-5.1 C
Warszawa
czwartek, 1 grudnia, 2022

Budowa przyłączy do budynków w ujęciu inwestorskim. Jak uniknąć błędów i nie przepłacać?

Strona główna Procesy budowlane due diligence Budowa przyłączy do budynków w ujęciu inwestorskim. Jak uniknąć błędów i nie...

To Cię zainteresuje

To Cię zainteresuje

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 [6/2022]

Adrian Hołub, Editor of the INVESTOR REE Geodetic Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer
Mariusz Marczyński, Wykonawca przyłączy z uprawnieniami instalatorskimi wodno-kanalizacyjnymi oraz gazowymi

Przyłącza do budynków są jednym z najbardziej opóźniających etapów w procesach inwestycyjnych. Nie bez powodu tworzy się tzw. banki ziemi, gdzie w rzędach stoją skrzynki elektryczne, czy gazowe i są podprowadzone media. Czy można realizować budowę przyłączy przed wydanym pozwoleniem? Na jak dużą tolerancję przesunięcia przyłączy względem projektu można sobie pozwolić? Czy należy składać projekty zamienne? Czy jest jakaś preferowana kolejność działania w zakresie budowy przyłączy? Załóżmy, że inwestor proceduje w urzędzie dokumenty do pozwolenia na budowę. W międzyczasie na działce wykonano przyłącze wody pod projektowany budynek. Czy mapa do celów projektowych, na której wykonany został projekt jest już nieaktualna? Czy inwestor z architektem powinni przekazać do urzędu zaktualizowany projekt na nowej mapie? Co najbardziej głupiego zrobili inwestorzy, jeżeli chodzi o przyłącza wodne, kanalizacyjne czy gazowe? Co inwestor powinien kontrolować w projektach przyłączy? Jakie są koszty budowy mediów i gdzie inwestor może zaoszczędzić? Na wszystkie pytania odpowie Mariusz Marczyński – kilkunastoletni praktyk z uprawnieniami instalatorskimi wodno-kanalizacyjnymi oraz gazowymi. Od 2014 roku na stałe współpracuje z PWIK w podwarszawskim Piasecznie i podzieli się z inwestorami praktyczną wiedzą.

Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, Lecturer, Author

Wpadki inwestorów i wykonawców w zakresie przyłączy

Adrian Hołub) AH: Mariusz, przypomnij sobie wpadki inwestorów, które widziałeś, jeżeli chodzi o przyłącza wodne, kanalizacyjne czy gazowe? Czy musiałeś im pomagać, odkręcać w urzędach, prosić inspektorów, żeby nie naliczali im kar, żeby nie zabrali pozwoleń itd.? I druga strona medalu – na co powinien zwrócić uwagę inwestor, czy kierownik budowy, który kontroluje firmy wykonujące przyłącza? Co wstrzymuje najczęściej realizacje przyłączy?

Mariusz Marczyński, Wykonawca przyłączy z uprawnieniami instalatorskimi wodno-kanalizacyjnymi oraz gazowymi

Mariusz Marczyński (MM): Witam serdecznie. Jeden z kierowników budowy zdecydował, żeby z każdego fundamentu budynku (a było ich sporo) wylać na drogę resztki betonu. Zamysł chyba był taki, żeby zrobić przysługę i utwardzić drogę. Niestety, kierownik kompletnie zapomniał, że trzeba jeszcze uzbroić działkę w sieć wodociągową oraz kanalizacyjną, co skutkowało skuwaniem betonu na długości 500 m i grubości do 0,4 m. Nie wspominając już o drodze, która była utwardzana gruzem, a nie betonem. Doszły, więc dodatkowe koszty skuwania betonu, które musiał ponieść inwestor. Niestety, nie każdy kierownik kontroluje wykonawców od przyłączy, lub nie każdy zna się na przyłączach. Inny z inwestorów miał swój materiał i prosił mnie o wycenę bez materiału. Nie ma żadnego problemu, żeby tak działać, ale kiedy przyjechałem na miejsce budowy zamiast litych rur kanalizacyjnych PCV DN 160 4.7 były rury z opisem 4.0. Znak oznacza grubość ścianki rury, więc w tym przypadku oznaczało to, że jest to dużo słabsza rura. Inwestor cieszył się, że oszczędził 30 zł na metrze, co przy 400 m dało mu 12 tys. zł oszczędności. Niestety musiał te pieniądze wydać ponownie, bo ja się nie zgodziłem na taką podmiankę. Wiadomo, że odbiór przyłączy jest na otwartym wykopie i to do kierownika wodociągów należy sprawdzenie takich aspektów. Znam, jednak dużo przypadków, gdzie wykonawcy zgadzają się na takie „odstępstwa” i układają inne niż w projekcie rury w wykopie, wykonują podsypkę piaskową, a potem muszą odkopywać rury i kłaść te właściwe. Pytasz, co wstrzymuje najczęściej realizacje przyłączy. Archeolodzy! W jednej z inwestycji znaleziono kość ludzką. Archeolog wszedł ze swoimi pędzelkami i na rok czasu wstrzymał budowę przyłączy i całej inwestycji. Okazało się, że był tam cmentarz. Inwestor wiedział, że cmentarz jest w okolicy, ale nieznane były dokładane jego granice – spodziewano się, że jest 20 m dalej, na innej działce.

