-5.1 C
Warszawa
niedziela, 11 kwietnia, 2021

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Strona główna Procesy budowlane due diligence Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence.

Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]

Analiza due diligence jest jedną z najbardziej kompleksowych metod analitycznych stosowanych przy zakupie nieruchomości. Pozwala na przekrojową ocenę stanu obecnego i perspektyw rozwoju nabywanej nieruchomości zabudowanej lub niezabudowanej. Wielokrotnie widywałem operaty due diligence, z których nic nie wynikało dla inwestora. Widywałem też takie, które zawierały wprowadzające w błąd informacje na niekorzyść planowanej inwestycji. Co więcej, płacono za nie dziesiątki lub setki tysięcy złotych. Błędny jest też powszechny stereotyp, że analizy due diligence dotyczą głównie stanu prawnego nieruchomości. Do rzetelnych analiz due diligence potrzebny jest nie tylko prawnik, ale szereg specjalistów z różnymi uprawnieniami, z kompleksowym podejściem do kwestii formalnych, technicznych i inżynieryjnych. Dlatego przytoczymy najbardziej powszechne zaniedbania analiz due diligence ze znacznie dłuższej check listy obowiązkowych do sprawdzenia elementów. Artykuł komentują Marcin Bronkowski oraz Stephane Duretz z Castorama Polska (Kingfisher Group).

Ryzykowne analizy chłonności

Analiza chłonności to istotny dokument, na postawie którego inwestor kupuje działkę w oparciu o WZ. Często wykonuje się wstępne analizy chłonności dla kilku nieruchomości i dopiero potem pada decyzja o wyborze jednej z nich. Dla tej jednej przeprowadza się szczegółowo analizę chłonności. Ale jaki jest właściwie zakres takiej analizy? Inwestorzy często skupiają się na pokazanych w analizie parametrach, które pokazują ile można „wycisnąć” z działki, jednak finalnie niektórych indeksów nie da się zastosować. Jak to możliwe? Co nam po analizie zacieniania i nasłoneczniania wykonanej zgodnie z mapą zasadniczą dla sąsiedniego budynku trzykondygnacyjnego, gdy faktycznie w terenie są cztery kondygnacje i obiekt będzie zacieniał nasz budynek? Co nam po parametrze powierzchni zabudowy, jeśli okaże się, że granica działki jest wsunięta do środka o 0,5 m? Co nam po dwukondygnacyjnym garażu podziemnym, gdy badania geologiczne wykażą wysoki poziom wód gruntowych i koszt prac ziemnych zaważy na opłacalności inwestycji? Co, jeśli wtedy trzeba będzie zrezygnować z jednej kondygnacji garażu i zmniejszyć powierzchnię użytkową, by spełnić wskaźnik minimalnej liczby miejsc postojowych? Weryfikacja granic działki w terenie musi być poprzedzona zakupem materiałów / dokumentów w urzędach, a następnie ich analizą. Badaniu podlegają również archiwalne materiały wyjściowe na podstawie, których powstały obecne wpisy czy aktualne położenie granicy działki. Wiele uwagi wymagają działania, takie jak badania geologiczne czy geotechniczne. Błędy, którymi obarczone są analizy chłonności, wynikają bezpośrednio z aspektów poruszonych w dalszej części artykułu. Działa to wszystko jak koła zamachowe – nieaktualne granice, nieaktualna infrastruktura, niewłaściwe powierzchnie, linie wpływające na parametry zabudowy, nieaktualne wysokości budynków czy niewiedza na temat kosztów wycinki drzewostanu. Inwestorzy często ryzykują robiąc pobieżne analizy. Czasami to ryzyko się opłaca, ale często zamiast oszczędności, generowane są straty, ponieważ nie da się wybudować budynku zgodnie z założeniami. Równie często traci się zyski, gdy nie zna się trików, dzięki którym możliwa jest realizacja większej, bardziej dochodowej inwestycji. Szerzej na temat analiz chłonności w artykule „Analiza chłonności działki. Czy pokazuje wiarygodne parametry?” – mówi Adrian Hołub.

Parametry zabudowy

Parametry zabudowy określone w analizie chłonności mogą różnie wpływać na inwestycję w zależności od funkcji budynku – mówi Marcin Bronkowski, Expansion Manager w Castorama Polska (Kingfisher Group). Nie tylko powierzchnia biologicznie czynna, czy powierzchnia zabudowy definiują najważniejsze parametry obiektu. Oczywiście dochodzą do tego parametry w zakresie licznych zapisów wpływających na docelową przydatność terenu do inwestycji. W przypadku inwestycji realizowanych przez Castoramę, teren dyskwalifikuje często intensywność zabudowy, która nakazuje budowę większej liczby kondygnacji. Inwestycja staje się w takim wypadku nie do skomercjalizowania lub jest zbyt kosztowna w realizacji. Bardzo ważne jest określenie minimalnej liczby miejsc parkingowych, które mogą skutecznie obniżyć możliwości zabudowy kubaturowej. Jako operator dbamy o wygodę naszych klientów poprzez zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc parkingowych, niemniej spotykamy się z sytuacjami, gdzie wskaźniki nie są dostosowane do realnych inwestycji, przez co tereny pozostają niezagospodarowane przez dłuższy okres – dodaje Marcin Bronkowski.

Nie bez znaczenia jest również usytuowanie miejsc parkingowych, które powinny być umieszczone jak najdogodniej dla klientów – mówi Stephane Duretz, Development & Property Director w Castorama Polska (Kingfisher Group). W przypadku klientów Castoramy są to miejsca parkingowe położone na poziomie gruntu, przed wejściem do obiektu. Konieczność zlokalizowania miejsc parkingowych w ramach wielopoziomowych parkingów, w tym parkingów podziemnych, sprawia problemy w opracowaniu koncepcji i istotnie wpływa na późniejsze nakłady inwestycyjne. Aspekty planistyczne, o których mowa powyżej, mają także kluczowe znaczenie pod kątem wykonalności projektu przy istniejącej zabudowie. W niektórych wypadkach przebudowa obiektu z wymogiem uzyskania pozwolenia na budowę, może spowodować konieczność dostosowania do istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z ponadnormatywnymi kosztami, w stosunku do potencjalnych korzyści wynikających z inwestycji – dodaje Stephane Duretz.

