Czym różni się projekt techniczny od wykonawczego?
Czy po nowelizacji Ustawy warto zlecać projekt wykonawczy?
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 [6/2022]
W celu uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest przygotowanie dokumentacji projektowej. Po analizach chłonności i wybraniu koncepcji, którą inwestor chce realizować przychodzi czas na bardziej szczegółowe dokumenty. 9 września 2020 r. weszła w życie nowelizacja Ustawy Prawo Budowlane. Przed tą datą podstawowymi fazami projektu były: projekt koncepcyjny, projekt budowlany i projekt wykonawczy. Co obowiązuje inwestora i architekta po tej dacie? Jakie są różnice między projektem technicznym, a projektem wykonawczym? Kiedy potrzebne są poszczególne projekty? Czy można zrealizować budynek tylko z projektem technicznym? W jakim zakresie zlecić projekt wykonawczy?
Czym jest projekt techniczny i projekt wykonawczy?
Rozważania na temat różnic między projektami należy zacząć od zmiany Ustawy Prawo Budowlanego, jaka miała miejsce w 19 września 2020 roku. Przed tą datą podstawowymi fazami projektu były: projekt koncepcyjny, projekt budowlany i projekt wykonawczy. Zmiana prawa podzieliła drugą fazę projektu, czyli projekt budowlany na trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny. Do uzyskania pozwolenia na budowę potrzebny jest projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Projekt techniczny nie jest składany do organu wydającego pozwolenie. Projekt wykonawczy pozostaje, jako oddzielny projekt, który przygotowuje się jako rozwinięcie i uszczegółowienie projektu budowlanego. Wszystkie wymienione projekty dzielą się na projekty branżowe. Najczęściej jest to branża architektoniczna, konstrukcyjna, instalacje sanitarne i instalacje elektryczne.
Różnice między projektem technicznym, a projektem wykonawczym
Projekty branżowe różnią się stopniem zaawansowania poszczególnych ich części. Projekt techniczny, jako część projektu budowlanego, jest rozwinięciem projektu architektoniczno-budowlanego. Tabela przedstawia podział poszczególnych branż w ramach poszczególnych faz projektowych. Dla czytelności, opis uzupełniono o projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Porównanie w formie tabelarycznej jest dostępne na portalu INVESTOR REE. Istotne jest to, że zakres projektu wykonawczego może być różny, w zależności od zapisów umowy i skomplikowania obiektu. Zestawienia materiałowe i standardy przedstawione poniżej nie dotyczą domków jednorodzinnych oraz małych budynków.
Elementy projektu budowlanego
Pierwszy z elementów projektu budowlanego to projekt zagospodarowania terenu. Nie ma tutaj konieczności opisywania konstrukcji, instalacji sanitarnych, ani instalacji elektrycznych. W zakresie architektury niezbędny jest ogólny opis zagospodarowania terenu istniejącego i projektowanego zestawienia powierzchni zagospodarowania terenu. Rysunki muszą uwzględniać projekt zagospodarowania terenu z podstawowymi parametrami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej. Drugi element projektu budowlanego to projekt architektoniczno-budowlany. Nie zawiera on konstrukcji i instalacji elektrycznych, ale zawiera architekturę i instalacje sanitarne. W zakresie architektury wymagany jest ogólny opis projektowanego budynku, opinia geotechniczna, decyzja środowiskowa (jeśli jest wymagana) i zamierzony sposób użytkowania oraz program użytkowy obiektu budowlanego. W zakresie rysunków ępne na portalu ostne jest e i instalacje elektryczne. potrzebne są rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów budynku w zakresie niezbędnym do przedstawienia układu funkcjonalno-przestrzennego i rozwiązań architektoniczno-budowlanych. Niezbędne są także przekroje w powiązaniu z terenem i obiektami sąsiadującymi i widoki elewacji i dachu. Drugi element projektu architektoniczno-budowlanego stanowią wspomniane instalacje sanitarne, do których zaliczamy projekt instalacji gazowej z rozwinięciami (jeśli gaz przewidziany jest do podgrzewania wody użytkowej i do ogrzewania pomieszczeń). Należy również przeanalizować alternatywne źródła i wykonać analizę technicznych i ekonomicznych zastosowań urządzeń automatyzujących temperaturę w budynku. Trzeci z elementów projektu budowlanego to projekt techniczny. Tutaj wymagane są wszystkie cztery działy: architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne i instalacje elektryczne. Co jest niezbędne w ramach architektury? Opis musi zawierać:ochronę ppoż (rozszerzenie danych z PZT, PAB) i rozwinięte opracowania geotechniczne (jeśli wymagane). Rysunki z kolei muszą uwzględniać: uszczegółowione rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów w zakresie niezbędnym do przedstawienia układu funkcjonalno-przestrzennego i rozwiązań architektoniczno-budowlanych oraz dach, a także dodatkowe przekroje poprzeczne i podłużne, zestawienie przegród i instalacje i urządzenia budowlane ochrony ppoż. w formie opisanych schematów. W zakresie konstrukcji w projekcie technicznym uwzględnia się obliczenia statyczne, opis, rzut fundamentów, rysunek więźby dachowej (jeśli występuje) i rysunki szalunkowe. W ramach instalacji sanitarnych określamy ogólny przebieg tras instalacji wraz z doborem podstawowych urządzeń (np. grzewczych, wentylacyjnych, klimatyzacyjnych itp). W rozbiciu na poszczególne instalacje wygląda to następująco: 1) Centralne ogrzewanie – wyliczane są zapotrzebowania na moce grzewcze bez przedstawienia doboru konkretnych grzejników czy rozstawów pętli ogrzewania podłogowego; 2) Wodociągowa – przedstawiane są trasy instalacji wraz z doborem średnic; 3) Kanalizacyjna -przedstawiane są trasy instalacji wraz z doborem średnic oraz opisem wymaganych minimalnych spadków na instalacji; 4) Wentylacyjna – wyliczamy bilans powietrza, dobieramy centrale lub wentylatory oraz przedstawiamy trasy instalacji wraz z doborem średnic kanałów. kanały są rysowane jednokreskowo; 5) Klimatyzacja – wyliczamy wymagane zapotrzebowania oraz przedstawiane lokalizacje urządzeń oraz trasy instalacji freonowej i skroplinowej. Ostatni element to instalacje elektryczne, gdzie do projektu technicznego wymagane jest określenie lokalizacji tablic elektrycznych, określenie lokalizacji przeciwpożarowego wyłącznika prądu, określenie mocy zapotrzebowania budynku na energię elektryczną, określenie lokalizacji wpustów, włączników i opraw oświetleniowych.
