Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 [6/2022]

Podział nieruchomości wielobudynkowej musi być zaplanowany już na etapie projektu. Kilkukrotnie widziałem, że już samo określenie rodzaju inwestycji przykładowo jako „zespół budynków”. zablokowało możliwość wykonania późniejszego podziału. Coraz częściej spotykanym procederem jest sprzedawanie kupującym domów i działek na zasadach współwłasności w całości gruntu i całości budynku, tzw. umowy „quoad usum”. Problem w tym, że nie wszystkie urzędy zgadzają się na wydanie samodzielnoś i na poszczególne lokale, a to z kolei jest nierzadko dużym problemem dla banków finansujących inwestycje. Dlatego w toku inwestycji inwestorzy decydują się na podział nieruchomości pod każdy z budynków osobno. Nie wszyscy architekci i inwestorzy pamiętają jednak, że każda wydzielana działka przypisana do poszczególnego budynku musi spełniać definicję działki budowlanej oraz parametry planu miejscowego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Bezwzględnie, należy o tych aspektach myśleć na początku etapu projektowego, a nawet na etapie analizy chłonności czy due diligence. Kiedy taki podział da się przeprowadzić, a kiedy może się on nie udać? Kto w takich sytuacjach odpowiada za ewentualne zalegające zobowiązania finansowe?  Co w praktyce oznacza „quoad usum”i jakie wiążą się z tym zagrożenia?

Przygotuj się do podziału nieruchomości wielobudynkowej na etapie projektu

Każda działka przypisana do poszczególnego budynku musi spełniać definicję działki budowlanej czyli takiej, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Dodatkowo, każda z działek musi być zgodna z normatywami powierzchniowymi określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz realizować jego inne zapisy, tj. powierzchnię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, intensywność zabudowy, ilość miejsc postojowych itd. W przypadku, gdy dla obszaru nie ma uchwalonego mpzp, stosujemy się do zapisów decyzji o warunkach zabudowy, która określa parametry dla całego obszaru inwestycji.

W przypadku podziału, wszystkie poszczególne działki muszą być zgodne z zapisami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. Wszystkie bilanse i parametry muszą być spełnione zarówno dla całej działki, jak i dla poszczególnych działek po podziale. To powszechny błąd w wielu inwestycjach.

Kiedy taki podział może się nie udać?

Jeżeli projekt inwestycji zakłada koncepcyjną całość, np. kilka budynków mieszkalnych z jedną płytą fundamentową i wspólnym garażem podziemnym pod wszystkimi budynkami, to takiej nieruchomości nie uda się podzielić. Aby taki podział mógł być przeprowadzony, każdy z budynków musiałby mieć swój niezależny garaż. Pomiędzy garażami mogą być przejazdy, ale powinny być oddzielone grodziami przeciwpożarowymi, co też nie dla wszystkich urzędów jest akceptowalne. Dlatego ważne jest, aby podział nieruchomości przewidzieć najpóźniej na etapie wykonywania projektu. W przypadku inwestycji wielobudynkowych jednorodzinnych, w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej oprócz wielkości działki, jaką zakłada mpzp po podziale, ważne są również miejsca postojowe. Jeżeli na budynek przypadają, np. dwa miejsca postojowe, to muszą się one znaleźć na wydzielanej działce. Jeżeli projekt zakłada zbiorcze miejsca parkingowe dla całej inwestycji, to urząd takiego podziału nam nie zatwierdzi. To samo dotyczy bilansów terenu. Każda z działek, zarówno przed, jak i po podziale musi spełniać zapisy dotyczące, np. powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, intensywności zabudowy itp. Podobna sytuacja ma również miejsce w odniesieniu do funkcji danego obszaru. Jeżeli mamy obszar przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową i projektujemy, np. 5 budynków mieszkalnych i jeden usługowy, to nawet jak spełnimy wszystkie warunki, to do podziału nieruchomości nie dojdzie. Wydzielenie działki z budynkiem usługowym spowodowałoby zmianę funkcji terenu, co byłoby niezgodne z zapisami panu miejscowego. Każdy z przypadków trzeba rozpatrywać indywidualnie i dokonać stosownej analizy. Wielokrotnie wykonywałem podziały osiedli mieszkalnych, kompleksów budynków usługowych czy handlowych. Zawsze tego rodzaju pracę należy rozpoczynać od opinii prawnej dotyczącej możliwości wykonania podziału.       

