Gdzie jest granica Twojej nieruchomości?
Współrzędne i atrybuty dokładności położenia punktów granicznych działki
Jak to możliwe, że jednemu ze starych ale prestiżowych hoteli w miejskiej zabudowie zagraża rozbiórka części budynku? Taki jest efekt niesprawdzenia dokładności położenia granicy nieruchomości, którą się nabywa. W tym przypadku do takiego zagrożenia przyczynił się potencjalny inwestor zainteresowany sąsiednią nieruchomością i tym samym wywołał lawinę problemów wykazując, że granica jest w innym miejscu niż myśli właściciel hotelu.
Błędne używanie pojęć dotyczących granic
W poprzednim numerze Geodetic widnieje kilkustronicowy artykuł, w którym w szczególe wyjaśniam pojęcia i błędne praktyki związane z granicami nieruchomości. Nie będę ich tu powielał, ale napiszę o granicach z innego powodu. Kwestie dotyczące granic na Akademiach Inwestora, które prowadzimy od kilku lat zawsze rodzą wiele pytań i spornych dyskusji, dlatego podzielę się z najistotniejszymi spostrzeżeniami praktycznymi na ten temat, bo nie wiem czemu wielu inwestorów przyjmuje, że mapa otrzymana z urzędu z czerwonymi pieczątkami to świętość. Mapy urzędowe niosą bardzo wiele błędów, które przekładają się na mniejsze lub większe problemy dla inwestorów.
Kiedy mamy pewność co do granic działki?
Wiele działek w Polsce dalej nie ma ustalonych granic, dlatego należy sprawdzić pochodzenie i dokładność punktów granicznych i w razie potrzeby zrobić okazanie granic. Analizując materiały urzędowe (w tym materiały archiwalne) możemy stwierdzić na ile granica wrysowana na mapę jest poprawna. Po sprawdzeniu tych elementów mamy pewność, że granice działki (jej wymiary i powierzchnia) nie ulegną zmianie. Rekordowe przesunięcie granicy nieruchomości w naszej 11-letniej działalności to 3 m na terenie miasta. Już na samej mapie zasadniczej możemy mieć na linii granicy symbol „s” co znaczy, że granice jest sporna. Zdarzały nam się również sytuacje, gdy inwestor kupił nieruchomość o wymiarach 16m x 200m. Jednak, w toku procedury ustalenia granicy okazało się, że działka ma przesunięte granice i faktyczna szerokość działki to 13 m. Przy konieczności odsunięcia się budynku od granic nieruchomości o 3 lub 4 m powodowało to konieczność zaprojektowania frontowej ściany budynku o szerokości 7m lub 5 m, co uniemożliwiło inwestycję, biorąc pod uwagę jeszcze drogę wewnętrzną dla wszystkich projektowanych domów. W przypadku inwestycji o charakterze handlowym w dużym mieście taka szerokość budynku bardzo ogranicza możliwości projektowe budynku i atrakcyjność inwestycji.
Atrybuty punktów granicznych
Zgodnie z odchyleniami, na jakie pozwalają atrybuty punktów granicznych przesunięcia mogą sięgać aż 3m. Występuje 6 wartości atrybutu 1 – 0.00-0.10 m, 2- 0,11-0.30 m, 3 – 0.31-0.60 m, 4 – 0.61-1.50 m, 4-1.51-3.00 m, 6 – powyżej 3.00 m. Proszę zatem przyjąć do świadomości, że to prawo polskie dopuszcza błąd położenia punktu granicznego względem osnowy aż 3 m, co stanowi szóstą najgorszą grupę dokładności położenia punktu granicznego!
Źródło położenia punktu
Czym innym jest z kolei źródło położenia punktu, gdzie przepisy zakładają aż 9 takich źródeł. Mogą one pochodzić z geodezyjnych pomiarów terenowych poprzedzonych lub niepoprzedzonych procedurami. Innym źródłem mogą być pomiary fotogrametryczne – obejmujące lub nie obejmujące różne procedury. Kolejnym źródłem mogą być zatwierdzone projekty podziału nieruchomości lub scalenia i podziału nieruchomości albo zatwierdzone projekty scalenia lub wymiany gruntów. Następne dopuszczalne źródło położenia punktu to ekranowa wektoryzacja ewidencyjnej mapy rastrowej z wykorzystaniem lub nie wyników geodezyjnych pomiarów terenowych (miar liniowych). Dziewiąte, najmniej dokładne źródło to ekranowa wektoryzacja innych niż mapa ewidencyjna opracowań kartograficznych. Jakie jest zatem prawdopodobieństwo, że linia wrysowana na mapę ze zrobionego wcześniej skanu lub zdjęcia lotniczego jest we właściwym miejscu? Linie na mapach kiedyś wrysowywane były ręcznie cienkopisami czy rapitografami. Zeskanowanie i powiększenie mapy daje możliwość wrysowania linii w programie graficznym w kilku co najmniej miejscach obok siebie. Pytanie jest – z jakiej skali mapy jest robiony skan w celu przejścia na wektorowy układ mapy i drugie pytanie – czy cały układ działek (obręb czy część obrębu) nie jest przesunięty o 10-15metrów? Który inwestor zatem ryzykuje takie przesunięcia linii?
Kto może zweryfikować dokładność tych punktów?
Weryfikacja dokładności atrybutów punktów granicznych leży w zakresie geodety uprawnionego z zakresu 2. W przypadku, gdy na podstawie zakupionych z urzędu danych okaże się, że granica może być w innym miejscu niż myślimy jest kilka trybów działania. Tryb ustalenia granicy zależy od otrzymanych informacji i sytuacji i nie ma on większego znaczenia, bo w ostateczności geodeta, powinien wskazać to samo miejsce punktu granicznego. Problem pojawia się, gdy w urzędach nie ma dokumentów służących ustaleniu granicy. Wtedy sprawa może się oprzeć o rozgraniczenie sądowe co trwa zwykle 2-3 lata.
Jakie są korzyści ze sprawdzenia granicy działki?
Inwestor zainteresowany zakupem nieruchomości zyskuje możliwość sprawdzenia czy ogrodzenia pokrywają się z granicami działki albo czy kupowany budynek czy ogrodzenie nie ingeruje w działkę sąsiednią. To pozwala zaoszczędzić pieniądze na ewentualne wyburzanie budynków czy przesuwanie ogrodzeń. Zyskuje się także możliwość sprawdzenia czy sąsiad nie wszedł z ogrodzeniem i swoim zagospodarowaniem terenu na działkę, którą chce się kupić a tym samym zyskuje się możliwość negocjacji przy kupnie działki. Oszczędność czasu i pieniędzy na ewentualne rozprawy sądowe z roszczeniami do sprzedającego za ewentualnie zawyżone przy sprzedaży metry kwadratowe to sprawa priorytetowa dla każdego z inwestorów – a przynajmniej taka powinna być.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
Adrian Hołub
GEODETIC Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer, Author
14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co
