Księga wieczysta jest dokumentem jawnym, co oznacza, że każdy zainteresowany ma do niej prawo wglądu. Przeglądanie ksiąg wieczystych zostało znacznie ułatwione od czasu wprowadzenia elektronicznych wersji ksiąg wieczystych możliwych do wyszukania za pośrednictwem przeglądarki Ministerstwa Sprawiedliwości (czytaj tutaj >>). Z uwagi na ww. powszechną dostępność do treści ksiąg wieczystych, zasadą jest, iż nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Co więcej, przepisy prawa ustanowiły dwa domniemania, zgodnie z którymi: (1) domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz (2) domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.
Co jednak zrobić w sytuacji, gdy odkryjemy błędy w treści księgi wieczystej nieruchomości nas dotyczącej?
Do bieżącego usuwania niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym służy postępowanie wieczystoksięgowe. Jest ono postępowaniem uproszczonym i przyspieszonym, jednak wpis potrzebny do usunięcia niezgodności zostanie dokonany tylko wówczas, gdy dana niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.
Zdarza się jednak, że wnioskodawca nie dysponuje dokumentem umożliwiającym dokonanie wpisu w postępowaniu wieczystoksięgowym. W takiej sytuacji, aby umożliwić korektę treści księgi wieczystej, należy wystąpić z pozwem do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości z roszczeniem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Pozew taki może złożyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Należy wskazać, że ciężar dowodu istnienia niezgodności między stanem jawnym z księgi wieczystej a stanem materialnoprawnym obciąża powoda, który w toku kontradyktoryjnego procesu, może wnioskować o przeprowadzenie wszelkich dopuszczalnych w postępowaniu cywilnym dowodów (bez ograniczeń przewidzianych dla postępowania wieczystoksięgowego).
Jeśli chodzi o koszty postępowania związane z wniesieniem ww. pozwu, to ich wysokość zależy obecnie od wskazanej w pozwie wartości przedmiotu sporu. W sprawach, w których wartość przedmiotu sporu wynosi ponad 40.000 zł pobiera się opłatę stałą w kwocie 2.000 zł, a w sprawach o mniejszej wartości pobiera się opłatę stosunkową (wynosząca 5% wskazanej wartości przedmiotu sporu).
Co istotne, omawiane powództwo nie może ograniczać się do żądania wykreślenia z księgi wieczystej wpisu wprowadzającego niezgodność ze stanem rzeczywistym bez jednoczesnego wskazania wpisu zgodnego z tym stanem. W treści pozwu należy więc zamieścić (w zależności od konkretnej sprawy) wniosek o:
1) wykreślenie błędnego wpisu i wpisania go prawidłowo – np. wykreślenie osoby niesłusznie wpisanej jako właściciel nieruchomości i wpisanie właściciela,
2) wykreślenie wpisu – np. hipoteki, która wygasła,
3) sprostowanie wpisu – np. sprostowanie treści ustanowionej na nieruchomości służebności, lub
4) przywrócenie wykreślonego wpisu – np. hipoteki wykreślonej bez podstawy prawnej.
Roszczenie o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie ulega przedawnieniu, dlatego z omawianym powództwem możemy wystąpić w każdym czasie. Po uzyskaniu zaś pożądanego wyroku, należy wystąpić jeszcze do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie stosownych zmian w księdze wieczystej nieruchomości.
