Autor: Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości
Bogaci zyskują kosztem biednych.
To nie bajka, lecz rzeczywistość. Przygotowałem symulację, która – mam nadzieję – obali niektóre mity dotyczące podatku katastralnego.
Porównałem obecnie obowiązujący w Polsce podatek od nieruchomości z podatkiem katastralnym naliczanym od wartości nieruchomości.
Dwa domy na jednej ulicy
Dla przykładu przenieśmy się do podwarszawskiego Konstancina.
Wśród willi i domów wartych miliony złotych znajduje się działka o powierzchni 1000 mkw. (dla uproszczenia obliczeń), na której stoi skromny dom z lat 50. Mieszkają w nim starsze osoby. Na działce rosną stare drzewka owocowe, są przydomowe grządki i kwiaty.
Dom ma 100 mkw. powierzchni użytkowej (również dla uproszczenia obliczeń). Został wybudowany systemem gospodarczym, z materiałów dostępnych w tamtych czasach. Ma kilka pomieszczeń, stare instalacje, nie jest ocieplony ani remontowany od lat. Według danych rynkowych taki dom może być wart ok. 0,5 mln złotych.
Na sąsiedniej działce stoi nowoczesny dom wybudowany w 2023 roku – również o powierzchni 100 mkw. Ma nowoczesną architekturę, taras, jest energooszczędny, wykonany z najlepszych materiałów i doskonale wyposażony – z tarasem, altaną i basenem. Wartość takiej nieruchomości to ok. 2,5 mln złotych.
Obie działki mają po 1000 mkw. (dla uproszczenia obliczeń).
Obecny podatek od nieruchomości
Gmina Konstancin-Jeziorna uchwaliła na 2025 rok stawki:
- od budynków – 0,92 złotych za 1 mkw. powierzchni użytkowej,
- od gruntów – 0,29 złotych za 1 mkw. powierzchni.
Źródło: konstancinjeziorna.pl
Obaj właściciele płacą dokładnie taki sam podatek – 382 zł rocznie – niezależnie od wartości ich nieruchomości.
Symulacja podatku katastralnego
Gdyby w Polsce obowiązywał podatek katastralny, byłby on naliczany od wartości nieruchomości. W wielu krajach jego stawka wynosi od 0,2 do 1% rocznie. W projektach dla Polski rozważano stawkę od 0,1 do 1%. Każda gmina mogłaby ustalić swoją stawkę w ramach ustawowych widełek.
Przyjmijmy minimalną stawkę 0,1%:
- właściciele starego domu zapłaciliby 500 zł rocznie od wartości 0,5 mln złotych,
- właściciele nowoczesnej willi zapłaciliby 2500 zł rocznie od wartości 2,5 mln złotych.
Mój przykład nie opisuje rzeczywistych nieruchomości, ale opiera się na rynkowych danych i oficjalnych stawkach podatku w gminie. Podobne sytuacje można znaleźć w wielu miejscach w Polsce.
Mieszkanie mieszkaniu nierówne
Inny przykład to apartamentowiec z basenem stojący obok zrujnowanej kamienicy.
Obecnie mieszkańcy obu budynków płacą taki sam podatek od nieruchomości, którego maksymalna stawka na 2025 rok wynosi 1,19 złotych za mkw. powierzchni użytkowej – mimo ogromnych różnic w wartości poszczególnych mieszkań.
Dlaczego tak duży opór wobec katastru?
Sprzeciw wobec wprowadzenia podatku katastralnego jest szczególnie widoczny wśród osób zamożnych. Łatwo jest chwalić się swoim majątkiem, trudniej jednak płacić od niego podatek.
Paradoksalnie ci sami Polacy, którzy w kraju protestują przeciw katastrze, kupując mieszkania np. w Hiszpanii, bez oporów płacą tamtejszy podatek – często znacznie wyższy i w euro. W Hiszpanii podatek katastralny wynosi średnio od 300 do 1500 euro rocznie i jest pobierany automatycznie przez gminy, często bezpośrednio z konta bankowego właściciela.
Potrzeba mądrej reformy
Polska debata o katastrze często sprowadza się do emocjonalnych haseł i obaw przed „grabieżą”. Tymczasem kluczowe jest zaprojektowanie systemu w sposób sprawiedliwy i stopniowy:
- wprowadzenie ulg dla osób o niskich dochodach,
- rozłożenie podatku na raty lub możliwość odroczenia płatności do momentu sprzedaży nieruchomości,
- stopniowe wdrażanie systemu, zaczynając od największych miast,
- stworzenie rzetelnego rejestru wartości nieruchomości i transparentnych zasad aktualizacji wycen.
Czas na zmiany
Podatek katastralny to narzędzie, które mogłoby wprowadzić większą sprawiedliwość do systemu podatkowego i pomóc w lepszym finansowaniu samorządów. Jednocześnie jego wprowadzenie wymaga rozwagi, przygotowania technicznego i mechanizmów ochronnych dla osób o niskich dochodach.
Dzisiejszy system faworyzuje osoby posiadające drogie nieruchomości – płacą one relatywnie mniej niż właściciele tańszych domów w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Kataster mógłby to zrównoważyć, ale musi być wdrażany rozsądnie, aby nie doprowadzić do niepotrzebnych dramatów społecznych. Trzeba skończyć z hipokryzją i wreszcie uregulować kwestię podatku katastralnego w Polsce.
