Zapotrzebowanie na mieszkania studenckie w Polsce wynosi około 400 000 miejsc, a w samej Warszawie około 60 000, co czyni ją czwartym miastem w Europie
pod względem niedoboru tego typu lokali. Brak wystarczającej liczby miejsc w akademikach publicznych i niedostosowanie istniejącej infrastruktury do współczesnych standardów stwarzają potencjał dla rozwoju prywatnych akademików. Raport JLL wskazuje na znaczące wyzwania rynku PBSA, ale także szerokie perspektywy dla inwestorów zainteresowanych tym sektorem.
Obecnie akademiki publiczne oferują jedynie około 115 000 miejsc, co zaspokaja potrzeby zaledwie
9% studentów w Polsce. Dostępność miejsc jest zróżnicowana regionalnie, wahając się od 5% w Warszawie do 15% w innych ośrodkach akademickich. To stymuluje rozwój prywatnych akademików (PBSA – purpose-built student accommodation), które oferują nowoczesne i komfortowe warunki zakwaterowania. Istniejące akademiki publiczne często są przestarzałe, a dostęp do nich jest ograniczony restrykcyjnymi kryteriami. Prywatny rynek wynajmu również nie zapewnia wystarczającej liczby odpowiednich mieszkań, a studenci zagraniczni napotykają dodatkowe trudności w znalezieniu zakwaterowania. Inwestorzy, którzy zdecydują się na rozwój nowoczesnych akademików, mogą liczyć na stabilny i rosnący popyt ze strony studentów.
Niedobór miejsc w akademikach
Według danych JLL w roku akademickim 2023/2024 liczba studentów zagranicznych wyniosła 107 000,
co stanowi 8,6% całej społeczności. Zgodnie z prognozą, liczba osób uczących się w szkołach wyższych w Polsce do 2030 roku wyniesie 1,4 mln, co wskazuje na potrzebę dalszego rozwoju rynku PBSA.
Tymczasem podaż akademików nie nadąża za rosnącym popytem. Obecnie na rynku dostępnych jest zaledwie 13 000 miejsc w funkcjonujących prywatnych akademikach, a kolejne 11 800 jest w fazie realizacji. Porównując Polskę z innymi krajami, widać sporą różnicę: na 100 studentów zagranicznych w Polsce przypada tylko 13 miejsc w akademikach, podczas, gdy w Wielkiej Brytanii jest to aż 75, a w Hiszpanii 47. Pomimo goszczenia około 30% międzynarodowej populacji studentów w Polsce, Warszawa boryka się z najbardziej dotkliwym niedoborem, z zaledwie 5% pokryciem dla studentów zagranicznych. Nawet po uwzględnieniu projektów budowy nowych akademików, pokrycie to pozostanie niewystarczające, aby sprostać rosnącemu popytowi. Te dane wyraźnie wskazują na ogromny potencjał wzrostu i pilną potrzebę dalszego rozwoju infrastruktury akademickiej w Polsce, szczególnie w kluczowych ośrodkach akademickich.
Warszawa liderem wzrostu, ale z największym deficytem
Stolica Polski pozostaje najważniejszym ośrodkiem akademickim, z 260 000 studentów oraz 76 uczelniami. Jednocześnie Warszawa zmaga się z największym niedoborem miejsc w akademikach – eksperci JLL szacują, że brakuje ich około 60 000, co czyni miasto czwartym w Europie pod względem deficytu mieszkań studenckich.
Niedobór miejsc w akademikach skłania operatorów PBSA do intensyfikacji działań zarówno na rynku warszawskim, jak i innych głównych rynkach w Polsce. W 2024 roku rozpoczęto budowę kilku nowych inwestycji, które jednak nie są w stanie zaspokoić wysokiego zapotrzebowania. Według analiz JLL, dla pokrycia obecnego deficytu konieczne byłoby dodanie ponad 400 000 nowych miejsc, co stanowi wyzwanie, ale i ogromną szansę dla inwestorów.
