-5.1 C
Warszawa
czwartek, 25 kwietnia, 2024

Zabytki w dokumentach planistycznych. Zmiany w nowych przepisach planistycznych

Strona głównaProcesy budowlaneZabytki w dokumentach planistycznych. Zmiany w nowych przepisach planistycznych

TO CIĘ MOŻE ZAINTERESOWAĆ

Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor, Współwłaściciel Arkada

Ku końcowi zmierzają prace nad reformą planowania przestrzennego i zastąpienia studium uwarunkowań planami ogólnymi gmin, które to mają być aktami prawa miejscowego, a więc mają być obligatoryjne. Projekt nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma uchylić studium, a te obecnie obowiązujące w gminach mają zachować moc do dnia wejścia w życie planów, ale nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r. Obecnie projektowane studium w gminach mają służyć za wyjściowe dane analityczne do opracowywania planów ogólnych. Zmiana spowolniła uchwalanie nowych planów i wstrzymała prace nad rozpoczętymi już pracami opracowywania dokumentów planistycznych.  Projekt Ustawy o planowaniu przestrzennym zmienia inne akty, w tym również Ustawę o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Są wprowadzane nowe pojęcia, inne wskaźniki urbanistyczne i zmieniane są zasady procedur planistycznych, co dotyczy również nieruchomości objętych formami ochrony zabytków. Kiedy dopuszczalne są uproszczone procedury planistyczne dla obiektów objętych formami ochrony zabytków? Na jakich nieruchomościach nie da się skorzystać z tego uproszczenia? Czy uzyskując decyzję o warunkach zabudowy dla nieruchomości zabytkowej można skorzystać ze zwolnienia z pełnej procedury uzyskania pozwolenia na budowę? I właściwie, na jakie zmiany wprowadzane reformą planowania przestrzennego muszą być wyczuleni inwestorzy zabytkowych nieruchomości?

Zmiany w zakresie ochrony zabytków w nowej Ustawie o planowaniu przestrzennym

Studium musi uwzględniać uwarunkowania wynikające m.in. ze stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej (art. 10 ust. 1 4 obowiązującej jeszcze Ustawy o planowaniu przestrzennym). Procedura planistyczna wymaga od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wystąpienia do właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków w jednym z kroków po podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzenia studium (art. 11 5c obowiązującej Ustawy o planowaniu przestrzennym). Ponadto, zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, w tym krajobrazów kulturowych, oraz dóbr kultury współczesnej wymagane są w miejscowych planach (art. 15 4). Uzgodnienia muszą być zrobione z wojewódzkim konserwatorem zabytków w zakresie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu.  Z art. 38b obowiązującej Ustawy o planowaniu wynika, że opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymagana jest też przy sporządzaniu audytu krajobrazowego.   

Z projektu Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w dalszym ciągu wynika wymóg uwzględniania ochrony zabytków w planowaniu przestrzennym. Muszą być w nim ujęte „zabytki objęte formami ochrony zabytków, o których mowa w Ustawie z dnia 23 lipca 2003 o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2022 r. poz. 840 oraz z 2023 z poz.) lub ujęte w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków oraz dobra kultury  współczesnej”. Projekt Ustawy o planowaniu przestrzennym pociągnie również zmianę w Ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W projekcie Ustawy uchylono przepisy upzp dotyczące studium, które to określały obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Rolę studium w zakresie prowadzenia i kształtowania polityki przestrzennej gminy przejmą: plan ogólny gminy w zakresie ustalenia stref predystynowanych do rozmieszczenia terenów o określonym przeznaczeniu w planach miejscowych oraz strategia rozwoju gminy.

Zgodnie z projektem Ustawy, uwzględnienia ochrony zabytków wymagają: „strategia rozwoju województwa, plan zagospodarowania przestrzennego województwa, plan zagospodarowania przestrzennego morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, analizy i studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego powiatu, strategia rozwoju gminy, strategia rozwoju ponadlokalnego, plany ogólne gmin, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, miejscowe plany odbudowy albo decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzje o warunkach zabudowy, decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzje o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.” Uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków wymagane są również w przypadku ustalania lokalizacji inwestycji celu publicznego w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków.

Art. 23 2) projektu Ustawy o planowaniu przestrzennym zmienia art. 19 ust. 1 starej Ustawy i brzmi następująco „Określając ustalenia planu ogólnego gminy, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowego planu odbudowy, uwzględnia się w szczególności ochronę zabytków nieruchomych: 1) objętych formami ochrony (…) wraz z ich otoczeniem; 2) ujętych w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.”

Projekt Ustawy zmienia również art. 19 ust. 2 starej Ustawy „W przypadku gdy gmina posiada gminny program opieki nad zabytkami, ustalenia tego programu uwzględnia się przy określaniu ustaleń planów (…).”

Nowe wskaźniki urbanistyczne dla obiektów zabytkowych

Inwestor musi mieć na uwadze, że wskaźniki urbanistyczne dla nieruchomości objętych formami ochrony zabytków są bardziej rygorystyczne. Na takich obszarach mogą być większe obostrzenia w zakresie powierzchni biologicznie czynnej, w zakresie linii zabudowy, wysokości budynków, funkcji czy ilości budynków możliwych do posadowienia. Co ważniejsze, obostrzenia mogą również dotyczyć nieruchomości zlokalizowanych w sąsiedztwie nieruchomości objętych formami ochrony zabytków. Dlatego tak istotne jest sprawdzanie sąsiedztwa w ramach due diligence nieruchomości. Może się okazać, że mimo, iż nasza działka nie jest objęta formą ochrony zabytków to oddziaływać na nią będzie w tym zakresie sąsiednia nieruchomość wpisana do ewidencji lub rejestru. W jednej z inwestycji, przy granicy działki nieobjętej formą ochrony zabytków była aleja starych drzew prowadząca do zabytkowego założenia parkowo-pałacowego. Aleja ta była objęta formą ochrony zabytków i powodowało to konieczność odsunięcia się z nieprzekraczalną linią zabudowy o 15m, a nie jak przy pozostałych granicach działki o 6m. Taki zapis spowodował, że przedmiotowa działka nie mogła być zabudowana w taki sposób, jaki marzył sobie inwestor. Niestety na rysunku planu nie były odnotowane linie zabudowy w sposób graficzny. Zapis widniał tylko w tekście planu miejscowego, czego nie doczytał inwestor przed zakupem nieruchomości. 

Co w zakresie wskaźników urbanistycznych szykuje nam reforma planowania przestrzennego? W projekcie Ustawy o planowaniu przestrzennym widnieje zapis, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzenia do planu ogólnego ma wystąpić m.in. o uzgodnienie projektu planu z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków w odniesieniu do wskaźników i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie ochrony zabytków i opieki nad zabytkami. Mowa tu o wskaźnikach: maksymalna naziemna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy, maksymalny udział powierzchni zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Dobrze, że uściślony został termin intensywności zabudowy i określone zostało, że dotyczy to kondygnacji naziemnych. Niestety w innych przepisach dotyczy to zarówno kondygnacji naziemnych jak i podziemnych, co generuje liczne problemy w interpretacji zasad liczenia tego wskaźnika. Generuje to również różne nadużycia, co kończy się rozprawami sądowymi. Inwestorzy nieruchomości zabytkowych powinni mieć ten wskaźnik na uwadze, ponieważ jak wykazaliśmy z wieloma innymi ekspertami w Raporcie „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” wskaźnik intensywności zabudowy jest często zaskarżanym elementem. Od 1985 r, do I. połowy 2022 r. wydano w tym zakresie ponad 4 tys. wyroków sądowych. Najczęściej zaskarżanym wskaźnikiem jest wysokość zabudowy (ponad 79 tys. wyroków sądowych), powierzchnia zabudowy (ponad 74 tys. wyroków sadowych) oraz podział działki (ponad 71 tys. wyroków sądowych). Pokazuje to, że wskaźniki urbanistyczne, które będą obligatoryjne po wejściu nowej Ustawy o planowaniu przestrzennym są jednocześnie tymi najczęściej zaskarżanymi. W zakresie wymogu określania w dokumentach planistycznych miejsc postojowych ciągle odbywa się gorąca debata. Inwestorzy podnoszą, że wskaźnik nie powinien być obligatoryjny i jako osoba zajmująca się zabytkami mogę przychylić się do tego postulatu. Wynika to z faktu, że przy starych budynkach dawniej nie planowano miejsc postojowych, bo nie było aż tyle pojazdów, albo w ogóle ich jeszcze wtedy nie było. Problem występuje również przy kamienicach w zabudowie śródmiejskiej, gdzie każda rozbudowa, czy duży remont wiąże się z koniecznością zapewnienia miejsc postojowych, których zwyczajnie brakuje. Inwestorzy muszą kombinować z umowami najmu takich miejsc, albo muszą rezygnować z ilości lokali, lub powierzchni użytkowej, od której naliczane są sztuki miejsc postojowych. Z drugiej jednak strony, jako użytkownik auta poruszający się po miastach, rozumiem wymóg tych miejsc postojowych, bo to wpływa na komfort kierowców.

Kiedy zmienisz formę ochrony zabytku w planie miejscowym?

W projekcie Ustawy o planowaniu przestrzennym pojawił się nowy zapis dotyczący zmiany planu miejscowego. Jeden z punktów dotyczy nieruchomości objętych formami ochrony zabytków. Do sporządzania i uchwalania planu miejscowego albo jego zmiany zgodnie z art. 27b i) projektu Ustawy o planowaniu przestrzennym dopuszcza się zastosowanie postępowania uproszczonego, jeżeli „zmiana planu miejscowego dotyczy wyłącznie zmiany ustaleń w związku z wpisem obiektu lub obszaru do rejestru zabytków, skreślenia obiektu lub obszaru z rejestru zabytków lub ujęciem zabytku w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.” Co to znaczy? Jeżeli nieruchomość zmieni status w Gminnej Ewidencji Zabytków (GEZ) albo w rejestrze zabytków, to można wystąpić o zmianę planu miejscowego w uproszczonym trybie. Oczywiście, są pewne zastrzeżenia, przez które nie będzie to możliwe. Dotyczyć to będzie m.in. gruntów zmeliorowanych, pomników historii, inwestycji na terenach parków narodowych, rezerwatów przyrody, a także ich otulin, obszarów wymagających podziałów i scaleń, zagrożonych powodzią i takich, na których inwestor będzie chciał zmienić przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Wszystkie te wyłączenia, w których nie będzie możliwości skorzystania z postepowania uproszczonego zmiany mpzp opisano w art. 27b 2. projektu Ustawy o planowaniu.

Czy uchwalenie planu miejscowego może wpłynąć korzystnie na planowaną inwestycję zabytkową? Zdarzają się nieruchomości objęte formą ochrony zabytków, gdzie nie można zbudować nic – nic, dopóki nie zmieni się planu miejscowego. Oczywiście taki nowy plan miejscowy musi być zatwierdzony przez konserwatora zabytków. Ile kosztuje zmiana planu miejscowego?Zmiana planu dla małej lub średniej inwestycji to koszt 50-100 tys. zł. W tym celu potrzebny jest przede wszystkim urbanista. Niezbędny również będzie ktoś, kto przygotuje dokumentację do wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz ktoś, kto biegle posługuje się wskaźnikami urbanistycznymi – może to być architekt, wspomniany urbanista lub inna osoba znająca przekrojowo procesy inwestycyjne. Oczywiście należy mieć na uwadze, że samą zmianą planu miejscowego nie da się wykreślić nieruchomości z rejestru zabytków czy gminnej ewidencji zabytków. Najpierw trzeba dokonać zmiany w tych właśnie rejestrach. Jak często się to udaje? Rzadko, ale nie jest to niemożliwe. O tym jak wykreślić zabytek z rejestrów w artykule „Jak wykreślić budynek z rejestru zabytków i gminnej ewidencji zabytków” (już wkrótce).