Preferowana kolejność budowy przyłączy

AH: Czy jest jakaś preferowana kolejność budowy mediów? Czy są jakieś przesłanki logistyczne czy budowlane, które inwestorzy powinni brać pod uwagę w procesie budowlanym?

MM: Tak. Najpierw robimy kanalizację, gdyż w zależności od metrażu przebiega najgłębiej. Wiadomo, kanalizacja grawitacyjna polega na tym, że ścieki płyną ze spadkiem. Zaczynamy od najpłytszej studni na osiedlu (zazwyczaj 1 m) i zagłębiamy się dalej. Najgłębszą wcinkę, jaką robiłem to 5 m. Jeszcze są dwa rodzaje innych kanalizacji. Pierwsza z nich to tłoczna, co się wiąże z montażem przepompowni przydomowej. Tu warto wiedzieć, że nie każde wodociągi dają ją za darmo. W Piasecznie akurat inwestorzy mają ten luksus, ale przykładowo w Lesznowoli inwestor musi sam sobie ją kupić, a to już koszt w granicach 10 tys. zł netto. Jest jeszcze kanalizacja podciśnieniowa, która działa na zasadzie odkurzacza, gdzie powietrze zasysa ścieki. Kładziemy ją wtedy, gdy spadki nie są możliwe do wykonania. Po kanalizacji kładziemy przyłącze wody. Strefa przemarzania to 1,2 m, lecz standardowo kładzie się ją na głębokości 1,5 m (czasami 1,7 m). Na koniec kładziemy instalację gazową. Każdy myśli, że kładzenie przyłącza gazu to trudna praca, a wbrew pozorom lokuje się go najpłycej, bo na głębokości 1 m. Generalnie, inwestor powinien zacząć od uzbrajania działki w sieć, a dopiero później brać się za budowanie budynków. Odeszłyby wtedy dodatkowe koszty związane z łączem wody, gdyż można usadowić studnię wodomierzową, która będzie miała już cały zestaw wodomierzowy i wodomierz z wodociągów oraz plombę. Tak uzbrojona działka w wodę oszczędza na dowożeniu wody z mauzerów – wystarczy kran spustowy na zewnątrz i gotowe. Najtańsze studzienki zaczynają się od 550 zł netto, więc jest mały wydatek, a spora wygoda dla wszystkich ekip budowlanych w całym procesie budowy.

Budowa przyłącza wody. Mariusz Marczyński

Kolizje przyłączy w projektach i w terenie

AH: Bardzo często projektanci przyłączy generują kolizje już na papierze. Przyłącza się przecinają, mijają, lub są zbyt blisko siebie. Czasami kolidują z drzewami. Czy wykonawca może w terenie sam korygować przebieg przyłączy? Czy jednak wszystko musi być najpierw poprawione za zgodą urzędu w dokumentacji?

MM: Faktycznie jest to częsty problem, a papier przyjmie każdą kreskę. Przyłącza kolidują bardzo często z drzewami na działkach. Projektanci często nie jeżdżą w teren. Potem trzeba albo omijać drzewa, co generuje dodatkowe mery przyłączy i często dodatkowe studzienki w przypadku wodociągów. Z wodą nie ma problemu, bo stosuje się giętkie rury, które można nagiąć, ale w przypadku rur kanalizacyjnych jest to problem. Procedura w takich przypadkach albo musi ruszać od nowa, albo wykonujemy przyłącza zgodnie z projektem. Jednak wtedy jest to bardziej czasochłonne i droższe. Przyłącza kolidują też ze sobą. W miejscach kolizji, żeby odkryć media i wykonać wykop pod kolejne przyłącze nie można kopać koparką, tylko ręcznie szpadlem. Trwa to, zatem dłużej i jest droższe. Kto za to odpowiada? Zawsze inwestor, bo nie dostarcza lub nie zleca aktualizacji mapy zasadniczej. On finalnie też poniesie koszty projektów zamiennych, wycinki drzew (o ile dostanie zgodę), koszty dodatkowych metrów przyłączy czy robót ręcznych.