Analiza infrastruktury

W kontekście analizy chłonności warto również podkreślić aspekt, o którym już wspominał Adrian – czyli zbadanie przebiegów infrastruktury i wynikających kolizji z planowaną inwestycją. Dzięki tej wiedzy można zaplanować koszty  ewentualnego ich usunięcia, w rozumieniu zarówno finansowym, jak i czasu potrzebnego na niezbędne uzgodnienia oraz realizację ewentualnej przebudowy. Nieprzyjemnym dla inwestora – aczkolwiek spotykanym na budowach – wydarzeniem jest sytuacja, gdy rura przebiega na głębokości i w miejscu innym, niż wskazano na mapach – mówi Marcin Bronkowski.

Wypełnienie wniosków do dostawców sieci (prąd, woda i kanalizacja, gaz), to jeden z początkowych elementów każdej inwestycji – mówi Adrian Hołub. Bardzo często wykonuje te elementy sprzedający grunt, jeśli zależy mu na podniesieniu wartości działki. Inwestorowi daje to pewność dostępu do mediów. Tym sposobem inwestor zyskuje czas, ponieważ wnioski w kolejnych etapach procesu inwestycyjnego posłużą, jako załączniki do projektu budowlanego. Oczekiwanie na decyzje od dostawców mediów złożone zbyt późno, wydłużają tylko moment złożenia dokumentacji do pozwolenia na budowę. Uzyskanie promes może trwać miesiącami, a potem do tego dochodzi jeszcze podpisywanie umów końcowych, ewentualnych aneksów do podliczników, itp. Promesy (wstępne warunki) od gestorów sieci dają pewną informację, czy nieruchomość, którą planuje się zakupić, będzie mogła zostać przyłączona do danej sieci (prąd, woda i kanalizacja, gaz, ciepło, teletechnika), i do którego miejsca nastąpi przyłączenie. Uzyskujemy informacje, jak daleko będzie konieczne ciągnięcie poszczególnych sieci i jaki to będzie koszt. Stawka za wykonanie przyłącza wodociągowego to około 500 złotych za każdy metr. Im dłuższe przyłącze, tym większy koszt. Dla wielu osób, inwestujących w nieruchomości wielorodzinne czy usługowe, zaskoczeniem jest odległość działki od hydrantu. Jeśli go nie ma odpowiednio blisko, to konieczne  będzie wybudowanie zbiornika przeciwpożarowego. Koszt małego  zbiornika to kwota rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych – mówi Adrian Hołub.

Analizy planistyczne

Zwrócę również uwagę na niedocenioną rolę urbanisty na etapie due diligence i przygotowań do uzyskania pozwoleń na budowę. W wielu procesach inwestycyjnych jest on niesłusznie pomijany. Występując z wnioskiem o decyzję WZ, warto mieć analizę urbanistyczną, która uargumentuje punkt widzenia inwestora, nawet jeśli pomysł na jego budynek jest mocno zawyżony względem sąsiedztwa. Czasami wykazanie, że budynek może być dominantą wysokościową, albo może stanowić zakończenie osi widokowej wystarczy, by uzyskać więcej kondygnacji niż wynika to z sąsiedniego otoczenia. Odpowiednimi analizami możemy wnioskować o lepsze parametry zabudowy. Przykładowo, brak ogrodzenia w planowanej inwestycji i argument lepszej wizury pojazdów przy skrzyżowaniu może ułatwić przybliżenie inwestycji (ściany budynku) do drogi publicznej (jej osi czy krawędzi). W większych inwestycjach pod uwagę brane są również takie aspekty, jak korytarze ekologiczne, obszary chronione przyrodniczo, osie widokowe, dominanty architektoniczne, itp. Pod wiele z tych aspektów można „podpiąć” naszą inwestycję i wynegocjować lepsze parametry zabudowy.

Analiza danych w EGIB i KW 

Wiele osób wykonujących analizy prawne przy zakupie nieruchomości mówi o tym, że najważniejsze jest sprawdzenie księgi wieczystej. Nic bardziej mylnego! Oprócz KW istnieje jeszcze Ewidencja Gruntów i Budynków (EGIB), która jest nadrzędnym dokumentem w zakresie chociażby sprawdzenia powierzchni nabywanej nieruchomości czy numerów działek. Zakup działki jest możliwy tylko wtedy, gdy powierzchnia w EGIB jest tożsama z powierzchnią w KW oraz numery działek są tożsame. W przypadku rozbieżności, notariusz nie zezwoli na sfinalizowanie transakcji do czasu ujednolicenia powierzchni w obu dokumentach. Różnica między powierzchnią użytkową a całkowitą budynku, która jest wpisana w KW dla bardzo dużych budynków potrafi sięgać nawet 50%. Z czego to wynika? W Polsce mało kto panuje nad pojęciami dotyczącymi powierzchni nieruchomości, a notariusze wpisując powierzchnie do umów nie mają obowiązku sprawdzania, co ta powierzchnia oznacza. Problem pojawia się również, gdy rozbudowujemy kompleks budynków, a samo pozwolenie na budowę jest kilkuetapowe. EGIB może zrobić wpis powierzchni (aktualizację powierzchni), ale tylko z projektu budowlanego. Pomiar z natury nie jest dopuszczany. Są sposoby na rozwiązanie takich sytuacji, ale to przedmiot innych rozważań – mówi Adrian Hołub.

