Zasoby biur elastycznych w Polsce wzrosły sześciokrotnie od 2015 r. Zróżnicowany rynek doskonale odpowiada na oczekiwania wielu branż, od małych firm po korporacje. W związku z wyhamowaniem ekspansji operatorów „flexów”, coraz mniej biurek pozostaje do dyspozycji najemców zarówno w stolicy, jak i na głównych rynkach biurowych w regionach.
Doświadczenia ostatnich dwóch lat i hybrydowy model pracy sprawiły, że rośnie apetyt na elastyczne powierzchnie, a firmy coraz chętniej akceptują premię płaconą za wygodę i udogodnienia jakie zapewnia format „flex”. Według globalnego badania JLL przeprowadzonego wśród najemców w 2021 r.[1], aż 41% z nich przewiduje zwiększenie wykorzystania powierzchni elastycznych w ramach rozwoju swojej strategii biurowej po pandemii.
Chociaż za 1/3 rynku »flex« w Polsce odpowiada tylko dwóch operatorów: IWG – właściciel marek Regus i Spaces – oraz WeWork, to zdecydowanie możemy mówić o dużej różnorodności tego segmentu. Oferta biur elastycznych różni się pod względem proponowanych form współpracy oraz funkcjonalności czy designu. Dlatego też odpowiadają one na oczekiwania firm różnej wielkości i z różnych branż, mówi Adam Lis, Doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL.
Sześciokrotny wzrost rynku w sześć lat
Podobnie jak w innych krajach Europy, również na polskim rynku widoczny był w ostatnich latach dynamiczny rozwój sektora elastycznych rozwiązań biurowych.
W ciągu ostatnich sześciu lat zasoby elastycznych powierzchni biurowych w Polsce powiększyły się aż sześciokrotnie. Na koniec III kwartału 2021 r. podaż działających biur »flex« wynosiła ponad 280 000 mkw. w głównych ośrodkach biznesowych[2], z czego niemal 180 000 mkw. przypadało na Warszawę. Stanowi to jednak tylko 2,9% całkowitych zasobów biurowych stolicy, wylicza Hanna Dąbrowska, Analityk Rynku, JLL.
Z analiz JLL widać niedobór elastycznych lokalizacji w północnej i wschodniej części Warszawy.
Przeciętny poziom obłożenia wielu operatorów w centralnych dzielnicach Warszawy przekracza 80%. Jednocześnie pandemia ostudziła ich zapał do dalszej ekspansji. W rezultacie, w najbliższych miesiącach możemy spodziewać się niedoboru tych powierzchni w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, dodaje Adam Lis.
Elastyczne przestrzenie – nowe modele, potrzeby i rozwiązania
W wyniku pandemii, spadła liczba nowych graczy debiutujących na rynku, a operatorzy zauważalnie zmniejszyli tempo ekspansji i testują nowe koncepty działalności. Przykładowo, chętniej wchodzą oni w modele umów operatorskich i franczyzowych zamiast kontraktów najmu. Z kolei tradycyjni wynajmujący nierzadko skłaniają się do tworzenia własnej oferty elastycznej.
Zmienia się również polityka najemców. Korporacje coraz częściej oczekują w umowach najmu opcji rozszerzenia, zmniejszenia czy możliwości wcześniejszego wyjścia z nich oraz zdecydowanie preferują zobowiązania krótkoterminowe. W efekcie popyt na „flexy” jest spory i coraz bardziej doskwiera niedobór tych powierzchni nie tylko w Warszawie, ale także w Krakowie, we Wrocławiu czy w Trójmieście.
Operatorzy biur elastycznych szybko zareagowali na potrzeby firm wynikające z upowszechniania się hybrydowego modelu pracy, oferując w swoich centrach np. dostęp „na żądanie”. Najemcy mogą też uzyskać karty dostępu dla większej liczby pracowników niż liczba wynajmowanych stanowisk pracy, wprowadzając swoisty »hot-desking« w ramach swojego elastycznego portfolio, dodaje Adam Lis.
Jednocześnie, przy aktualnej wielkości polskiego rynku „flex” i ograniczonej liczbie lokalizacji poza centrami dużych miast, szanse na upowszechnienie się modelu „Hub & Club” są bardzo ograniczone. Jest to kolejna koncepcja miejsca pracy, która rozwija się w obliczu pandemii szczególnie na Zachodzie. Pozwala ona pracownikom korzystać z pobliskich biur elastycznych, aby nie musieli codziennie dojeżdżać do centrali czy też pracować z domu.
Dlatego też potencjał miałoby zaproponowanie tego typu powierzchni np. w Gdyni, żeby umożliwić pracownikom poruszającym się na co dzień na linii Gdańsk-Sopot-Gdynia ograniczenie czasu spędzanego na dojazdach do pracy, wyjaśnia Hanna Dąbrowska.
[1] JLL 2021 occupier survey
[2] Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź
