Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 [6/2022]
Wiele działek wymaga szeregu sprawdzeń, a to wymaga zaangażowania kapitału ludzkiego i czasowego. Wielu inwestorów nie chce ponosić kosztów analiz due diligence czy analiz chłonności i ryzykuje. Czasami ryzyko się opłaca, ale bardzo często zamiast oszczędności generuje się straty finansowe. Po co jednak ryzykować, skoro podstawowe elementy można zweryfikować w ciągu jednego czy dwóch dni samodzielnie, za darmo, bez wychodzenia z domu. W sieci możemy znaleźć dane dotyczące danych ewidencyjnych działek. Możemy odczytywać on-line dokumenty planistyczne, analizować uwarunkowania przyrodnicze, geologiczne, hydrologiczne czy konserwatorskie. Mamy także możliwość zweryfikowania czy dla działek sąsiednich wydane są pozwolenia na budowę, albo warunki zabudowy. Jesteśmy w stanie załatwić wiele procedur urzędowych, jak zakup numeru księgi wieczystej, czy zamówić mapę albo zgłosić wpis do KW. Możemy znaleźć darmowe programy typu CAD, wykonywać proste analizy nasłoneczniania. Dostępne są również internetowe raporty o działce. Przy pomocy ogólnodostępnych portali inwestor, pośrednik, deweloper, czy osoby prywatne mogą analizować działki, a tym samym minimalizować ryzyko inwestycyjne. Wstępna analiza działek na darmowych portalach uchroniła wielu inwestorów przed podjęciem błędnych decyzji. Ogólnodostępnymi portalami posiłkują się również branżyści – architekci, urbaniści, geodeci, geolodzy, geotechnicy, specjaliści od pozwoleń wodno-prawnych itd. Wykonujący wstępne analizy chłonności, analizy due diligence czy inne sprawdzenia. Co, zatem możemy znaleźć o nieruchomościach gruntowych w sieci?
Po co analizować?
O analizach działek napisaliśmy już szereg artykułów i trzy e-booki. Generalnie każdy inwestor, nawet ten kupujący grunt pod prywatny dom powinien sprawdzić chociażby minimum! Ma to na celu uniknięcie wielu nieprzewidzianych sytuacji. Po co, zatem analizować? Analizy dają dwie możliwości. Pierwszą jest poznanie możliwości maksymalnego wykorzystania potencjału działki, co zwykle jest priorytetem inwestora. Bardziej wnikliwe audyty często wykazują, że można zbudować większy budynek niż się zakłada. Geolog, mając zlecenie na minimalną liczbę odwiertów wyda bezpieczną opinię, dającą bufor bezpieczeństwa dla własnych uprawnień. Konstruktor, mając tak małą ilość danych geologicznych przyjmie bezpieczniejsze obciążenia i pozwoli na mniejszy budynek albo narzuci przesadzone konstrukcje stropów i ścian, zachowując bufor bezpieczeństwa dla swoich uprawnień. Architekt pracując na nieustalonych granicach nieruchomości albo niepewnych liniach rozgraniczających czy liniach zabudowy, odsunie się od nich o kilka czy kilkadziesiąt centymetrów, zachowując bufor bezpieczeństwa dla swoich uprawnień. Inwestor zaniedbując poszczególne etapy, sam na własne życzenie będzie generował kolejne bufory bezpieczeństwa wszystkich branżystów pracujących na jego zlecenie! Finalnie, wpłynie to na zmniejszenie jego zysków z inwestycji albo na zwiększenie jego kosztów budowy. Równie często analizy pokazują ograniczenia, które zazwyczaj nieświadomie pominięto, a które ujrzą światło dzienne w kolejnych etapach procesu. O ile niewykorzystanie potencjału działki jest mniejszym problemem, to odmowna decyzja wydania PnB i rozpoczynanie projektu od nowa przez przeszacowanie parametrów nie leży w interesie żadnego inwestora. Niestety, zbyt często widzimy zespoły, które po latach prac zaczynają od nowa, bo ktoś np. źle wrysował linię rozgraniczającą tereny o różnym przeznaczeniu.
