Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Wielu deweloperów, architektów, geodetów oraz sędziów zgłasza się do mnie z problemami w zakresie pomiaru wysokości budynku. Faktycznie, jest to jeden z najczęściej zaskarżanych parametrów zabudowy, a nowelizacja przepisów wcale tego nie poprawiła. Przy pozwoleniach na budowę (PnB) w zakresie liczenia wysokości budynków należy stosować się do zapisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dlaczego nie należy stosować definicji z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? Ustawa, jak sama nazwa wskazuje jest na cele planowania przestrzennego, a nie do projektowania budynków. Do PnB obowiązuje nas rozporządzenie! Jest ono używane zarówno na etapie projektu, jak i pomiaru powykonawczego. Mamy, zatem dwie definicje wysokości budynku, ale do innych celów. Chaosu dokładają wszelkie izby i stowarzyszenia, które wydają własne opinie, komunikaty czy zalecenia wskazujące zasady działania – takie rekomendacje są również w zakresie pomiaru wysokości budynków. O ile te komunikaty dotyczą aspektów nieuregulowanych przez przepisy ogólnorozumianego prawa budowlanego, to nie mogą one dotyczyć kwestii, które określają przepisy prawa. W Małopolsce, dla jednego z inwestorów udało mi się obalić zasadność wymagania w urzędzie opinii Rady Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów i w niniejszym artykule opiszę ten konkretny przykład. Ów inwestor przedstawił wywód prawny, który pokrótce omawiam poniżej i urząd zmienił zdanie – wydał decyzję w sprawie PnB korzystną dla inwestora, a nie w myśl opinii izby. Ile dzięki temu zyskał inwestor? Inwestycja na 8 domów jednorodzinnych dwulokalowych stała się opłacalna. Gdyby inwestor musiał zastosować wytyczne izby musiałby wykonać kosztowne prace ziemne (teren górzysty), co kładło na szali zasadność realizacji zamierzenia. Jak, zatem zgodnie z prawem zmierzyć wysokość budynku na etapie projektu i na etapie pomiaru powykonawczego? I czy wymaganie przez urzędnika stosowania przez inwestorów w PnB opinii sprzecznych z obowiązującym prawem podchodzi pod celowe działanie na szkodę inwestora czy szkodę spółki? Przeanalizujmy podstawy prawne i nie dajmy się wciągać w rekomendacje!
Wysokość zabudowy. Pierwszy, najczęściej zaskarżany parametr zabudowy
Nie chcę powielać treści raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” pod redakcją INVESTOR REE, ale chcę uzmysłowić jak istotny jest parametr wysokości zabudowy. Dlatego wspomnę tylko, że wysokość zabudowy to pierwszy najczęściej zaskarżany z analizowanych w raporcie parametrów urbanistycznych. Najstarszy wyrok w tym zakresie wydano w 1928 r. Ilość wyroków sądowych od tamtego czasu do 2022 r. to aż 79 457 – najwięcej wydano dla Warszawy (27 225). Analizowano również pierwsze półrocze roku 2022 r.. Łącznie w tym półroczu wydano 2345 wyroków sądowych dla tego wskaźnika – najwięcej w województwie mazowieckim (750). Po szczegóły odsyłam do raportu. Dlaczego mamy aż tak duże problemy z ustaleniem wysokości budynku? Na samym początku musimy rozróżnić aktualną rzędną terenu, projektowane rzędne terenu i budynku oraz pomiar powykonawczy rzędnych terenu i budynku. Musimy też rozróżnić aspekty architektoniczne i planistyczne – do obu tych dziedzin obowiązują inne przepisy. Omówmy te aspekty.
Podstawa prawna pomiaru wysokości budynku
Podstawą prawną, w której opisana jest zasada pomiaru wysokości budynku jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225). Rozporządzenie to jest używane zarówno na etapie projektu, jak i pomiaru powykonawczego. W polskim prawie do niedawna nie było innej definicji sposobu mierzenia wysokości budynku. W wyniku nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dostaliśmy drugą definicję – oczywiście jak to w polskim prawie odmienną, od tych które już mamy. Obecnie mamy dwie definicje liczenia / mierzenia wysokości budynków. Obie te definicje są poprawne, ale służą innym celom. Jeżeli dołożymy do tego definicje zapisane w konkretnych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (mpzp) to nagle się okaże, że mamy dziesiątki lub może setki różnych definicji określających sposób pomiaru wysokości budynków. Niestety patologia planowania przestrzennego pozwalała, aby w treści mpzp pojawiały się „własne” i nierzadko błędne definicje, które obowiązują tylko dla danego mpzp i są ważne, respektowane na etapie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę do momentu zaskarżenia i uchylenia całego planu lub jego fragmentu.