Czy są kary za nielegalne przyłącza?

AH: Czy są inwestorzy, którzy najpierw wykonują media, a potem dopiero zlecają projekty pod te media. Czy są tacy, co przesuwają media o 10m czy 50m, a potem wykonują pod to oficjalny projekt? Czy są za takie działania jakieś kary?

Inwestorzy boją się wykonywania przyłączy bez żadnego projektu. Kary za nielegalne podłączenia mediów wynoszą ok. 5 tys. zł płatne jednorazowo za każde przyłącze. Przesunięcia przyłączy w terenie do 10 m niż przebiega to w projekcie, nie wzbudzają wątpliwości. Należy je potem zainwentaryzować, ale to wszystko musi się odbywać w granicach własnej działki i bez kolizji z innymi elementami PZT, w tym innymi przyłączami.

Gdzie szukać oszczędności w budowie przyłączy?

AH: Gdzie inwestor czy deweloper może szukać oszczędności, jeśli chodzi o budowę przyłączy? Czy instalacje da się „odchudzić”? Czy projektanci przesadzają z jakością, grubością czy ilością materiałów? Gdzie inwestorzy przepłacają?

MM: Najczęściej da się zaoszczędzić na studzienkach kanalizacyjnych. Według prawa budowlanego na każdym załamaniu przyłącza powinna być studzienka. Jeśli przykładowo mamy łagodny kąt załamania przyłącza 15-30°, można nie wstawiać tej studzienki? Widuję projekty, gdzie na 10 m.b. przyłącza są 4 studzienki, gdyż muszą one ominąć jakąś przeszkodę. Jeśli kąty załamania są łagodne (nie powyżej 67°), to zamiast czterech studzienek, można zrobić dwie i tym sposobem zaoszczędzić 4 tys. zł. Do tego należy uwzględnić oszczędności wynikające z użytkowania terenu przy mniejszej ilości studzienek. Przykładowo, większy koszt ułożenia kostki wokół takich studzienek.

Nieaktywne przyłącza

AH: Zawsze inwestorom powtarzamy, że aktualność mapy zasadniczej, obok sprawdzenia granic działki jest najważniejsza na etapie projektowania, czy nawet zakupu działki. Nieaktywne przyłącza to jeden z elementów, który sprawia deweloperom problemy. Czasami też inwestor zakłada, że obsłuży budynek wrysowanym na mapie przyłączem energetycznym, a przyłącza w terenie nie ma, tylko nie odnotowano tego na mapie. Jakie spostrzeżenia masz w tym zakresie?  

MM: Nieaktywne przyłącza to powszechny problem. Przykładowo, na jednej z inwestycji zerwaliśmy rurę gazową 63, która zgodnie z projektem była 3 m dalej. Wskazuje to na fakt, że po zmianie lokalizacji przyłącza wykonawca przyłącza gazu nie zrobił rzetelnie inwentaryzacji powykonawczej – zainwentaryzowany został projekt, co jest niedopuszczalne. Geodeta ma inwentaryzować przyłącze na otwartym wykopie. Jeśli geodeta został wezwany po zasypaniu przyłączy, to wtedy inwentaryzuje się je przez wykrywacz (taśma ostrzegawcza z wkładką metalową) lub przez wskazanie inwestora – i w tym momencie zazwyczaj rodzą się błędy. Czasami geodeci piszą w inwentaryzacjach, że położenie przyłącza jest niepewne i należy wykonać odkrywkę w celu potwierdzenia przebiegu przyłącza.

Koszty budowy przyłączy

AH: Ceny materiałów szaleją – rosną, spadają. Jeśli chodzi o rynek pracy, to również nie wygląda to kolorowo. Jak na ten moment z Twojego punktu widzenia, jako wykonawcy przyłączy wod.-kan. i gazowych wyglądają koszty ich budowy? Jak najdalej „ciągnąłeś” przyłącza?

