-5.1 C
Warszawa
środa, 1 grudnia, 2021

Ubezpieczenie ryzyk w transakcjach zakupu nieruchomości. Jakie ryzyka mogą zostać ujawnione w trakcie Due Diligence?

Strona główna Procesy budowlane due diligence Ubezpieczenie ryzyk w transakcjach zakupu nieruchomości. Jakie ryzyka mogą zostać ujawnione w...

To Cię zainteresuje

To Cię zainteresuje

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]

Jarosław Szwankowski, Dyrektor Biura Real Estate, Howden Polska S.A.

Inwestor, który planuje zakup nieruchomości gruntowej lub zabudowanej budynkami może zlecić wykonanie analizy Due Diligence. Analiza ta może ujawnić wiele problemów. Prawidłowe wykonanie wszystkich czynności sprawdzających przez różnych specjalistów, analizujących sytuację faktyczną nieruchomości nie spowoduje jednakże zniknięcia problemów technicznych, architektonicznych czy prawnych. One po prostu w przypadku danej nieruchomości występują – i nie znikną tylko dlatego, że analiza ryzyk została wykonana prawidłowo. Strony transakcji sprzedaży nieruchomości zazwyczaj dążą do usunięcia takich zidentyfikowanych ryzyk i do przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości. Czasami kupujący stara się wynegocjować korzystniejsza cenę ze względu na istnienie zidentyfikowanych ryzyk – ale możliwe jest również przeniesienie ryzyk występujących w transakcji na stronę trzecią. Zawarcie umowy ubezpieczenia umożliwia przeprowadzenie transakcji dla takiej nieruchomości – pomimo istnienia ryzyk nieakceptowalnych dla inwestora. Ubezpieczyciel przejmuje na siebie określone w umowie ryzyka, zobowiązując się do wypłaty odszkodowania w przypadku ich wystąpienia. Jakie ryzyka mogą zostać ujawnione w trakcie analizy Due Diligence? Jak przenieść ryzyko na stronę trzecią?

Nie wszystkie ryzyka da się zminimalizować

Konieczne jest w takiej sytuacji podjęcie działań, które umożliwią stronom transakcji porozumienie się co do ewentualnego podziału czy też usunięcia ryzyk, zidentyfikowanych w trakcie analizy DD – i przeprowadzenie transakcji sprzedaży nieruchomości. Niestety, znaczna część ryzyk nie będzie łatwa, a czasem wręcz nie będzie możliwa do usunięcia, gdyż wymaga to często podjęcia skomplikowanych, czasochłonnych i często kosztownych działań jednej ze stron (najczęściej sprzedającego), który chce sprzedać nieruchomość „czystą”, wolną od ryzyk i defektów – za oczekiwaną kwotę. Kupujący natomiast nie chce kupować nieruchomości, nad którą ciąży ryzyko spełnienia się zastrzeżeń technicznych czy prawnych – co może spowodować utratę znacznej części przychodów z najmu – czy, w drastycznych przypadkach – nawet utratę praw do takiej nieruchomości.

Przenieś ryzyko na stronę trzecią

Dla rozwiązania tego problemu, możliwe jest przeniesienie ryzyk zidentyfikowanych w analizie DD dla danej transakcji na stronę trzecią, wyspecjalizowaną w takiej działalności – ubezpieczyciela działającego w obszarze ubezpieczeń transakcyjnych – zwłaszcza Ubezpieczeń Tytułu Prawnego do Nieruchomości. Polisa ubezpieczeniowa zawarta z ubezpieczycielem przez sprzedającego (lub czasem kupującego) przenosi za zapłatą (niewielkiej w stosunku do wielomilionowej często wartości przedmiotu ubezpieczenia) składki ryzyka określone przez strony w polisie ze Sprzedającego na ubezpieczyciela. Takie rozwiązanie umożliwia przeprowadzenie transakcji niemalże natychmiast po wystawieniu polisy, dając sprzedającemu oczekiwaną swobodę w dysponowaniu funduszami ze sprzedaży nieruchomości (bez konieczności tworzenia rezerw na nierozwiązane ryzyka czy rachunków escrow, na których znaczna cześć płatności oczekuje na zakończenie okresu gwarancyjnego) – a kupującemu możliwość, w przypadku wystąpienia jednego z ubezpieczonych ryzyk, zgłoszenia roszczenia bezpośrednio do ubezpieczyciela – i uzyskania odszkodowania bez konieczności czasochłonnego dochodzenia roszczeń od byłego właściciela na drodze sądowej.      

