-5.1 C
Warszawa
piątek, 3 lutego, 2023

Wysokość zabudowy. Pierwszy, najczęściej zaskarżany parametr zabudowy

Strona główna Procesy budowlane due diligence Wysokość zabudowy. Pierwszy, najczęściej zaskarżany parametr zabudowy

To Cię zainteresuje

To Cię zainteresuje

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 [6/2022]

Wysokość projektowanego budynku jest jednym z ważniejszych parametrów, który jest określany zarówno w WZ jak i w planach miejscowych. Zawsze będziemy musieli się do niego odnieść. Jak pokazuje doświadczenie, często określa on opłacalność inwestycji. Często inwestorzy zerkając w zapisy mpzp cieszą się, że mogą zbudować 4-kondygnacjne budynki, szacują wstępnie PUM/GLA, liczą ROI, a finalnie przy projekcie okazuje się, że działka nie wchłonie wymaganych miejsc postojowych, które muszą obsłużyć powierzchnię budynku, albo ostatnia kondygnacja zacieni sąsiednią zabudowę lub przedszkole w parterze. Finalnie może on wybudować 3 kondygnacje. Jest też dobra strona tego parametru, która nie jest dość powszechna. Można, bowiem próbować negocjować wysokość budynku na etapie uzyskiwania WZ, mając odpowiednie argumenty w kieszeni. W raporcie wykazano, że najstarszy wyrok w zakresie „wysokości zabudowy” wydano w 1928 r. Ilość wyroków sądowych od tamtego czasu do 2022 r. to aż 79 457 – najwięcej wydano dla Warszawy (27 225). W Raporcie „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” pod redakcją INVESTOR Real Estate Expert jest to najczęściej zaskarżany parametr zabudowy! Analizowano również pierwsze półrocze roku 2022 r. najwięcej wyroków było w województwie mazowieckim (750). Łącznie w tym półroczu wydano 2 345 wyroków sądowych dla tego wskaźnika. Wszystkie komentarze, wykresy, oraz propozycje zmian przepisów w ramach wszystkich analizowanych wskaźników umieszczono w raporcie >>.

Wykres. Suma wyroków sądowych według sekcji poruszanych w raporcie. Opracowane na podstawie danych sip.lex.pl.

Brak jednoznacznej definicji  

Justyna Węclewska, Land Project Manager, Industrial Agency, JLL

Jednym z najczęściej spotykanych błędów w planach miejscowych jest określanie maksymalnej wysokości budynku (zgodnie z §6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), podczas gdy, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy określać maksymalną wysokość zabudowy. Warto zaznaczyć, że definicja „wysokości zabudowy” nie została ustalona w żadnym ogólnokrajowym akcie prawnym. Właściwą praktyką byłoby, zatem jej definiowanie w aktach prawa miejscowego, co też rodzi pewne problemy, bo nieprawidłowe definiowanie wysokości zabudowy niejednokrotnie było przedmiotem rozstrzygnięć nadzorczych. Niejasna definicja i brak doprecyzowania katalogu obiektów, którego ten parametr dotyczy często powoduje problemy interpretacyjne na etapie uzyskiwania decyzji o PnB. Najbardziej obrazowym przykładem są tereny zabudowy przemysłowej, na których bardzo często występują obiekty budowlane inne niż budynki, m.in. maszty, kominy i obiekty inżynieryjne na dachach budynków. Brak określenia ich maksymalnej wysokości w planie miejscowym powoduje domniemanie, że obiekty te mogą mieć dowolną wysokość, co nie do końca może być zgodne z założoną polityką przestrzenną gminy. Rozwiązaniem problemu byłoby umieszczenie jednoznacznej definicji maksymalnej wysokości zabudowy w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. – komentuje Justyna Węclewska, Land Project Manager, JLL.

Wykres. Liczba wyroków sądowych w okresie 1928-2022 według 10 miast. Opracowane na podstawie danych sip.lex.pl.

Jak mierzyć wysokość budynku?

Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Architekta w projekcie i geodetę przy inwentaryzacji powykonawczej obowiązuje definicja zgodnie z rozporządzeniem w sprawie WT stanowiąca, że „wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.” Powyższa definicja ma taki defekt, że nie doprecyzowuje czy w przypadku planowanych inwestycji należy tę wysokość uwzględniać do obecnego zagospodarowania terenu czy do planowanego. Powoduje to, że wydziały architektury zatwierdzające projekty do PnB wydają różne interpretacje. Definicja mówi, że wysokość należy mierzyć od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej. Sam teren jak i wejście są elementami projektu, a nie stanu istniejącego, zatem interpretacje wskazujące na konieczność pomiaru wysokość budynku od poziomu istniejącego terenu są bezpodstawne i nie mają umocowania prawnego. Ważne jest odpowiednie zaprojektowanie wejścia do budynku i wykorzystanie przepisu na korzyść inwestycji. Przykładowo, wynosząc teren i kostkę o 30cm przy najniżej położonym wejściu, zyskamy dopuszczalne 12 m wysokości zgodne z mpzp. W przeciwnym wypadku w celu spełnienia założeń mpzp będziemy musieli zrezygnować z ostatniej kondygnacji, co przełoży się opłacalność inwestycji. – komentuje Rafał Rychlicki, GEODETIC Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1, 2).

Wykres. Liczba wyroków sądowych w okresie 1928-2022 oraz w okresie I-VI 2022. Opracowane na podstawie danych sip.lex.pl.

Negocjuj wysokość na etapie WZ

Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, Lecturer, Author

W Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku mpzp widnieje szereg przepisów, które jednoznacznie określają, możliwe odstępstwa od parametrów zabudowy. Rozporządzenie stanowi również o tym, że „dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy”. Przez sprawdzenie wysokości budynku w m i w kondygnacjach weryfikuje się między innymi opłacalność inwestycji. Może się okazać, że pomimo określonej w planie miejscowym wysokości budynku (np.: max 12,3 m) nie da się wybudować 4 kondygnacji ze względu na parametr kondygnacyjny (np. max 2 kondygnacje). Wynika to z faktu, że kondygnacje muszą spełnić wymagania prawne wysokości. Inwestor może sobie planować usługi w parterze 4-kondygnacyjnego budynku, a na etapie projektu wykonawczego wyjdzie, że brakuje 10 cm, żeby zrobić pełnowymiarową kondygnację handlową, która musi być wyższa niż standardowe kondygnacje mieszkaniowe. Często zdarza się, że pomimo podanych konkretnych wysokości w WZ czy MPZP wybudowany budynek będzie musiał być dużo niższy ze względu na zacienianie sąsiednich budynków. Taka informacja może zaważyć na opłacalności inwestycji, która może mieć jedno lub więcej pięter mniej niż planowaliśmy. Do wydania decyzji o WZ przyjmuje się określony w przepisach obszar. Mając już grupę działek urzędnik analizuje w każdej działce na tym obszarze, jaka jest wysokość budynków. Jednak, nie jedzie on w teren, aby to zmierzyć (urząd nie ma na stanie geodetów) tylko ma wpisane wysokości budynków na swojej mapie (wpisane ręcznie długopisem). Podane wysokości budynków na mapie, która stanowi podstawę do analizy urzędnika rozmijają się z rzeczywistością. Ponad 95% mierzonych przez nas budynków dla kilku obszarów w Warszawie miało wysokości wyższe w rzeczywistości niż pokazują to informacje zawarte na mapach w urzędzie architektury. Na mapach zasadniczych nie ma podanych wysokości budynku – geodeta wykonując inwentaryzację powykonawczą budynku nie mierzy, jego maksymalnej wysokości, bo nie ma takiego obowiązku – ani teraz ani przez poprzednie dziesiątki lat. Nie mierzy się żadnej wysokości budynku, niepraktykowany jest też kataster 3D. Powinno się to zmienić! W pomiarze podaje się tylko ilość kondygnacji naziemnych i podziemnych do arkusza danych budynkowych. Czasami, urzędnik podaje wysokość planowanego budynku, jako średnią z terenu, ale ta średnia wcale nie musi być zgodna z rzeczywistością. To inwestor powinien zadbać o aktualne dane, gdy widzi, że sąsiednie budynki są zdecydowanie wyższe niż przyjął to w analizie urzędnik. – komentuje Adrian Hołub, GEODETIC Board Member, Court Expert, CRE Advisor Investor, Lecturer.