Analiza wysokości budynków do celów rozbudowy. GEODETIC
21 lat ta sama definicja
Stan prawny na dzień pisania artykułu (14/08/2023 r.) to w § 6. [Sposób mierzenia wysokości budynku] rozporządzenia w sprawie warunków technicznych stanowi, że:„Wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.” Powyższa definicja wysokości budynku w momencie wejścia w życie rozporządzenia czyli 16 grudnia 2002 r. brzmiała następująco „§ 6.Wysokość budynku lub jego części, służącą do określenia wymagań technicznych i użytkowych, o których mowa w rozporządzeniu, liczy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części do górnej płaszczyzny stropu bądź najwyżej położonej krawędzi stropodachu nad najwyższą kondygnacją użytkową, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, albo do najwyżej położonej górnej powierzchni innego przekrycia.” Jak widać, przez 21 lat definicja wysokości budynku jest w tym samym miejscu. Dlatego uważam, że ani urzędnik, ani architekt nie powinien mieć problemu ze znalezieniem jej i stosowaniem jej w praktyce. Poniżej omówię szczegółowo definicję obowiązującą na dzień pisania opinii, żeby rozwiać wątpliwości „interpretacji” poszczególnych wyrażeń.
Najniżej położone wejście do budynku
Co znaczy sformułowanie „…mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części…”? Znajdujemy najniżej położone wejście do budynku, nie główne wejście do budynku tylko najniżej położone wejście do budynku lub nawet jego części. Przykładowo, jeżeli mamy budynek na zboczu / na wzniesieniu i wejście główne jest od strony wyższej (w odniesieniu do państwowego układu wysokościowego), a przykładowo jedne drzwi do jednego pomieszczenia gospodarczego budynku są od stronny niższej zbocza (w odniesieniu do państwowego układu wysokościowego), to musimy mierzyć od poziomu terenu przy tych niżej położonych drzwiach – oczywiście wtedy, jeżeli te drzwi prowadzą do pomieszczenia kondygnacji parteru (pierwsza kondygnacja nadziemna). Wyciąganie jakiś średnich wysokości z różnic wysokości jest sprzeczne z tą definicją! W tym zwrocie należy jeszcze wytłumaczyć słowo „przy”. Jeżeli mamy określone najniższe wejście do budynku, to musimy pomierzyć poziom (wysokość) terenu przy tym wejściu, czyli w miejscu przy (tuż przy) drzwiach do najniżej położonego wejścia do budynku – zazwyczaj jest to kostka brukowa. Stajemy pośrodku drzwi przed nimi w odległości ok 20-30cm i tam stawiamy urządzenie geodezyjne do pomiaru wysokości (sztycę tachimetru, łatę do niwelatora, czy GPS, o ile te ostatnie urządzenie uzyska dokładności pomiaru wysokościowego).
Definicja kondygnacji nadziemnej
Omówmy kolejny zwrot „…znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku…” Definicja kondygnacji nadziemnej jest opisana w artykule 3, punkt 18, a w punkcie 17 mamy definicję kondygnacji podziemnej – „należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację”. Co tu mogę skomentować? Zagłębiona poniżej poziomu terenu musi być każda ściana danej kondygnacji w minimum 50% swojej wysokości – wtedy mówimy o kondygnacji podziemnej. Zagłębione ściany muszą być obsypane ziemią czy piaskiem. Jeżeli mamy kondygnację w dole, w zagłębieniu, ale nie jest ona obsypana – piach, ziemia nie dochodzi do samych ścian, to nie jest to kondygnacja podziemna. Możemy tu powiedzieć o kondygnacji w zagłębieniu, gdzie w ścianach mamy okna i gdzie normalnie drzwiami wychodzi z budynku przechodzimy przez chodnik po to, aby od razu schodami z zagłębienia wyjść na płaski teren.