Ucz się na błędach innych
Podam kilka przykładów konsekwencji wynikających z braku sprawdzenia podstawowych elementów. Pierwszy przykład, małżeństwo kupiło połowę bliźniaka i już pierwszą wiosną zalało im działkę, garaż i część salonu. Okazało się, że na działce obok nielegalnie zakopano rowy melioracyjne i lokalny kanał burzowy. Wchodząc na portal hydrologiczny w kilka minut sprawdziliśmy, że rowy są widoczne na mapach. Poł roku trwały ustalenia mieszkańców nowego osiedla domów, kto jest właścicielem rowów, kto je zasypał, kto powinien odtworzyć rowy i kto osuszyć tereny i domy. Deweloper zrzucił winę na architekta, architekt na geologa, geolog na urząd, a ten uznał, że nie on robił projekt, tylko go akceptował. Finalnie każdy właściciel połówki bliźniaka musiał wykonać drenaż działki, osuszyć podłogi, ściany, poprawić izolacje od nowa położyć podłogi i to wszystko w granicach 50 tyś. zł w każdym z domów. Drugi przykład to nielegalnie nawiezione ponad 500 wywrotek nieznanego pochodzenia gruntu na kilkuhektarowy obszar planowanej inwestycji. Nabywca nie zweryfikował rzeźby terenu chociażby na mapach geologicznych i ziemię z odpadami dostał, jako bonus do kupionej działki. 10 minut sprawdzenia przed komputerem vs. kilkaset tysięcy złotych na obowiązkową rekultywację. Przykład trzeci, inwestor nabył pustą działkę za blisko 600 tyś zł. Podczas składania dokumentacji do pozwolenia na budowę wymagane było dołączenie opinii konserwatorskiej. Okazało się, że na terenie stał kiedyś drewniany budynek wpisany do rejestru zabytków. Konserwator kazał odtworzyć budynek nowemu, nieświadomemu właścicielowi nieruchomości. Nabywca wytoczył pozew sądowy przeciw sprzedającemu, ale naszym zdaniem nie wygra tej sprawy, bo to w jego interesie jest sprawdzenie nabywanej działki. Tym samym wstrzymał sobie proces budowlany na kilka lat i zamroził ponad pół miliona złotych. Kolejny przykład, inwestor nabył kilkanaście hektarów gruntu pod wieloetapową inwestycję za kilkaset milionów złotych. Gmina tylko dla tego obszaru inwestycji uchwaliła plan miejscowy – pod inwestora. W analizie chłonności teren generował PUM/ GLA na poziomie ponad 130 tyś m.kw. Inwestycja jednak stanęła na starcie, bo koszt przyłącza kanalizacji do całego terenu to blisko 10 mln zł. Inwestor z 7- i 8-kondygnacyjnych budynków (galerie, hotele, mieszkaniówka) musi zadowolić się domkami na 200-metrowych działkach z indywidualnymi szambami. Może też poczekać, aż dla terenu podciągnięte zostaną przyłącza albo może partycypować w kosztach budowy przyłącza. A przecież przebieg przyłączy również można weryfikować na ogólnodostępnych portalach internetowych. Setki takich przykładów opisujemy w Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości.
Co sprawdzisz w internecie?
W sieci możemy znaleźć dane dotyczące granic działek i numerów działek. Możemy wgrywać on-line dokumenty planistyczne tj. studium, plany miejscowe, plany ochrony przyrody, decyzje lokalizacyjne itd. Możemy je na siebie nakładać, przez co widać jednoznacznie rozbieżności i błędy tych dokumentów. Tak, dokumenty planistyczne niosą często poważne błędy. Przykładowo, plan miejscowy może inaczej oznaczać funkcje przeznaczenia terenu niż studium. Może on błędnie wkreślać linie energetyczne, co skutkuje zmianą lokalizacji stref buforowych, co może wpłynąć na naszą działkę (korzystnie lub niekorzystnie). Sieci uzbrojenia terenu można również analizować na osobnych mapach i warstwach tematycznych. Każdy inwestor powinien przeanalizować aspekty przyrodnicze, geologiczne, hydrologiczne, powodziowe czy konserwatorskie. Użytki gruntowe (kontury i klasy), dane ewidencyjne (budynki, numery działek, obręby) to element podstawowy do porównania z księgą wieczystą i danymi z PODGiG. W sieci możemy znaleźć też darmowe programy typu CAD, wykonać proste analizy nasłoneczniania, czy sprawdzić budynki w modelach 3D (dla wybranych miast). Mamy także możliwość zweryfikowania czy dla działek sąsiednich wydane są pozwolenia na budowę, albo warunki zabudowy (wraz z uzyskaniem informacji o numerach wydanych decyzji). Ponadto, przez internet jesteśmy w stanie załatwić wiele procedur urzędowych, jak zakup numeru księgi wieczystej. Przez profil zaufany możemy zamawiać mapy albo zgłaszać wpisy do KW. Dostępne są również internetowe raporty o działce, które kosztują kilkadziesiąt zł. Jednak na nie trzeba uważać, bo niosą często przestarzałe i nieaktualne dane. Te i inne funkcjonalności portali internetowych pomocnych rynkowi nieruchomości opisujemy w e-booku „Portale internetowe do wstępnej analizy działek. Jak samodzielnie i za darmo sprawdzić działkę?”.
Ryzykowne inwestowanie
Odwaga niektórych inwestorów nieustająco nas zadziwia – szczególnie tych początkujących. Zawsze podkreślamy, że myślenie o łatwym i szybkim zarabianiu pieniędzy na nieruchomościach to mrzonka! Szybko i z zyskiem uda się nielicznym, wielu straci nierzadko majątek życia, a zdecydowana większość zmierzy się z bolączkami systemu, jakością wykonawstwa, postępującą inflacją i trudnościami w uzyskiwaniu kredytów. Uczestniczymy na każdym etapie procesu budowlanego zarówno przy inwestycjach w domy, jak i przy nieruchomościach komercyjnych (galerie, biurowce, magazyny) i wiemy, że na każdej inwestycji popełnia się błędy, a wiele z nich powtarza się nagminnie. Inwestowanie w nieruchomości to trudny proces obarczony wieloma niewiadomymi, na które trzeba mieć zarezerwowany dodatkowy czas i budżet. Dobre przygotowanie na starcie procesu budowlanego przyniesie owoce szybciej niż nam się wydaje!