Nasłonecznianie, przesłanianie

Piotr Lewandowski, Architekt uprawniony, A8 Architektura

Przepisami, które budzą najwięcej wątpliwości w projektowaniu budynków są chyba te dotyczące nasłonecznienia i przesłaniania. Na światło często też zwrócą uwagę sąsiedzi. Budując blisko granicy działki nierzadko spotkamy się z ich protestami. Zazwyczaj te uwagi dotyczą przeczucia, że światła będzie za mało w pokojach lub ogród będzie zacieniony. Okazuje się, że poczucie krzywdy sąsiada nie zawsze ma dla urzędnika lub sądu znaczenie. Budynki mogą przesłaniać widok lub światło, pod warunkiem, że robią to zgodnie z przepisami. Szczegółowo określa to rozporządzenie Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w paragrafach 13 (przesłanianie), 40 (place zabaw) oraz 60 (nasłonecznienie). Przepisy dotyczące przesłaniania obejmują okna większości budynków. Zasady nasłonecznienia dotyczą zaś tylko pomieszczeń dla dzieci oraz pomieszczeń mieszkalnych. Wymagane są 3 godziny nasłonecznienia w dniach równonocy. Żadne przepisy nie mówią o oświetleniu działek, więc przykładowo ogródek sąsiada może być całkowicie zacieniony. Jednakże, wymagania obejmują także plac zabaw dla dzieci i tutaj niezbędne są aż 4 godziny światła w dniach równonocy. Aby sprawdzić zgodność z tymi przepisami należy wykonać cztery sprawdzenia: analizę przesłaniania okien budynków na działkach sąsiednich, analizę nasłonecznienia pomieszczeń budynków na działkach sąsiednich i placów zabaw, analizę przesłaniania okien projektowanego budynku oraz analizę nasłonecznienia pomieszczeń projektowanego budynku i placów zabaw. Projektanci powinni zwrócić uwagę na dokładne zmierzenie budynków sąsiednich, wraz ze zwymiarowaniem okien; ustalenie przeznaczenia pomieszczeń w tych budynkach; wykonanie analizy nasłonecznienia zarówno dla czasu letniego, jak i zimowego; upewnienie się, czy projektowany obiekt znajduje się w obszarze śródmiejskim, gdyż w takim wypadku wymagania są znacznie złagodzone oraz sprawdzenie, czy budynek nie przesłania sam swoich okien. Choć przepisy są od lat niezmienne, to ich egzekucja budzi wiele wątpliwości. Powstają błędy, które kończą się przeciągnięciem procesu projektowego lub rozprawami sądowymi. Rozwiązaniem, które można zastosować w przypadku niespełnienia tych przepisów, jest ustanowienie służebności przesłaniania. Oczywiście będzie się to wiązało się z kosztami. Z tego powodu lepiej unikać błędów i do tych analiz przykładać szczególną uwagę. – komentuje Piotr Lewandowski, Architekt z uprawnieniami, Właściciel A8 Architektura.