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Elementy projektu wykonawczego
Tutaj wymagane są trzy elementy: architektura, konstrukcja i instalacje sanitarne. Nie są wymagane instalacje elektryczne. W ramach architektury niezbędny jest opis, który zawiera elementy w zależności od złożoności inwestycji oraz standardy wykonania robót, wykonane według rodzaju pomieszczeń. W ramach rysunków należy przedstawić: szczegółowe rysunki zagospodarowania terenu wraz z rozwiązaniami materiałowymi, wyposażeniem i opcjonalnymi rozwiązaniami architektury krajobrazu, detale architektoniczno-budowlane, szczegółowe rozwiązania instalacyjne wraz z urządzeniami budowlanymi ochrony ppoż., projekt przebić wraz z koordynacją otworów i wszystkich instalacji, zestawienia stolarki i ślusarki, parapetów, a także projekty elewacji wraz z zestawieniem elementów. W ramach konstrukcji należy pokazać zestawienie stali oraz zestawienie elementów więźby dachowej. W ramach instalacji sanitarnych zakres projektu wykonawczego zawiera to, co projekt techniczny, ale dodatkowo: 1) Centralne ogrzewanie – dobierane są konkretne modele grzejników oraz rozstawy pętli ogrzewania podłogowego, dobieramy nastawy na zaworach, przedstawiane są zestawienia materiałowe; 2) Wodociągowa – uzupełniona o rysunek z aksonometrią instalacji wody oraz zestawienia materiałowe; 3) Kanalizacyjna – uzupełniona o rysunek z rozwinięciem kanalizacji oraz profile wraz z wyliczeniem zagłębienia kanalizacji w gruncie, przedstawiamy zestawienia materiałowe; 4) Wentylacyjna – uzupełniona o zestawienie materiałowe a rysunki – przedstawiają kanały oraz wszystkie kształtki dwukreskowo; 5) Klimatyzacja – dobierane są konkretne modele urządzeń oraz średnice instalacji.
Kiedy potrzebne są poszczególne projekty?
Inwestor, składając dokumentację do organu nadzoru budowlanego do planowanej realizacji robót budowlanych, załącza oświadczenie o sporządzeniu projektu technicznego podpisane przez projektanta budynku(zazwyczaj architekta). Projekt techniczny wraz z projektem architektoniczno-budowlanym i zagospodarowania działki lub terenu, powinien znaleźć się na placu budowy w dniu rozpoczęcia prac i być dostępny do wglądu dla organów nadzoru budowlanego od momentu rozpoczęcia budowy. Projekt wykonawczy, zaś stanowi podstawę realizacji inwestycji na placu budowy.
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Czy można zrealizować budynek tylko z projektem technicznym?
Możliwa jest realizacja budynku na podstawie projektu technicznego, gdy powiększymy jego zakres o elementy projektu wykonawczego. Zwiększenie zakresu wydłuża jednak czas potrzebny na przygotowanie niezbędnej dokumentacji. Z praktyki projektowej wynika, że połączenie zakresów projektu technicznego i wykonawczego ma sens tylko dla niewielkich skalą budynków tj. domy jednorodzinne. W przypadku większych obiektów istnieje duże ryzyko, że projekt techniczny nie będzie gotowy na dzień rozpoczęcia prac budowlanych.
W jakim zakresie zlecić projekt wykonawczy?
Dla mniejszych przedsięwzięć tj. domy jednorodzinne część architektoniczna i konstrukcyjna jest niezbędna. Część instalacyjna w zakresie sanitarnym w zależności od sytuacji i preferencji inwestora może być realizowana poprzez firmy wykonawcze, które często posiadają własne jednostki projektowe. Jednostki te i tak przygotowują projekty warsztatowe dla własnych ekip wykonawczych. Projekty instalacji elektrycznej są często uszczegóławiane na etapie projektu wnętrz. Do stworzenia docelowego projektu elektrycznego w ramach projektu wykonawczego, projekt wnętrz powinien być w pełni skończony na kilka tygodni przed ułożeniem kabli instalacji elektrycznej w budynku, które są rozprowadzane przed tynkowaniem ścian wewnętrznych. Dla każdego innego budynku należy wykonać pełny zakres projektu wykonawczego. Konieczne jest to z uwagi na złożoność opracowań, które muszą spełnić wszelkie przepisy i normy dotyczące akustyki, wentylacji, wymagań sanepidu, chłodzenia, ogrzewania wraz z jednoczesnym spełnieniem wymagań ochrony przeciwpożarowej.
