Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Gdy mieszkanie staje się hotelem. Jak obowiązujące prawo pozwala walczyć z nielegalnymi hostelami i uciążliwym najmem krótkoterminowym.
Od kilku dni z zainteresowaniem śledzę dyskusję, która toczy się w mediach po znaczącym okrojeniu projektu ustawy dotyczącej najmu krótkoterminowego. Wielu komentatorów nie kryje rozczarowania, wskazując przede wszystkim na usunięcie przepisów, które miały dać wspólnotom mieszkaniowym możliwość decydowania o tym, czy w ich budynku może funkcjonować lokal wykorzystywany w praktyce jak hotel, choć formalnie oferowany jest jako najem krótkoterminowy.
Argumenty zwolenników takich rozwiązań są w dużej mierze zrozumiałe nie raz o tym pisałem przywołując konkretnie przykłady. Każdy, kto choć raz mieszkał obok lokalu wynajmowanego na doby, wie, że częsta rotacja gości, nocne imprezy, hałas, niszczenie części wspólnych czy poczucie braku bezpieczeństwa potrafią skutecznie uprzykrzyć życie stałym mieszkańcom. Problem jest realny i nie można go bagatelizować.
Jednocześnie warto pamiętać o drugiej stronie medalu. Prawo własności jest jedną z podstawowych wartości chronionych przez Konstytucję RP. Ograniczanie właścicielowi możliwości korzystania z własnej nieruchomości wyłącznie na podstawie decyzji wspólnoty mieszkaniowej mogłoby rodzić poważne wątpliwości konstytucyjne. Nie można bowiem zapominać, że każda ingerencja w prawo własności musi być proporcjonalna, uzasadniona ważnym interesem publicznym i wynikać z przepisów prawa.
Dlatego nie podzielam opinii, że wykreślenie tych rozwiązań z projektu ustawy oznacza pozostawienie mieszkańców bez ochrony. Wręcz przeciwnie.
Moim zdaniem problem nie polega na braku przepisów, lecz na zbyt rzadkim wykorzystywaniu tych, które już obowiązują.
Polskie prawo od lat zawiera liczne instrumenty pozwalające reagować na sytuacje, w których lokal mieszkalny w rzeczywistości zaczyna funkcjonować jak hotel, hostel, apartament imprezowy czy kwatera pracownicza i narusza np. mir domowy czy inne przepisy. Do dyspozycji pozostają przepisy Kodeksu cywilnego, Kodeksu wykroczeń, Kodeksu karnego, Prawa budowlanego, ustawy o własności lokali, a także regulacje przeciwpożarowe, sanitarne i podatkowe. Problemem nie jest więc brak narzędzi, lecz niewielka świadomość ich istnienia oraz zbyt rzadkie korzystanie z nich w praktyce.
Poniżej przedstawiam przegląd najważniejszych przepisów oraz orzecznictwa sądów administracyjnych, które mogą stanowić podstawę do podejmowania skutecznych działań wobec właścicieli prowadzących działalność hotelową pod pozorem najmu krótkoterminowego, a także wobec najemców naruszających spokój i bezpieczeństwo pozostałych mieszkańców.
Mam nadzieję, że materiał ten będzie przydatny zarówno członkom wspólnot mieszkaniowych, zarządcom nieruchomości, samorządowcom, jak i samym właścicielom mieszkań.
Zanim zaczniemy domagać się kolejnych regulacji prawnych, warto sprawdzić, jak szerokie możliwości daje już dziś obowiązujące prawo. W wielu przypadkach okazują się one w pełni wystarczające — pod warunkiem, że zostaną właściwie wykorzystane.
Nie chodzi przy tym o ograniczanie prawa własności. Chodzi o zachowanie równowagi między prawem właściciela do korzystania ze swojego lokalu a prawem pozostałych mieszkańców do spokojnego i bezpiecznego życia.
Mieszkanie nie zawsze może być hotelem
Największym błędem popełnianym przez wielu właścicieli jest przekonanie, że skoro są właścicielami lokalu, mogą prowadzić w nim dowolną działalność. Polskie prawo nie daje jednak takiej swobody.
