Podział nieruchomości w przypadku braku MPZP oraz braku decyzji o warunkach zabudowy
Określ dobrze cel podziału nieruchomości
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi. Obydwie podstawy prawne powinniśmy traktować na równi, bowiem ustawodawca nie określił kolejności w ich stosowaniu. Niestety pojęcie niesprzeczności z przepisami odrębnymi nie zostało w żaden sposób zdefiniowane w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Skutkuje to dużymi problemami z określeniem katalogu ustaw w oparciu, o które musimy analizować podział nieruchomości. Konsekwencją jest duża uznaniowość przy opiniowaniu projektów podziałów przez organy administracji samorządowej. Czy brak MPZP i decyzji o warunkach zabudowy może zablokować nam podział nieruchomości?
Jaki katalog ustaw możemy zaliczyć do przepisów odrębnych?
Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami art. 94. 1. Stanowi „W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”
Ustawodawca nie określił zamkniętego katalogu ustaw, jako pojęcia przepisów odrębnych. W mojej ocenie zrobił to celowo, ponieważ niezwykle ciężko byłoby przewidzieć każdy scenariusz podziału nieruchomości i jego cel. Analizując pojęcie przepisów odrębnych z pomocą może nam przyjść orzecznictwo sądowo-administracyjne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29.10.2015 (II SA/Sz 402/15) zaznaczył, że do przepisów odrębnych zalicza się ustawy regulujące kwestie dotyczące ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, ochrony gruntów rolnych i leśnych, dróg publicznych, gospodarki wodnej. Wykonując głębszą analizę wyroków sądów dotyczących podziałów nieruchomości i przepisów odrębnych utwierdzimy się w przekonaniu, że również w orzecznictwie sądowym w/w pojęcie budzi wątpliwości interpretacyjne. WSA w wyroku z dnia 23.07.2010 (II SA/Kr 630/10) stwierdził, że pojęcie „przepisy odrębne” nie zostało nigdzie zdefiniowane i jego treść jest ustalana drogą zmiennego i dyskusyjnego orzecznictwa sądowego. Jednakże nie ulega wątpliwości, że może tu chodzić wyłącznie o takie przepisy, które mogą w ogóle mieć zastosowanie w sprawach podziału nieruchomości albo precyzyjniej: tylko o takie przepisy, których możliwość zastosowania istnieje wobec nieruchomości, która ma być podzielona. „Przepisami odrębnymi” w rozumieniu cytowanego przepisu nie mogą więc być unormowania, których zakres stosowania jest wąski i ograniczony do sytuacji niemających nic wspólnego z podziałem nieruchomości. Mowa tu o rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Szerzej na ten temat piszę w artykule 13 „Podział nieruchomości po obrysie budynku. Czy to w ogóle możliwe?”. Z kolei WSA w wyroku z dnia 13.03.2008 (II SA/Po 817/07) stwierdził, że przepisy ustawy Prawo budowlane oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znajdują zastosowanie, jako wzorzec dla oceny zgodności projektu podziału z przepisami odrębnymi. Jak widać nie ma tu zgodności i realizując tego rodzaju podział musimy liczyć się z uznaniowością i wewnętrznymi wytycznymi organów realizujących wniosek.
Cel podziału, jako podstawowa informacja od zamawiającego.
Analizując możliwości wykonania podziału przedmiotowej nieruchomości niezwykle ważny jest cel podziału. Może to wydzielenie działki pod sprzedaż, podział przedsiębiorstwa, regulacja granic między sąsiadami lub konieczność zapewnienia drogi dojazdowej. Warto takie informacje umieścić w dokumentacji przekazywanej do urzędu.
Czy urząd może nas zmusić do wystąpienia o WZ w celu wykonania podziału?
W wielu gminach spotykamy się z sytuacją, w której organ opiniując podział w oparciu o przepisy odrębne prosi nas o decyzję o warunkach zabudowy. Wystąpienie o decyzję WZ, a dopiero później o podział skutkuje wielomiesięcznym oczekiwaniem na finał sprawy (więcej o terminach podziałów nieruchomości w zagadnieniu 10 „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości?”. W mojej ocenie, jeżeli celem podziału jest wydzielenie działek budowlanych na których realizowana będzie inwestycja lub rozbudowa obiektu, wystąpienie w pierwszej kolejności o warunki zabudowy, a następnie o podział nieruchomości jest podejściem słusznym. Natomiast jeżeli cel podziału jest inny, organ nie może wymagać od nas decyzji WZ. Dlatego podkreślam jak ważne jest opisanie celu podziału w ramach podziałów nieruchomości wykonywanych tym trybem.
Szerokość dojazdu do działki budowlanej określa rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jednak na przestrzeni lat przepisy te ulegały zmianom, a podziały nieruchomości mogły być realizowane w oparciu o już nieaktualne lub inne przepisy prawa. W związku z powyższym zdarzają się sytuacje, w których wydzielone działki budowlane mają zapewniony dostęp do drogi publicznej drogą wewnętrzną o szerokości 3 lub 4 metrów. Warto przeanalizować te kwestie przy zakupie, ponieważ niewystarczająca szerokość dojazdu może skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę. Działkę bez problemy nabędziemy, ale bez ustanowienia stosownych służebności poszerzających wjazd nic na niej nie wybudujemy. Budowa w takiej sytuacji będzie uzależniona od dobrej woli sąsiadów.
