Jak zasiedzieć nieruchomość?
Czy niezbędny jest podział nieruchomości?
Zasiedzenie jest uzyskaniem prawa własności do nieruchomości na skutek posiadania nieruchomości przez określony czas. Może to być okres 20 lat, jeżeli posiadanie następuje w dobrej wierze lub 30 lat w złej. Jaka jest podstawa prawna zasiedzenia nieruchomości? Czy zmiana posiadacza nieruchomości zatrzymuje bieg zasiedzenia? Czy dzierżawca użytkujący grunt powyżej 30 lat może zasiedzieć nieruchomość w złej wierze? Jak przeprowadzić podział takiej nieruchomości? Kiedy załączenie do wniosku o podział wypisu i wyrysu z rejestru gruntów wydłuży proces zasiedzenia? Jakie są opłaty za zasiedzenie?
Podstawa prawna zasiedzenia nieruchomości
Prawne kwestie zasiedzenia reguluje Ustawa kodeks cywilny, która mówi:
„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Art. 173. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Art. 175. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.”
Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Zasiedzenie a zmiana właściciela
Czy zmiana posiadacza nieruchomości zatrzymuje bieg zasiedzenia? Nie. Nie należy się obawiać, że przy zmianie posiadacza bieg zasiedzenia zaczyna się od nowa. Mówi o tym wprost art. 176 w/w ustawy.
Art. 176. § 1. stanowi „Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.”
Dobra i zła wiara
Aby zasiedzieć nieruchomość musimy posiadać nieruchomość 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej. W jaki sposób rozróżnić te dwa pojęcia? Kodeks cywilny nie określa wprost definicji dobrej i złej wiary. Należy zatem przeanalizować wyroki sądów w tym zakresie. Jednym z ciekawszych jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 24 stycznia 2017 r. znak V ACa 313/16, w którym ciekawie opisano dobrą i złą wiarę. „W orzecznictwie, od czasów uchwały Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, OSNC 1992/4/48 (zasada prawna) ugruntowane jest bowiem stanowisko, że pojęcia dobrej wiary nie można traktować nazbyt liberalnie. Sąd Najwyższy pogląd ten podzielił m.in. w wyroku z dnia 11 sierpnia 2011 r., sygn. ICSK 642/10, stwierdzając, iż dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które racjonalnie ocenione powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Dobrą wiarę wyłącza bowiem ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie. O istnieniu dobrej wiary posiadacza nieruchomości decyduje nadto chwila objęcia jej w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma znaczenia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2003 r., III CZP 35/03, Prok. i Pr. 2004). Również w świetle poglądów doktryny, zła wiara poprzednika obciąża konto następcy i ten ostatni nie może zasłaniać się nieznajomością stanu, o który w sprawie chodzi.” W podobny sposób pojęcia definiuje Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku VI ACa 615/13 z dnia 21.11.2013 r. „Za prawidłowe uznać należy stanowisko Sądu Okręgowego, który odnotowując odmienne poglądy i odnosząc się do nich krytycznie, opowiedział się za tradycyjnym (subiektywnym) rozumieniem pojęcia dobrej wiary i stwierdził jej brak po stronie powodów. Podkreślenia wymaga, iż tak rozumiane pojęcie dobrej wiary posiadacza, odnoszone do przekonania, że służy mu stosowne uprawnienie do władania rzeczą, dominuje obecnie zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie. Przyjmuje się, że samoistnym posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Jego dobrą wiarę wyłącza wiedza o odmiennym rzeczywistym stanie prawnym oraz niedbalstwo”.
Innym rozstrzygnięciem opisującym kwestie dobrej wiary jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 marca 2018 r. o numerze V ACa 1131/17. „Zgodnie z tradycyjnym rozumieniem, dobra wiara zasiadującego posiadacza ma miejsce wtedy, kiedy okoliczności, w jakich doszło do wkroczenia przez niego w cudzą własność w zakresie odpowiadającym służebności usprawiedliwiały jego przekonanie, że nie narusza cudzego prawa. Ustalenie jego stanu świadomości może nastąpić z wykorzystaniem wszelkich dróg dowodzenia, także w drodze budowy domniemań faktycznych. (tak SN w post. z dnia 21 maja 2014 r. sygn. akt II CSK 499/13). Sąd Najwyższy uznał również, że „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, może być uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze jedynie wyjątkowo, gdy jej przeświadczenie o przysługiwaniu prawa własności jest poparte obiektywnymi okolicznościami (tak SN w post. z dnia 26 września 2012 r. sygn. akt 11CSK 95/12).”