MM: Zazwyczaj deweloperzy sprawdzają, jak daleko będą musieli „ciągnąć” przyłącza. Dlatego jeśli chodzi o odległość nie ma tutaj zwykle większego zaskoczenia (zazwyczaj). Osobiście, najdalej „ciągnąłem” przyłącza wod.- kan. 800 m. Znam, jednak przypadek jednego inwestora, który kupił działkę 1000 mkw. w gminie wiejskiej pod Warszawą, gdzie nie zastanowiła go niska cena działki na poziomie 60 tys. zł. Okazało się, że musi „wpiąć” inwestycję do wodociągu oddalonego o 1,7 km od jego działki. Obecnie, działkę wystawia na sprzedaż, a mógł przecież wstępnie zweryfikować te elementy samodzielnie, za darmo na portalu internetowym. Jeśli taki inwestor nie chce, jednak ani sprzedawać działki, ani „ciągnąć” wodociągu 1,7 km, to może zlecić wykonanie odwiertu i mieć własne ujęcie wody. Niestety, nikt nam nie da gwarancji, że woda w studni nie skończy się w tym miejscu przykładowo za 5 lat lub czy będzie zdatna. Tutaj dochodzą również dodatkowe koszty pompy i prądu – a jak się pompa zepsuje, to mamy problem z bieżącą wodą. Dlatego, sugeruję realizować podłączenia do wodociągów. Jaki byłby koszt budowy przyłączy do tej konkretnej inwestycji? Wszystko zależy od projektu, ilości kolizji przyłączy, zastosowanych średnic rur i materiałów. Przeanalizujmy przypadek realizowania na tej działce inwestycji do kilkunastu domów jednorodzinnych. Przykładowo, dla rury wodociągowej o średnicy 110 mm cena samego przyłącza to ponad 200 zł za m.b. W przypadku kanalizacji koszt przyłącza również zależy od średnicy rur i przy średnicy 160 mm to 220 zł za m.b. Cena zależy też od tego, jak głęboko przebiega przyłącze – im głębiej tym drożej. Wszystko zależy od projektu. To są koszty wyłącznie za metraż przyłącza. Dochodzą jeszcze koszty studzienek – również zależne od wielkości. Przy większych średnicach rur, np. 225 mm to koszty liczy się od 700 zł za m.b. wodociągu. Wykonanie przyłącza gazu jest prostsze, bo gaz jest na głębokości 1 m, co przekłada się na niższy koszt realizacji i wynosi ok. 100 zł za m.b. W inwestycjach oddalonych od infrastruktury, przewidzieć należy jeszcze hydranty, które przykładowo są wymagane przy osiedlach mieszkaniowych. Po zsumowaniu kwot za budowę wszystkich przyłączy przy dużych odcinkach robią się bardzo duże koszty.  Przy kilometrowej odległości inwestycji od miejsca wpięcia do przyłącza wody i kanalizacji i gazu mówimy o kwotach rzędu ponad 1200 zł za m.b. wszystkich podstawowych przyłączy łącznie. Można uogólnić, że jeśli deweloper kupił oddaloną od infrastruktury działkę i zaoszczędził 100 tys. zł na jej kupnie, to te 100 tys. zł będzie musiał przeznaczyć na budowę przyłączy. Rozsądniej jest, zatem kupić droższą działkę, ale bliżej ogólnodostępnych mediów.

Co warto wiedzieć o studniach wodomierzowych?

AH: Przejdźmy do detali technicznych. Masz jakieś wskazówki dla inwestorów, deweloperów w zakresie doboru studni czy liczników wodomierzowych? Co byś w tym zakresie polecał i na co zwracać uwagę?

MM: Aspekty techniczne zazwyczaj zależą od warunków technicznych, jakie dostaniemy z wodociągów. Czasami jest tak, że wodociągi narzucają swoje warunki techniczne i przykładowo musi być studnia szczelna DN 1000. Są studnie szczelne (plastyk) i mniej szczelne (beton). Najszersze studnie wodomierzowe plastykowe mają średnicę 1400 mm. Po tych studniach nie można jeździć samochodami. Ale przykładowo na studnie DN 1000 można montować 0,5 metrową nasadę betonową oraz właz żeliwny i taka konstrukcja wytrzymuje obciążenie 40 ton. Są też studnie żelbetonowe z jednego odlewu, które również są szczelne. Są one montowane przykładowo w Warszawie. Koszt takiej studni to ok. 5 tys. zł Miasto narzuca montaż takich studni przy osiedlach mieszkaniowych. Przy budynku wielorodzinnym nie jest to duży koszt, ale jeśli deweloper buduje segmenty, to każdy z nich musi mieć osobno taki zbiornik i wtedy jest to spory wydatek dla całej inwestycji. Jeśli chodzi o liczniki, to nie ma pola wyboru – zawsze je narzucają wodociągi. Ile lat wytrzymuje licznik? Jest 5 lat legalizacji na liczniki wodomierzowe. Co 5 lat należy go wymieniać i jest to obowiązek oraz koszt po stronie PWiK. Nowoczesne liczniki, np. w Lesznowoli mają nakładkę pozwalającą na odczyt radiowy, działający nawet z 50m. Obsługa jest z poziomu aplikacji.