Ubezpiecz się z Howden Polska

Ubezpieczenia ryzyk tytułu prawnego do nieruchomości (czy innych ryzyk transakcyjnych) oferuje w Polsce kilku wyspecjalizowanych ubezpieczycieli (działających na rynku światowym), którzy oczekują współpracy w zakresie obsługi procesu zawarcia ubezpieczenia i likwidacji szkód ze strony wyspecjalizowanych pośredników – brokerów ubezpieczeniowych, współpracujących z klientem i jego prawnikami, i w odpowiedni sposób opracowujących informacje na temat ryzyk koniecznych do ubezpieczenia, uzyskane w trakcie procesu DD.  Jednym z brokerów – specjalistów jest Howden Polska, w ramach którego funkcjonuje Biuro Real Estate, świadczące wsparcie brokerskie dla klientów działających w obszarze inwestycji nieruchomościowych. Biuro Real Estate Howden Polska skupia wiedzę i doświadczenie eksperckie osób, które przez ostatnie lata uczestniczyły w skutecznym wprowadzeniu na polski rynek ubezpieczeń transakcyjnych nowego gracza z rynku londyńskiego – DUAL Asset Underwriting Ltd.

Jakie ryzyka mogą wystąpić w trakcie analiz Due Diligence?

Doświadczenie zdobyte przez brokerów Biura Real Estate w trakcie kilkuletniej współpracy z ubezpieczycielem, i uczestniczenia w ocenie prawnej i underwritingowej ryzyk występujących w zgłaszanych do ubezpieczenia nieruchomościach i zawarciu kilkudziesięciu umów ubezpieczenia Tytułu Prawnego dotyczy wielu przykładów ryzyk z listy problemów, występujących w trakcie analizy DD, określonych w obszernym artykule „Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?”. Ryzyka te zostały, w większości przypadków, ubezpieczone polisami Title Insurance, przy udziale osób tworzących obecnie Biuro Real Estate Howden Polska.

Przykłady takich rozpatrywanych / ubezpieczonych przez ubezpieczycieli ryzyk z grupy problemów określonych w artykule są następujące:

