-5.1 C
Warszawa
piątek, 3 lutego, 2023

Wywiad z Wojciechem Orzechowskim. Zawirowania na rynku nieruchomości – Hossa czy bessa?

Strona główna Inwestowanie Flip Wywiad z Wojciechem Orzechowskim. Zawirowania na rynku nieruchomości - Hossa czy bessa?

To Cię zainteresuje

To Cię zainteresuje

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 [6/2022]

Wojciech Orzechowski, Biznesmen, Inwestor, Deweloper, Rentier, Mentor, Twórca warsztatów
WIWN®

Dzieje się na rynku nieruchomości! Wysokie ceny mieszkań, wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, spadająca zdolność kredytowa oraz oferty sprzedaży mocno zaskakują Polaków. Inwestorzy obserwują bacznie rynek nieruchomości nawet bardziej niż ci, którym drogę do niego zamknie zbyt niska zdolność kredytowa. Czy sprzedający nieruchomości chętnie zawierają umowy przedwstępne z klientami kredytowymi? Czy wojna w Ukrainie jest przyczyną zawirowań na rynku nieruchomości? Czy inflacja wyhamuje, a oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie w przyszłych latach? Kto idzie teraz na zakupy nieruchomościowe? Co o aktualnej sytuacji sądzi Wojciech Orzechowski – inwestor, deweloper, twórca Warsztatów WIWN®? Zapraszam do wywiadu na temat bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości.

Aneta Nagler, Redaktor Naczelna Magazynu Inwestora Strefa nieruchomości

Aneta Nagler Redaktor Naczelna Magazyny Inwestora Strefa Nieruchomości (AN): W Polsce w posiadaniu osób prywatnych jest ponad 1,2 mln mieszkań uznawanych za pustostany. Niezależnie, czy są to lokale kupione inwestycyjnie, czy odziedziczone, wielu właścicieli z pewnością czekało na górkę cen, by się ich pozbyć. To może być najlepszy moment na przejęcie okazji. Co Ty o tym sądzisz?

Wojciech Orzechowski (WO): Najpierw spróbujmy odnaleźć się w tej rzeczywistości, którą mamy, w tym co się dzieje na rynku, po to aby określić, czy jesteśmy na górce, czy jesteśmy przed spadkami, czy już sprzedawać, czy jeszcze się wstrzymać. Gdy spojrzymy na świat, to zewsząd pojawiają się informacje, że mamy kryzys lub do niego się zbliżamy. Ja jestem zdania, że niezależnie od tego, co się dzieje na świecie, to wcale nie musi mieć oddźwięku w nieruchomościach. To jest pewien absurd gospodarczy. Utożsamiamy jeden kryzys w gospodarce z innymi sektorami, np. w gospodarce dzieje się źle, rośnie bezrobocie, inflacja, wzrastają stopy procentowe – to jednak te wszystkie czynniki wcale nie muszą oznaczać korekty cenowej na rynku nieruchomości w Polsce. Już ostatni kryzys z 2008 r. pokazał, że gdy na całym świecie czuło się tąpnięcie cen w nieruchomościach, to w Polsce określano to mianem spowolnienia lub recesji technicznej, ponieważ w Polsce PKB nie było ujemne przez długi czas. Wraz za tym nie pojawił się drastyczny wzrost bezrobocia. Rynek nieruchomości zareagował wówczas nieznacznie, ale polska gospodarka miała się całkiem nieźle. Warto zauważyć, że wtedy mieliśmy kryzys finansowy, który przełożył się na wyższe stopy procentowe i upadek wielu deweloperów. Pamiętajmy, że to był okres przed ustawą deweloperską, zatem wielu deweloperów zmieniało ceny, aby wyjść na prostą, co też wpłynęło wówczas na ceny nieruchomości. Rynek pierwotny wymusił wtedy korektę na rynku wtórnym. A straty cenowe na rynku wyrównywały się od 2012 r. aż do 2016 r. W 2021 r. i 2022 r. nastąpiło duże podwyższanie cen, co było związane z niepewną sytuacją na świecie. I to co ważne, o ile ceny wzrosły o 100% na przełomie 2007/2008 r., to teraz ten poziom wzrostów miał miejsce w okresie 5 lat. Co ważne, siła nabywcza Polaków pozostała na tym samym poziomie, wynagrodzenia rosły, Polaków dziś stać na zakup nieruchomości, co potwierdzają zakupy mieszkań za gotówkę. To, co można aktualnie zaobserwować na rynku, to duże spowolnienie, które jest efektem paniki związanej z inflacją, ze wzrostem stóp procentowych, z wojną w Ukrainie oraz niepewnością gospodarczą Polaków. Uczymy się jednak żyć z tą sytuacją. Na pewno 2-letni lockdown i COVID przyzwyczaiły nas do sytuacji ekstremalnych i dzisiejsze zmiany na rynku gospodarczym traktujemy z większą rezerwą. Co do okazji na rynku, to zawsze czasy paniki i strachu sprzyjają osobom, które kupują mieszkania z zyskiem.