Analiza map zasadniczych

Praca na nieaktualnych mapach jest najbardziej powszechnym błędem, jakiego dopuszczają się inwestorzy i architekci. Wiele osób przyjmuje, że urzędowa mapa z czerwonymi pieczątkami to świętość. Mapy te niosą wiele błędów, które przekładają się na problemy dla inwestorów. Aktualizowaliśmy setki warszawskich map zasadniczych i policzyliśmy, że w przypadku przejścia z mapy analogowej na numeryczną, średnio na jeden hektar przypada 50 błędów. Mowa tu o niewykazanych lub niezaktualizowanych danych, takich jak: obecność mediów, liczba kondygnacji budynków, powierzchnie utwardzone, itp. Żeby zobrazować skalę przedstawię przykład. Załóżmy, że na działce, gdzie ma być zbudowana galeria handlowa, zaznaczony jest hydrant i gaz. Jednak w terenie nie ma tych instalacji albo są nieczynne, czego nie odnotowano na mapie. Architekt projektuje budynek w oparciu o dane na mapie. Urzędnik z Wydziału Architektury czy Wydziału Geodezji niekoniecznie wychwyci ten błąd i wyda pozwolenie na budowę. Problem ujrzy światło dzienne dopiero na etapie budowy, co będzie wiązało się z pozwoleniem zamiennym, dodatkowymi kosztami i wydłużeniem procesu. To na podstawie danych z mapy zasadniczej uzyskujemy przecież parametry do pozwolenia na budowę. Na mapach zasadniczych także wykonuje się analizy chłonności. Jest to zatem priorytetowy dokument projektowy szczególnie istotny, gdy pozwolenie na budowę uzyskuje się w oparciu o decyzję o Warunki Zabudowy. Istotny jest też obszar wybierany do analizy mapy zasadniczej w celu negocjacji warunków zabudowy z urzędnikiem wydającym decyzję. Czasami dodanie do zakresu analizy 8-kondygnacyjnego bloku mieszkalnego znajdującego się na skrajni wybieranego obszaru, pozwoli np.: uzyskać wyższą średnią wysokość budynków analizowanego obszaru albo większą powierzchnię zabudowy. Finalnie parametr naszego planowanego budynku może być lepszy. Urzędnik może przyjąć do analizy urbanistycznej minimalny obszar, w którym robione są wyliczenia wskaźników (3 razy front działki lub min. 50 metrów wokół inwestycji). Urzędnik może również przyjąć większy obszar analizy urbanistycznej jeśli taki wskaże mu inwestor lub osoba, która wykonuje analizy. Z tego przyzwolenia warto korzystać, gdy chce się ugrać dla swojej inwestycji lepsze parametry – mówi Adrian Hołub.

Analiza granic działki

Jednemu z budynków w ścisłej, miejskiej zabudowie, zagraża rozbiórka części budynku. Jak to możliwe? Jest to efekt niezweryfikowania dokładności położenia granicy nieruchomości, którą się nabywa. W tym przypadku sprawę odkrył potencjalny inwestor, wykonujący due diligence sąsiedniej nieruchomości. Wykazując, że granica jest w innym miejscu, wywołał lawinę problemów. Wiele działek w Polsce nie ma ustalonych granic, dlatego należy sprawdzić pochodzenie i dokładność punktów granicznych, a w razie potrzeby zrobić okazanie granic. Analizując materiały urzędowe (w tym materiały archiwalne) możemy stwierdzić, na ile granica wrysowana na mapie jest poprawna. Rekordowe przesunięcie granicy nieruchomości, jakie wykazaliśmy dla inwestora, to 3 metry na terenie Warszawy i 15 metrów w powiatach ościennych stolicy. Już na samej mapie zasadniczej możemy mieć na linii granicy symbol „s”, co znaczy, że granica jest sporna. Warto również wiedzieć, że prawo polskie dopuszcza aż trzymetrowy błąd położenia punktu granicznego względem osnowy, co stanowi szóstą, najgorszą grupę dokładności położenia punktu granicznego! Pewien inwestor kupił nieruchomość o wymiarach 16 x 200 metrów. W toku procedury ustalenia granicy okazało się, że działka ma przesunięte granice, a faktyczna jej szerokość to 13 metrów. Przy konieczności odsunięcia się budynku od granic o 3 lub 4 metry powodowało to przymus zaprojektowania frontowej ściany o szerokości 7 lub 5 metrów. Inwestorowi dodatkowo uniemożliwiła inwestycję, konieczność zaprojektowania drogi wewnętrznej do wszystkich planowanych budynków. Więcej na temat granic w artykule „Gdzie jest granica Twojej nieruchomości. Współrzędne i atrybuty dokładności położenia punktów granicznych działki” – mówi Adrian Hołub.

Budynki w ostrej granicy

Zakup budynków, które mają ścianę zewnętrzną w ostrej granicy działki, wymaga bardzo dużej czujności inwestorów. Dotyczy to kamienic oraz 10-, 15-letnich biurowców i hoteli. W dawnych latach urzędy geodezji nakazywały dociągać linie ścian zewnętrznych budynków do granic działki nawet o 15 cm. Odnosiło się to do wsuniętych w głąb działki budynków oraz tych wystających poza granicę. Analizowałem liczne sytuacje połączonych w ostrej granicy budynków. W większości z nich granica między budynkami nie przebiegała w równej linii. Występowały 25-centymetrowe dylatacje skokowe zmieniające grubość ścian zewnętrznych na różnych wysokościach budynku. Ratunkiem dla niepewnej inwestycji w ostrych granicach są odkrywki warstw ścian zewnętrznych oraz weryfikacja dylatacji, powierzchni zabudowy i granic nieruchomości. Z jakimi problemami należy się liczyć, gdy nie sprawdzimy tych aspektów? Kiedy inwestorowi powinna zapalić się czerwona lampka? Więcej na ten temat w artykule „Budynki w ostrej granicy. Skokowe dylatacje i błędy map zagrożeniem dla inwestycji.” – mówi Adrian Hołub.

