Podział działki. Trzeci, najczęściej zaskarżany parametr

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 [6/2022]

Najczęściej dzielimy, żeby sprzedać fragment działki lub, gdy inwestor planuje podział i realizację większej ilości budynków na odrębnych nieruchomościach. Wykonujemy je również w celu próby obejścia decyzji środowiskowych. Praktycznie każdą nieruchomość da się podzielić, co nie oznacza, że możliwość wykonania podziału jest zawsze zgodna z oczekiwaniami inwestora. Często ograniczeniami stają się zapisy planów miejscowych lub wymogi przepisów odrębnych. Za przysłowiowym postawieniem kreski na mapie wiążą się skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne. W zależności od rodzaju nieruchomości, celu podziału oraz istnienia planu miejscowego dobiera się odpowiednią i najszybszą procedurę przeprowadzenia podziału. Dla inwestorów zaskoczeniem jest często czas procedur podziałowych. Jakie są powszechne błędy w podziałach nieruchomości? Na co powinni uważać inwestorzy? W Raporcie „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” pod redakcją INVESTOR Real Estate Expert wykazano, że najstarszy wyrok w zakresie „podziału działki” wydano w 1919 r. Ilość wyroków sądowych od tamtego czasu do 2022 r. dla frazy „podział działki” to 71 246. Jest to trzeci najczęściej zaskarżany wskaźnik wśród analizowanych w raporcie. Najwięcej wyroków wydano dla Warszawy (28 324). Analizowano również pierwsze półrocze 2022 r. – najwięcej wyroków było w województwie mazowieckim (778), wielkopolskim (210) i małopolskim (158). Łącznie w tym półroczu wydano 2012 wyroków sądowych dla tego wskaźnika. Wszystkie komentarze, wykresy, oraz propozycje zmian przepisów w ramach wszystkich analizowanych wskaźników umieszczono w raporcie – do pobrania tutaj >>

Powszechne błędy podziałowe

Jednym z najważniejszych czynników w procesie inwestycyjnym jest czas. Podział nieruchomości jest postępowaniem administracyjnym, który zależy głównie od pracy urzędników i narzuconych w KPA terminów. Szablonowa procedura powinna trwać maksymalnie 5 miesięcy. Jednak w praktykach podziałowych, np. dla Warszawy proces ten trwa średnio 11-15 miesięcy. Wynika to z faktu, że wpływ na podział mają urzędy, które nie do końca ściśle ze sobą współpracują. Bardzo często zdarza się, że procedura podziału blokuje komercjalizację inwestycji np. podpisanie aktów notarialnych i prowadzi do realnych strat dla inwestorów. Warto, zatem na wstępie przygotować harmonogram inwestycji z uwzględnieniem czasu wykonania podziału i procedur z tym związanych. Wpisanie procedury w ramy czasowe całej inwestycji umożliwi sprawne i bezproblemowe przeprowadzenie procesu. Dodatkowo pozwoli na zminimalizowanie ryzyka związanego z opóźnieniem inwestycji oraz wykonanie wszystkich niezbędnych czynności w stosownym czasie. Kolejnym częstym problemem przy procedurach podziałowych jest niezgodność projektu podziału z MPZP lub decyzją o WZ. Musimy pamiętać, że zarówno działki przed podziałem jak i po podziale powinny spełniać założenia planistyczne w/w dokumentów. Wszelkie próby przeforsowania swoich wizji podziału przez inwestorów, które nie są zbieżne z zapisami mpzp lub decyzji WZ najczęściej kończą się niepowodzeniem i skutkują stratą kilku miesięcy. Wielu inwestorów nie zdaje sobie również sprawy z tego, że przy procedurze podziału obligatoryjnie sprawdzane są granice zewnętrzne działki podlegającej podziałowi. Jeżeli okaże się, że granice są wykazane błędnie i wymagają ustalenia, to inwestor musi liczyć się z dodatkowym czasem, kosztami i możliwością zmiany granic. Jeżeli na podstawie błędnych granic inwestor wykonał analizę chłonności, może się okazać, że projekt w ogóle nam się nie zmieści i nie uda się go zrealizować. Doskonałym przykładem są długie działki na terenach rolnych z przeznaczeniem pod zabudowę. W jednym z realizowanych przypadków granice działki uległy zwężeniu na tyle, że nie dało się zrealizować żadnej inwestycji bez dokupienia fragmentu sąsiedniej działki. Bardzo ważną kwestią dotyczącą podziałów jest dostęp do drogi publicznej. Musimy pamiętać, że zgodnie z wyrokiem WSA z dnia 10.10.2019 r. znak IV SA/Po 316/19 „musi to być dostęp faktyczny i prawny, przy czym dostęp prawny oznacza, że powinien on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej, bądź orzeczenia sądowego, zaś faktyczny, że musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Nie może być on dostępem wyłącznie hipotetycznym. Musi to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych.” Oczywiście na etapie podziału geodezyjnego jest to jedynie deklaracja, że działka ma lub będzie miała dostęp do drogi publicznej. Natomiast, przy faktycznym przeniesieniu własności czyli tzw. podziale prawnym już ten dostęp powinien być prawnie ustanowiony. Niezwykle ważnym elementem w kontekście podziałów są linie rozgraniczające terenów o różnym przeznaczeniu. Stanowią one podstawę do wydzielania działek posiadających odrębne przeznaczenia w MPZP np. dróg publicznych. Linie te muszą być wrysowane precyzyjnie. Wiele problemów związanych z podziałami wynika właśnie z niewłaściwego określenia linii rozgraniczających. Ma to nie tylko wpływ na podział, ale najczęściej również na całą inwestycję. Przebieg linii zabudowy, bilansowanie terenu to tylko niektóre aspekty, które mogą nam się zmienić. Ważne, żeby już na etapie analizy chłonności i koncepcji mieć precyzyjnie określony obszar, w którym projektujemy. Kolejną problematyczna kwestią są podziały przez budynek zwłaszcza w kamienicach lub starych biurowcach. Zdarza się, że granice nie przebiegają po osi lub licu ścian, pomimo tego, że na mapie wszystko ładnie wygląda i nie widać żeby były jakiekolwiek problemy. Wynika to z obowiązującego kilka lat temu prawa, które zezwalało na dociąganie budynków do przebiegu granic. Na mapie wszystko się zgadza, ale faktycznie w terenie już nie. W jednym przypadku uregulowanie tej kwestii przez urząd i realizacja inwestycji zostały opóźnione o 4 lata. Warto, zatem przeanalizować tego rodzaju temat na samym początku. Kolejną przeszkodą w realizacji podziału są zgody niezbędne do wykonania podziału. W przypadku użytkowania wieczystego niezbędna jest zgoda właścicielska, a przy nieruchomości objętej konserwatorem zabytków decyzja konserwatora zezwalająca na podział przed formalnym rozpoczęciem procedury w Urzędzie Gminy.