Domy i działki sprzedane bez podziału

Opiszę jedną z sytuacji, z którą przyszła do nas jedna z warszawskich inwestorek debiutująca w branży nieruchomości. Odbierając jednego wieczoru telefon słyszę płacz kobiety, która jako deweloper za dwa dni ma spotkanie z ośmioma kupującymi i mają podpisać ostateczne akty notarialne w sprawie sprzedaży domów w zabudowie bliźniaczej. Okazało się, że w umowie przedwstępnej sprzedała lokal z udziałem w nieruchomości wspólnej i prawem do wyłącznego korzystania z ogródka i miejsc postojowych. Problem w tym, że nie udało się uzyskać samodzielności na poszczególne lokale, co okazało się dużym problemem dla banków finansujących inwestycje. Wykonałem audyt przesłanych dokumentów i umów w zakresie przedmiotowego problemu oraz możliwości jego rozwiązania. Audyt zawierał szczegółowe przedstawienie tematyki związanej z podziałami nieruchomości, określenie możliwości wykonania przedmiotowego podziału z opisaniem podstawy prawnej do jego realizacji. Wykonana została analiza przekazanych dokumentów architektonicznych dotyczących przedmiotowej inwestycji i opisane zostały zagadnienia podziału, zagrożeń oraz aktualne terminy urzędowe. Zaproponowałem projekt podziału oraz przedstawiłem zagrożenia, jakie mogą wystąpić podczas realizacji. Dodatkowo, przedstawiłem alternatywną koncepcję rozwiązania problemu bez długotrwałej procedury podziałowej wraz z jej skutkami prawnymi i ewentualnymi zagrożeniami. Chcąc wesprzeć inwestorkę, zorganizowałem spotkanie z kupującymi, przedstawiłem im wyniki audytu oraz możliwości rozwiązania sprawy. W tym przypadku możliwy był do wykonania podział nieruchomości i sprzedaż działki z budynkiem, albo sprzedaż udziału w nieruchomości wspólnej z prawem do wyłącznego korzystania z budynku, ogródka i miejsc postojowych, czyli umowa „quoad usum”. Kupujący mimo rozdrażnienia, przystali na zaproponowane propozycje i nie wycofali się z zakupu nieruchomości.

Domy i działki, jako udział w całości nieruchomości

Inny z inwestorów zgłosił się do nas w analogicznej sprawie. Podział w jego przypadku jednak nie był możliwy. Wynikało to z faktu, że działki po podziale byłyby za małe w stosunku do tego, co dopuszcza plan miejscowy. Jeśli działka po podziale będzie miała 950 mkw., a plan dopuszcza działki od 1000 mkw., to taki podział nie będzie możliwy. Co w takiej sytuacji? Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie lokali w poszczególnych budynkach, jedynym rozwiązaniem jest sprzedaż udziałów w gruncie z prawem do wyłącznego korzystania z budynku, ogródka, miejsca parkingowego, czyli wspomniana umowa quoad usum. Jest to powszechnie stosowana forma sprzedaży nieruchomości, jednak ostatnio nierespektowana przez banki.

Kto odpowiada za długi współwłasności obciążonej hipoteką?

Aktualnie banki w przypadku inwestycji wielobudynkowych żądają wyodrębnienia samodzielnych lokali lub wydzielenia niezależnych działek z budynkiem. Warto, zatem przeanalizować koncepcję inwestycji i jej sprzedaży również w kontekście aktualnych trendów w bankach. Może się okazać, że taka sytuacja zablokuje nam sprzedaż. Analizując kwestie udziałów w nieruchomości wspólnej nasuwa się pytanie kto odpowiada za długi współwłaściciela, w przypadku współwłasności obciążonej hipoteką? Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece „art. 76. 1. w razie podziału nieruchomości, hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.” Sytuacja diametralnie zmieniła się po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2012 r. „Zdaniem sądu, unormowanie przyjęte w art. 76 ust. 1 zdanie drugie u.k.w.h. jest niezgodne z art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji, gdyż godzi w istotę współwłasności w częściach ułamkowych i naruszenie to nie znajduje wystarczającego uzasadnienia z punktu widzenia zasady proporcjonalności (zakazu nadmiernej ingerencji). Po pierwsze, niweczy gwarancję dla współwłaściciela, że obciążenie należącego do niego prawa jest zależne wyłącznie od jego woli i nie może być wynikiem działań innych osób. Po drugie, otwierając możliwość obciążenia hipoteką wszystkich nieruchomości powstających z podziału nieruchomości macierzystej w określonym ułamku decyzją jednego współwłaściciela, podważa zasady władztwa nad rzeczą wspólną, czym uchybia także art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 1 Konstytucji.” Po wyroku TK drugie zdanie z  art. 76 ust. 1 przyjęło następującą treść „hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką” (sygn. akt P15/12). Czy jest się zatem czego bać jeżeli chodzi o współwłasność nieruchomości gruntowej? W mojej ocenie nie. Wiele inwestycji w taki sposób zostało zrealizowanych. Jednak sytuacja pokazuje, że trend w udzielaniu kredytów hipotecznych, również może mieć wpływ na charakter inwestycji i jej sposób realizacji.