Analizy podziałów nieruchomości

Podziały nieruchomości, co prawda zleca właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty, ale kupujący powinien mieć pewne aspekty na uwadze, gdy planuje podział lub scalenie nabywanej nieruchomości. Czasami procedury podziałowe wykonuje jeszcze sprzedający nieruchomość. Element, który bardzo często zaskakuje inwestorów, to czas podziału nieruchomości. Procedura podziału powinna trwać 5 miesięcy. Jednak w praktykach podziałowych dla Warszawy proces ten trwa średnio 11-15 miesięcy. Kupując nieruchomość, na której planuje się podział, należy mieć na uwadze, że może on zostać odrzucony w kilku sytuacjach. Pierwszą jest niezgodność parametrów projektowanych działek z ustaleniami MPZP. Drugą jest brak faktycznego i prawnego dostępu do drogi publicznej działki będącej przedmiotem podziału lub działek sąsiednich. Przeszkodą jest również niezgodność przebiegu linii podziału z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu, a także brak zgody na podział wszystkich współwłaścicieli / użytkowników wieczystych. W przypadku braku MPZP podział rozpatrywany jest w oparciu o decyzję o WZ lub przepisy odrębne. Zdarza się, że przed wykonaniem podziału trzeba wystąpić o WZ nawet, gdy nie zamierzamy realizować inwestycji. Jeżeli wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia MPZP, lub po wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu – postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego (nie dłużej niż na okres 6 miesięcy). Należy mieć na uwadze również to, że możliwe jest dokonywanie „pionowych” podziałów nieruchomości przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. Przed wykonaniem podziału warto zatem przeanalizować możliwości prawne i czasowe poszczególnych procedur i wybrać tę najkorzystniejszą. Zdarza się również, że inwestorzy chcą przeforsować swoje wizje podziału, które nie są zbieżne z zapisami MPZP. W większości przypadków próby kończą się niepowodzeniem i skutkują stratą kilku miesięcy– mówi Adrian Hołub. Więcej na temat podziałów w artykule „Błędy podziałów nieruchomości. Ograniczenia procesów inwestycyjnych”.

Analizy linii wpływających na parametry zabudowy

Kolejny ważny element to linie zabudowy (w tym obowiązujące). Sprawiają często, że koncepcja zagospodarowania terenu staje się nieoptymalna lub wręcz niemożliwa do zrealizowania pod kątem zakładanego przez inwestora modelu operacyjnego obiektu – mówi Stephane Duretz. Ważny parametr – coraz częściej spotykany w uchwalanych planach miejscowych, który dotyczy wybranych inwestycji – to obowiązkowa zabudowa pierzejowa, która, podobnie jak istniejące  linie zabudowy, skutecznie utrudnia proces inwestycyjny. Przykładem może być jedna z naszych niedoszłych inwestycji, z której zrezygnowaliśmy w wyniku niekorzystnego usytuowania obowiązujących linii zabudowy z obowiązkową zabudową pierzejową – dodaje.

Bardzo istotne z punktu widzenia rozbudowy budynku lub projektowania nowych budynków są wszelkiego rodzaju linie: rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, nieprzekraczalne linie zabudowy, obowiązujące linie zabudowy, nieprzekraczalne linie zabudowy dla zwyżek, obowiązujące linie zabudowy kondygnacji w podcieniach, linie energetyczne, linie osi dróg, granica pasa drogowego, itp. – mówi Adrian Hołub. Te wszystkie elementy trzeba wziąć pod uwagę, ponieważ każdy z nich wpływa na parametry planowanej inwestycji. Każdy świadomy inwestor powinien wraz z geodetą weryfikować poprawność wkreślania tych linii na mapach zasadniczych, lub po prostu je tam wkreślić dodatkowo. Linie nie są niestety treścią obligatoryjną mapy zasadniczej. Nie każdy wie również o tym, że można  próbować oficjalnie zmieniać bieg tych linii tak, aby inwestycja była bardziej „opłacalna”. Oczywiście nie da się „naciągać” wszystkich linii dla każdej inwestycji, ale czasami przesunięcie jednej z nich daje wymierne korzyści inwestorowi. Jednym z przykładów, z którym miałem styczność, było przesunięcie linii zabudowy w kierunku granicy działki. Dzięki temu zabiegowi inwestor zyskał dodatkowe kilkanaście centymetrów wzdłuż całej kilkudziesięciometrowej długości działki. Przeliczając to na 6 kondygnacji budynku i cenę za m2 sprzedawanej powierzchni, tak drobna zmiana dała nieplanowany zysk ponad 500 tysięcy z tytułu sprzedaży lokali. Dlatego niezwykle ważne jest pracowanie na aktualnych i wiarygodnych danych do celów projektowych. W przeciwnym razie inwestorzy często tracą metry kwadratowe zabudowy. Czasami, ostrożni architekci odsuwają się od tych linii w głąb działki. Robią to z trzech powodów. Po pierwsze, żeby nie przedłużać procesu uzyskiwania pozwolenia na budowę, balansując na granicy linii, a po drugie, żeby nie być pociągniętym do odpowiedzialności w przypadku przekroczenia tych linii. Kolejnym powodem jest często brak umiejętności bardzo dokładnego wyliczenia / pomierzenia położenia tych linii. Analiza i określenie poprawności granic działki i tych wszystkich „linii”, które mogą ograniczać obszar inwestycji powinna być robiona na etapie DD przed zakupem działki. Chodzi głównie o późniejsze straty czasowe procesu, który musi ruszyć od nowa – mówi Adrian Hołub. Więcej o liniach w artykule „Linie wpływające na parametry zabudowy”.

Analizy gruntowo-wodne

Jednym z pierwszych elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości, jest ocena warunków gruntowo-wodnych. Niestety wielu inwestorów zapomina o tym elemencie, albo celowo go pomija, chcąc zaoszczędzić. Warunki gruntowo-wodne często rzutują na etap projektowania i kosztorysowania inwestycji. Często pobieżne, wstępne analizy gruntowo-wodne ukazują duże i nieprzewidziane koszty na etapie realizacji inwestycji. Bez odpowiednich badań i bezpośredniego wyznaczenia parametrów gruntów, może dojść do konieczności przeprojektowania fundamentów. Konstruktor, mając do dyspozycji mało szczegółowe badania warunków gruntowo-wodnych, będzie przyjmował model obliczeniowy inwestycji bezpieczny dla siebie. Bez wiarygodnych i szczegółowych badań inwestor nie uzyska optymalnego projektu konstrukcji. Mylne często może być obserwowanie sąsiedniego otoczenia. To, że mamy pustą plombę w ścisłej zabudowie może świadczyć właśnie o problemach gruntowo-wodnych. Inwestor ma do dyspozycji wstępne rozpoznania oraz badania szczegółowe na podstawie 3-trzeciej kategorii geotechnicznych. Szczegóły w artykule „Warunki gruntowo-wodne inwestycji. Sprawdź przed zakupem nieruchomości”. – mówi Adrian Hołub.