Podział nieruchomości, a pozwolenie na budowę

Kwestia podziału nieruchomości, zarówno w sensie prawnym, jak i geodezyjnym, bywa kontrowersyjna w orzeczeniach organów administracji w kontekście wpływu na decyzję o pozwoleniu na budowę. W praktyce orzeczniczej organów prezentowany jest błędny pogląd, zgodnie z którym sam podział geodezyjny uznawany jest za zmianę projektu zagospodarowania terenu, wymagającą zmiany pozwolenia na budowę. Takie stanowisko uznać należy za nieprawidłowe. Podział, czy to prawny, czy geodezyjny, nie ma wpływu na byt decyzji o pozwoleniu na budowę, na jej wykonalność, jak także nie powoduje konieczności jej zmiany. Potwierdzają to liczne orzeczenia sądów administracyjnych, które stoją na stanowisku, że okoliczność, że teren objęty pozwoleniem na budowę został podzielony na działki geodezyjne o nowych numerach nie wywiera skutku w postaci zmiany treści pozwolenia na budowę. W wyniku podziału nie ma potrzeby zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. W obrocie prawnym pozostają wówczas dwie decyzje (podziałowa i pozwolenie na budowę), których postanowienia w odpowiednim zakresie się uzupełniają i modyfikują. Nie ma też wątpliwości, że pozwolenie udzielone dla terenu o dotychczasowych oznaczeniach geodezyjnych pozostaje w mocy. Podkreślenia wymaga, że podział nieruchomości nie zmienia warunków udzielonego pozwolenia, zmianie ulegają natomiast oznaczenia działek nim objętych (m.in. wyrok WSA w Warszawie z 11.03.2014 r., VII SA/Wa 2237/13, LEX nr 1581362, Wyrok WSA w Lublinie z 28.05.2015 r., II SA/Lu 716/14, LEX nr 1801727). Tym bardziej podział prawny nie ma wpływu na decyzję o pozwoleniu na budowę, o ile tylko nie doprowadzi do utraty przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. w wyniku sprzedaży części nieruchomości i braku porozumienia z nowym właścicielem). Jak wskazują sądy administracyjne inwestor powinien legitymować się tym prawem nie tylko w dacie złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, ale przez cały okres realizacji inwestycji. Tym samym jego utrata w czasie realizacji inwestycji uniemożliwia wykonanie decyzji o pozwoleniu na budowę, co powoduje jej bezprzedmiotowość, a właściciel nieruchomości może żądać stwierdzenia wygaśnięcia na podstawie art. 162 §1 pkt 1 kpa (m.in. NSA w wyroku z 5.07.2016, II OSK 2351/15). – komentuje Maciej Górski, Adwokat, Partner Kancelarii GPLF Górski & Partners Law Firm.