AN: A co z cenami nieruchomości? Czego spodziewasz się w najbliższych latach i czy w ogóle uzależniasz ceny od zakończenia wojny w Ukrainie?

WO: Sądzę, że ceny mieszkań przez najbliższy rok 2023 będą na tym samym poziomie. Prawdopodobnie po roku, gdy będziemy się zbliżać do wyborów, stopy procentowe będą obniżane, aby wymusić ruch w nieruchomościach. Mówiłem ostatnio o 19 powodach, dla których ceny będą rosły. Można o tym przeczytać w 17 numerze kwartalnika Strefa Nieruchomości®. Zatem pytanie, czy inwestor chce dziś sprzedać mieszkanie z obawy przed sytuacją, czy woli poczekać rok i sprzedać po wyższej cenie? Analizując dzisiejszą sytuację i analizy na najbliższe pół roku, nie przewiduję większej korekty cenowej. Gdyby okazało się, że wojna w Ukrainie będzie dobiegać końca, to tym bardziej nabierzemy optymizmu i będziemy zachęceni do inwestowania. Na pewno najbliższy rok będzie rokiem spowolnienia, ale nie przewiduję masowych bankructw i wysokiego bezrobocia. Z ankiety, którą przeprowadziłem wśród 300 Absolwentów moich Warsztatów WIWN®, mamy lekkie spowolnienie w sprzedaży, ale w 2023 r. nastąpi wzrost cen i przyspieszenie na rynku.

AN: Dostrzega się korekty na rynku pierwotnym, ale są miasta, które odnotowują nadal wzrosty. Porównując ceny mkw. mieszkań obowiązujące w lipcu 2022 r. z analogicznym okresem ubiegłego roku, widać spore wzrosty. Rekordzistami są Poznań i Gdańsk, gdzie ceny mkw. mieszkań wzrosły o ponad jedną czwartą. Zatem kupować nadal mieszkania czy sprzedawać?

WO: Warto tutaj zwrócić uwagę na ankietę, którą my zrobiliśmy jako WIWN®. Bazujemy nie tyle na cenach ofertowych, które widać w internecie, tylko na realnych cenach mieszkań inwestorów. To jest tak, że na razie deweloperzy zrezygnowali z większych zysków. Zarabiali na deweloperce 30%, ale w czasach mniejszej prosperity są w stanie zejść do 20%. To się przełoży na kilkuprocentowe spadki cenowe, bo udział zysku to jest ułamek wartości ceny, więc jak zysk spadnie 10%, to wartość cen mieszkań będzie wahać się około 3%. W tej chwili widać, że 1,5 roku temu, kiedy deweloperzy budowali, było bardzo popularne kupowanie nieruchomości w rezerwacji, w systemie 10/90, 20/80 na dalszą cesję. I dzisiaj, inwestorzy flipujący na rynku odbierają te nieruchomości. Niektórzy komentują: „O rany, jest wysyp, ludzie nie chcą kupować, tylko wystawiają dalej na sprzedaż na cesji”. Po prostu inwestorzy realizują skutecznie politykę inwestycyjną polegającą na sprzedaży nieruchomości na cesji, czego szczyt, który przypadał 1-1,5 roku temu w rezerwacjach, dzisiaj jest widoczny w internecie w sprzedaży. Ale to jeszcze nie jest żadna zapowiedź krytycznej sytuacji. No i mamy jeszcze 3. kwestię. My jako inwestorzy schodzimy z zysku 120 tys. na takiej nieruchomości wartej 500 tys. I ponieważ jest spowolnienie, chcemy przyśpieszyć sprzedaż, to zarabiamy 80 tys., tym samym korygujemy cenę o 40 tys. Oczywiście ktoś to odnotuje jako spadek cenowy, a tak naprawdę to jeszcze nie są spadki cenowe, bo my na razie rezygnujemy z części naszych zysków. I to nie będzie miało schematu powszechnej korekty. To są tylko zauważalne jednostkowo sytuacje. Reasumując, powiem tylko jedną rzecz. Rok temu żałowałem, że nie kupiłem 100 nieruchomości więcej do portfela inwestycyjnego, 2 lata temu żałowałem podobnie. I dzisiaj – w roku 2022 r. chciałbym zrobić 100 flipów. Połowę mam zrealizowaną, jeżeli chodzi o inwestycje. 12 mieszkań sprzedanych, 32 realizacje w trakcie, z czego 16 wystawionych na sprzedaż, 16 się realizuje. Ale na kolejny rok i 1,5 roku mam zarezerwowanych 50 mieszkań w systemie 10/90, gdzie czekam na odbiór i będę przejmował z inwestorami kolejne inwestycje. Słuchając wypowiedzi sławnych youtuberów, inwestorów, widzę, że oni również w tym kierunku idą. I to jest absurd i paradoks, że ceny nieruchomości przed rokiem były tańsze, i wtedy nie kupowaliśmy, dzisiaj są droższe i kupujemy, bo niebawem będą droższe.