Umowa dzierżawy a zasiedzenie
Umowy dzierżawy często zawierane są na okres kilku lub kilkunastu lat. Co w przypadku gdy dzierżawca użytkuje grunt powyżej 30 lat? Czy może zasiedzieć nieruchomość w złej wierze? Prawo nie dopuszcza takiej możliwości. Określa to art. 336 i 337 Kodeksu Cywilnego. „Art. 336. Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Art. 337. Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne.”
Jakie dokumenty są niezbędne do zasiedzenia nieruchomości?
Jeżeli zbliża nam się termin zasiedzenia warto dobrze się przygotować i zebrać wszystkie niezbędne dowody, które będą świadczyły o naszym posiadaniu nieruchomości i jego trwaniu. Podstawowym dokumentem, który musimy stworzyć będzie poprawnie napisany wniosek o zasiedzenie. We wniosku opisujemy szczegółowo jakiej nieruchomości dotyczy sprawa oraz od kiedy posiadamy nieruchomości. Warto, aby we wniosku opisać również świadków, którzy potwierdzą w sądzie nasze posiadanie. Niezwykle pomocne w określeniu czasu posiadania są wszystkie dowody opłat podatków oraz mediów dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Warto takie dokumenty zbierać przez cały okres posiadania. Kolejnym niezwykle ważnym dokumentem, będącym załącznikiem do wniosku o zasiedzenie jest mapa z oznaczeniem nieruchomości podlegającej zasiedzeniu sporządzona przez geodetę specjalizującego się w wykonywaniu opracowań prawnych oraz przyjęta do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Wszystkie wyżej wymienione dokumenty składamy do właściwego miejscowo sądu rejonowego.
Mapa z projektem podziału, jako jeden z załączników wniosku o zasiedzenie
Zdarzają się sytuacje, w których posiadacz nieruchomości do wniosku o podział załącza zakupiony w starostwie wypis i wyrys z rejestru gruntów, jako załącznik mapowy i taki dokument składa z wnioskiem o zasiedzenie. Nie jest to dobra droga, która tylko wydłuża proces zasiedzenie. Na wypisie są granice nieruchomości i powierzchnie, ale nie ma innych bardzo ważnych danych takich jak ogrodzenia czy media. Rzadko kiedy stan faktycznego użytkowania pokrywa się w całości z granicą działki ewidencyjnej. Najczęściej w trakcie postępowania sąd zwraca się do wnioskodawcy o wykonanie poprawnej mapy i odwleka posiedzenie. Dlatego tak ważne jest wykonanie pomiaru geodezyjnego oraz mapy do celów sądowych, która określi dokładnie obszar zasiedzenia na podstawie faktycznego stanu na gruncie tj. ogrodzeń, miedzy czy wskazań posiadacza. Często z większej nieruchomości musimy wydzielić mniejszy fragment, który będzie podlegał zasiedzeniu. Wtedy możemy mówić o mapie z projektem podziału do celów sądowych. Ważne jest, żeby mapa będąca załącznikiem do wniosku o zasiedzenie zawierała wszystkie niezbędne szczegóły ważne z punktu widzenia sądu do rozstrzygnięcia sprawy. W przypadku wykonania mapy do sądu nie ma konieczności uzyskiwania postanowienia opiniującego lub decyzji administracyjnej zatwierdzającej mapę. Należy natomiast sporządzić dokumentację geodezyjną w postaci operatu technicznego, który zostanie złożony do właściwego miejscowo Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGIK). Po kontroli opracowania opieczętowaną przez PODGIK mapę możemy złożyć do sądu.
Opłata za zasiedzenie
Przy składaniu do sądu wniosku o zasiedzenie nie możemy zapomnieć o opłacie sądowej. Jest to stała opłata, która nie wynika z wartości przedmiotowej nieruchomości i wynosi 2000 zł. Wysokość opłaty określa art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: „Art. 40. Opłatę stałą w kwocie 2000 złotych pobiera się od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.”