Opłata adiacencka – dodatkowy koszt inwestycji

O ile obowiązek poniesienia opłaty planistycznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu jest już mocno zakorzeniony w świadomości inwestorów, o tyle o możliwości poniesienia dodatkowych kosztów w postaci opłaty adiacenckiej w wyniku wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z jej podziału, osoby sporządzające budżet inwestycji niekiedy nadal zapominają. Warto pamiętać o tej instytucji, w szczególności kiedy inwestor zamierza zrealizować inwestycję mieszkaniową w zabudowie szeregowej, ponieważ z reguły w każdym takim przypadku dochodzi do wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem. Planując inwestycję należy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy obowiązuje uchwała rady gminy, która ustala wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (maksymalnie 30% różnicy wartości nieruchomości po i przed podziałem). Określenie w planie stawki procentowej opłaty to warunek konieczny późniejszego ustalenia opłaty adiacenckiej przez wójta, burmistrza albo prezydent miasta. Ze względu na to, iż ustalenie opłaty nie jest obligatoryjne (w przeciwieństwie do opłaty planistycznej), zasadne jest, przed dokonaniem podziału, podjęcie rozmów z właściwym organem w celu uzyskania jego wstępnego stanowiska w sprawie zamiaru ustalenia opłaty adiacenckiej. Należy jednak pamiętać, iż takie stanowisko nie będzie wiążące i może w późniejszym okresie ulec zmianie, chociażby na skutek zmian personalnych w urzędzie miasta lub gminy. Warto również zwrócić uwagę, iż wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej może nastąpić w okresie aż 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, a zatem bardzo często już po zbyciu inwestycji przez osobę, która dokonała podziału. Zbycie nieruchomości objętej podziałem pozostaje jednak bez wpływu na obowiązki inwestora, ponieważ to on będzie nadal zobowiązany do wniesienia opłaty adiacenckiej jako właściciel nieruchomości w dniu, w którym decyzja organu gminy zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna. Dlatego należy pozostawić w budżecie inwestycji rezerwę na ten dodatkowy koszt oraz uwzględnić go w cenach nieruchomości oferowanym użytkownikom końcowym. – komentuje Andrzej Lulka, Radca prawny, Partner zarządzający, Andrzej Lulka i Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k.