AN: Początek 2022 r. zapowiadał wiele zmian w gospodarce, jak i na rynku nieruchomości. Wojna w Ukrainie, galopująca inflacja, Nowy Ład, zapowiedź zmian w ustawie deweloperskiej. Jak zachowały się w tym czasie ceny nieruchomości?

WO: Pod koniec roku 2021, czas w nieruchomościach nie napawał pesymizmem. Wiele osób twierdziło, że mamy bańkę na rynku nieruchomości. I pamiętam swoje wystąpienie na FXCuffs w Krakowie w lutym tego roku, gdzie konferansjer, który mnie zapowiadał, powiedział: „Jak wy to znowu zrobiliście? Miała być korekta, miało być spowolnienie, miało być ciężko. A tu dalej kolejna szansa, polegająca na tym, że 5 mln uchodźców przybyło do Polski. A jeśli oni będą chcieli zostać tu na stałe, to potrzeba dodatkowych 500 tys. mieszkań, żeby im możliwości mieszkaniowe tu zapewnić”. Jeżeli nawet tylko 20% z nich zostanie, to mamy 80 tys. mieszkań dodatkowych, których będą potrzebować. A mamy dodatkowy deficyt, który na rynku nieruchomości się pogłębia. To sprawia, że przy jednoczesnym ograniczeniu podaży, bo taką dzisiaj mamy wśród deweloperów zniechęconych inwestowaniem, Nowym Ładem i nową ustawą deweloperską – będzie sytuacja taka, że jak wszystko się uspokoi za rok, to ceny nieruchomości pójdą w górę, bo ludzie znów będą mieli zdolność kredytową. I uważam, że ta wojna sprawiła, że taki efekt dopiero my odczujemy, jeśli chodzi o kupno/sprzedaż nieruchomości, bo nadmienię, że Ci których dzisiaj nie stać na zakup nieruchomości, mówię o Ukraińcach, szukają lokum na rynku najmu. I w związku z tym, co się stało w Ukrainie, my dzisiaj przeżywamy boom na rynku najmu. Ciężko wynająć mieszkanie, bo takich mieszkań nie ma, a ceny są wyższe. Więc pod tym względem ta wojna stworzyła nowe perspektywy dla rynku najmu.

AN: Jak według Ciebie rosyjska agresja w Ukrainie wpłynęła na postrzeganie Polski jako rynku nieruchomości?

Wojna w Ukrainie, wbrew przewidywaniom, nie odcisnęła się mocno na polskim rynku nieruchomości. Jej wpływ jest najsilniej widoczny na rynku najmu, który musi poradzić sobie ze zwiększonym popytem ze strony uchodźców. Jeśli chodzi o nabywanie mieszkań, Ukraińcy na razie są mniejszym odbiorcą, co potwierdzają m.in. deweloperzy. Nie widać też spadku cen mieszkań, który rzekomo miała spowodować wojna. Z moich obserwacji Wojna w Ukrainie wpłynie na ceny nieruchomości, które z uwagi na konieczność zamieszkania 5 mln Uchodźców zostaną wywindowane.

AN: Wojna może ostudzić nastroje inwestorów i obniżyć przyszłe wartości inwestycji. Wpływ na to mogą mieć również sytuacja gospodarcza w Polsce i na świecie oraz konsekwencje wysokiej inflacji i podnoszonych stóp procentowych. Co Ty o tym sądzisz? Dla kogo jest to szansa, a dla kogo zagrożenie?

