-5.1 C
Warszawa
czwartek, 22 lutego, 2024

Coraz więcej zmian na rynku nieruchomości, budynki będą zmieniać swoje funkcje

Strona głównaNieruchomości komercyjneBiurowceCoraz więcej zmian na rynku nieruchomości, budynki będą zmieniać swoje funkcje
[td_block_7 custom_title="To Cię zainteresuje" limit="1" category_id="2795" accent_text_color="#3fa9f5" header_text_color="#ffffff" m6_tl="30"]
[td_block_7 custom_title="To Cię zainteresuje" limit="1" category_id="4538" accent_text_color="#d1ebfc" header_text_color="#d1ebfc" tdc_css="eyJhbGwiOnsiZGlzcGxheSI6IiJ9fQ==" m6_tl="30"]

Joanna Mroczek, szefowa działu Doradztwa Strategicznego w CBRE

W ostatnich latach sytuacja gospodarcza i geopolityczna ulega dużym zmianom. To wpływa na rynek nieruchomości i konkretne budynki. Coraz częściej pojawia się potrzeba unowocześnienia i modyfikacji obiektów, ale także zmiany ich funkcji. To sposoby na oszczędności w dobie wysokiej inflacji, ochronę środowiska, ale także dostosowywanie się do zmieniających się warunków. Na skutek pandemii biurowce uległy modyfikacji, co skłania do rozważania zmiany ich przeznaczenia. To duże wyzwanie w przypadku starszych obiektów gorszej jakości. Niezależnie jednak od dotychczasowego przeznaczenia i wieku, każda nieruchomość ma swój potencjał.

Radykalne zmiany funkcji obiektów to wciąż rzadkość na polskim rynku, głównie ze względu na ograniczenia planistyczne, często ściśle związane z istniejącym zagospodarowaniem. Wiele budynków ma jednak ogromny potencjał. Sporo ciekawych przykładów dostarczają kraje Europy Zachodniej. W Madrycie, Londynie czy Amsterdamie znajdują się biurowce z powodzeniem zamienione na popularne mieszkania.

Elastyczne budynki przyszłości

Nowo budowane obiekty, które będą dostarczały wysoką wartość inwestorom, powinny zakładać możliwość zmiany funkcji w przyszłości już na etapie projektu. Ważne jest, by nie kierować się tylko kalkulacją kosztów i opłacalności w danym momencie, ale uwzględnić wsparcie doradców, którzy wezmą pod uwagę różne elementy kluczowe dla takich modyfikacji – oczekiwania najemców, plany zagospodarowania przestrzennego czy wysokość stropów i liczbę wejść do nieruchomości.

Różne funkcje w jednym miejscu

W Warszawie dwie trzecie biurowców ma ponad 10 lat, a w miastach regionalnych takie obiekty stanowią niemal połowę zasobów. Modyfikacja starszego obiektu jest trudniejsza niż nowoczesnego, ale często jest to konieczność dla właściciela. W stolicy biurowiec przy ul. Wilczej zamieniono na hostel. Świetnym przykładem renowacji jest także biurowiec HOP przy ul. Chmielnej, gdzie powstała nowa restauracja na parterze oraz otwarte przestrzenie coworkingowe.

Zyskują też na popularności obiekty tzw. mixed use. Przykładami są warszawski Plac Unii, w którym mniej efektywna część powierzchni handlowej została zamieniona na biura czy projekt Towarowa 22, który planowo miał być ogromnym centrum handlowym, a finalnie będzie wielofunkcyjną przestrzenią miejską z udziałem terenów parkowych.

Modyfikacje budynków najczęściej obejmują częściową zmianę funkcji – dodanie dodatkowych ról, takich jak przestrzeń coworkingowa, klub fitness, kino, miejsca zabawy dla dzieci. Jednak oprócz zmiany przeznaczenia budynku czy jego części, poprawę popularności i rentowności obiektu można zyskać inwestując w rozwiązania zgodne z zasadami zrównoważonego rozwoju czy innowacyjne rozwiązania technologii cyfrowej. Elastyczność budynków promują też aktualne zmiany gospodarcze i geopolityczne, które dobitnie pokazują, że warunków wpływających na konieczność zmiany funkcji obiektu w przyszłości może być wiele. 

Jak ze zmianami radzą sobie poszczególne branże?

Spowolnienie na rynku nieruchomości biurowych, z którym mieliśmy do czynienia w pandemii, sprawiło, że obiekty niższej klasy zaczęły przegrywać z najbardziej nowoczesnymi, niekoniecznie jako obiekt wynajmu, ale przede wszystkim jako obiekt inwestycyjny. Badania CBRE potwierdzają, że atrakcyjność inwestycyjna biurowców może być w znacznym stopniu poprawiona poprzez rozwiązania ESG i PropTech oraz włączenie dodatkowych ról.

