Avison Young publikuje Raport podsumowujący działania inwestycyjne na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE) w pierwszym półroczu. Eksperci dostrzegają znaczące zmiany strukturalne na rynku, których nie widziano od czasu kryzysu finansowego z 2008 roku.
Rewolucja czy ewolucja? Właściwie i to i to. Krajobraz rynkowy uległ zmianie.
1. HOT or NOT?
- Rynek nieruchomości magazynowych i logistycznych; największy przegrany w 2008 roku, teraz największy wygrany. Niemal każdy instytucjonalny inwestor poszukuje aktywów z tego sektora, a stopy kapitalizacji ulegają kompresji wraz z każdym kwartałem. Najniższe stopy kapitalizacji nieruchomości magazynowych typu „prime” zostały odnotowane w Czechach na poziomie 4,50%. Z kolei na Węgrzech i w Rumunii stopy kapitalizacji wynoszą odpowiednio 6,50% i 7,50%. W Polsce stopy kapitalizacji osiągnęły poziom około 4,75%, z perspektywą dalszej kompresji w następnych kwartałach.
- Parki handlowe; na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy, każdy kraj w regionie CEE odnotował kompresję stóp kapitalizacji w sektorze parków handlowych. W związku z mniejszymi rozmiarami tego typu nieruchomości, odnotowywane wartości transakcji nie są wybitnie wysokie. Natomiast zapotrzebowanie na aktywa tego typu wzrasta, a stopy kapitalizacji dla nieruchomości typu „prime” w Czechach (5,75%) zbliżają się do poziomu centrów handlowych (5,50%). AY spodziewa się, że ten trend się utrzyma, ponieważ inwestorzy szukają aktywów „odpornych na Covid”; dlatego świetną okazją dla inwestorów są transakcje w sektorze parków handlowych w Polsce, gdzie stopy kapitalizacji dla nieruchomości typu „prime” oscylują wokół 7,00% wobec większych centrów handlowych, gdzie stopy kapitalizacji wynoszą ok. 5,75%.
- Nieruchomości biurowe; to za nimi tęsknimy, pracując z domu. Jak prawie zawsze, i tym razem sektor biurowy zdominował całkowity wolumen inwestycyjny, z wynikiem 1,95 miliarda euro, co odpowiadało udziałowi na poziomie 46%. Sektor wcale nie chyli się ku upadkowi; w rzeczywistości, jeśli sięgnąć do raportu AY MULTIVERSE OF WORK widać, że budynki biurowe będą tętnić życiem. Wolumeny transakcyjne potwierdzają również przekonanie inwestorów w tej kwestii, aczkolwiek strategie inwestycyjne uległy dywersyfikacji na inne klasy aktywów omówione w raporcie.
2. Nowa klasa aktywów, tak atrakcyjna, że transakcje terminowe są typową praktyką rynkową:
- Nieruchomości mieszkaniowe na wynajem PRS (Private Rented Sector) i BTR (Build-to Rent) wskakująna listy zakupowe inwestorów instytucjonalnych, zarówno lokalnych jak i międzynarodowych. Konkurencja jest wysoka, a stopy kapitalizacji niezwykle niskie, ponieważ inwestorzy liczą na długoterminowy wzrost wartości kapitału.
- Pojawienie się tego sektora dojrzewało od wielu lat, ponieważ deweloperzy powoli dostosowywali swoje projekty i kanały sprzedaży – od inwestorów indywidualnych do sprzedaży całych portfeli. Teraz, gdy produkt trafia na rynek, jest wyprzedawany jeszcze przed finalizacją budowy. Inwestorzy walczą o zabezpieczenie tej ograniczonej ilościowo klasy aktywów i chętnie lokują w niej swoje fundusze. Do tej pory zostało zrealizowanych już wiele transakcji, ale dopiero tej zimy „RESI nadchodzi” i dopiero zaobserwujemy gwałtowny wzrost liczby transakcji, ponieważ liczne transakcje w regionie CEE są już w trakcie procesów due diligence.
- Stopy kapitalizacji wahają się od 3,50% w Pradze, przez około 5-5.5% w Polsce, do 6,00%+ w Bukareszcie.
3. Wolumen inwestycyjny 30% w dół (YOY) ale to nie popyt jest problemem:
- Wolumen inwestycyjny w H1 spadł o 30%, osiągając wynik 4,2 miliarda euro w stosunku do wyniku 6,1 miliarda euro z 2020 roku. Należy jednak pamiętać, że transakcje z Q1 2020 nie były jeszcze dotknięte efektem pandemii. Zarówno Słowacja jak i Rumunia odnotowują wzrost wolumenów w tym okresie a Węgry wykazują bardzo silny start. Polska pozostaje numerem jeden pod względem lokowania kapitału, z wynikiem 2 miliardów euro zrealizowanych transakcji wobec wyniku regionu CEE z wynikiem 4,2 miliarda euro. Jest to wynik mniejszy w stosunku do H1 2020 o ok. 1 miliard euro. Czechy znajdują się w tyle, z wynikiem 790 milionów euro wobec 1,9 miliarda w H1 2020.
- Czy dwaj ulubieńcy rynku CEE, Polska i Czechy, doświadczają mniejszego zainteresowania inwestorów w następstwie Covid-19? Zdecydowanie nie. To brak dostępnych nieruchomości jest najbardziej ograniczającym czynnikiem inwestycyjnym w tych dwóch krajach. Ilość funduszy lokowanych w tych krajach nadal rośnie, wywierając coraz większą presję na obniżenie stóp kapitalizacji.
- W efekcie obserwujemy obniżanie się stóp kapitalizacji we wszystkich sektorach poza centrami handlowymi i aktywami typu „high street”. Ponadto, pozostała część regionu CEE przedstawia się bardzo atrakcyjnie na tle rekordowo niskich stóp kapitalizacji w Polsce i Czechach.
4. Rozpędzona maszyna poszła w ruch. Ekspansja kapitału z regionu CEE na nowe terytoria przypomina erę po 2008 roku:
- Wraz z łącznym wynikiem 740 milionów euro, stanowiącym 17% całkowitego wolumenu inwestycji Czechy zdominowały rynek inwestycyjny w regionie CEE.
- Kapitał węgierski zajmuje drugie miejsce na podium, realizując najważniejsze przejęcia w kraju i za granicą – np. w Polsce i Rumunii. Inwestorzy obecnie zwiększają swoją aktywność w Czechach, Słowacji oraz szykują kolejne akwizycje w Polsce i w Rumunii.
- Dzisiejszy wzrost i dominacja kapitału lokalnego przypomina lata 2008-2012, kiedy w kilku krajach regionu CEE królował on w krajobrazie transakcyjnym. Istotną różnicą jest to, że tym razem kapitał nie jest już po prostu „wypełniaczem pustki” pozostawionej przez instytucje zachodnie uciekające z bardziej ryzykownych rynków. Teraz inwestorzy pochodzący z regionu CEE aktywnie konkurują z kapitałem zachodnim i często wygrywają.
To znak dojrzałości rynku CEE: wraz ze wzrostem aktywności funduszy lokalnych wzrasta płynność na rynku, a region przechodzi z wycen opartych na zasadzie „rynki zachodnie plus premia” w kierunku wycen nieruchomości opartych na własnych solidnych fundamentach.