WO: Kryzys nie doprowadzi do spadku wartości mieszkań, boom na rynku najmu sprawia, że inwestorzy chętnie kupują pod wynajem myśląc o Uchodźcach. Osoby, które mają pieniądze, zgodnie z moją strategią, to kupują za gotówkę, a nie w kredycie. Wg mnie pandemia nie obniżyła cen mieszkań, to wojna też nie da im rady. Jak czytam różne opinie, to zdaniem ekspertów na zmiany na rynku wywołane sytuacją w Ukrainie przyjdzie nam jeszcze poczekać. Biorąc jednak pod uwagę, że pandemia nie spowodowała spadku cen mieszkań, można zgadywać, że podobnie będzie z wojną.
To jest zgodnie z moją strategią, o której można posłuchać pod adresem www.najlepszastrategia.pl. Jest tam wystąpienie moje na FXCuffs sprzed kilku lat. I o dziwo, moja strategia cały czas się sprawdza. Ja myślę, że jesteśmy bardzo blisko sytuacji, w której inflacja zmniejszy swoje tempo wzrostu, a wręcz będzie przyjmować mniejsze wartości. To spowoduje obniżenie stóp procentowych. Myślę, że raczej będzie lepiej, i optymistycznie na to patrzę. A co do korekty, to wg mnie, do niej nie dojdzie, biorąc pod uwagę sytuację, którą mamy.

MH: Dziś karty rozdają klienci gotówkowi. Właściciele mieszkań niechętnie podpisują przedwstępne umowy sprzedaży z klientami kredytowymi. Czy strategia kupowania mieszkań pod flipy jest wg Ciebie słusznym kierunkiem?

WO: Jak czytałem w ostatnich analizach rynku kredytów hipotecznych, popyt na hipoteki w lipcu 2022 r. spadł o 67 proc. rok do roku, czyli tąpnięcie na tym rynku jeszcze pogłębiło się względem historycznie najsłabszego czerwca, gdy spadek sięgnął 60 proc. Transakcja na kredyt to ryzyko i strata czasu dla właściciela mieszkania czy dewelopera. Banki bardzo restrykcyjnie dziś oceniają klientów, którzy chcą się zadłużyć na mieszkanie. Dlatego też sprzedający niezbyt chętnie zawierają umowy przedwstępne z klientami kredytowymi. Transakcja w takim przypadku jest zawieszona na miesiąc–dwa. Bank musi w tym czasie prześwietlić potencjalnego kredytobiorcę. A jeśli klient nie dostanie kredytu, proces sprzedaży trzeba zaczynać od nowa. Traci czas i pieniądze właściciel mieszkania. Coraz częściej się zdarza, że klienci, którzy chcą skorzystać z kredytu, dostają z banku negatywną decyzję. Niestabilna sytuacja na rynku kredytów nie pozostaje bez konsekwencji. Sprzedający coraz częściej rezygnują z transakcji finansowanych środkami z banku. Widać ogromny trend kupowania mniejszych lokali za gotówkę, bez udziału kredytu. Wiadomo, że podniesienie stóp procentowych wpłynęło na politykę banków, udzielających kredyty. A dzisiaj spadła liczba udzielanych kredytów. Mamy mniejszą zdolność kredytową, zatem też kupujemy mniejsze mieszkania. I ludzie kupują to, co muszą kupić, a nie to, co by chcieli. A więc wartości cenowe będą o wiele niższe. Natomiast oczywiście, że jeszcze jest szansa dla fliperów, ale pod tym względem, że o wiele łatwiej będzie znaleźć perełkę, ponieważ wiele osób będzie miało trudności finansowe, przy podnoszonych ratach kredytów mieszkań kupowanych np. pod wynajem.

Wiszące Ogrody w Łodzi, Revisit Home

AN: Jednocześnie rośnie zainteresowanie rynkiem premium, gdzie transakcje odbywają się za gotówkę. Jako właściciel luksusowych inwestycji deweloperskich w centrum Łodzi, co sądzisz o tym trendzie?