Zwiększanie wysokości budynków

Maciej Chrzanowski, Construction Engineer, ArcelorMittal Steligence

Optymalna wysokość budynku wynika z szeregu założeń i decyzji projektowych. Brak odpowiedniego podejścia prowadzi do redukcji efektywności ekonomicznej projektowanego budynku w okresie jego wznoszenia, użytkowania i finalnie w fazie końca życia. Multikryterialna holistyczna analiza budynku w jego całym cyklu życia pozwala na właściwe zidentyfikowanie parametrów kluczowych do osiągnięcia globalnego optimum, optymalizując zarówno rentowność inwestycji, jej wpływ na środowisko i społeczeństwo. Powyższy wniosek można wysnuć przeprowadzając kompleksową analizę typowego budynku biurowego w Europie. Steligence® od ArcelorMittal przedstawia wyniki takiej zewnętrznie zrecenzowanej analizy przeprowadzonej przy współpracy z szeregiem zewnętrznych ekspertów, konsultantów, projektantów i wykonawców. W porównaniu do typowych rozwiązań żelbetowych, zastosowanie m.in. wysokowytrzymałościowej konstrukcji stalowej budynku, integracji konstrukcji i instalacji w jednym paśmie poprzez zastosowanie ażurowych belek stropowych dużych rozpiętości i wykorzystanie cienkich stropów zespolonych na szalunku traconym, pozwoliło na optymalizację szeregu kluczowych parametrów budynku. M.in. wysokość zabudowy. Zastosowane rozwiązania pozwoliły na redukcję grubości stropu każdego piętra o około 30-35cm, gdzie po 8 piętrach, redukujemy wysokość całego budynku o 2,7m. Mniejsza wysokość, czyli mniej trzonów, klatek schodowych czy elewacji. Myśląc alternatywnie, w tej samej kubaturze możemy mieć jedno piętro więcej. Jednak, redukując ilość potrzebnego materiału (-34%*), redukujemy jego wpływ na środowisko (-54%*), ale także optymalizujemy jego rentowność (+20%*) poprzez redukcję kosztu całkowitego (-7%*) i skrócenie czasu budowy (-50%*). W fazie użytkowej, mniejsza kubatura wymaga mniej powietrza do wentylacji i ogrzewania, a odpowiednia masa termalna budynku pozwala na naturalną termoregulację w cyklu dzień-noc. Na końcu życia budynku, zastosowane rozwiązania stalowe, w myśl gospodarki o obiegu zamkniętym, idealnie nadają się do demontażu, ponownego zastosowania, czy przynajmniej recyklingu. Generowana jest w ten sposób wartość, a nie koszt. Jest to ważny aspekt nowoczesnych modeli biznesowych. (* wartości z case study Steligence®, https://steligence.arcelormittal.com/benefits/language/PL). – komentuje Maciej Chrzanowski, dr inż. arch. Construction Engineer, ArcelorMittal Steligence®.

Musisz wybudować niszy budynek

Monika Hołub, Editor in Chief of INVESTOR Real Estate Expert

Analiza nasłoneczniania budynku jest podstawą do wydania PnB. Inwestor musi złożyć projekt nasłoneczniania z projektem budowlanym. Analiza pozwala na weryfikację kilku aspektów. Inwestor zyskuje możliwość sprawdzenia czy przy zastosowaniu maksymalnych wysokości w projektowanym budynku i/lub maksymalnej powierzchni zabudowy nie będzie występowało zacienianie sąsiednich budynków. Często zdarza się, że pomimo podanych konkretnych wysokości w WZ czy mpzp wybudowany budynek będzie musiał być dużo niższy ze względu na zacienianie sąsiednich budynków. Taka informacja może zaważyć na opłacalności inwestycji, która może mieć jedno lub więcej pięter mniej niż planowaliśmy. Co prawda przy wydawaniu WZ-tki nie wylicza się żadnego zacienienia, nasłonecznienia itp., bo nie jest to po prostu obowiązkowe. Jednak uważamy to za duży błąd, który wielu inwestorom narobił kłopotów w procesach inwestycyjnych. Przy wykazaniu rzeczywistości można polepszyć dane wyjściowe do określanych parametrów zabudowy w WZ. Nie wiemy, bowiem, jakie przeznaczenie mają pomieszczenia sąsiedniego budynku. Zdarza się, że inwestor z naprzeciwka chcąc ograniczyć budowę wieżowca w centrum miasta celowo lokalizuje w parterze przedszkole. Kolejny inwestor budujący obok musi o tyle obniżyć ilość kondygnacji, aby nie zacieniać tego lokalu. Jeżeli chcemy sprawdzić czy nasz obiekt nie będzie zacieniał budynków sąsiadujących i czy lokale będą miały wymagane prawem nasłonecznienie zbawienne mogą okazać się rzuty architektoniczne poszczególnych kondygnacji. Jeżeli, znamy rozkład pomieszczeń w lokalu możemy w najbardziej optymalny dla nas sposób wykonać analizę i wybrać te pomieszczenia, które będą miały najmniejszy wpływ na nasz obiekt. Oczywiście, problematyczne może być pozyskanie projektu budowlanego danej inwestycji. Jednak o kopię projektu budowlanego możemy wystąpić w trybie dostępu do informacji publicznej. Jeżeli tych danych nie mamy, najbezpieczniej będzie wykonać obliczenia dla wszystkich okien. Wtedy nie mamy pewności czy sąsiadujące okna najniższej kondygnacji to jedno mieszkanie czy dwa. – komentuje Monika Hołub, Editor in Chief of the INVESTOR REE, GEODETIC CEO.