Najwyższy punkt budynku
Co można skomentować w wyrażeniu„….do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.”? Po pierwsze to, że kominy, wentylacje, anteny, reklamy, stelaże pod urządzenia techniczne czy reklamowe nie są uwzględniane przy wyliczaniu wysokości budynku. Maszynownia dźwigu i pomieszczenia techniczne nie są brane pod uwagę przy liczeniu wysokości budynku, jeżeli w dokumentacji do pozwolenia na budowę pomieszczenia te nie są zakwalifikowane, jako kolejna kondygnacja. Ten zapis jest problematyczny przykładowo dla budynków istniejących przed wejściem w życie rozporządzenia. Pytanie czy maszynownia dźwigu i pomieszczenia techniczne o łącznej powierzchni przykładowo nawet 1450 mkw. (duży budynek biurowy, czy użyteczności publicznej) ma nie stanowić kolejnej kondygnacji budynku? Zawsze dla mnie jest to co najmniej dziwne. Nie jest tu określone jak duża może być ostatnia przestrzeń techniczna, aby stanowiła lub nie stanowiła kolejnej (ostatniej) kondygnacji budynku i wielu deweloperów wykorzystuje tę lukę do upychania dodatkowych powierzchni n dachach. A po co ten zapis „…znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi”? Jest niefortunny, bo przecież mamy również budynki tylko techniczne, budynki tyko magazynowe i przy takim rozpatrywaniu nie jest to najlepszy zapis.
Omówmy sytuację wysokości budynków jednorodzinnych
Omówię przykład inwestycji polegającej na budowie 8 domów jednorodzinnych dwulokalowych z Małopolski, gdzie partycypowałem między urzędem a inwestorem w zakresie zasad liczenia wysokości do projektu. Generalnie, aby policzyć / pomierzyć wysokość budynku musimy mieć dwa jego punkty. Ten najniższy punkt mamy już zdefiniowany, opisałem powyżej. Jeżeli określimy sobie punkt najwyższy budynku, to poprzez różnicę wysokości tych dwóch punktów mierzoną w pionie, będziemy mieli dokładną wysokość budynku. Wysokości budynku nie mierzymy skośnie między dwoma punktami (najniższy i najwyższy), tylko mierzymy w pionie (różnica wysokości dwóch płaszczyzn wyznaczona przez te punkty). Na rysunku przedstawiam budynek i zaznaczone dwie czerwone strzałki, do których (od których) powinno się zmierzyć wysokość tego budynku. Górna strzałka to kalenica dachu. Dolna strzałka to zagospodarowanie terenu tuż przy wejściu do budynku. Jeżeli wyjście na taras budynku jest niżej niż wejście do budynku, to od poziomu terenu tarasu nie mierzymy budynku, nie uwzględniamy go, bo przez drzwi tarasowe nie możemy wejść do budynku (nie ma tam klamki od strony dworu). Czyli z tarasu przy zamkniętych drzwiach tarasowych nie możemy wejść z dworu do budynku.
Jak mierzyć wysokość budynku? GEODETIC
Przeanalizujmy inny budynek z tej samej inwestycji. Na drugim rysunku przedstawiam zaznaczone dwie czerwone strzałki, do których (od których) powinno się zmierzyć wysokość tego budynku. Górna strzałka to kalenica dachu. Dolna strzałka to zagospodarowanie terenu tuż przy wejściu do budynku. Jeżeli wyjście na taras budynku jest niżej niż wejście do budynku, to poziomu terenu tarasu nie mierzymy. Nie uwzględniamy tego, bo przez drzwi tarasowe nie możemy wejść do budynku (nie ma tam klamki od strony dworu). W tym przypadku, pod stopniami schodów nie ma żadnej pustki (jest tam ziemia, piach itp.) Jeżeli tak jest, to wysokość budynku powinna być mierzona w miejscu, w którym mamy pionową czerwoną strzałkę.
