Inwentaryzacja powykonawcza.
Co generuje rozbieżności między projektem a pomiarem z natury?
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]
Inwentaryzację powykonawczą wykonuje się zawsze po skończeniu obiektów budowlanych, dla których wymagane jest pozwolenie na budowę lub, gdy planujemy przebudowę istniejących budynków. Niekiedy również w innych przypadkach, które może narzucić organ administracji architektoniczno-budowlanej. Inwentaryzacja ma obrazować aktualny stan zagospodarowania nieruchomości. Wykonując wszelkie projekty nowych obiektów należy się posłużyć normą PN-ISO 9836, ale którą – z 1997 czy z 2015 roku? Inwentaryzację powykonawczą budynku z zewnątrz wraz z przyłączami i zagospodarowaniem terenu z kolei wykonuje się zgodnie z EGIB. Architektów podczas projektowania zagospodarowania terenu EGIB z kolei nie obowiązuje. Dlatego, stan projektowy i powykonawczy trudno jest jednoznacznie porównać. Jakie działania powodują, że powierzchnia z pomiaru powykonawczego będzie się różnić w stosunku do tej z projektu? Jaka może być skala błędu budowlanego? Co powinna zawierać inwentaryzacja powykonawcza budynku, przyłączy i zagospodarowania terenu? Zacznijmy od analizy aktów prawnych, które od 2019 r. bardzo szybko zmieniają wiele procedur budowlanych.
Co podlega inwentaryzacji powykonawczej?
Prawo budowlane stanowi, że rodzaje i zakres opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie określa minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, w drodze rozporządzenia. Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego zalicza się do dokumentów legalizacyjnych, które należy przedłożyć w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia przez organ nadzoru budowlanego uproszczonego postępowania legalizacyjnego (art.49g.1). W uproszczeniu mówiąc, geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej podlegają: obiekty budowlane wymagające decyzji o pozwoleniu na budowę; wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane; sieci elektroenergetyczne obejmujące napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, gazowe o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 Mpa; wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych do 35 m2; obiekty budowlane usytuowane na terenach zamkniętych; kanalizacji kablowej; przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych, telekomunikacyjnych; punktów ładowania (art.43.1). Obowiązkowi geodezyjnego wyznaczenia nie podlegają przyłącza, jeżeli ich połączenie z siecią znajduje się na tej samej działce co przyłącza lub na działce do niej przyległej (art. 43. 1a. Ustawy). Obiekty lub elementy obiektów budowlanych ulegające zakryciu, wymagające inwentaryzacji podlegają inwentaryzacji przed ich zakryciem. Warto zaznaczyć, że zaproponowana zmiana ma na celu min. objęcie obowiązkiem geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej (do okresowego wypoczynku) o powierzchni zabudowy do 70m2 (projektowany art. 29 ust. 1 pkt 16 lit. b. ustawy). Ma to na celu ujawnienia budynków w bazach danych EGIB. Ma to posłużyć weryfikacji czy dana inwestycja kwalifikuje się do zwolnienia z uzyskiwania pozwolenia na budowę i czy faktycznie jest to jeden budynek na każde 500m2 powierzchni działki. To, że nie musimy mieć pozwolenia, nie zwalnia nas z obowiązku wykonania inwentaryzacji powykonawczej.
W ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne wprowadzono definicję geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektów budowlanych (art.2 7b)– „rozumie się wykonanie pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych mających na celu zebranie aktualnych danych o przestrzennym rozmieszczeniu elementów zagospodarowania terenu objętego zamierzeniem budowlanym i sporządzenie dokumentacji geodezyjnej zawierającej wyniki tych pomiarów, w tym mapę opatrzoną, (…), klauzulą urzędową, (…), stanowiącą potwierdzenie przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego zbiorów danych lub dokumentów, (…), w oparciu o które mapa ta została sporządzona, albo oświadczenie wykonawcy prac geodezyjnych o uzyskaniu pozytywnego wyniku weryfikacji.” (art. 2 pkt 7b Ustawy). Wymienione wyżej pomiary wysokościowe dotyczą tylko rzędnych terenu. Dalej nie mierzy się wysokości budynku (w metrach czy w kondygnacjach), nie prowadzi się w tym zakresie żadnej ewidencji powykonawczej i nie ma miejsca na takie wpisy w dokumentacjach urzędowych. Ma to niestety przełożenie na błędne wysokości budynków na mapach i przekłamywanie średnich czy maksymalnych wartości w wydawanych warunkach zabudowy. Wielokrotnie wykazywaliśmy, że w terenie budynki są wyższe niż na mapach urzędowych, na których działa urzędnik.
Jak liczy architekt, a jak geodeta?