Prawo własności podlega ograniczeniom wynikającym zarówno z interesu publicznego, jak i praw innych właścicieli. Lokal mieszkalny powinien być wykorzystywany zgodnie ze swoim przeznaczeniem, a każda działalność powodująca zmianę charakteru jego użytkowania może wywoływać daleko idące konsekwencje administracyjne i finansowe.
Szczególnie dotyczy to sytuacji, gdy mieszkanie zaczyna pełnić funkcję:
· hostelu,
· apartamentu imprezowego,
· kwatery pracowniczej,
· mini hotelu,
· lokalu świadczącego usługi hotelarskie.
W takich przypadkach przestaje mieć znaczenie wyłącznie sposób opisania oferty w Internecie. Liczy się rzeczywisty sposób korzystania z lokalu.
Sądy patrzą na fakty, a nie deklaracje właściciela
Ostatnie lata przyniosły bardzo wyraźną zmianę w orzecznictwie sądów administracyjnych.
Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie podkreślał, że o zmianie sposobu użytkowania nie decyduje nazwa działalności, lecz rzeczywisty charakter korzystania z lokalu.
Jeżeli pojawiają się takie elementy jak:
· duża rotacja gości,
· wynajem na 1 – 3 doby,
· regularne sprzątanie,
· wymiana pościeli,
· recepcja lub zdalna obsługa,
· kodowane zamki,
· podział mieszkania na pokoje,
· wzrost liczby osób korzystających z lokalu,
to dla organów nadzoru budowlanego jest to sygnał, że lokal przestaje realizować funkcję mieszkaniową.
Nie ma przy tym znaczenia, że właściciel nadal twierdzi, iż jest to zwykły najem.
Zmiana sposobu użytkowania to nie formalność
Jednym z najczęściej pomijanych obowiązków jest zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego.
Jeżeli sposób korzystania z lokalu wpływa na:
· bezpieczeństwo pożarowe,
· warunki higieniczno-sanitarne,
· bezpieczeństwo użytkowania,
· obciążenie budynku,
organ nadzoru budowlanego może uznać, że doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania.
Konsekwencje bywają bardzo dotkliwe.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może:
· wstrzymać użytkowanie lokalu,
· wszcząć postępowanie legalizacyjne,
· zażądać przedstawienia dokumentacji,
· nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.
Czy straż pożarna może zainteresować się takimi mieszkaniami?
To pytanie zadaje sobie wielu właścicieli mieszkań. Odpowiedź jest prosta. Budynek mieszkalny projektowany jest dla określonej liczby mieszkańców.
Gdy jedno mieszkanie zaczyna funkcjonować jak hotel, zmienia się całkowicie poziom ryzyka. Pojawia się większa liczba osób nieznających budynku, większe obciążenie dróg ewakuacyjnych oraz większe prawdopodobieństwo powstania pożaru.
Dlatego Państwowa Straż Pożarna może przeprowadzać kontrole i nakazywać usunięcie nieprawidłowości, jeżeli działalność właściciela zwiększa zagrożenie dla mieszkańców.
Wspólnota mieszkaniowa nie jest bezsilna
Wbrew obiegowym opiniom wspólnota mieszkaniowa dysponuje znacznie większymi możliwościami działania niż sądzi większość mieszkańców.
Podstawowym obowiązkiem właściciela lokalu jest korzystanie z niego w sposób nieutrudniający korzystania z pozostałych mieszkań.
Jeżeli właściciel uporczywie narusza porządek domowy, wspólnota może:
· uchwalać regulaminy porządku,
· dokumentować naruszenia,
· kierować zawiadomienia do PINB,
· zawiadamiać Państwową Straż Pożarną,
· zgłaszać sprawy Policji,
· występować na drogę cywilną.
Najdalej idącym środkiem pozostaje art. 16 ustawy o własności lokali. To przepis, który pozwala wspólnocie żądać przed sądem przymusowej sprzedaży lokalu właściciela rażąco naruszającego porządek domowy. Jest to środek wyjątkowy, ale polskie prawo przewiduje go właśnie na najbardziej uciążliwe przypadki.
Samorządy otrzymują nowe narzędzia
Sytuacja zmienia się również na poziomie państwa. Rząd przygotował rozwiązania mające ograniczyć szarą strefę najmu krótkoterminowego.