Jak mierzyć wysokość budynku? GEODETIC
Projektowana wysokość budynku
Przy określeniu wysokości budynku na etapie projektu musimy posługiwać się tylko projektowaną rzędną terenu, zakładając docelową wysokość terenu (zazwyczaj wysokość kostki brukowej, czy płyt chodnikowych) przed najniżej położonym wejściem do budynku lub jego część oraz projektowaną wysokość budynku. Mówimy wtedy o projektowanej wysokości budynku – wszystko bierzemy z projektu. Totalnym absurdem byłoby przyjęcie aktualnego stanu rzędnej terenu (stan przed rozpoczęciem budowy) przykładowo z mapy do celów projektowych, jako dolną wartość do wyliczenia wysokości budynku, a górną wartość budynku przyjąć z projektu. Tak nie można robić! Może
i w modzie są hybrydy, ale nie na tej płaszczyźnie. Po wybudowaniu budynku, po zrobieniu zagospodarowania terenu, nic nie będzie się ze sobą zgadzało – nie jesteśmy w stanie porównać stanu projektowanego ze stanem po wybudowaniu budynku.
Powykonawczy pomiar wysokości budynku
Po wybudowaniu budynku i pomiarze wysokości samego budynku z natury, przy założeniu braku zmian projektowych i normalnych dokładnościach budowlanych, wysokość budynku powinna być taka sama jak w projekcie. Różnica kilka czy kilkanaście cm wynikająca ze sztuki budowlanej jest możliwa, na co wprost pozwala art. 36a, pkt 5, ustęp 2b Ustawy Prawo budowlane „wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%” i właśnie do 2% zmiany wysokości to są zmiany nieistotne”. Obrazując to na przykładzie, dla 10 metrowego budynku nieistotną zmianą wysokości będzie 20cm rozbieżności (na plus lub na minus).
Nie mieszaj etapów pomiaru wysokości budynków
Licząc wysokość budynku na etapie projektu musimy brać rzędną projektowaną przy wejściu do budynku (najniższym wejściu do budynku) i projektowaną wysokość budynku. Po wybudowaniu budynku musimy brać rządną istniejąca (aktualny teren) przy wejściu do budynku i aktualną wysokość budynku (głównie wysokość kalenicy czy wysokość stropodachu z ociepleniem, obróbkami itp.). Nie można mieszać stanu projektowanego ze stanem powykonawczym, bo nic nie można wtedy logicznie porównać i sprawdzić czy wybudowano budynek (dom) zgodnie z projektem. Po wybudowaniu budynku nikt nie patrzy na teren, jaki był przed budową tylko porównujemy aktualne wysokości budynku i terenu do wartości projektowych. Jeżeli to się zgadza, to tylko wtedy geodeta podpisuje się pod zwrotem, że „wybudowano budynek zgodnie z projektem zagospodarowania terenu i rzędnymi wysokościowymi” – takie czy podobne oświadczenie idzie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru budowlanego na odpowiednim druku.
Plany miejscowe, a nowa definicja wysokości budynku
Niestety miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego mogą w swoim słowniku stworzyć własną definicję wysokości budynku (definicję kondygnacji, wskaźników urbanistycznych itd.), czy stworzyć inne, odmienne od definicji legalnych. Mówimy oczywiście o Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977). Potwierdzeniem tego są choćby pisma Marszałek Sejmu. Sama Ustawa (obecna, ale już możemy mówić poprzednia Ustawa) nakazuje określenie wysokości zabudowy, ale nie wprowadza żadnej definicji wysokości budynku (odkąd i dokąd mierzymy wysokość budynku). Trzeba mieć na uwadze, że jest Ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw z dnia 7 lipca 2023 (podpisana przez Prezydenta 24 lipca 2023 r.), która już wprowadza wysokość budynku na potrzeby planowania i zagospodarowania przestrzennego. W treści czytamy: art. 2 pkt 3„wysokości zabudowy – należy przez to rozumieć różnicę pomiędzy wysokością: najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie lub attyce, z wyłączeniem komina, nadbudówki mieszczącej maszynownię dźwigu lub innego pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej, a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku”. Mamy, zatem dwie definicje wysokości budynku – jedna jest w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a druga jest w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – czyli zamiast poprawić prawo, będziemy mieli bałagan poprzez podwójną definicję.
W mojej opinii, wszystkie definicje powinny być określone w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i one powinny być zasysane do planów miejscowych, planów ogólnych czy warunków zabudowy. W całej Polsce mielibyśmy jednolite definicje i architekci, inwestorzy, geodeci, rzeczoznawcy czy prawnicy każdorazowo przy analizach dokumentów do inwestycji nie musieliby się zastanawiać co autor planu miał na myśli pisząc wysokość budynku.