– W dużych miastach studenckich popyt na zakwaterowanie sprawił, że rynek wynajmu prywatnego stał się bardzo konkurencyjny i drogi. Wielu studentów preferuje specjalnie zbudowane akademiki, jednak dostępnych miejsc jest zdecydowanie za mało. Akademiki należące do uniwersytetów mogą pomieścić jedynie do 10% studentów, a uwzględniając prywatne domy studenckie, liczba ta wzrasta tylko marginalnie – mówi Patrick Pospiech, Director, Living Investments, JLL
PBSA jako konkurencyjna cenowo alternatywa do najmu
W kontekście rosnących kosztów najmu w Polsce, akademiki stanowią coraz bardziej atrakcyjną opcję
dla studentów. Z analizy JLL wynika, że w Warszawie wybór akademika zamiast kawalerki oferowanej
w ramach prywatnego najmu instytucjonalnego (PRS) pozwala na oszczędność rzędu 825 zł miesięcznie. Różnica cenowa w zależności od miasta waha się od 5% we Wrocławiu do nawet 28% w Warszawie.
Biorąc pod uwagę potencjalną różnicę przychodów z wynajmu dla inwestorów warto podkreślić, że średnie czynsze za metr kwadratowy w PBSA są wyższe niż w PRS o około 40 PLN/mkw w sześciu największych miastach, głównie ze względu na mniejsze metraże jednostek oraz dostęp do dedykowanych udogodnień, takich jak siłownie, strefy relaksu czy pokoje do nauki. Pomimo wyższych stawek, poziom obłożenia prywatnych akademików utrzymuje się na poziomie powyżej 95%, co świadczy o silnym popycie na ten typ nieruchomości.
Inwestorzy coraz aktywniejsi
Polski rynek akademików wkracza w fazę dojrzałości, co potwierdza rosnąca aktywność inwestorów w tym segmencie. W 2024 roku zaobserwowano wzrost inwestycji w sektorze living, w tym w PBSA. W największych ośrodkach akademickich, takich jak Warszawa, Kraków czy Poznań, realizowane są nowe projekty prywatnych akademików, jednak skala wyzwania związanego z deficytem miejsc pozostaje znacząca.
Jednocześnie Polska, dzięki relatywnie łagodnym regulacjom rynku najmu, pozostaje jednym z bardziej atrakcyjnych rynków dla zagranicznych inwestorów instytucjonalnych. Z raportu JLL wynika, że inwestycje
w sektorze PBSA w Europie wykazują jedną z najwyższych stóp zwrotu, co dodatkowo wzmacnia zainteresowanie tym segmentem.
– W 2024 roku w Warszawie i Poznaniu uruchomiono dwa instytucjonalne projekty PBSA. Dodatkowo,
w budowie jest kilka kolejnych projektów, takich jak Wenedów Solida & Xior w Warszawie, Puławska 1AM & Solida w Warszawie, Racławicka Zeitraum w Krakowie oraz Polonez 2 Student Depot w Poznaniu. Biorąc pod uwagę rosnącą liczbę studentów w Polsce, zarówno polskich, jak i zagranicznych, oraz niedobór miejsc w akademikach, rynek ten będzie przyciągał coraz większe zainteresowanie inwestorów w nadchodzących latach – dodaje Krystyna Pietruszyńska, Director, Living Investments, JLL
Perspektywy rozwoju rynku PBSA
Eksperci JLL podkreślają, że przyszłość polskiego rynku akademików będzie zależała od kilku kluczowych czynników, m.in. dalszego wzrostu liczby studentów zagranicznych, którzy generują rosnące zapotrzebowanie na akademiki o wysokim standardzie, oraz wzrostu inwestycji w nowe projekty PBSA, zwłaszcza
w największych ośrodkach akademickich. Ważną zmienną jest też prawdopodobieństwo dalszego wzrostu stawek czynszowych, które – pomimo dynamicznych wzrostów w ostatnich latach – wciąż są niższe niż
w Europie Zachodniej. Kluczowe znaczenie dla długoterminowego bezpieczeństwa inwestycji w sektorze PBSA ma też stabilność makroekonomiczna oraz regulacyjna. Dzięki sprzyjającym warunkom inwestycyjnym
i rosnącemu zapotrzebowaniu na wysokiej jakości zakwaterowanie studenckie, Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów z sektora PBSA.