Podnoszenie zabytkowych kamienic

Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor

Inwestując w stare kamienice, chcemy zwiększać powierzchnie, ilość kondygnacji, lub wysokość budynków. Zrobiłem kilkanaście projektów i realizacji, gdzie konserwator zabytków zgodził się w zabytkowych kamienicach usunąć ze środka wszystko i zostały wyłącznie ściany zewnętrzne. W wielu przypadkach usuwaliśmy stropy, a dach był podnoszony o wysokość jednego czy dwóch pustaków, bo tyle brakowało do kolejnej pełnej kondygnacji. W takich sytuacjach należy przekalkulować, czy takie zabiegi się opłacają, bo nakład pracy, sprzętu, ludzi i pieniędzy po to, żeby podnieść dach o 65 cm jest ogromny. Jeśli kamienica stoi w centrum dużego miasta, a kwoty za najem powierzchni ekskluzywnych biur, czy hoteli w zabytkowych budynkach są wysokie, to jest to godne rozważenia. Oczywiście, funkcję budynku czy ilość kondygnacji można zmienić, jeżeli plan miejscowy czy decyzja o WZ na to pozwala. W części planów wysokość budynków określona jest tylko w kondygnacjach (bez wysokości w m), co daje duże pole do nadużyć. Przykładem może być budynek o jednej kondygnacji z poddaszem, który w rzeczywistości jest „wieżą” o wysokości kilkunastu metrów. Jeśli w obecnej zabytkowej kamienicy wykorzystano już cztery z czterech dopuszczalnych kondygnacji, to jedynie możemy manewrować podnoszeniem tych kondygnacji, albo robieniem antresoli. Należy jednak pamiętać, że na antresoli nie mogą być żadne zamknięte pomieszczenia, bo wtedy zostanie to uznane za kondygnację. Umieszczanie lokali, czy pomieszczeń na półpiętrach nie wchodzi, zatem w grę w celu obejścia parametru ilości kondygnacji. Natomiast, jeśli parametry urbanistyczne pozwalają na dodatkową kondygnację, to można negocjować to z konserwatorem. W budynkach, w których zostają nam tylko ściany zewnętrzne i zmieniamy układ kondygnacji nasuwa się pytanie, co z oknami? Czy da się je migrować na ścianie po to, żeby dopasować je do nowego układu wewnątrz kamienicy? Przecież stropy czy półpiętra będzie trzeba zrobić w innych niż dotychczas miejscach, a okna wtedy nie pasują. Realizowałem kilka takich przypadków i udaje się to tam, gdzie na elewacjach nie ma cennych elementów. Z uzgodnieniami konserwatorskimi jest inaczej niż w przypadku uzgodnień z wydziałem architektury, np. przy procedurze uzyskiwania WZ. Procedura ta jest dość uznaniowa i dlatego warto przyjść do urzędu przygotowanym, z argumentami w rękach. Takim argumentem do uzyskania jednego metra więcej w parametrze wysokości zabudowy może być inwentaryzacja budynków w okolicy i wykazanie, że dane, które ma urzędnik są nieaktualne. Innym argumentem do uzyskania dużo wyższego niż w okolicy budynku mogą być ideogramy, schematy czy aksonometrie wykazujące, że dominanta architektoniczna w tym miejscu będzie miała uzasadnienie w kompozycji tej części miasta. Urzędnik wydziału architektury wydaje decyzję popartą przepisami, ale musi mieć pod poszczególne elementy glejt. W przypadku uzgodnień konserwatorskich, jak sugeruje nazwa jest to dialog w wyniku, którego jest jakiś konsensus. Konserwator w części projektowej z racji urzędu ma okazję spełnić oczekiwania, które na niego nakłada ustawa i przepisy. Należy, zatem zaangażować konserwatora indywidualnie, jako osobę! To właśnie zawód konserwatora wymaga od niego udzielania się w koncepcji. Przy takim podejściu dużo lepiej pracuje się każdej stronie – projektantowi, konserwatorowi, strażakowi – i finalnie sam inwestor jest bardziej zadowolony.  – komentuje Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor, Współwłaściciel Arkada.

Co należy zmienić w przepisach i procedurach?

Niedopuszczalne jest używane rozbieżnych pojęć w dokumentach planistycznych. „Maksymalna wysokość budynku” nie jest tożsama z „maksymalną wysokością zabudowy”. Definicja „wysokości zabudowy” nie została ustalona w żadnym ogólnokrajowym akcie prawnym. Zmiany wymaga również ułomna definicja wysokości budynku, gdzie nie zaliczamy do niej maszynowi dźwigu, czy też innym pomieszczeń technicznych. Często takie pomieszczenia zajmują nawet 50% powierzchni na dachu budynku. Dlaczego ta przestrzeń ma nie wchodzić do wysokości budynku? Rozporządzenie w sprawie WT ma taki defekt, że nie doprecyzowuje czy w planowanych inwestycjach wysokość budynku należy uwzględniać do obecnego zagospodarowania terenu czy do planowanego. Wydziały architektury zatwierdzające projekty do PnB wydają różne interpretacje. Wielu architektów obniża poziom budynku lub podwyższa teren wokół i kondygnację 0 określa w projekcie, jako kondygnację -1. Definicja mówi, że wysokość należy mierzyć od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej. Sam teren jak i wejście są elementami projektu, a nie stanu istniejącego, zatem interpretacje wskazujące na konieczność pomiaru wysokości budynku od poziomu istniejącego terenu nie mają umocowania prawnego. Przyjmowanie w projekcie kondygnacji w zagłębieniu, jako kondygnacji podziemnej generuje problemy w liczeniu wskaźników zabudowy przy ewentualnych rozbudowach. Jednym z elementów wprowadzającym chaos jest podawanie raz wysokości w m, a raz w kondygnacjach, a czasami warunki te występują łącznie. Definicję kondygnacji podziemnej i naziemnej wprowadza rozporządzenie w sprawie WT i już samo rozróżnienie tych kondygnacji rodzi wiele problemów. Norma PN-ISO 9836:2015-12 i norma PN-ISO 9836:2022-07 nie definiują pojęcia kondygnacji, ale definiowała je stara norma PN ISO 9836:1997, która jeszcze niedawno obowiązywała w projektach budowlanych. W wielu urzędach od lat różnie postrzegane były pojęcia kondygnacji naziemnych i podziemnych. Czasami plan albo decyzja o WZ wyraża wysokość zabudowy w rzędnych terenu (wysokości bezwzględne). Na skarpach może się okazać, że nie będzie możliwe skonsumowanie maksymalnie parametru, co wynika z kaskadowego zagospodarowania terenu. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie państwowego systemu odniesień przestrzennych geodezyjny układ wysokościowy PL-EVRF2007-NH tworzą wysokości normalne odniesione do średniego poziomu Morza Północnego, wyznaczonego dla mareografu w Amsterdamie. Od 31.12.2019 r. obowiązuje układ Amsterdam. Dawniej stosowano układ wysokościowy PL-KRON86-NH. Różnica wysokości między układami wynosi od 14 do 18 cm. Odnoszenie się w decyzjach o WZ, albo mpzp do rzędnych terenu nie powinno mieć miejsca. Wysokość kontrolowana jest urzędowo tylko raz, na etapie projektu! Geodeci nie mierzą wysokości budynków przy inwentaryzacji po zakończeniu budowy. Wypis z kartoteki budynku nigdy nie zawierał pozycji, aby wpisać wysokość. Skąd urzędnicy biorą dane wysokości budynku na podstawie, których analizują wskaźnik na potrzeby wydawania decyzji o WZ? Mają wpisane te wartości długopisem raz z dokładnością +-1m, +-0,5m, a raz +-0,1m. Przy nadbudowie budynku urzędnicy praktycznie nigdy nie aktualizują swoich map papierowych i nie zmieniają wysokości po nadbudowie / rozbudowie budynków. W inwentaryzacji powykonawczej obligatoryjny powinien być pomiar wysokości budynku. Wysokość przesłaniania należy mierzyć od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego. Nikt w żadnej procedurze pomiarów powykonawczych nie mierzy dolnej krawędzi najniżej położonych okien (są one tylko w projekcie). Jeżeli chcemy sprawdzić czy projektowany obiekt nie będzie zacieniał budynków sąsiadujących i czy mieszkania będą miały wymagane nasłonecznienie potrzebne są rzuty architektoniczne kondygnacji i elewacji budynków sąsiednich. Absurdem jest konieczność ustalania czy pomieszczenia w przesłanianym budynku są przeznaczone na stały pobyt ludzi. Nie ma procedur, które uprawniałyby na wejście do budynku sąsiedniego w celu sprawdzenia czy okno jest w pralni czy w salonie. Bierzemy to z projektu z urzędu (w trybie dostępu do informacji publicznej), a chcąc rzetelnie wykonać analizę należy zlecić pomiar tych elementów. Rozwiązaniem, które można zastosować w przepisach w przypadku niespełnienia tych przepisów, jest ustanowienie służebności przesłaniania z wpisem do KW. W przypadku braku mpzp mamy przepisy, które określają możliwe odstępstwa od parametrów zabudowy. Rozporządzenie dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, co pozostawia pole do interpretacji i możliwość wydawania różnych decyzji o WZ. Odstępstwa, w i tak uznaniowych decyzjach o WZ nie powinny istnieć. Wszystkie te zapisy należy przenieść do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. – podsumowała w raporcie Monika Hołub, Redaktor Naczelna INVESTOR REE.