Analizy gruntów to również weryfikacja potencjalnych zanieczyszczeń – mówi Marcin Bronkowski. Jest to absolutnie krytyczny parametr kształtujący koszty inwestycji i tym samym również jego wykonalność. Ma to szczególne znaczenie dla terenów poprzemysłowych, na których planuje się nowe inwestycje. Dlatego należy mieć świadomość, że obszary te stanowią potencjalne tereny zanieczyszczone i zaglądać do rejestrów terenów potencjalnie, historycznie zanieczyszczonych. Inwestor w oparciu o dostęp do informacji o środowisku może wystąpić do RDOŚ, gdzie uzyska informację czy działka jest wpisana do rejestru, albo czy były prowadzone prace remediacyjne na danym terenie. Taką wiedzę warto posiąść na etapie analizowania zakupu nieruchomości. Obecnie inwestorzy, świadomi kosztów prac remediacyjnych, już na etapie wstępnej oceny warunków gruntowo-wodnych zlecają ocenę zanieczyszczenia powierzchni ziemi, aby zminimalizować ryzyko inwestycyjne. Zanieczyszczona działka to oprócz dodatkowych kosztów, również dodatkowe procedury administracyjne – dodaje.

Analizy konserwatorskie

Inwestorzy coraz chętniej angażują swój kapitał w nadawanie nowego tchnienia zabytkowym budynkom i obiektom budowlanym. Na inwestorze, będącym właścicielem nieruchomości objętej formą ochrony ciąży wiele obowiązków. Nierespektowanie tych zapisów może prowadzić do nakładania kar finansowych. Jak wygląda proces negocjacji inwestora z konserwatorem zabytków w procesie projektowym i budowlanym? Jak uchwalić swój plan miejscowy korzystny dla nieruchomości zabytkowych? W którym momencie należy uzgadniać projekty? Poznaj punkt widzenia przedstawicieli środowiska konserwatorów, wykonawców prac konserwatorskich i inwestorów w artykule „Konserwator zabytków vs inwestor. Negocjacje konserwatorskie w praktyce.” – podpowiada Adrian Hołub.

Analiza roszczeń dawnych właścicieli

Zaskoczeniem dla wielu osób jest istnienie tzw. zbioru dawnych dokumentów i dekretu Bieruta obejmującego „centralny” rynek warszawski o powierzchni ok. 14 148 ha, co stanowi 27,4% miasta – zauważa Adrian Hołub. Obszar ten znajduje się w granicach Śródmieścia, Mokotowa, Żoliborza, Ochoty, Woli, Pragi-Południe, Pragi Północ, Bielan, Targówka, Białołęki oraz Ursynowa. Sprawdzenie, czy działka nie jest objęta dekretem Bieruta, daje informację, czy może być ona podstawą do roszczenia, lub czy już nie toczy się wobec niej postępowanie wszczęte przez dawnych właścicieli. Jeżeli takie postępowanie się toczy, to potencjalny inwestor uzyska informację, że obecny właściciel wpisany do KW nie może sprzedać takiej działki żadnemu zainteresowanemu kupnem, a notariusz nie pozwoli sfinalizować takiej transakcji. Jeden z zainteresowanych kupnem działki w ścisłej warszawskiej zabudowie zgłosił się, żeby sprawdzić granice nieruchomości, na którą miał wydać ponad 30 mln złotych. Przedmiotem zlecenia nie było zbadanie roszczeń dekretowych, ale sprawdzenie w terenie granic działki, która miała przylegać do głównej drogi i docelowo miała obsłużyć projektowany budynek pod kątem zjazdu. Po weryfikacji granic okazało się, że kupowaną działkę na całej linii styku z ulicą dzieli bardzo wąski pasek gruntu. Ustaliliśmy, że działka ma status określony jako „władający gruntem” a nie „właściciel”. W związku z tym, złożyliśmy wniosek do biura spraw dekretowych i po 2 tygodniach uzyskaliśmy informację, że do biura podawczego jakiś czas temu wpłynął wniosek o roszczenie byłych właścicieli w sprawie odzyskania gruntu. Taki stan rzeczy powoduje zablokowanie wszelkich działań związanych ze sprzedażą nieruchomości, uzyskiwaniem pozwoleń na budowę, czy innych procesów budowlanych. W efekcie, kupujący na dwa dni przed umówionym terminem spotkania u notariusza w sprawie podpisania aktu notarialnego, wycofał się z transakcji. Zasięgając porad prawnych u kilku kancelarii warszawskich, pół żartem pół serio ustaliliśmy, że ewentualny proces wyjścia z sytuacji po podpisaniu aktu notarialnego mógłby w polskich realiach trwać od 20 do 40 lat. Mała rzecz, a jakże ważna dla warszawskich inwestorów – podsumowuje Adrian Hołub.

Zjazd do drogi publicznej

Wspomniany zjazd do drogi publicznej, to element fakultatywny zarówno w przypadku, gdy działka jest objęta MPZP jak i WZ – mówi Adrian Hołub. Dokument pozyskany na etapie WZ-tki czy due diligence można wykorzystać na etapie składania projektu budowlanego. Każda działka musi mieć dostęp do drogi publicznej bezpośrednio, przez drogę prywatną (wtedy są opłaty) lub przez ekran przyuliczny. W sytuacjach, gdzie nie mamy bezpośredniego zjazdu, należy taką informację uzyskać możliwie najwcześniej, bo może się okazać, że po zakupie działki urząd, ze względu na brak zjazdu, nie wyda pozwolenia na budowę. Dlatego istotna jest możliwość sprawdzenia, czy pomiędzy kupowaną działką a drogą publiczną nie ma innej np.: 10-30 centymetrowej działki prywatnej, przez którą nie uzyska się bezpośredniego dojazdu do drogi publicznej. Warto zaznaczyć, że budynek można przysunąć do krawędzi drogi publicznej (art. 43 Ustawy o drogach publicznych). Dotyczy to sytuacji, gdy na analizowanym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy. Zyskujemy możliwość wystąpienia o indywidualne podejście do takich sytuacji i zmniejszenia minimalnych wymaganych parametrów. Składając wniosek i uzyskując zaświadczenie o możliwości budowy w odległości mniejszej od drogi publicznej, niż regulują to przepisy, weryfikujemy czy wskazana nieprzekraczalna linia zabudowy będzie możliwa do zastosowania w projekcie budowlanym. Sprawdzamy zaplanowane miejsce zjazdu na działkę i jego odległość od skrzyżowania. Występują bowiem często ograniczenia w zakresie minimalnych odległości i może zdarzyć się odwrotna sytuacja. Inwestor może być zobligowany do odsunięcia budynku w głąb działki o kolejne metry, celem zachowania minimalnej odległości ściany budynku od drogi publicznej. Parametry te są różne w zależności od rangi drogi – dodaje.