WO: Rynek nieruchomości w segmencie luksusowym stale się rozwija, szczególnie w czasach wysokiej inflacji. Klienci w tym sektorze mogą liczyć na nowoczesne udogodnienia oraz prestiż wynikający z mieszkania w wyjątkowym i ekskluzywnym miejscu. Co więcej, nie słabnie też zainteresowanie zakupem apartamentów ani mieszkań premium poza Warszawą. Opierając się na raporcie opracowanym przez NBP, średnia dostępność mieszkań na tle największych polskich miast najlepiej wygląda w Łodzi, w której prowadzę 7 inwestycji deweloperskich. Nieruchomości z wyższej półki są traktowane inwestycyjnie dla klienta gotówkowego. Ale też chciałbym, żebyśmy zwrócili uwagę na bardzo ważną rzecz. To jest to, co wspomniałem wcześniej. Polacy bogacą się. Nabierają apetytu. Chcieliby mieszkać lepiej, w lepszych warunkach, posiadać dobra luksusowe. A więc dostrzegamy wartość życia w centrum miast, np. w zabytkowych, pięknych miejscach zrewitalizowanej Łodzi. Akurat, jeśli mowa o jednej z moich inwestycji, mowa o „Wiszących Ogrodach”, to na ponad sprzedanych 40 mieszkań właściwie tylko jedno mieszkanie do nas wróciło od osoby, która nie dostała kredytowania. My realizujemy w tej inwestycji deweloperskiej 5-6 flipów luksusowych, czyli tworzymy apartamenty premium i będziemy celować w grupę zamożnych inwestorów zagranicznych, którzy doceniają tę jakość. Reasumując, rynek mieszkań luksusowych na pewno ma się dobrze, tym bardziej, że jak wspomniałem, transakcje kupna są dokonywane za gotówkę, bogaci mają tę gotówkę i nie posiłkują się kredytem. Więc lokują ten pieniądz, szczególnie przy dużej dzisiaj inflacji, która nam ten pieniądz pożera. Nieruchomości dają nam taką możliwość zarabiania w czasie, bo wartość nieruchomości rośnie wraz ze wzrostem inflacji, więc trzeba ten pieniądz trzymać w nieruchomościach i bogaci to wiedzą, i dlatego lokują tam ten kapitał. Dlatego rynek nieruchomości luksusowych wciąż się rozwija i mimo spowolnienia w innych sektorach, branża premium pozostaje na stabilnym poziomie. 


Wojciech Orzechowski – Biznesmen, Inwestor, Deweloper, Rentier, Mentor

DOŁĄCZ DO NAS I BĄDŹ NA BIEŻĄCO!

© Wszelkie prawa zastrzeżone

SPONSOROWANE

Powiązane artykuły

Mieszkaniowy rynek wtórny w 7 największych miastach w 2022 r.

W czwartym kwartale 2022 r. eksperci GetHome.pl zaobserwowali ożywienie na mieszkaniowym rynku wtórnym w Warszawie i Łodzi. Natomiast w Gdańsku, Krakowie i...

Nadeszły ciężkie czasy dla sprzedających mieszkania

Jeszcze nie tak dawno to sprzedający nieruchomości byli na wygranej pozycji. Dobra oferta sprzedawała się bardzo szybko, a ceny mieszkań rosły z...

Przesilenie koniunktury czyli budownictwo mieszkaniowe w 2022 roku

2022 rok pod względem sprzedażowym był to okres gwałtownego przesilenia koniunktury, po historycznych rekordach z roku poprzedniego. Nie może zatem dziwić, że...

Dlaczego w 2022 r. ceny nowych mieszkań rosły zamiast spadać?

Autor: RynekPierwotny.pl W 2022 r. skurczył się popyt na nowe mieszkania, ale – jak dotąd – nie spowodowało to...

Technologie w nieruchomościach

Fundamenty zabytkowego pałacu. Problemy inwestorskie

Wysoki poziom wód podziemnych to zmora wielu inwestorów i właścicieli budynków. Zarodniki grzybów, pleśnie, zawilgocenie ścian, to...

Czy strategia zrównoważonego rozwoju wspiera obniżenie kosztów eksploatacyjnych?

Ogromny wzrost kosztów eksploatacyjnych związany głównie z cenami energii elektrycznej i gazu będzie jednym z większych wyzwań z jakim przyjdzie się mierzyć...

Rekuperacja niebezpieczna dla zdrowia. Jak uniknąć problemów zdrowotnych?

Rekuperacja niebezpieczna dla zdrowia. Jak uniknąć problemów zdrowotnych? Wiele...

Technologia, której potrzebuje dziś branża deweloperska. System T-Master – nowość na liście rozwiązań proptech

Technologia, której potrzebuje dziś branża deweloperska System T-Master - nowość na liście rozwiązań proptech Artykuł...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
Nie można kopiować treści tej strony.