Dalsza część artykułu pod grafiką.

Problemy z podziałami wielobudynkowymi

Niezmiernie ważne jest określenie koncepcji podziału nieruchomości już na etapie analizy gruntu i pierwszych koncepcji inwestycji. Tego typu analizy podziałowe zazwyczaj wykonujemy w połączeniu z analizą chłonności działki lub due diligence. Jeżeli działka nie jest objęta planem miejscowym, to występujemy o decyzję WZ, gdzie we wniosku warto pisać, że mamy zamiar wykonać podział nieruchomości. Zdarzyło mi się kilkukrotnie, że już samo określenie rodzaju inwestycji np. „zespół budynków” zablokowało wykonanie późniejszego podziału. Jeżeli, zatem urząd już we wniosku o wydanie decyzji WZ będzie miał jasną informację, że zamierzamy grunt podzielić, to w taki też sposób podejdzie do wydania warunków zabudowy. Jeżeli w jednej inwestycji mamy różne funkcje budynków np. jeden budynek mieszkalny i jeden budynek usługowy, to bezwzględnie należy poinformować urząd, że wykonywany będzie podział nieruchomości, a inwestycja może być etapowana. W takim przypadku, dla każdego obszaru z inną funkcją powinniśmy otrzymać niezależne wskaźniki inwestycji. Częstym problemem również jest kwestia zachowania wskaźników i bilansów na działkach przed podziałem i po podziale. Inwestorzy i architekci o tym notorycznie zapominają. Za przykład podam inwestycję, dla której wydano decyzje WZ na budowę 32 budynków w zabudowie bliźniaczej. W przedmiotowej inwestycji duża część działki była przeznaczona na teren zielony bez możliwości zabudowy. W związku z tym, mogliśmy zrealizować 32 budynki i uzyskać takie pozwolenie na budowę, ale bez podziału nieruchomości. Skutkowałoby to komercjalizacją w postaci udziałów w gruncie z prawem do wyłącznego korzystania z konkretnego budynku, miejsca postojowego i ogródka. Nie mielibyśmy ani samodzielnych lokali, ani odrębnych działek z budynkami. Po analizie urbanistycznej tematu okazało się, że żeby zachować wskaźniki urbanistyczne z decyzji WZ w każdej działce po podziale, można zaprojektować nie 32 a 28 budynków. Różnica dość istotna pod kątem modelu biznesowego i zysków ze sprzedaży.  

Podział niezależnie od ustaleń mpzp lub decyzji o warunkach zabudowy

W przypadku problemów z podziałem inwestorzy często decydują się na realizację budowy i po jej zakończeniu próbę podziału wykorzystując art. 95.7. W przypadku takiego trybu postępowania warto poznać lokalne standardy. Niestety, jeden organ na taki podział zezwoli, a inny już nie. Wyroki sądów w tym przypadku są na niekorzyść inwestorów. W większości znajdziemy tam opisy, że nie można wykonać takiego podziału wykorzystując art. 95.7, żeby celowo pominąć zapisy mpzp lub decyzji o warunkach zabudowy. Organy prowadzące postępowania podziałowe przymykają oko i w związku z brakiem szczegółowych wytycznych oraz niejednoznacznością przepisów zezwalają na takie podziały. Tak jak jednak wspomniałem nie oznacza to, że w każdy miejscu w Polsce taki podział zrealizujemy.