Zapewnienie optymalnego skomunikowania terenu w przypadku obiektów handlowych jest nie do przecenienia – mówi Stephane Duretz. Sprawdzenie nie tylko możliwości zjazdu, ale też jakości przyszłego układu komunikacyjnego. Przykładowo może to dotyczyć liczby zjazdów, dopuszczalnej klasy ruchu, możliwości usytuowania prawo- i lewo-skrętów wjazdowych i wyjazdowych. Jest to podstawowy element wykonywany przez Castorama na etapie badania przydatności terenu. Dokładamy najwyższej staranności, aby zapewnić odpowiedni układ komunikacyjny zarówno budując samodzielnie własne obiekty, jak i współpracując z inwestorami w celu dostarczenia przez nich obiektu dla Castorama w formule najmu. Znamy sytuacje, gdzie inwestycje były zablokowane na wiele lat ze względu na błędną analizę przeprowadzoną w tym zakresie – dodaje.

Analizy wysokości budynków

W przypadku nowoprojektowanych budynków budowanych w oparciu o decyzję WZ, jednym z najważniejszych parametrów jest wysokość – mówi Adrian Hołub. Można negocjować wysokość budynku mając przygotowane odpowiednie argumenty. Urzędnik określa ten parametr na podstawie analizy okolicznych budynków. Wykonywałem dla inwestorów takie analizy i udawało nam się uzyskać wyższy parametr wysokościowy w porównaniu z wyjściowym. Przy jednej z warszawskich inwestycji poprzez pomiar i aktualizację wykazaliśmy, że na mapie zasadniczej w badanym obszarze, 95% budynków miało zaniżone wartości wysokości. Różnice wahały się od 0,5 do 2 metrów. Nowa wartość z pomiarów pokazała, że inwestor może mieć budynek wyższy o 1,5 metra. W tym przypadku wystarczyło 30 centymetrów do kolejnej pełnej kondygnacji. Czasami dodatkowe centymetry umożliwiają podwyższenie parteru handlowego i większą swobodę lokalizowania instalacji w podwieszanych sufitach – stwierdza Adrian Hołub.

Analiza zacieniania i nasłoneczniania

Kolejny element, który jest często zlecany na etapie wykonywania analiz chłonności działki, to analiza zacieniania i nasłoneczniania budynku projektowanego oraz budynków sąsiednich – mówi Adrian Hołub. Ma to bezpośredni związek z poprzednim punktem dotyczącym wysokości budynków. Sprawdzenie faktycznej wysokości budynków sąsiednich pozwoli nam zaplanować wysokość inwestycji. Wtedy nic nas nie zaskoczy na etapie pozwolenia na budowę. Do niczego nie ejst przydatna analiza zacieniania i nasłoneczniania wykonana zgodnie z mapą zasadniczą dla sąsiedniego budynku III-kondygnacyjnego, gdy faktycznie w terenie ma on IV kondygnacje i nie znamy najniżej położonej linii okien pomieszczeń przeznczonych na stały pobyt ludzi. To ostatnie jest bardzo ważne. Przy analizach zacieniania i nasłoneczniania należy pamiętać, by znać wysokość najniżej położonych okien sąsiedniego i planowanego budynku. Istotna jest też wysokość od gruntu do dolnej krawędzi okien. O tę właśnie wysokość może być korzystniejsza analiza zacieniania / nasłoneczniania, co ma wpływ również na parametry zabudowy. Warto również pamiętać, że mimo iż parametry zabudowy w MPZP określają maksymalną wysokość zabudowy, to finalnie i tak możemy być zmuszeni do wybudowania niższych budynków. Z triku korzystają bardziej świadomi inwestorzy, którzy chcą zablokować lub ograniczyć sąsiednie inwestycje. W parterze biurowców projektują przedszkola, które wymagają większej liczby godzin światła słonecznego. Taki zabieg może spowodować, że kolejna inwestycja musi uwzględniać ten element i często obniżyć swój projektowany budynek na tyle, aby spełnić wymogi sąsiedniego przedszkola – podpowiada Adrian Hołub.

Ustawa krajobrazowa

Warto poruszyć jeszcze jedno zagadnienie, względnie nowe i co za tym idzie niespotykane przy wcześniejszych analizach due diligence. Istotnie kształtuje ono wygląd wizualny obiektów – mówi Stephane Duretz. Obecnie konieczne jest zbadanie ograniczeń w zakresie Ustawy krajobrazowej, które potrafią niekorzystnie wpływać na wymiary logo na elewacji, możliwość zastosowania billboardów czy usytuowania pylonu reklamowego. Należy przy tym zaznaczyć, że zapisy mogą być sprzeczne z zapisami planu miejscowego dla danego terenu. Oznaczenia obiektu czy reklamy produktowe są istotnym elementem w działalności obiektów handlowych, ponieważ kształtują świadomość marki i stanowią jej wizytówkę. Jest to więc konieczny do sprawdzenia element analizy due diligence w przypadku obiektów handlowych – dodaje.