  1. Ryzyka związane z naruszeniem granic działki lub nieuregulowanym statusem działek:
    • naruszenie granicy sąsiedniej działki przez wyjazd z garażu podziemnego i potencjalne opłaty dla miasta za bezpodstawne zajęcie pasa ruchu plus koszty ewentualnej przebudowy wyjazdu z garażu (Poznań);
    • nieważność umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynków ze względu na częściowe posadowienie na działce niebędącej własnością sprzedającego (Łódź),
    • brak fizycznego podziału garażu podziemnego zbudowanego na oddzielnych działkach – rozdzielanego na dwie części umową sprzedaży (Warszawa-Mokotów),
  2. Ryzyka związane z postępowaniami restytucyjnymi:
    • potencjalna nieważność decyzji ustanowienia PUW na nieruchomości komercyjno-handlowej (Lublin) na skutek ewentualnej nieważności decyzji wywłaszczeniowej i złożenia wniosku spadkobierców o unieważnienie wywłaszczenia,
    • ryzyko utraty tytułu prawnego do nieruchomości ze względu na unieważnienie decyzji reprywatyzacyjnej w rezultacie możliwych błędów w postępowaniu (Warszawa – Śródmieście)
  3. Ryzyka związane z błędami w postępowaniach administracyjnych:
    • potencjalna nieważność ustanowienia PUW ze względu na wygaśnięcie decyzji lokalizacyjnej Dzielnicy Warszawa-Śródmieście przed datą aktu notarialnego ustalającego PUW,
    • wybudowanie wyjazdu z nieruchomości bez pozwolenia organów drogownictwa – Warszawa Śródmieście,
    • brak formalnego dostępu do drogi publicznej – działka w Warszawie,
    • potencjalna nieważność decyzji ustanawiającej PUW i przekształcenia we własność działki pod budowę nieruchomości mieszkaniowej (Warszawa Wola),
    • potencjalna nieważność umowy podziału działek związana z wydaniem decyzji podziałowej na wniosek i dla nieuprawnionej osoby prawnej, potencjalna nieważność zgody na sprzedaż wydanej przez kościelną radę Congregatio Pro Cleris – osiedle mieszkaniowe Warszawa – Bielany, 
  4. Ryzyka związane z roszczeniami sąsiadów
    • Potencjalne roszczenia o przywrócenie dostępu do powierzchni składowej na działce kupowanej przez klienta przez właścicieli przyległego lokalu gastronomicznego (budowa centrum biurowo–handlowego Warszawa – Śródmieście)
  5. Ryzyka związane z nieważnością dokumentów wewnętrznych właścicieli, dokumentów notarialnych lub wpisów do KW:
    • potencjalna nieważność zakupu ze względu na niedotrzymanie procedury przetargowej (Łódź),
    • potencjalna nieważność zakupu gruntu pod budowę nieruchomości mieszkaniowej ze względu na brak odpowiedniej decyzji o sprzedaży ze strony WZW spółki sprzedającej, będącej właścicielem nieruchomości (Warszawa);
    • ryzyko nieważności umowy sprzedaży działek gruntu (centrum logistyczne) ze względu na niewłaściwość własności gruntu strony przenoszącej własność na kupującego (Kielce)
    • ryzyko nieważności umowy sprzedaży gruntu pod osiedle mieszkaniowe ze względu na niewłaściwą formę (brak aktu notarialnego) umowy przeniesienia własności pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej, brak zgody małżonka wspólnika spółki cywilnej na zakup nieruchomości (Pruszków) 
    • brak zgód współmałżonków na sprzedaż działek (na cele budowy obiektu logistycznego – Łódź); potencjalna nieważność dokumentów podziałowych ze względu na wydanie z naruszeniem prawa – do byłych właścicieli działek po dokonaniu umowy sprzedaży,
    • zakup budynku przez instytucje finansową będącą, według prawa, obcokrajowcem – co wymagało decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych (bank – Warszawa Śródmieście). 
  6. Ryzyka związane z naruszeniem prawa dostępu do działki, do światła itp.
    • potencjalna nieważność umowy podziału działek związana z brakiem dostępu działek do drogi publicznej, uniemożliwienie wykorzystania prawa drogi do drogi publicznej poprzez drogę prywatną – osiedle mieszkaniowe Warszawa – Bielany,
    • potencjalna nieważność pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego w związku ze zgłoszonymi roszczeniami sąsiadów dotyczącymi wpływu inwestycji na ich lokale mieszkalne poprzez potencjalne ograniczenia nasłonecznienia powierzchni przeznaczonych na stały pobyt ludzi, oraz poprzez potencjalne ograniczenia warunków ochrony przeciwpożarowej.
  7. Ryzyka związane z warunkami technicznymi nieruchomości:
    1. ubezpieczenie dotyczące kompatybilności zastosowanych rozwiązań technicznych z decyzjami zawartymi w pozwoleniu na budowę, opartymi o istniejące przepisy oraz opinie odpowiednich służb technicznych i organów dopuszczających/certyfikacyjnych – budynek biurowy Warszawa
  8. Ryzyka dotyczące naruszenia możliwości uzyskiwania przychodów / zwiększenia kosztów z nieruchomości:
    • Potencjalne ryzyka utraty przychodów z najmu powierzchni składowo-logistycznej w rezultacie naruszeń stanu własności części nieruchomości (obiekt logistyczny – Łódź)
    • Potencjalne ryzyko utraty przychodów z najmu powierzchni ze względu na ograniczenia możliwości wykorzystania powierzchni ze względu na konieczność utrzymania istniejących budynków, potencjalne ryzyko wypowiedzenia umowy PUW lub nałożenia przez m.st. Warszawę na użytkownika zwiększonych opłat z tytułu PUW ze względu na zagospodarowanie powierzchni w sposób niezgodny z postanowieniami MPZP, ryzyka związane z możliwością wykonania prawa pierwokupu nieruchomości przez m.st. Warszawa – budowa centrum biurowo–handlowego (Warszawa – Śródmieście).