Nieprzemyślany początek inwestycji, a podziały

Podział nieruchomości może stanowić jeden z kardynalnych warunków realizacji inwestycji budowlanej, jej opłacalności, a ostatecznie możliwości sprzedaży wybudowanych lokali czy domów. Natomiast wadliwe zaplanowanie lub przeprowadzenie podziału wiąże się z wysokimi kosztami i gigantycznymi problemami. Na przykład, w zakresie niemożności realizacji umów deweloperskich czy przedwstępnych umów sprzedaży. Pomimo, że kwestia ta wydaje się oczywista, to nadal wielu inwestorów popełnia rażące błędy. Co więcej, niektórzy zupełnie pomijają ten aspekt przy zakupie nieruchomości, a przecież wpływa on na ustalenie kosztów, czasu realizacji i zysku z inwestycji. Każdego roku prowadzimy od kilku do kilkunastu spraw związanych z wadliwym lub nieprzemyślanym podziałem nieruchomości i ich skutkami, a ich rozwiązanie z roku na rok jest trudniejsze, gdyż organy administracji publicznej i sądy coraz bardziej konserwatywnie podchodzą do podziałów nieruchomości. Niektóre metody tzw. „awaryjnego” podziału nieruchomości, jeszcze do niedawna skutecznie wykorzystywane, dziś przestają być możliwe, a przynajmniej są coraz trudniejsze i bardziej kosztowne. Do tego czas potrzebny na ich realizację może wysadzić w powietrze harmonogramy umowne. A wtedy kary umowne, odstąpienia, a czasem nawet fiasko inwestycji! Do niedawna, lekarstwem na zapisy planów miejscowych był albo art. 95 pkt 7 Ustawy o gospodarce nieruchomości albo sądowe zniesienie współwłasności poprzez podział geodezyjny gruntu. Pierwsza metoda opiera się na teoretycznej możliwości podziału działki niezgodnie z zapisami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli wydzielenie działki jest niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego. Przez długi czas był to swoisty wytrych do obchodzenia planów miejscowych przy zabudowie mieszkalnej. Natomiast, obecnie organy administracyjne zaczynają analizować przesłankę tzw. „niezbędności” wskazując, iż nie chodzi o niezbędność ekonomiczną czy biznesową, a rzeczywisty przymus podziału i w niektórych przypadkach odmawiają podziału. Dlatego, jeżeli ktoś dalej chce iść schematem – kupię działkę pod planem, wybuduję budynki, a potem podzielę na działki mniejsze niż wynikające z planu, to może się srogo zawieść. Wtedy też nie będzie mógł zrealizować umów deweloperskich czy przedwstępnych. Jedynym wyjściem pozostanie wyodrębnienie lokali, o ile w ogóle będzie to możliwe. Druga metoda to wejście we współwłasność, czyli sprzedaż udziałów w gruncie, aby potem w postępowaniu sądowym z niej wyjść poprzez podział działek. Brzmi dobrze, ale coraz więcej sądów występuje o opinię gminy, co do podziału w odniesieniu do zapisów planu. Dlatego, planując inwestycję budowlaną, jednym z pierwszych kroków powinno być ustalenie, czy wymaga ona podziałów geodezyjnych nieruchomości, jakich i czy są one w ogóle możliwe? Chodzi tu głównie o wydzielenie działek pod poszczególne budynki czy drogi wewnętrzne. Zapewnienie odpowiedniej komunikacji, czyli w określonych przypadkach dróg wewnętrznych, zawrotek, placy manewrowych itd., jest dla niektórych inwestycji warunkiem koniecznym uzyskania pozwolenia na budowę. Przy czym drogi te muszą spełniać odpowiednie warunki techniczne. Wydzielenie zbyt wąskich pasów gruntów pod komunikację, z dużą dozą prawdopodobieństwa, może spowodować odmowę uzyskania PnB. Z kolei brak wydzielenia działek dla poszczególnych budynków jednorodzinnych, o ile nie są w nich wyodrębnione lokale, uniemożliwi ich sprzedaż. W takim przypadku przedmiotem sprzedaży byłby udział w nieruchomości gruntowej z prawem do wyłącznego korzystania z określonego budynku, czy jego części. Dziś żaden bank nie chce finansować zakupu udziału w gruncie. Liczy się wyłącznie nieruchomość. Czyli albo lokal albo cała działka z budynkiem! – komentuje Wiktor Kotiuk Radca prawny Grzechowiak Kotiuk  Radcowie Prawni.

Studium przypadku ku przestrodze

W jednym z analizowanych terenów w ramach due diligence nieruchomości wykonywaliśmy koncepcję wstępnego podziału z zaprojektowaniem działek. Granice urzedowe wskazywały na powierzchnię 58249m2. Przedstawiliśmy inwestorowi koncepcję 28 działek z domami jednorodzinnymi. Po oddanym operacie otrzymaliśmy od inwestora inną koncepcję dla tego samego terenu, którą wykonał jego architekt. Jednym rysunkiem dostarczył nam duży poligon doświadczalny błędów. Z punktu widzenia podziałów nieruchomości architekt wydzielił 30 działek, a można było wydzielić 28,5 działki, a więc max 28. Zawyżył on powierzchnię działki o ~2200m² w stosunku do danych KW i EGIB i o ~1500 w stosunku do danych urzędowych. Dodatkowo, teren ZL wskazał do dołączenia do działek wyznaczonych w ramach przeznaczenia terenu MN. Jest to niezgodne z procedurami podziałowymi, o czym w tym przypadku również mówił plan miejscowy! Nie można dokonywać podziałów poza liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu! Mpzp dopuszczał mniejsze działki niż wymagane 1500m2 w przypadkach, gdy teren jest zabierany przez mpzp pod drogę publiczną. Architekt wydzielił mniejsze działki wzdłuż drogi oznaczonej w planie, jako KDW, ale droga KDW nie była drogą publiczną, a wewnętrzną. Błąd dotyczył 12 działek. Mpzp narzucał minimalną szerokość frontu działki 25m. W dwóch działkach architekt nie zachował tego wymogu. I mimo, że architekt zawyżył powierzchnię terenu, zrobił mniejsze działki niż wymaga tego plan, to zaprojektował tylko 2 działki więcej niż my. Dlaczego? Powierzchnię skonsumował zaprojektowany układ komunikacyjny. Zaprojektował on, bowiem 664mb dróg wewnętrznych, a w naszej koncepcji udało się zaspokoić zapotrzebowanie na dostęp do dróg w ramach 571 mb. Strata dla inwestora o 93mb, co przy szerokości 8m drogi daje stratę 744m2 całego terenu. Zabrakło wiedzy z zakresu służebności przejazdu i wiedzy jak liczy się front działki. W jego koncepcji, niektóre działki miały dostęp do drogi z dwóch stron, a z kolei atrakcyjny przyrodniczo dla mieszkańców osiedla teren ZL nie miał dostępu do drogi. Kilka działek zaprojektowanych przez architekta było tak wąskich, że byłyby ograniczenia w wymiarach budynków i zachowaniu 4m (3m bez okien) do granic działek. Mpzp nakazywał również rysowanie linii podziałowych prostopadle do dróg, z tolerancją do 20°. W kilku przypadkach linie wrysowane były poza granicą tolerancji. Zaproponowana przez architekta koncepcja nie dawała również inwestorowi możliwości ominięcia decyzji środowiskowych. Są one wymagane na obszarach powyżej określonej powierzchni, na obszarach objętych formami ochrony przyrody. Powyższy przykład, pokazuje, że błędy potęgują się w przypadku braku wiedzy w różnych aspektach prawa budowlanego. Koncepcje podziałowe powinien wykonywać geodeta uprawniony w zakresie 2, który dotyczy aspektów prawnych podziałów nieruchomości. – komentuje Monika Hołub Editor in Chief of the INVESTOR REE, GEODETIC CEO.