Opinie izb i stowarzyszeń pogłębiają chaos
Do tego wszystkiego dochodzą jeszcze opinie izba i stowarzyszeń architektów, urbanistów, geodetów czy rzeczoznawców majątkowych. Poniżej przykład fragmentu opinii izby architektów w zakresie właśnie wysokości budynków. „Rada Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP, działając w porozumieniu z Wydziałem Infrastruktury Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego rekomenduje do stosowania niżej zamieszczoną definicję pojęcia „wysokość zabudowy”, o którym mowa w art. 15. Ust. 2 pkt. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym. Przez wysokość zabudowy: – należy rozumieć” a) w odniesieniu do budynku – wysokość bryły budynku, mierzoną od średniego poziomu istniejącego terenu, wyznaczonego jako średnia arytmetyczna najniższego i najwyższego poziomu terenu (mierzonego po obwodzie ścian zewnętrznych budynku) – do poziomu najwyżej położonego punktu tego budynku – bez uwzględniania kominów, z zastrzeżeniem przepisów ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. Prawo lotnicze” Z powyższą opinią absolutnie się nie zgadzam z wielu powodów.
Żadna izba czy stowarzyszenie nie może zmieniać przepisów prawa! Słowo „rekomenduje” wskazuje na zalecenie, a nie nakaz, więc urzędnicy nie mogą wymagać od inwestorów liczenia wysokości budynków według „prywatnych” opinii. Urzędnika i inwestora przy PnB obowiązuje art. 6 rozporządzenia w sprawie WT! I co najważniejsze ów dokument stanowi, że definicja dotyczy aspektu urbanistycznego, więc nawet gdyby była ona słuszna, to nie dotyczy procesu uzyskiwania PnB.
To nie koniec argumentów przeciwko temustanowisku. W komunikacie jest zapis, że opinia Izby Architektów dotyczy Ustawy o planowaniu przestrzennym i aspektów urbanistycznych nie jest żadną wykładnią prawa! Nawet jeśli by brać pod uwagę tylko kwestie planistyczne (pomijając rozporządzenie), to jeśli w planie miejscowym byłaby definicja wysokości zabudowy, to będzie ona ważniejsza niż ten komunikat, nawet jeśli będzie sprzeczna lub odmienna od definicji w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Będzie tak, dopóki plan lub jego dany zapis nie zostanie zaskarżony! Jeśli w treści planu miejscowego nie ma definicji wysokości budynku, to do celów projektowych do PnB sięgamy do legalnej (zdefiniowanej) w prawie definicji, którą mamy w art. 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Inaczej, każda Okręgowa Izba Architektów wyda swoje zalecenia i wtedy w każdym województwie będziemy mieli inny sposób mierzenia wysokości budynków – przecież to absurd! Jedna z dwóch opinii jest z 20. lipca 2020 r., a wtedy obowiązywała wersja Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ze zmianami z 24 lutego 2020 r. (Dz.U.2020.293 t.j.) kiedy to ogłoszono tekst jednolity art. 16. Ust. 2 pkt 6) brzmiał: „zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;” 24 czerwca 2020 r. Dz.U.2020.1086 art. 47 zmieniono jeszcze Ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale w innym artykule i nie był to tekst ujednolicony. W obecnie obowiązującej na dzień pisania niniejszego artykułu Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym art. 15. Ust. 2 pkt 6), na który powołano się w komunikacie izby brzmi „zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów”. Powyższe zapisy nieco się różnią, ale w obu nie ma definicji wysokości zabudowy i wysokości bryły budynku, na które powołuje się Izba. Co więcej, przeszukując całą Ustawę (obecną i z tamtego okresu) przepisy Prawa lotniczego dotyczą procedur planistycznych – art. 11 pkt 5) 1, art. 37, art. 53 ust. 4 pkt 13). Żaden z tych punktów nie dotyczy wydawanych pozwoleń na budowę, np. domów jednorodzinnych.