Rozdzielenie przyłącza wody

AH: Czy warto rozdzielać przyłącza wody na cele bytowe i na cele np. podlewania ogrodu?

MM: Jeśli działka ma doprowadzone przyłącze kanalizacji, to uważam, że warto rozdzielać przyłącza wodociągowe na celów bytowe i do podlewania ogrodu. Woda wylewana na ogród nie będzie wliczana do ścieków. Odrębny licznik powoduje, że nie płacimy za pobieraną wodę dwa razy. Koszt za pobór wody z odprowadzeniem do kanalizacji to ok. 14 zł / m3, a za pobór samej wody, bez odprowadzenia do kanalizacji jest to ok. 4 zł / m3.

Przyłącze gazu

AH: W moim budynku wielorodzinnym mieszkalno-handlowym zlokalizowałem kotłownię na ostatnim piętrze. Szkoda marnować powierzchnię handlową na parterze pod kotłownię, kiedy można ją wynająć za większe pieniądze niż lokale na wyższych piętrach. W tym projekcie zmuszony byłem do puszczenia rury gazowej na ścianie elewacyjnej. Nie jest to estetyczne, dlatego zapytam czy można chować rury gazowe w ściany i jakoś je maskować? Czy można wybrać, czy chcemy montować skrzynkę w ogrodzeniu czy na elewacji?

MM: Skrzynki gazowe w granicy / ogrodzeniu działki robi zawsze gazownia. Prywatna firma, taka jak moja realizuje tylko przyłącze od skrzynki do budynku. Rury gazowe muszą być na wierzchu budynku. Stosowane są rozwiązania maskujące, gdzie w elewacjach robi się korytka i maskuje się je przewiewnymi kratownicami. Skrzynka gazowa na budynku musi być umieszczona wtedy, gdy budynek jest dalej, niż 10 m od skrzynki umieszczonej w linii ogrodzenia. Dotyczy to budynków jednorodzinnych oraz wielolokalowych. Jeśli chodzi o umieszczanie skrzynki gazowej w ogrodzeniu czy na elewacji budynku, to tutaj rozważać należy wyłącznie aspekty estetyczne i użytkowe. Z aspektów technicznych podpowiem, że obecnie wykonuje się przyłącza gazu w plastykowych rurach PE 40. To jest najlepsze rozwiązanie, gdyż często jest w projekcie rura DN 32 o mniejszej średnicy. Czasami gazownik montuje mocny piec gazowy, ale z rurą o zbyt małej średnicy. Wtedy ciśnienie nie pozwala na prawidłowe funkcjonowanie. Dlatego ja zawsze montuję rurę o większej średnicy – kosztuje to niewiele drożej, a gwarantuje nam spokój.  

Drenaże i odwodnienia wykopów

AH: Jakie aspekty gruntowo-wodne pod kątem przyłączy należy mieć na uwadze? Jak wysoki poziom wód gruntowych, albo ulewne deszcze mogą przeszkodzić w realizacji przyłączy? O ile może zwiększyć to koszty budowy przyłączy, albo wydłużyć proces ich budowy? I w ogóle, na co zwracać uwagę przy stosowaniu drenaży na działkach? Gdzie można zrzucać odprowadzaną z placu budowy wodę i czy są sposoby na kontrolę nielegalnych zrzutów wody do kanalizacji sanitarnej?  