Analiza powierzchni sprzedaży

Przy projektowaniu retail parków czy sklepów wielkopowierzchniowych istotna jest wartość graniczna 2000 m2 powierzchni sprzedaży – mówi Adrian Hołub. Przepisy planistyczne obligują inwestorów do uzyskania pozwolenia na budowę w oparciu o MPZP dla obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Retail park o powierzchni, np. 4000 m2 może mieć 2200 m2 zajętej przez fitness, kino, bank czy gastronomię i korytarze. Tym sposobem powierzchnia sprzedaży może wyjść poniżej 2000 m2. Czy takie pozwolenie na budowę można wtedy uzyskać w oparciu o WZ-tkę? Czy inwestor nie musi czekać na uchwalenie planu i nie musi partycypować w kosztach jego tworzenia? Czym dokładnie jest powierzchnia sprzedaży? Czy jest tożsama z powierzchnią ujawnianą w KW czy EGIB? I czy można ją zmienić w trakcie cyklu życia budynku? Szczegóły w artykule „Powierzchnia sprzedaży retail parków. Jest mniejsza niż myślisz.” – dodaje.

Aspekty planistyczne pod kątem zapisów studium i planu miejscowego oraz przeznaczenia terenu powyżej 2000 m2 z oczywistych względów są ważne dla obiektów Castoramy, czy innych wielkopowierzchniowych obiektów handlowych – podkreśla Marcin Bronkowski. Spotkaliśmy się z sytuacją, gdzie inwestorzy chcieli realizować nasze obiekty na podstawie planów, na których nie było takiego doprecyzowania – niestety kierując się zasadą „dozwolone jest to, co nie jest zakazane”. Nawet jeśli urząd wyda pozwolenie na budowę i obiekt zostanie wybudowany, to istnieje później istotne ryzyko prawne dotyczące funkcjonowania takiego budynku. Ryzyko to jest szczególnie realne i potencjalnie dotkliwe przy próbie ewentualnej sprzedaży obiektu, gdy kupujący wykonuje swoje due diligence. Wspomniana wada może spowodować, co najmniej ograniczenie potencjalnej grupy nabywców. Często również ma wpływ na cenę osiągniętą w ramach negocjacji, która powinna odzwierciedlać ryzyka zdefiniowane na etapie due diligence – dodaje.

Kontrola metrażu kupowanego budynku

Poza weryfikacją powierzchni kupowanej działki, jednym z elementów koniecznych do sprawdzenia jest powierzchnia budynku, jeśli taki istnieje – mówi Adrian Hołub. Mowa tu o kontroli każdego piętra, kontroli wykazanych powierzchni najmu, powierzchni wspólnych piętrowych i budynkowych. Elementem, na który powinien spojrzeć kupujący budynek komercyjny z najemcami jest także rent-roll. Ale czy sprzedający ma w interesie go udostępniać? Często obserwowanym zjawiskiem przy zmianie inwestora jest pozostawanie przy tej samej firmie zarządzającej nieruchomością. Niemniej jednak rent-roll powinien, moim zdaniem podlegać kontroli przez kupującego. Na podstawie powierzchni naliczane są ceny za sprzedaż budynku. I pomimo, że do KW, EGIB i do celów podatkowych wykorzystuje się powierzchnie liczone według polskich norm, to przy budynkach komercyjnych brane są pod uwagę powierzchnie liczone według standardów zagranicznych do celów najmu. Są to kluczowe dane dla kupującego. W naszym 14-letnim doświadczeniu i blisko 7 mln m2 pomierzonych powierzchni komercyjnych nie zdarzyło się, żeby sprzedający chciał przekazać kompletną dokumentację kupującemu. Nie zdarzyło się również, żeby powierzchnie w rent-rollu zgadzały się w 100% z rzeczywistością, a współczynniki powierzchni wspólnych były prawidłowo wyliczone (podanie wartości rzeczywistych). Stwierdzam to na podstawie analiz tysięcy dokumentów z mierzonych i przygotowywanych do rent-rolla budynków komercyjnych w różnych miastach Polski. Notorycznie popełnianym błędem jest to, że na przestrzeni lat w arkuszach rent-roll budynek rośnie i maleje. Jak to możliwe? Mierząc powierzchnie do celów najmu w jednym z warszawskich biurowców, jedno piętro biurowe współdzieliło 3 najemców. Kilka lat później zmienił się układ najemców i kondygnację zajął 1 najemca. Pomimo zastosowania tej samej normy pomiaru powierzchni, zarządca finalnie otrzymuje inną powierzchnię piętra. W efekcie mamy inną powierzchnię budynku niż 3 lata temu. Z czego może wynikać przedstawiona sytuacja? Liczba najemców i rozkład ścinek działowych nie może przecież wpływać na powierzchnię budynku. Budynek mierzony w tym samym standardzie zawsze musi być tej samej wielkości. Rekordowe różnice, jakie widziałem w powierzchniach budynku na przestrzeni 5 lat zarządzania sięgały 30%. Gdy kupujący chce pomierzyć budynek w celu kontroli metrażu za który płaci zwykle nie otrzymuje zgody, a sprzedający odmowę argumentuje zakłócaniem pracy najemców (dziś dochodzi argument COVID-19). Kupujący często skazany jest na zaufanie w podawanych powierzchniach, wskaźnikach i parametrach. Weryfikację może przeprowadzić dopiero po zakupie budynku – dodaje Adrian Hołub.

Zweryfikuj wszystkie umowy

W przypadku zakupu istniejących, skomercjalizowanych obiektów należy bezwzględnie zweryfikować umowy najmu, dzierżawy i inne umowy dające prawo do korzystania z nieruchomości – podkreśla Marcin Bronkowski. Szczególną uwagę należy przyłożyć do analizy okresów najmu, opcji wyjścia z umów po obu stronach, zabezpieczeń umowy, kondycji podmiotów będących najemcą  oraz naturalnie parametrów finansowych takie jak czynsz, opłaty eksploatacyjne a także formuły ich rozliczeń oraz waloryzacji. Ma to znaczenie głównie w dwóch sytuacjach. W przypadku zakupu obiektu, jako produktu inwestycyjnego umowy jest to ważny element określający jego atrakcyjność. Ma to niebagatelny wpływ w zakresie możliwości sfinansowania projektu przez banki lub inne podmioty finansujące. Aktualnie jest to jeszcze istotniejsze, ponieważ sytuacja na rynku inwestycyjnym skomplikowała się w ostatnim okresie m.in. przez sytuację związaną z COVID. W efekcie przed przyznaniem środków, wymienione powyżej umowy są poddawane bardziej rygorystycznej ocenie. Drugim z przypadków jest zakup nieruchomości na własne potrzeby, jak ma to miejsce w przypadku nieruchomości Castoramy. Należy tutaj zagwarantować, że prawa osób trzecich nie mogą uniemożliwiać realizacji planowanej inwestycji – dodaje.