Co warto jeszcze wiedzieć o uchwaleniu nowego planu miejscowego? Gmina dotychczas musiała ponosić nakłady finansowe, osobowe i czasowe na stworzenie planów miejscowych i jeśli nie miała interesu w tworzeniu takich planów, to inwestorzy proponowali różnego rodzaju inwestycje na rzecz gminy (nowa droga, nowe skrzyżowanie, nowy plac zabaw, mieszkania socjalne itp.). Czy to się opłaca? Znam chociażby przypadek inwestycji, gdzie zmiana planu miejscowego z terenu powojskowego objętego formą ochrony parku kultury stała się terenem zabudowy mixed-use. Jest to, zatem możliwe. Problem próbuje rozwiązać projekt nowej Ustawy o planowaniu przestrzennym, który wprowadza zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI). Będzie to szczególna forma planu miejscowego, która może zostać uchwalona na wniosek inwestora za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Taki ZPI będzie w swoich granicach zastępował obowiązujący plan miejscowy. Czy taka informacja będzie odnotowana w tym planie? Odpowiedzą ma być rejestr urbanistyczny, który będzie źródłem danych planistycznych w systemie teleinformatycznym. Ma on umożliwić bezpłatny i szybki dostęp do danych planistycznych. Jak wyjdzie to w praktyce? Czas pokaże, ale nie wyobrażam sobie, żeby każdy inwestor szukał dla przedmiotowej działki dokumentów planistycznych, które może zastąpiły plan, który obecnie czyta. W ogóle uważam, że to jest karygodne, że właściciele działek nie są zawiadamiani listownie o przystąpieniu do sporządzenia planu i wyłożeniu go do wglądu. Jeśli chodzi o płacenie podatków, to gmina jest w stanie wysłać list do właściciela nieruchomości. Czemu nie ma procedury zawiadamiania właścicieli o zmianach planistycznych na jego działce?

W zakresie konserwacji zabytków ryzyko niosą również tzw. mikroplany, czy plany znaczkowe, które mogą być uchwalane dla jednej lub więcej działek inwestycyjnych. Załóżmy, że uchwala się mikroplan dla działki, która zlokalizowana jest w sąsiedztwie zabytkowego założenia parkowo – pałacowego. Czy w takim mikroplanie będą uwzględnione obostrzenia związane z zachowaniem stref buforowych i konkretnych parametrów zabudowy czy nawet funkcji działki, dla której opracowywany jest mikroplan?

Ochrona zabytków, a warunki zabudowy bez PnB

Co z nieruchomościami objętymi formami ochrony zabytków, które znajdują się poza obszarami mającymi uchwalone plany miejscowe? Przecież w Polsce plany ma nieco ponad 30% obszarów. Z istotnych zmian, projekt Ustawy o planowaniu przestrzennym zakłada, że decyzja WZ będzie wygasała po upływie 5 lat od dnia uprawomocnienia i będzie to dotyczyć decyzji o WZ wydanych po 1 stycznia 2026 r. WZ wymagane będą w mniejszej liczbie przypadków niż dotychczas i przewiduje się różne zwolnienia z przeprowadzania pełnej procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę. Czy będzie to dotyczyć również nieruchomości zabytkowych? Niestety, nie. W projekcie Ustawy powiązano obowiązek uzyskania WZ na działkach budowlanych, które nie są objęte planami, z katalogiem inwestycji niewymagających PnB w Ustawie Prawo budowlane. W dodanym ust. 2b określono wyłączenia dla stosowania przepisów art. 2a, gdzie określono, że „nie obowiązuje on obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków oraz sytuowanych na obszarze parków narodowych i rezerwatów oraz ich otulin.” Znaczy to tyle, że nie można będzie skorzystać z budowy budynku niewymagającego pozwolenia na budowę dla budynków objętych formami ochrony zabytków oraz w ramach otulin.