MM: Inwestor musi być przygotowany czasowo i finansowo na nieprzewidziane sytuacje. O ile nieprzewidzianą przeszkodą mogą okazać się częste i obfite opady deszczu, przeszkadzające w wykonaniu przyłączy, o tyle warunki gruntowo – wodne nie powinny zaskakiwać inwestorów. Niestety, tak często się dzieje. Przy trudnych warunkach gruntowo-wodnych (np.: nieprzepuszczalne warstwy wodonośne utrudniające odpływ wody w głąb ziemi) zalegająca woda może opóźniać inwestycję lub wymagać projektów zamiennych. Czasami rozwiązaniem jest zastosowanie igłofiltrów, co niestety jest kapitałochłonne – koszt to ponad 2000 zł / dzień w zależności od wód gruntowych i długości trasy przyłączy. W jednej z warszawskich inwestycji problemem okazało się ustalenie właściciela lub zarządcy kanału burzowego o średnicy 2m, do którego inwestor chciał wykonać zrzut wody odsysanej igłofiltrami z wykopu. Każdy z podmiotów, do którego inwestor wystąpił o zgodę informował, że nie jest właścicielem ani zarządcą. Wydłużyło to proces o 2 miesiące. Uzyskanie dokumentów o braku zarządcy czy właściciela kanału jest też bardzo ważnym elementem. Mimo, że nic to nie wnosi do procesu, to właściciel, który dokonuje zrzutu wody do takiego kanału musi się zabezpieczyć posiadaniem tych informacji przed nakładaniem ewentualnych kar. Kanalizacji grawitacyjnej w wodzie nie da się kłaść. Wykonawca przyłącza wykona odwodnienie, ale koszt przerzuci na inwestora. Jeśli mówimy o odprowadzaniu deszczówki z dachu wybudowanego już budynku czy odprowadzaniu nadmiaru wody z zalewanej działki (drenaż), to też należy wziąć pod uwagę kilka aspektów. Po pierwsze, należy zweryfikować czy plan miejscowy albo wydane warunki zabudowy nie zabraniają zmiany stosunków wodnych na danym terenie. Jeśli teren leży w strefie ochrony przyrodniczej lub w jej strefie buforowej, to również należy analizować możliwości odwodnienia. Nie można odprowadzać wody opadowej do kanalizacji sanitarnej. Są za to wysokie kary. Jak to sprawdzają? Zadymiane są kanały, tj. wpuszczany jest dym do kanalizacji z poziomu drogi i sprawdzane jest czy dym wychodzi np. rynnami w domach. Przy domach jednorodzinnych w przypadku chęci odprowadzenia deszczówki z dachu nie trzeba mieć pozwoleń na wykonanie takich drenaży pod warunkiem, że odprowadzamy je na własnej działce (rynna plus zbiornik retencyjny) i o ile dokumenty planistyczne na to zezwalają.

Wyłączenie z produkcji leśnej lub rolnej pod przyłącza

AH: Ja od siebie dodam, że istotne są aspekty wyłączenia z produkcji leśnej lub rolnej. Przykładowo na działkach leśnych z możliwością zabudowy, można bez opłat wyłączyć z produkcji leśnej 500 mkw. powierzchni, w której muszą się znaleźć również przyłącza. Wyłączenia nie obejmują, bowiem tylko miejsc posadowienia przyłączy (nie pokrywają się z linią przyłączy), ale są mocno generalizowane pod kątem kształtu. Wszelkie załamania przyłączy, zmiany kierunku generują dodatkowe powierzchnie w włączeniach z produkcji. Przyłącza przebiegające blisko dojść, dojazdów i budynków powodują, że Lasy Państwowe te niewielkie przestrzenie między tymi elementami również zaliczają do wyłączanej powierzchni. Projektanci przyłączy muszą brać, zatem te aspekty pod uwagę.

Realizacja wszystkich przyłączy jednocześnie

AH: Najlepiej byłoby wykonywać wszystkie przyłącza jednocześnie. Jeden wykop, jeden wjazd na działkę i żadnych kolizji. Czy jest to w polskich realiach możliwe? Niektóre urzędy już biorą na siebie chociażby wykonanie projektu. Inwestorzy coraz chętniej zamiast przez firmy architektoniczne, zlecają to bezpośrednio do urzędów. Muszę tu pochwalić branżystów w urzędach, bo są to jedyne ogniwa administracyjne, które póki co działają na plikach typu CAD we współpracy z osobami po stronie inwestora. Praca przebiega dużo szybciej.