Transparentne transakcje a BIM

I tu przechodzimy do kolejnego problemu, który ma miejsce przy sprzedaży nieruchomości i porównywania ich z innymi nieruchomościami – mówi Adrian Hołub. Mówi się, że BIM ma się przyczyniać do transparentności transakcji i jakości wybudowanego budynku. Ale czy inwestorzy, którzy budują nieruchomości, by je zaraz sprzedać z marżą mają w tym interes? Do BIM-u dane wprowadzane są przez osoby – często spoza firmy budującej budynek. Tak jak przy umowach, negocjacjach, projektach i innych procesach biznesowych strony chcą pewne kwestie pokazać, a inne ukryć. BIM jest bezsprzecznie przyszłością nieruchomości, co widać na przykładach chociażby z USA. Jednak moim zdaniem w Polsce jest wiele do zrobienia w tym zakresie. W takim wymiarze jak teraz, w większości przypadków służy on głównie projektowaniu budynków. W przypadku zarządzania nieruchomościami dopiero raczkuje. Szerzej na ten temat w artykule „Po co inwestorowi nieaktualny BIM?”

Aspekty podatkowe

Zaznaczę jeszcze istotę badania aspektów podatkowych- mówi Marcin Bronkowski. Jest to materiał na odrębne opracowanie ze względu na swoją objętość – mówi Marcin Bronkowski. Niemniej inwestorzy muszą pamiętać, iż w gąszczu szybko zmieniających się przepisów podatkowych istnieje kilka elementów, które należy przeanalizować przed transakcją, aby uniknąć negatywnej reakcji ze strony organów podatkowych w przyszłości. Szczególną uwagę należy zwrócić przy nabywaniu istniejących obiektów komercyjnych – zwłaszcza, gdy nabywa się nieruchomość z obowiązującymi umowami najmu. Mam tu na myśli kontekst potraktowania zakupu danej nieruchomości, jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”), pomimo iż transakcja odbywa się w założeniu na aktywach w postaci nieruchomości, a nie na udziałach spółki. Błędna klasyfikacja w tym zakresie może spowodować szereg konsekwencji, w tym konieczność dopłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych wraz z odsetkami. Może to także spowodować problemy z rozliczeniem VAT.

Po co robić due diligence?

Wykazaliśmy tylko kilka z kilkudziesięciu kluczowych elementów w całym procesie due diligence – mówi Adrian Hołub. Każdy z nich należy rozważyć, ale nie każdy będzie miał znaczenie w danej inwestycji. Dzięki rzetelnej analizie możliwe jest ujawnienie potencjalnego ryzyka dla nabywcy – zarówno przy kupnie pustej działki inwestycyjnej, jak i tej zabudowanej. Dysponowanie wiedzą może być mocną kartą przetargową przy negocjacjach ze sprzedającym. Inwestor zyskuje świadomość możliwości inwestycyjnych, nie straci na kupnie nieruchomości z ograniczeniami budowlanymi, planistycznymi czy prawnymi. Zaoszczędzi też wiele czasu w procesie uzyskiwania kompletu dokumentów do pozwolenia na budowę. Zminimalizuje też ryzyko wystąpienia ewentualnych zagrożeń na nieruchomościach sąsiednich. Pozna najsłabszy parametr nieruchomości mający wpływ na chłonność działki i cały projekt, a jak się okazuje przy różnych typach inwestycji ten parametr może być inny. Finalnie, inwestor albo świadomie się decyduje na dodatkowe koszty i zagrożenia, albo podejmuje próby negocjacji ze sprzedającym. Ewentualnie może zrezygnować z zakupu problematycznej nieruchomości. Czasami też siedzi cicho, bo analiza due diligence może wykazać, że sprzedający nieświadomie zaniża powierzchnię działki czy powierzchnię najmu sprzedawanej nieruchomości. Dzięki analizie DD wiemy, że my „ugramy” więcej, niż wydaje się sprzedającemu.

W nawiązaniu do głównych wartości wynikających z procesu due diligence przytoczonych przez Adriana, należy pamiętać także, że prawidłowo przeprowadzona analiza  daje szansę na przygotowanie wysokiej jakości dokumentacji kontraktowej pokrywającej z punktu widzenia inwestora wszelkie niezbędne dla niego pozycje otrzymane w raporcie DD – mówi Stephane Duretz. Poza tym due diligence, często odczytywane jako zagrożenie dla sprzedającego, to jednak również szansa dla obu stron transakcji na zidentyfikowanie potencjalnych ryzyk na odpowiednio wczesnych etapie, dzięki czemu przy stosownej i partnerskiej współpracy stron, część z nich może był zlikwidowana lub ograniczana przy stosunkowo niewielkim nakładzie środków i czasu. Przytoczone powyżej aspekty, w przypadku podjęcia decyzji o realizacji transakcji, zwiększają szansę na udaną finalizację umowy z ograniczeniem ryzyka sporów pomiędzy stronami – dodaje. 

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autorzy artykułu:

Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, Lecturer, Author
Marcin Bronkowski, Expansion Manager w Castorama Polska (Kingfisher Group)
Stephane Duretz, Development & Property Director w Castorama Polska (Kingfisher Group)

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa Zagadnienie 24 z 40

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości Szanse na przeprowadzenie procedury w trybie administracyjnym lub sądowym

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze Zagadnienie 21 z...
SPONSOROWANE

PROCESY BUDOWLANE

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa Zagadnienie 24 z 40

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości Szanse na przeprowadzenie procedury w trybie administracyjnym lub sądowym

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze Zagadnienie 21 z...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.