Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości
Szanse na przeprowadzenie procedury w trybie administracyjnym lub sądowym
W przypadkach współwłasności o podział nieruchomości występują wszyscy właściciele nieruchomości lub użytkownicy wieczyści. Wszystkie te osoby muszą się jednoznacznie zgodzić na zaproponowany podział nieruchomości. Konfliktów, które finalnie kończyły się brakiem zgody współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych na podział widziałem wiele. Często kończą się one procedurą podziałową w trybie administracyjnym lub sądowym. Jak wygląda sytuacja w przypadku współwłasności nieruchomości? Czy dla wspólnot mieszkaniowych również obowiązują te tryby? Czy podział nieruchomości dokonany przez zarząd wspólnoty jest czynnością przekraczającą zakres obowiązków? Co w sytuacji, gdy współwłaściciel nieruchomości nie żyje, a postępowanie spadkowe jeszcze nie ruszyło? Co w sytuacji, gdy podział w trybie sądowym ustanowi nierówne części nieruchomości? I co jeśli nieruchomości nie da się podzielić?
Podział w trybie administracyjnym
Gospodarowanie nieruchomościami wiąże się z prawami i obowiązkami. Niewątpliwie jednym z praw właściciela lub użytkownika wieczystego jest podział nieruchomości. Jeżeli jest jeden właściciel lub użytkownik wieczysty, to ma prawo sam złożyć wniosek o podział. Szerzej o prawach użytkowników wieczystych poruszałem w zagadnieniu 1. „Podział nieruchomości w użytkowaniu wieczystym. Gdzie jest granica praw użytkownika wieczystego?” Sąd Najwyższy w dniu 13 marca 2015 r. podjął uchwałę nr III CZP 116/14, że użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste. Jeżeli użytkownik wieczysty nie ma uprawnienia do podziału gruntu, na którym ustanowione zostało jego prawo, to bezprzedmiotowe jest rozważanie, czy może on zrzec się tego prawa do części gruntu. Zgoda właścicielska jest jedynym rozwiązaniem dla użytkowników wieczystych. Odwracając sytuację właściciel działki nie może ingerować w prawo użytkowania wieczystego i wystąpić o podział takiej nieruchomości bez wiedzy i zgody użytkownika wieczystego. A jak wygląda sytuacja w przypadku współwłasności? Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Taka sama sytuacja dotyczy wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z Ustawą o Własności Lokali czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest dokonanie podziału nieruchomości wspólnej. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Nie ma tu znaczenia, czy wspólnota ma 20 czy 1000 członków. Każdy współwłaściciel musi wyrazić zgodę na podział. W przypadku, gdy współwłaściciel lub użytkownik nieruchomości zmarł musi, być przeprowadzone postępowanie spadkowe, a organ zawiesi postępowanie do czasu ustalenia spadkobierców. Trudno w tym przypadku określić termin realizacji postępowania spadkowego i jego opóźnienie na wykonywany podział. Może to być kilka miesięcy, ale również i lat – w zależności o danej konkretnej sprawy. Niemniej jeżeli organ nie mając świadomości wyda decyzję skierowaną do osoby zmarłej można stwierdzić nieważności takiego dokumentu. Wyjątkiem od w/w zasad jest podział nieruchomości, którego celem jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W tym przypadku wniosek o dokonanie podziału może złożyć zarząd spółdzielni mieszkaniowej, zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Podział w trybie sądowym
Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w przypadku podziałów, o których orzeka sąd. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności poprzez podział rzeczy wspólnej, niezależnie od posiadanych udziałów, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Dodatkowo sąd może obciążyć poszczególne części niezbędnymi służebnościami gruntowymi. W przypadku nieruchomości, której nie daje się podzielić, może być ona przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedania. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