Podziały nieruchomości, a infrastruktura techniczna

Podział nieruchomości najczęściej postrzegamy w kontekście administracyjnym, nieco pomijając kwestie urządzeń infrastruktury technicznej nieruchomości, w tym nieruchomości zabudowanych. Zgodnie z zasadą „lepiej zapobiegać niż leczyć”, możliwość podziału planowanej nieruchomości, najlepiej uwzględnić już na etapie przygotowania do koncepcji projektowej. Budynki z „systemem nerwowym”, który stanowią: instalacje i przyłącza sanitarne, elektroenergetyczne, telekomunikacyjne i systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych, muszą stworzyć zamkniętą i funkcjonalnie wyodrębnioną całość. Wbrew pozorom uwzględnienie planu podziału na tym etapie, w dłuższej perspektywie jest sposobem najszybszym i najtańszym.  Jednak w praktyce analiz Technical Due Diligence najczęściej spotykamy się z zespołami budynków wielorodzinnych, kamienicami i budynkami komercyjnymi, których części wzajemnie „uzależniono” poprzez współdzielone instalacje i układ przyłączy – w gruncie lub wprost przez sąsiadującą część budynku. Niewątpliwa oszczędność początkowego nakładu inwestycyjnego o kilka – kilkanaście procent (zmniejszenie zakresu robót budowlanych) i uproszczenie procesu formalnego (uzgodnienia z gestorami mediów, tyczenie kilku bezkolizyjnych tras przyłączy) okazuje się błędem przy próbie funkcjonalnego rozdziału instalacji. Dla przykładu: podział chociażby istniejącego zbiorczego systemu automatyki pożarowej, będzie wymagał stworzenia projektu oraz uzgodnienia i wykonania robót budowlanych, których koszt znacznie przekroczy pierwotny nakład inwestycyjny na ten zakres i zajmie zwykle od kilku do kilkunastu miesięcy. Jeżeli jednak zapobiegnięcie takiemu stanowi rzeczy nie było możliwe, wyjściem z sytuacji jest przebudowa istniejących instalacji i montaż dodatkowych układów pomiarowych pozwalających osobno naliczać opłaty za media dla podzielonej nieruchomości oraz budowa nowych przyłączy i ustanawianie dodatkowych służebności przesyłu mediów. Należy jednak pamiętać, że realizacja tego typu prac może trwać nawet półtora roku, a ustanowienie służebności w skrajnych przypadkach – nawet kilka lat, zwłaszcza w budownictwie mieszkaniowym, z uwagi na konieczność uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli. – komentuje Kamil Olechniewicz Project Manager w dziale Technical Advisory and Project Management, Avison Young.

