wpływ na polskie środowisko naturalne.
Ekotransport i magazyny miejskie
MH: Zmieniają się trendy zakupowe. Sklepy zmniejszają powierzchnie bezpośredniej sprzedaży i ukierunkowują strategie na sprzedaż on-line. To zwiększa zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. A skoro rozmawiamy o klimacie to poruszę temat transportu, który bezpośrednio nie dotyczy dewelopera magazynowego, ale ma wpływ na lokalizację magazynów. Obserwujemy rozbudowę klastrów magazynowych, krajowych centrów dystrybucyjnych czy hubów przeładunkowych, co związane jest z budową nowych dróg szybkiego ruchu czy wyczekiwanych portów. Osobiście ubolewam, że transport towarów nie odbywa się na większą skalę liniami kolejowymi, a drogowy transport towarów ma odzwierciedlenie w wielu negatywnych skutkach klimatycznych. Pandemia obnażyła również, jak mocno rynek europejski dał się uzależnić od rynku Dalekiego Wschodu. Ma się to zmienić – kraje europejskie już myślą nad zapewnieniem większych mocy produkcyjnych u siebie. To również jest szansa dla deweloperów magazynowych. Wkraczamy tu na rozmowę o globalnych trendach, co jest trochę wróżeniem z fusów. Ale czy deweloperzy magazynowi mają wpływ na kształtowanie dróg transportu towarów i tym samym na ekologiczne aspekty klimatyczne?
TL: Rolą dewelopera jest otwartość, elastyczność i współpraca z najemcą logistycznym. Grunty pod kolejne parki magazynowe kupujemy w atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych lokalizacjach, blisko zjazdów na autostrady i drogi krajowe. Niekiedy decydujemy się w ramach inwestycji przebudować lub dobudować fragment drogi we współpracy z władzami lokalnymi, aby jak najlepiej transport generowany wokół naszych obiektów zrównoważyć. Warto zauważyć, że jeszcze przed gwałtownymi zmianami wywołanymi pandemią, obserwowaliśmy zmiany zwyczajów zakupowych konsumentów, a zwłaszcza ewolucję sektora e-commerce. To z kolei pociąga za sobą zmiany funkcjonowania łańcucha dostaw w branży logistycznej. Coraz większy nacisk kładzie się na dostawy typu „Same Day Delivery”, czyli doręczanie przesyłek w dniu zamówienia. Żeby zrealizować taką ekspresową usługę, należy mieć odpowiednią platformę logistyczną, aby towar był dostępny do dystrybucji jak najbliżej zamawiającego. Stąd wzrost popytu na magazyny „ostatniej mili”, czyli te zlokalizowane blisko centrów handlowych i miejskich aglomeracji. Jako pierwszy deweloper w kraju wprowadziliśmy w 2018 r. koncept magazynów miejskich zwany 7R City Flex Last Mile Logistics. Budujemy sieć obiektów typu SBU (Small Business Unit) w kluczowych lokalizacjach w Polsce, położonych w granicach aglomeracyjnych miast. Dzisiaj okazuje się, że był to strzał w dziesiątkę. Dodam, że poza atutami bliskiego składowania towarów, magazyny miejskie wymuszają także „lżejszy” i ekologiczny transport, czyli mniejsze pojazdy oraz coraz częściej flotę samochodową zasilaną elektrycznie. Jako deweloper możemy oddziaływać i wspierać zarówno transport zewnętrzny, jak i procesy wewnętrzne naszych klientów, np. instalując punkty ładowania dla floty samochodów elektrycznych, montując tory do jazdy półautomatycznych wózków widłowych czy automatyzując pracę magazynową. Pierwszy w Polsce wysokiej klasy magazyn korzystający z systemu AutoStore, zaprojektowany zgodnie z koncepcją 7R Green, przygotowujemy w Goleniowie (woj. Zachodniopomorskie) dla szwedzkiej firmy Hultafors Group, oferującej szereg produktów dla zawodowych rzemieślników. Magazyn ten będzie wykorzystywał zaawansowaną technologię robotów do organizacji pracy i składowania towarów w jego obrębie. Tak więc deweloper musi myśleć holistycznie – o transporcie wewnątrz obiektu, który dostarcza, ale także o dostawach i odbiorach towaru. Dzięki kompleksowej ofercie, mamy możliwość pełnego wsparcia ekobiznesów naszych partnerów, a planujemy wciąż wzbogacać wachlarz gwarantowanych rozwiązań.
Autorzy artykułu