Jednym z ciekawych pomysłów jest dodanie w biurowcach przestrzeni edukacyjnej, której obecnie brakuje na rynku. Zwłaszcza, że prywatne uczelnie i szkoły są zazwyczaj rzetelnymi płatnikami. Jednak także i ta branża ma wymagania, które mogą pociągać za sobą częściowe przebudowy, takie jak odpowiednia liczba toalet czy wejść do budynku. Całkowita zmiana funkcji starszych obiektów biurowych np. na mieszkania sprawia trudności. Często nie jest to możliwe ze względu np. na wysokość stropów czy niedopasowanie instalacji do nowych rozwiązań.

W przypadku obiektów handlowych dobrym rozwiązaniem, wdrażanym przez wielu inwestorów, było rozbudowanie budynku i dodanie nowej oferty handlowej i rozrywkowej. Miejsca do atrakcyjnego spędzania wolnego czasu będą przyciągać, czego dowodzą m.in. statystyki z pandemii, według których po ponownym otwarciu centrów handlowych wzrosła odwiedzalność, choć nie zawsze sprzedaż. Puste lokale w tym sektorze często wynikają z niedoskonałego projektu czy zarządzania. Zwykle wystarczy się nad tym pochylić, przeprowadzić inwestycje i obiekt może zyskać nowe życie.

Z kolei magazyny, zwłaszcza te miejskie, mogą sprawdzić się jako miejsca rozrywki. To dobre przestrzenie na np. ścianki wspinaczkowe, trampoliny, wystawy wirtualne czy przestrzenie wystawowo-kulturalne. Wymogiem w przypadku zmiany roli na rozrywkową są głównie dobra klimatyzacja i odpowiedni parking. W magazynach rozwijać się mogą również firmy z dziedziny „life-science”, np. w obszarze biotechnologii, które potrzebują dużej przestrzeni na laboratoria, rozwijanie i testowanie rozwiązań technologicznych.

Plany zagospodarowania do zmiany

W Polsce zmiana funkcji obiektów raczkuje i ma wiele ograniczeń, ale poszerzenie możliwości to zdecydowanie gra warta świeczki. W naszym kraju jedną z głównych przeszkód, są plany zagospodarowania przestrzennego, które podobnie jak nowoprojektowane budynki powinny iść w stronę elastyczności, dopuszczając zmiany funkcji nieruchomości. Mimo to, nawet jeśli zmiana roli nie jest możliwa, warto rozważyć dodanie nowych funkcjonalności usługowych, rozwiązań ESG, innowacji cyfrowych czy poprawę przestrzeni wokół budynku poprzez „Placemaking”, czyli tworzenie miejsca przyjaznego dla wszystkich użytkowników włączając lokalną społeczność.

O CBRE

CBRE Group, Inc. (NYSE: CBRE), spółka z listy Fortune 500 i S&P 500 z siedzibą w Los Angeles, jest największą na świecie firmą doradczą świadczącą usługi w zakresie nieruchomości komercyjnych i inwestycyjną (na podstawie przychodów z 2019 r.). Firma zatrudnia ponad 100 000 pracowników (nie wliczając podmiotów stowarzyszonych i partnerskich) i obsługuje inwestorów i najemców nieruchomości za pośrednictwem ponad 530 biur na całym świecie. CBRE oferuje szeroki zakres zintegrowanych usług, doradztwo strategiczne w zakresie inwestycji i wynajmu, usługi korporacyjne, usługi zarządzania nieruchomościami oraz projektami, administrację firm, bankowość hipoteczną, wyceny, usługi deweloperskie, usługi zarządzania inwestycjami oraz usługi konsultingowe i analityczne. Zapraszamy do odwiedzenia naszej strony internetowej www.cbre.pl.

© ℗ Wszelkie prawa zastrzeżone

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

ROCZNIK INVESTOR REE 2023

spot_img

ROCZNIK INVESTOR REE 2023

spot_img
[td_block_11 category_id="99" custom_title="DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI"]

ROCZNIK INVESTOR REE 2022

spot_img
spot_img
[td_block_5 category_id="3394" limit="1"]
AKADEMIA INWESTORAspot_img
spot_img
[td_block_5 category_id="2625" limit="1"][td_block_5 category_id="1120" limit="1"][td_block_5 category_id="2513" limit="1"][td_block_5 category_id="2149" limit="1"]
AKADEMIA INWESTORAspot_img
[td_block_5 category_id="1830" limit="1"][td_block_5 category_id="1623" limit="1"]

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

SPONSOROWANEspot_img

PROCESY BUDOWLANE

SPONSOROWANEspot_img

ROCZNIK 2020

SPONSOROWANEspot_img

Nie można kopiować treści tej strony.