Podziały w wieloetapowych inwestycjach deweloperskich

Kwestia możliwości podziałów nieruchomości to kluczowy parametr przy analizie opłacalności inwestycji na danym terenie, w kontekście możliwego do uzyskana PUMu, ale również czasu, w którym inwestycja może zostać zrealizowana, a w konsekwencji czasu niezbędnego do zrealizowania planowanych zysków z projektu. Postępowania podziałowe trwają niekiedy kilkanaście miesięcy, a niewłaściwe uwzględnianie ich czasu w harmonogramach projektów deweloperskich jest częstym błędem. O podziale nieruchomości łatwo zapomnieć przy inwestycji wielobudynkowej, realizowanej na jednej dużej nieruchomości. Na pierwszy rzut oka podział przecież nie jest potrzebny. A gdyby tak etapować projekt? Przy obecnych szalejących cenach materiałów budowlanych i paliw (według Głównego Urzędu Statystycznego tylko za okres od stycznia 2022 r. do kwietnia 2022 r. ceny produkcji budowlano-montażowej w stosunku do ubiegłego roku wzrosły o prawie 10%), rosnących stopach procentowych (stopa referencyjna NBP od stycznia 2022 r. wzrosła z 2,25 do 6,00) i zmniejszającej się zdolności kredytowej potencjalnych nabywców inwestycji (liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w maju 2022 r. była najniższa od 15 lat, czyli od kiedy Biuro Informacji Kredytowej prowadzi statystyki w tym zakresie)  etapowanie nie tylko zapewnia większą elastyczność, ale wręcz staje się koniecznością. Prowadzenie zaś wieloetapowej inwestycji na jednej nieruchomości, bez jej podzielenia na osobne działki pod poszczególne etapy, niesamowicie komplikuje cały proces, a wręcz może doprowadzić do blokady sprzedaży ukończonych lokali. To grozi roszczeniami ze strony nabywców lokali, niemożliwością wywiązania się z zawartych umów deweloperskich, problemami z finasowaniem inwestycji. Dlatego punktem wyjścia powinno być opracowanie koncepcji organizacyjnej dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego, z uwzględnieniem infrastruktury wspólnej dla poszczególnych etapów, zapewnieniem dojazdu i komunikacji na osiedlu. W dużej mierze o etapach i sposobie organizacji inwestycji przesądzać będą właśnie możliwości podziałów geodezyjnych nieruchomości, z uwzględnieniem trybów dokonania podziału, czasu potrzebnego na ich przeprowadzenie, a także ryzyk z nimi związanych, np. w kontekście zmieniającej się praktyki lokalnych organów. Istotne jest zaplanowanie, w jaki sposób zapewnione będzie korzystanie z infrastruktury wspólnej czy komunikacji (czy będą to służebności, prawa obligacyjne, udziały w nieruchomości itp.). Częstym błędem przy budynkach wielorodzinnych, w inwestycjach wieloetapowych jest regulowanie komunikacji wewnątrz osiedla poprzez służebność na nieruchomości, której właścicielem wciąż pozostaje deweloper. Zazwyczaj możliwa jest sprzedaż takiej nieruchomości na rzecz wspólnot mieszkaniowych, co jest praktyczniejszym rozwiązaniem niż sprzedaż udziałów w drodze na rzecz poszczególnych właścicieli mieszkań w inwestycji. – komentuje Magdalena Wojnarowska, Radca Prawny, Partner w kancelarii Legal Hub Wojnarowska Ścigała Irlik.

Podziały nieruchomości, a granice działek            

Problemem w planach miejscowych są drogi dojazdowe i wewnętrzne, które często nie są wyznaczone, albo mają mniej niż 5 m szerokości. Przy takich drogach wydzielane są działki, którym później nie można uznać prawidłowego dostępu do drogi publicznej. Innym problemem jest to, że projektanci często pokazują na projektach zagospodarowania dostęp do najbliższej drogi, która nie jest drogą publiczną, a ma mniejszą szerokość niż 5 m, np. dawne drogi polne, które obecnie mają stanowić dojazd do nowo wydzielanych działek budowlanych. Projektowane osiedla domów jednorodzinnych zazwyczaj mają pojedynczy wyjazd na główną drogę publiczną, co powoduje olbrzymie problemy w godzinach szczytu. Drogi dojazdowe i wewnętrzne powinny mieć 5 m szerokości i powinno być to uregulowane prawnie. W przypadku podziałów nieruchomości bardzo dużej czujności inwestorów wymagają również zabytkowe kamienice oraz 10-15-letnie biurowce czy hotele zlokalizowane w ostrej granicy. Jeszcze kilka lat temu nakazywano dociągać linie ścian zewnętrznych budynków do granic działek nawet o kilkadziesiąt cm. Zdarzały się takie, w których jeden z budynków nie miał własnej ściany i był konstrukcyjnie oparty na ścianie sąsiedniego budynku. Czasami, dylatacje nie są jednolitą płaszczyzną od fundamentu po dach, tylko załamują się tworząc uskoki. Takie przepisy przez lata spowodowały, że w urzędach mamy uporządkowaną na pozór sytuację z idealnie pokrywającymi się granicami budynków z granicami działek. Na mapach dwie linie są jedna na drugiej, a w rzeczywistości inwestorzy budują budynki wychodzące na sąsiednie działki. Stanowi to ogromny problem przy podziałach nieruchomości, które w dodatku trzeba uzgadniać z konserwatorami zabytków. Uzyskiwanie zgód na odkrywki w ścianach czy stropach często jest czasochłonne lub niemożliwe. Banki też nie udzielają kredytowania, jeśli granica nie jest ustalona. W takich sytuacjach za zgodą sąsiada trzeba wydzielić geodezyjnie „nową” granicę (jest to w interesie obu stron), lub wybudować drugą ścianę nośną na swojej powierzchni i wydzielić nową granicę. – komentuje  Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor, Współwłaściciel Arkada.