Jak wspomniano wcześniej, większość ryzyk tego typu można w ramach procesu negocjacyjnego i porozumienia z ubezpieczycielem przenieść na ubezpieczyciela za zapłatą składki, stanowiącej około promila wartości takiej inwestycji. Zawarcie umowy ubezpieczenia umożliwia przeprowadzenie transakcji na takiej nieruchomości pomimo istnienia ryzyk nieakceptowalnych dla inwestora.

Ubezpieczyciel przejmuje na siebie określone w umowie ryzyka, zobowiązując się do wypłaty odszkodowania w przypadku zrealizowania się takiego ryzyka (Specific Risks) – lub też ujawnienia się, pomimo starannie dokonanego DD, innych nieoczekiwanych ryzyk (All Risks). Howden Polska posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie ubezpieczania tych ryzyk (po stronie ubezpieczyciela) – obecnie oferujemy także wsparcie dla klientów w zakresie obsługi ubezpieczeń transakcyjnych. Naszym atutem jest znajomość rynku ubezpieczeń transakcyjnych oraz działających na nim ubezpieczycieli i możliwość negocjowania z nimi najlepszego pokrycia dla klienta.

AKADEMIA INWESTORA

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Wskaźnik intensywności zabudowy. Kiedy ograniczy planowaną inwestycję?

Wskaźnik intensywności zabudowy Kiedy ograniczy planowaną inwestycję? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE

Błędy projektów budowlanych. Sprawdź dokumentację do PnB zanim będzie za późno.

Błędy projektów budowlanych Sprawdź dokumentację do PnB zanim będzie za późno Artykuł publikowany w...

Budynki na granicy nieruchomości. Mała zmiana, duży problem.

Budynki na granicy nieruchomości Mała zmiana, duży problem Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE...

Wpływ ugięć stropów na ściany. Jak zapobiegać zarysowaniom ścian?

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE Prof. dr hab. inż. Łukasz Drobiec, Politechnika Śląska Projektowanie...
SPONSOROWANE

PROCESY BUDOWLANE

Inwentaryzacja powykonawcza. Co generuje rozbieżności między projektem a pomiarem z natury?

Inwentaryzacja powykonawcza. Co generuje rozbieżności między projektem a pomiarem z natury? Artykuł publikowany...

Duże braki materiałów budowlanych

Sytuacja na rynku materiałów budowlanych i wykończeniowych bardzo różni się od tej sprzed pandemii. Brakuje niemal wszystkich komponentów, ale szczególnie dotkliwy jest...

Drony w fotowoltaice. Wsparcie w projektach i w inspekcjach.

Drony w fotowoltaice     Wsparcie w projektach i w inspekcjach Artykuł publikowany w Roczniku...

Wskaźnik intensywności zabudowy. Kiedy ograniczy planowaną inwestycję?

Wskaźnik intensywności zabudowy Kiedy ograniczy planowaną inwestycję? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.