© ℗ Wszelkie prawa zastrzeżone

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

ROCZNIK INVESTOR REE 2022

FRANCZYZA

POLECAMY
AKADEMIA INWESTORA
AKADEMIA INWESTORA

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Czym różni się projekt techniczny od wykonawczego? Czy po nowelizacji Ustawy warto zlecać projekt wykonawczy?

Czym różni się projekt techniczny od wykonawczego? Czy po nowelizacji Ustawy warto zlecać projekt...

Powierzchnia zabudowy. Drugi najczęściej zaskarżany parametr zabudowy

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 Inwestorzy, a co za tym...

Wysokość zabudowy. Pierwszy, najczęściej zaskarżany parametr zabudowy

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 Wysokość projektowanego budynku jest jednym z ważniejszych parametrów, który...

Podział działki. Trzeci, najczęściej zaskarżany parametr

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 Najczęściej dzielimy, żeby sprzedać fragment działki lub, gdy inwestor...
SPONSOROWANE

PROCESY BUDOWLANE

Fundamenty zabytkowego pałacu. Problemy inwestorskie

Wysoki poziom wód podziemnych to zmora wielu inwestorów i właścicieli budynków. Zarodniki grzybów, pleśnie, zawilgocenie ścian, to...

Nowe inwestycje deweloperskie coraz częściej idąw parze z rewitalizacjami

Deweloperzy coraz częściej podejmują się rewitalizacji zabytkowych budynków. To efekt ograniczonej dostępności wolnych gruntów w centrach polskich miast, jak i preferencji klientów....

Na budowach pracy mniej, kandydatów też brak

Branża budowlana ma za sobą trudny rok, jednak mimo wielu problemów i negatywnych zjawisk, część inwestycji jest nadal realizowana, a nawet planowane...

Rekuperacja niebezpieczna dla zdrowia. Jak uniknąć problemów zdrowotnych?

Rekuperacja niebezpieczna dla zdrowia. Jak uniknąć problemów zdrowotnych? Wiele...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.