_______

Radosław Nawara – Architekt, najmłodszy konserwator w Polsce, od 17 lat działający na zlecenie polskich i międzynarodowych inwestorów nieruchomości. Współwłaściciel Arkada, wielopokoleniowej firmy architektoniczno–budowlanej, która od czterech dekad projektuje, realizuje i nadzoruje prace rewitalizujące, konserwujące i adaptujące historyczne obiekty mieszkalne, przemysłowe i użyteczności publicznej do nowych rozwiązań technologicznych oraz współczesnych funkcji. Praktykę zawodową zdobywał w Ministerstwie Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Jako Miejski Konserwator Zabytków w Będzinie w latach 2005-2006 działał na rzecz ujednolicenia wpisów ewidencyjnych zabytków i tylko w jednym roku dokonał opisów 10% zabytków w Będzinie. Zrealizował projekty dla ~1500 zabytków w Polsce i za granicą. Odrestaurował tysiące mkw. zabytkowych powierzchni dachów i elewacji, zarówno na zewnątrz, jak i we wnętrzach obiektów.  Najciekawszymi obiektami w portfolio są Zamek Czocha, Zamek w Siewierzu, Zamek w Będzinie, Wrocławskie Centrum Badań EIT, Dom Kultury w Zabrzu, Budynek Wasco w Gliwicach, Pałac Ciechanowskich, Dwór w Mizerowie, Kościół w Bobrownikach, Sąd Rejonowy w Bielsku-Białej, Wieża widokowa w kościele we Włodzieninie, Zabytkowa kamienica w Katowicach czy Galeria Sztuki Nowoczesnej „Elektrownia” w Czeladzi. Ta ostatnia, szlagierowa inwestycja otrzymała szereg nagród. Własny zakład produkcji pomocniczej pozwala wykonywać unikatowe rynny, rury i inne elementy zabytkowych detali architektonicznych. Laureat I miejsca w konkursie na projekt Elektrowni Saturn w kategorii „Najlepiej zaprojektowana przestrzeń zabytkowa”. Laureat IV miejsca w ramach termomodernizacji centrum aktywizacji zawodowej Zator. Ekspert okładkowy Rocznika INVESTOR REE 2022, Ekspertem komentujący w Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości. Zabrał merytoryczny głos w Raporcie INVESTOR REE 2022, Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe. Autor wielu publikacji i Ekspert komentujący w licznych artykułach ukazujących się w prasie branżowej. Samorządowiec szczebla powiatowego i kandydat na senatora RP w 2011 r. Dwukrotnie odmówił objęcia stanowiska wojewódzkiego konserwatora zabytków, a także posady naczelnika wydziału architektury. Absolwent Politechniki Śląskiej na wydziale Architektury w Gliwicach oraz studiów podyplomowych w Politechnice Śląskiej, na wydziale Architektury z Konserwacji zabytków architektury i urbanistyki (2005). Prywatnie lubi uchwycić zabytki w obiektywie.  Pełne portfolio dostępne na stronie www.arkada.one.

© ℗ Licencja Wszelkie prawa zastrzeżone Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

ZOSTAŃ W TEMATYCE ZABYTKÓW

CZYTAJ W SWOIM JĘZYKU

INWESTOWANIE W ZABYTKI

PLANOWANIE PRZESTRZENNE

Technologie w nieruchomościach

ROCZNIK 2023

Nie można kopiować treści tej strony.