O podziale należy wiedzieć przystępując do projektowania

Projektując inwestycję, na którą ma składać się kilka budynków trzeba od samego początku znać zamierzenia inwestora. W naszej pracy mamy z tym do czynienia przy wszystkich projektach budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, lub szeregowej realizowanych na jednej działce geodezyjnej, która docelowo ma zostać podzielona na kilka, lub na kilku działkach geodezyjnych, które docelowo mają zostać scalone i podzielone wtórnie. Bardzo często, po uzyskaniu PnB i rozpoczęciu realizacji przed lub w trakcie sprzedaży inwestorzy chcą podzielić nieruchomość na odrębne zabudowane działki geodezyjne. Często wariant obejmujący jedną działkę z udziałem w gruncie jest przez potencjalnych klientów mniej pożądany niż wyodrębnione działki. Aby dokonać późniejszego podziału, musi on być zaplanowany na samym początku prac projektowych. Zawsze należy pamiętać, iż będzie on musiał być zgodny z zapisami obowiązującego na danym obszarze MPZP, a po podziale nieruchomości, każda z nowo wyodrębnionych działek musi spełniać wymogi stawiane dla działki budowlanej. Możliwość dokonania podziału nie dotyczy tylko parametrów przyszłych działek, których między innymi wielkość określa MPZP. Musimy pamiętać również o samych budynkach, które również muszą spełniać wymagania umożliwiające podział nieruchomości. W tym przypadku mówimy o wymaganiach technicznych. Brak jest legalnej definicji zabudowy szeregowej, ale podeprzeć się można np. definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartą w Prawie budowlanym. Budynek mieszkalny jednorodzinna to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Dokonanie podziału nieruchomości zabudowanej budynkiem szeregowym możliwe będzie, gdy każdy z segmentów budynku będzie stanowił odrębną całość, która może funkcjonować samodzielnie, i którą w razie konieczności można bez szkody dla pozostałych segmentów rozebrać. Warto pamiętać, że budynek mieszkalny, by funkcjonował, jako samodzielny potrzebuje również własnych instalacji i infrastruktury technicznej. Zamierzenia inwestora, odnośnie przyszłego podziału i sprzedaży nieruchomości po jej zabudowie warunkują nie tylko zakres prac projektowych, ale również koszt inwestycji. Dlatego bardzo ważne jest ustalenie już na samym początku, w jaki sposób inwestycja będzie miała funkcjonować. – komentuje Mateusz Goździkiewicz, Główny architekt DOM 3E.

Podsumowanie i propozycja zmian przepisów

W raporcie wykazano, że najstarszy wyrok w zakresie „podziału działki” wydano w 1919 r. Ilość wyroków sądowych od tamtego czasu do 2022 r. dla frazy „podział działki” to 71 246. Jest to trzeci najczęściej zaskarżany wskaźnik wśród analizowanych w raporcie. Najwięcej wyroków wydano dla Warszawy (28 324). Analizowano również pierwsze półrocze roku 2022 r., najwięcej wyroków było w województwie mazowieckim (778), wielkopolskim (210) i małopolskim (158). Łącznie w tym półroczu wydano 2012 wyroków sądowych dla tego wskaźnika.

Wszyscy Eksperci jednogłośnie stwierdzili, że podziały nieruchomości należy uwzględniać już na etapie analiz chłonności i koncepcji projektowych. Niestety, wielu inwestorów błędnie myśli, że to mało istotne i mówi o podziałach dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę, albo co gorsze po wybudowaniu budynków. Wadliwe zaplanowanie lub przeprowadzenie podziału wiąże się z wysokimi kosztami i gigantycznymi problemami. Często, po wybudowaniu budynków podziału już nie da się wykonać, bo przykładowo wydzielone działki nie spełniają wskaźników planistycznych, a każda z nich musi spełniać je osobno. Problemem jest również infrastruktura techniczna, którą inaczej projektuje się w przypadku zintegrowanych osiedli, a inaczej w przypadku pojedynczych budynków. Wszelkie służebności przesyłu wiążą się z procedurami, uzgodnieniami między stronami i nierzadko z opłatami (jednorazowymi lub corocznymi). Stawki za służebność przesyłu, przejścia i przejazdu powinny również być uregulowane prawnie.

W przypadku budynków posadowionych w ostrych granicach działek wszelkie pomiary granic z okresu, w którym z urzędu nakazywano geodetom dociągać linie budynków do linii granic działek powinny być jasno odnotowane na mapach, a jeszcze lepiej gdyby zlecono ponowny ich pomiar i uregulowanie stanu z urzędu.