MM: Często słyszę złotą myśl „połóżmy wszystko w jednym wykopie!!” Nie ma takiej możliwości, żeby wszystko szło w jednym wykopie. Wyobraźmy sobie, że kładę kanalizację na 2 m, później wodę na 1,5 m i gaz na 1 m. W razie awarii na łączeniach, jak się mamy dostać do rury poniżej i ją naprawić? O ile przy wodzie i gazie można by tak jeszcze zrobić, ale prawo budowlane tego zabrania, bo minimalna odległość to 80 cm; to przy kanalizacji się nie da, bo działa ona grawitacyjnie. Czy da się skoordynować wszystkie prace tak, żeby zgodnie z przepisami zachować odległości między przyłączami? W teorii się da, a w praktyce, poszczególne przyłącza uzgadnia się z różnymi podmiotami. Inwestor może czekać na ostatnią wydaną decyzję i wtedy zacząć działać w terenie, ale zazwyczaj szkoda mu czasu.

AH: Co Twoim zdaniem, powinno się zmienić w przepisach, żeby inwestor mógł zlecić wykonanie wszystkich przyłączy w jednym czasie? Czy uzgodnienia, projekty i wykonawstwo przyłączy powinny być w przyszłości z ramienia jednego urzędu/podmiotu? Czy uważasz, że odrębny dział urzędu lub jedna firma wykonawcza mająca kontrakt z gminą powinna wykonywać wszystkie przyłącza? Wiem, że zarobiłbyś mniej niż kopiąc na jednej inwestycji kilka razy (śmiech), ale byłoby wiele plusów takiego układu: kilka miesięcy oszczędności czasu, niższe koszty realizacji przyłączy, brak kolizji mediów, eliminacja zbędnej ilości materiałów (np.: za dużo studzienek rewizyjnych), brak projektów zamiennych, czy brak kar za nielegalne działania. O mniejszym zużyciu maszyn, paliw, ruchu na ulicach i innych ekologicznych aspektach nie wspominając.

MM: Miło by było, jakby był jeden urząd, który kontroluje np. warunki techniczne wodne, gazowe czy też elektryczne. Wtedy w jednym urzędzie można by załatwić wszystko za jednym razem, a tak to inwestor jeździ od wodociągów do gazowni, elektrowni i na koniec do gminy o zezwolenie decyzji lokalizacyjnej w pasie drogowym. Oszczędziłoby to dużo nerwów, kosztów a przede wszystkim czasu.

Jaką firmę wybrać?

AH: Na co powinien zwracać uwagę inwestor wybierając firmę do projektu i wykonania przyłącza? Czy lepiej wybrać prywatną firmę do projektu, czy zlecić to urzędowi, jeśli oferuje takie usługi? I jak szukać firmy do wykonania przyłączy w terenie? Jaka pora roku jest najlepsza na budowę przyłączy? 

MM: W zakresie projektów, to ja nie widzę różnicy między jakością projektów z prywatnych pracowni i z urzędu. Na pewno wybierając projekt urzędowy będzie to szybciej, bo nie będzie uwag. Jeśli chodzi o wykonawstwo, to omówmy to na przykładzie PWiK w jednej z podwarszawskich gmin. Jednostka PWiK corocznie organizuje jawne przetargi i wyłania kilka firm, które obsługują wszystkie inwestycje w ramach ich obszaru działania. Ja przykładowo współpracuję z PWIK od 2014. Dobrze jest również wziąć lokalną firmę która działa w danej gminie – na pewno to wiele ułatwi. Jeśli chodzi o sezonowość branży, to w latach, w których nie ma ostrej zimy, to przyłącza wykonuje się przez cały rok. Po swoich zleceniach widzę, że zazwyczaj wszystko rusza na wiosnę, ale budowę przyłączy realizuje się do temperatur -10°C (aż grunt nie zamarznie).

Portale internetowe do analiz infrastruktury

AH: My do analiz chłonności i analiz due diligence nieruchomości korzystamy z licznych portali internetowych, również w zakresie infrastruktury technicznej. Jako geodeci wykonując inwentaryzacje przyłączy mierzymy sieci w terenie i przekazujemy wyniki do urzędów. Aktualnie, cała korespondencja odbywa się przy użyciu platform elektronicznych lub sporadycznie e-maili, a dokumenty opatrzone muszą być podpisem kwalifikowanym lub profilem zaufanym. Każdy z gestorów ma własne wytyczne odbioru przyłączy. Zwyczajowo, należy przesłać mapę w postaci pliku .dwg z przebiegiem inwentaryzowanego przewodu oraz wykazem współrzędnych w postaci pliku .txt. PODGIK, z kolei oczekuje dokumentacji wyłącznie w formie podpisanego PDFa. Dodatkowo należy we własnym zakresie zaktualizować bazę danych w PODGIK poprzez przekazanie pliku w konkretnym oprogramowaniu, akceptowalnym przez PODGIK. Z jakich narzędzi korzystasz Ty, jako wykonawca przyłączy?