Planowane przepisy przewidują m.in.:
· Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych,
· obowiązek rejestracji lokali świadczących usługi noclegowe,
· publikowanie ofert wyłącznie z numerem rejestrowym,
· większe możliwości kontroli przez samorządy,
· łatwiejszą wymianę danych z administracją skarbową,
· skuteczniejsze eliminowanie nielegalnych obiektów z rynku.
Oznacza to, że właściciele prowadzący działalność hotelarską pod pozorem zwykłego najmu będą coraz częściej identyfikowani zarówno przez organy podatkowe, jak i administrację budowlaną, co może ułatwić kontrolę.
Policja to dopiero początek
Wielu mieszkańców uważa, że jedynym rozwiązaniem jest każdorazowe wzywanie Policji. To ważne, ale jedynie pierwszy etap.
Znacznie skuteczniejsze jest równoczesne prowadzenie działań na kilku płaszczyznach:
1. dokumentowanie wszystkich incydentów,
2. zgłaszanie spraw do PINB,
3. zawiadamianie PSP,
4. informowanie gminy – która może ograniczyć lub zakazać zmiany sposobu użytkowania nieruchomości w danej strefie. Ustala również lokalne stawki podatku od nieruchomości w granicach określonych ustawą i może opodatkować obiekty faktycznie zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej wyższą stawką,
5. wykorzystanie uprawnień wspólnoty,
6. dochodzenie roszczeń przed sądem.
Dopiero skoordynowane działania administracyjne, cywilne i karne pozwalają skutecznie zakończyć działalność uciążliwego lokalu.
Kończy się poczucie bezkarności
Jeszcze kilka lat temu właściciele prowadzący nielegalne hostele często korzystali z rozproszenia kompetencji różnych instytucji. Dzisiaj sytuacja wygląda inaczej.
Coraz bogatsze orzecznictwo NSA i wojewódzkich sądów administracyjnych, większa aktywność nadzoru budowlanego oraz przygotowywane zmiany ustawowe tworzą spójny system reagowania na przypadki nadużywania lokali mieszkalnych.
Nie oznacza to wojny z najmem krótkoterminowym jako takim. Oznacza natomiast, że działalność prowadzona kosztem bezpieczeństwa mieszkańców, z naruszeniem prawa budowlanego, przepisów przeciwpożarowych czy zasad współżycia społecznego będzie coraz trudniejsza do ukrycia.
Podsumowanie i wnioski
Prawo własności nie ma charakteru absolutnego. Właściciel może korzystać ze swojego mieszkania, ale nie może czynić tego kosztem bezpieczeństwa, spokoju i praw innych mieszkańców.
W praktyce oznacza to, że wspólnoty mieszkaniowe, samorządy i organy państwowe dysponują dziś szerokim katalogiem instrumentów prawnych – od interwencji Policji, przez działania nadzoru budowlanego i Państwowej Straży Pożarnej, aż po możliwość żądania przymusowej sprzedaży lokalu w najbardziej drastycznych przypadkach.
Rosnąca liczba wyroków sądów administracyjnych pokazuje, że kierunek zmian jest jednoznaczny: mieszkanie, które faktycznie funkcjonuje jak hotel, będzie oceniane przez organy państwa zgodnie z rzeczywistym sposobem użytkowania, a nie wyłącznie według deklaracji właściciela.
Nie potrzeba dziś kolejnych regulacji ani tworzenia nowych ustaw. Problem nie wynika z braku przepisów, lecz z ich niewystarczającego i niekonsekwentnego egzekwowania.
Jeżeli ktoś łamie obowiązujące prawo, należy reagować i wykorzystywać instrumenty, które już dziś daje ustawodawca, zamiast biernie oczekiwać, że problem rozwiąże kolejna nowelizacja lub nowa ustawa.
Państwo prawa nie polega na nieustannym uchwalaniu nowych przepisów, lecz na konsekwentnym stosowaniu tych, które już obowiązują.
Sprawnie działająca wspólnota mieszkaniowa lub profesjonalny zarządca nieruchomości, konsekwentnie korzystający z instrumentów przewidzianych w obowiązujących przepisach, są w stanie skutecznie poradzić sobie z problemem uciążliwego wykorzystywania lokali, przywracając bezpieczeństwo i spokój pozostałym mieszkańcom budynku.