Odpowiedzialność urzędnika
W Polsce jest mania pisania opinii – niestety sam ją teraz piszę w postaci artykułu, i taką opinię napisałem dla wspomnianego wyżej inwestora z Małopolski. Dzięki niej urząd zmienił zdanie i wydał decyzję w sprawie pozwolenia na budowę korzystną dla inwestora, a nie w myśl opinii izby. Zamiast opinii trzeba czytać ustawy, rozporządzenia i normy – to są podstawy prawne. Opinie izb czy stowarzyszeń, wyroki sądowe, to żadna podstawa prawna. Dotyczy to również moich opinii, czy opinii innych ekspertów pisanych przykładowo do rozpraw sądowych. Można się tym sugerować tylko w szczególe, który nie jest opisany w ustawie, rozporządzeniu czy normie. Zawsze ważniejszy jest zapis z ustawy, rozporządzenia, normy, czy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie jakiejś opinii. Mamy liczne izby architektów, rzeczoznawców, geodetów, urbanistów, izby zawodowe, stowarzyszenia zawodowe czy deweloperskie. Wydając swoje opinie nie mogą one zmieniać zapisów, treści ustaw, rozporządzeń, norm czy treści miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. A już na pewno karygodne jest podpieranie się przez urzędników przy wydawaniu decyzji administracyjnych (m.in. decyzja o pozwoleniu na budowę), opiniami różnych organizacji, które to opiniami próbują być ponad prawem. Czy takie działanie urzędnika podchodzi pod celowe działanie na szkodę inwestora czy szkodę spółki? Dlaczego urzędnik zamiast stosować przepisy prawa wybiera sobie i stosuje zalecenia prywatnych stowarzyszeń czy izb zawodowych. Dlaczego w niektórych urzędach nie ma w ogóle zakupionych norm pomiaru powierzchni i Pani urzędnik przez telefon mi mówi „ja panu powiem jakie są u nas zwyczaje”. Ja jej odpowiadam „to ja panią nauczę jakie są przepisy w Polsce”, a po wytłumaczeniu przepisów rzucam cytatem art. 231. Kodeksu karnego, który brzmi „§ 1. Funkcjonariusz publiczny, który, przekraczając swoje uprawnienia lub nie dopełniając obowiązków, działa na szkodę interesu publicznego lub prywatnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. § 3. Jeżeli sprawca czynu określonego w §1 działa nieumyślnie i wyrządza istotną szkodę, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.” Czy strata przykładowo 100-200 tys. zł dla spółki, ze względu na opóźnienie, koszty kredytu, inflację, obniżenie ROI, wydłużenie czasu inwestycji to istotna szkoda? Dla mnie zdecydowanie tak. I powiem więcej, dla kilku inwestorów przygotowywałem takie pisma do urzędów na podstawie, których jak za dotknięciem różdżki urzędnik bojący się indywidualnej odpowiedzialności karnej analizował jeszcze raz dokumentację i obowiązujące przepisy i zmieniał zdanie. Ja dla swojej inwestycji również odwoływałem się do wyższych instancji, składałem skargi na urzędników, a w jednym z podwarszawskich starostw przyczyniłem się do wymiany ludzi w dziale geodezyjnym. Czy z tego powodu ja, albo inwestorzy, których obsługuję mamy trudniej w tych urzędach? Wręcz przeciwnie! Inwestorzy muszą nauczyć się nie bać walczyć o swoje interesy z chorymi elementami systemu!
Pismo prostujące?