MM: Korzystamy z geoporatalu oraz z portalu e-mapa. W terenie podczas wykonywania przyłączy z poziomu tableta weryfikujemy orientacyjnie przebieg innych przyłączy. Nie musimy drukować map, nie musimy dbać, aby nie zamokły czy się nie zabrudziły, co zmniejsza ich czytelność. Projektowane przyłącza z kolei tyczy geodeta, więc do tego zakresu również nie musimy mieć ze sobą wersji papierowych map.

Aktualizacja mapy do celów projektowych po budowie przyłącza

AH: Na koniec, zwrócę uwagę na jeszcze jeden aspekt z mojego „podwórka”. Załóżmy, że inwestor proceduje w urzędzie dokumenty do pozwolenia na budowę. W międzyczasie na działce wykonano przyłącze wody pod projektowany budynek. Czy mapa do celów projektowych, na której wykonany został projekt jest już nieaktualna? Czy inwestor z architektem powinni przekazać do urzędu zaktualizowany projekt na nowej mapie? Jeśli urząd wychwyci zmianę w postaci nowego przyłącza, to może nakazać procedowanie całości od początku. Utarło się, że mdcp jest ważna do pół roku, ale jest to nieprawda. Traci ona ważność, gdy niesie informacje nieaktualne i odmienne do stanu rzeczywistego w terenie, tj. gdy nastąpiły zmiany w zagospodarowaniu terenu. Nieaktualne, czyli jakie? Żaden z obowiązujących aktów prawnych nie określa ani okresu ważności mapy do celów projektowych, ani nikomu nie przyznaje kompetencji w zakresie takich sprawdzeń. Mimo to, urzędnik w toku weryfikacji dokumentów przedkładanych przez inwestora do uzyskania PnB może poprosić o bardziej aktualną mapę. Potwierdza to wyrok NSAII OSK 909/14. Jest to kolejna przesłanka za tym, że warto byłoby kumulować prace wykonania przyłączy w jednym czasie. Koszt aktualizacji mdcp dla domku jednorodzinnego to 1000 zł – przy założeniu, że aktualizowane jest tylko jedno przyłącze. Koszt aktualizacji mapy pod budowę domku jednorodzinnego to ok. 1500-2000zł netto. Szczegóły na ten temat w artykule „Mapa do celów projektowych. Kiedy przyniesie straty w planowanej inwestycji?

© ℗ Wszelkie prawa zastrzeżone

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

ROCZNIK INVESTOR REE 2022

POLECAMY
AKADEMIA INWESTORA
AKADEMIA INWESTORA

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Reklamy znikną z miast? Czy uchwały krajobrazowe są legalne?

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 Oznaczenia obiektu czy reklamy produktowe są istotnym elementem w...

Podział nieruchomości wielobudynkowej. Kiedy nie sprzedasz budynku z wyodrębnioną działką?

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 Podział nieruchomości wielobudynkowej musi...

Budowa przyłączy do budynków w ujęciu inwestorskim. Jak uniknąć błędów i nie przepłacać?

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 Adrian Hołub, Editor of the INVESTOR REE Geodetic Board...
SPONSOROWANE

PROCESY BUDOWLANE

Kiedy geodeta miejski nie nadąża za przepisami. Komu służy wprowadzanie przepisów po cichu?

Komentarz do artykułu w Przegląd Geodezyjny, numer 10/2022 autor mgr inż. Izabela Bonk - Geodeta Miejski, Dyrektor Wydziału Geodezji i Katastru w...

Rozszerzalność cieplna izolacji technicznych – jak zapobiec mostkom termicznym?

Jednym z problemów przy projektowaniu i wykonywaniu izolacji termicznych rurociągów jest rozszerzalność cieplna materiału izolacyjnego, która może generować znaczące straty ciepła, zwłaszcza...

Jak ocieplić starszy budynek, jednocześnie zabezpieczając go przed ogniem?

Rewitalizacja czy inaczej nadawanie nowego życia starszym obiektom, choć ma wielu zagorzałych zwolenników, nastręcza sporo trudności projektantom i inwestorom. Poza typowymi problemami...

Umowa drogowa. Warunek uzyskania pozwolenia na budowę?

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 Choć umowy drogowe są...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.