Wiele problemów w podziałach wynika z nieprecyzyjnie wkreślonych lub określonych linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu. Szczegółowo na ten temat w odrębnej sekcji raportu. Tu zwrócić należy uwagę na to, że nie można dokonywać podziałów między liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu. Jeśli nasza działka ma dwa przeznaczenie ZP i MN, to nie możemy bilansować PBC terenu ZP dla inwestycji zlokalizowanej na terenie MN. Wielu inwestorów tego nie wie – zdarza się to również niektórym architektom.

Kolejny problem to uzależnianie podziałów nieruchomości od rangi dróg w planach miejscowych. Wiele pomyłek projektowych wynika z faktu, że nie doczytano w planie, z jakich dróg można realizować zjazdy, albo przy jakich drogach można realizować mniejsze działki niż zezwala na to plan w przypadku, gdy zabierana jest część działki pod komunikację (tzw. resztówki). Nieprzywidywanie tych aspektów na etapie analizy chłonności lub koncepcji generuje poważne błędy po wybudowaniu. Można by to ujednolicić dla wszystkich dróg w całym kraju, jednak wymaga to uregulowania zasad postrzegania prywatnych dróg wewnętrznych, co poruszono w innych sekcjach raportu.

Należy uściślić przepisy w zakresie konieczności zmiany PnB w przypadku, gdy nastąpił podział nieruchomości, bo nie zmienia to warunków udzielonego pozwolenia, a tylko wpływa na zmianę numeracji działek. Jeśli inwestor uzyskał prawomocne PnB i potem występuje o podział, to nie należy mu cofać takiego pozwolenia. Jeśli, jednak PnB jest w toku procedury i w międzyczasie inwestor zrobił podział, to należy mieć na uwadze, że urząd poprosi o zmianę dokumentacji. Gdy w ramach jednej działki projektujemy kilka domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, a potem występujemy o podział pod każdą „połówkę bliźniaka”, to każda wydzielana działka musi spełniać wskaźniki planistyczne. Niestety, wiele projektów jest robionych w taki sposób, że nie da się podzielić działek po wybudowaniu, bo nie spełniają tych wskaźników. Bez przeliczenia parametrów dla wydzielonych działek i porównania ich z PnB, które jest w toku nie da się stwierdzić, czy podział wpływa na zmianę tych parametrów. Jeśli inwestor podpisał umowy przedwstępne sprzedaży i zagwarantował w nich konkretne powierzchnie działek i własność w gruncie, a finalnie będzie to współwłasność, to może mieć problem. Wejście we współwłasność, czyli sprzedaż udziałów w gruncie, aby potem w postępowaniu sądowym z niej wyjść poprzez podział działek brzmi dobrze, ale coraz więcej sądów występuje o opinię gminy, co do podziału w odniesieniu do zapisów planu. Dziś, żaden bank nie chce finansować zakupu udziału w gruncie – liczy się wyłącznie nieruchomość. Należy też uściślić przepisy w zakresie sądowego znoszenia współwłasności poprzez podział geodezyjny gruntu.

Kolejny aspekt to opłata adiacencka, której nie jest świadomych wielu inwestorów.  Obecnie, ustalenie opłaty nie jest obligatoryjne i są różne stawki, ale takie stanowisko urzędu nie jest wiążące i może ulec zmianie w czasie 3 lat od wydania decyzji podziałowej. Rozwiązaniem mogłoby być wprowadzenie jednej, obligatoryjnej wysokości opłaty dla całego kraju z koniecznością jej zapłaty w momencie wydawania zgody na podział. Można się zastanowić, czy warto ewentualnie rozróżniać stawki % w zależności od funkcji zabudowy. Jednak, tutaj rozróżnienie wprowadza wartość samej działki – działki rolne są tańsze, więc % opłaty od ich wartości z automatu będzie niższy, niż od droższych działek pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Można również wprowadzić maksymalna opłatę za podział, żeby opłaty nie sięgały absurdalnych wartości w centrach miast, gdzie wartość niewielkiej powierzchniowo działki określa się na podstawie PUM/GLA, które generują dziesiątki pięter wieżowców. Tożsame stawki we wszystkich gminach dawałyby równie szanse na rozwój inwestycji. Inwestorzy nie zastanawialiby się czy inwestować w gminie, która każe im zapłacić 30% opłaty adiacenckiej, czy też budować tam, gdzie tej opłaty nie ma. Przy dużych inwestycjach są to ogromne kwoty.

Zobacz w Raporcie >> ile wyroków sądowych w zakresie poszczególnych parametrów wydano w poszczególnych województwach! Gdzie najłatwiej się inwestuje?