Po publikacji tego artykułu otrzymałem pismo prostujące od fundacji reprezentującej grupę czynnych architektów. Pod pismem nikt się nie podpisał z imienia i nazwiska, mail był wysłany z poczty gmail (również bez stopki i podpisu) i treść dotyczyła min. innego pisma z innego roku. Opinii, o której wspominam w artykule nie upubliczniłem, ponieważ było to pismo od inwestora, któremu pomagałem w urzędzie, a chcę zachować jego anonimowość – ciekawe jest to, że autor pisma nie wie czym dysponuje izba. W dodatku zażądał ode mnie publikacji treści przysłanego pisma pod niniejszym artykułem w Portalu INVESTOR REE. Chętnie to zrobię jak zostanie ono podpisane nazwiskiem autora reprezentującego izbę. W piśmie do mnie użyto sformułowań „tu można by rzec: „Szach i mat” lub „(…) pan Hołub (..) chwali się”, „starał się lansować w swoim tekście”. Brzmi poważnie. Na koniec pisma autor (kimkolwiek jest) napisał do mnie tak: „(…) Tak więc, Panie Adrianie, parafrazując hasło z pańskiego artykułu – to nie „Opinie Izb i Stowarzyszeń pogłębiają chaos” (inwestycyjny), ale raczej „refleksje i publikacje różnego rodzaju doradców i konsultantów”, którzy – nie mając wykształcenia kierunkowego, właściwych uprawnień zawodowych ani praktycznego doświadczenia projektowego – wprowadzają w błąd czytelników przy okazji intensywnego reklamowania i rekomendowania swoich usług.” W odpowiedzi na pismo, w pierwszej kolejności poprosiłem o podpisanie się z imienia i nazwiska reprezentanta izby architektów pod przysłanym dokumentem, a także ustalenie, o jakiej opinii piszemy. Ów pismo zostało przez nas poddane analizie antyplagiatowej, która wykazała 11665 znaków skopiowanych z innych źródeł. Program antyplagiatowy wykazał również nieznaczne korzystanie z AI i Chatu GPT przy pisaniu dokumentu. Jeśli fundacja reprezentuje w tak „rzetelny sposób” izby i stowarzyszenia, to tyko pogratulować modelu biznesowego! Nie mam potrzeby przedstawiania swojego dorobku zawodowego sztucznej inteligencji, więc póki co czekam na odpowiedź i dalszą polemikę z jakimś człowiekiem – zapraszam nawet do publicznego szkolenia w ty zakresie przedstawiciela izby. Tym bardziej, że argumenty opisywane w piśmie przeczące mojemu tokowi myślenia, zaprzeczają innym opiniom tej izby, która to w taki sam sposób jak ja argumentuje przepis. Problem w opisywanym w artykule przykładzie był taki, że opinia i komunikat izby architektów w zakresie wysokości budynków dotyczących planowania przestrzennego została wzięta przez urzędnika wydziału architektury na potrzeby dokumentacji PnB, gdzie tu obowiązywać powinno rozporządzenie. Klient dostał komunikat od wydziału architektury, że urząd odmawia pozwolenia na budowę w takiej postaci i że ma dostosować sposób liczenia wysokości budynku do wytycznych izby architektów z obu tych pism. Opinię izby, którą opisałem w niniejszym artykule otrzymałem od inwestora, który dostał ją od urzędnika wydziału architektury razem z komunikatem izby dostępnym w Internecie. Komunikat, na który powołała się fundacja prostująca artykuł jest jednym z opisanych w artykule dokumentów. Przy uzyskiwaniu PnB, wysokość budynku ma być dostosowana do zapisów planu miejscowego (jeśli istnieje) i obowiązujących przepisów prawa, a nie opinii organizacji, które „dogadały się” z urzędem na jakieś wytyczne. Inwestor przepychając się z wydziałem architektury po prostu walczy o swoje i forsuje korzystne dla siebie ustalenia. Jak widać, w tym przypadku okazało się to skuteczne.
ADRIAN HOŁUB – 17-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych. Inwestor nieruchomości, założyciel i członek zarządu Geodetic. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: samodzielności lokali, określanie wskaźników urbanistycznych w PnB, określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu. Członek Polskiego Komitetu Normalizacyjnego z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych i kamienic. Prowadzi procesy deweloperskie począwszy od analiz due diligence, analiz chłonności, doradztwa prawnego, architektonicznego, urbanistycznego, geotechnicznego, geodezyjnego, poprzez kontrolę procesu budowy, aż po pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i kompleksowe przygotowanie inwestycji do sprzedaży (memorandum, prospekty, metryczki, umowy itp.). Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 8 mln m² powierzchni w setkach budynków. Uczestniczył przy największych transakcjach komercyjnych w Polsce. Od 2007 r. na stałe współpracuje z +250 firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Wygłosił ponad 150 prelekcji, corocznie szkoli 1000 osób, prowadzi konsultacje i opinie dla deweloperów i inwestorów. Napisał ponad 150 artykułów, jest autorem głównym „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości”, oraz „Ekspertyzy deweloperskiej” oraz Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe”. Współautor publikacji „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku”. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