Czy inwentaryzacja powykonawcza to to samo co PZT?Inwentaryzacja powykonawcza terenu, to zazwyczaj pomiar po zrealizowaniu inwestycji i na tym etapie właśnie porównuje się to z planem zagospodarowania terenu (PZT) – a właściwie z projektem zagospodarowania terenu. W tym momencie należy wykazać zgodność, o czym oświadcza geodeta uprawniony. W oświadczeniu odnotowuje on czy budynek usytuowany jest zgodnie czy niezgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu. Jeśli są odstępstwa, to wskazuje na czym one polegają. Inwentaryzacja powykonawcza musi wykazać, że budynek został wybudowany zgodnie z projektem budowlanym w pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu (jeżeli inwentaryzacja powykonawcza jest wymagana). Jest jednak jeden problem. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju z dnia 11.09.2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego w załączniku „Wykaz polskich norm powołanych w rozporządzeniu” wskazano normę PN-ISO 9836. Jest to norma obowiązują w Polsce w zakresie projektu budowlanego. Obowiązuje ona architekta na etapie projektowania budynku i zagospodarowania terenu. Z kolei, na etapie inwentaryzacji powykonawczej wybudowanego budynku norma ta obowiązuje geodetę, ale tylko w odniesieniu do wnętrza budynku! Zagospodarowanie terenu i zewnętrzny obrys budynku (wraz podporami, nawisami itd.) geodeta mierzy według EGIB! Stąd rozbieżności w zasadach liczenia różnych powierzchni na tych dwóch etapach. Chaos w ostatnich latach spowodowała jeszcze zmiana przepisów w zakresie normy PN-ISO 9836. Wskazany w rozporządzeniu numer normy PN-ISO 9836 nie zawiera drugiego członu z datą publikacji normy (1997 lub 2015-12 [grudzień]). Którą normę zatem należy stosować w projektach budowlanych? Pod wspomnianą wyżej tabelą odnotowano komunikat, że „stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim”, a to wprost wskazuje normę PN-ISO 9836:2015-12. Rozporządzenie weszło w życie 19.09.2020 r. Co to oznacza dla inwestorów? Norma PN-ISO 9836:2015-12 będzie wykorzystywana na etapie tworzenia dokumentacji do pozwoleń na budowę składanych po tej dacie.
W inwentaryzacjach powykonawczych należy rozróżnić, że do celów pomiaru wnętrza budynku i do celów pomiaru zagospodarowania terenu wraz z budynkiem z zewnątrz i przyłączami obowiązują inne przepisy. Zasady liczenia i pomiaru powierzchni dla architekta na etapie projektu są inne, niż dla geodety na etapie pomiaru powykonawczego.
Co zawiera inwentaryzacja powykonawcza?
Usystematyzujmy zatem, co powinien zawierać pomiar geodezyjny. Art. 57. 1. Ustawy Prawo budowlane stanowi, że do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć: dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu. Jeśli są odstępstwa od projektu to osoba sporządzająca inwentaryzację, posiadająca uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii musi to odnotować. Po wejściu w życie znowelizowanej Ustawy Prawo budowlane ten przepis będzie brzmieć nieco inaczej i dodatkowo stanowić będzie o konieczności dołączenia mapy, o której mówi wspomniany wyzej art. 2 pkt 7b Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Wykazaliśmy, że należy rozróżnić pomiar wnętrza budynku i zewnętrznego ujęcia budynku wraz z przyłączami i zagospodarowaniem terenu. Przeanalizujemy zatem oba zakresy opracowań.
Ustaliliśmy, że jeżeli chodzi o inwentaryzację powykonawczą zagospodarowania terenu, przyłączy i budynku z zewnątrz (powierzchnia zabudowy), to geodeta nie korzysta z normy PN ISO. Do celów inwentaryzacji powykonawczej korzysta on z rozporządzenia w sprawie EGIB, gdzie powierzchnie mierzy się inaczej niż w normie PN-ISO. Inwentaryzacja zagospodarowania terenu może być wykonana na podkładzie mapowym ze starostwa, jeśli konieczne jest wysłanie do urzędu dokumentacji po zakończeniu budowy. Natomiast, jeśli inwentaryzację wykonuje się bez następstwa wysyłania jej do urzędu (wyłącznie na potrzeby inwestora), to wtedy taki pomiar można wykonać bez żadnego podkładu mapowego – od postaw wszystko jest mierzone w terenie „jak na czystej kartce”. Może to mieć miejsce w przypadku zmiany właściciela lub chęci przeprojektowania istniejącego budynku. Generalnie, inwentaryzacji podlega budynek, nawisy, podpory, sieć uzbrojenia terenu (gaz, woda, prąd, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna – przebieg, głębokość położenia, średnice rur), oraz zagospodarowanie terenu (ogrodzenia, chodniki, układ drogowy – położenie, rzędne pomierzone w linii do celów przekrojów). Sieci powinny być mierzone na otwartym wykopie. Jeżeli nie jest to możliwe, to sieci są mierzone za pomocą wykrywacza lub poprzez wskazanie właściciela. Ostatnie rozwiązanie obarczone jest dużym błędem pomiaru, dlatego wskazanie właściciela odbywa się poprzez pisemne oświadczenie o lokalizacji sieci. Zawsze w ramach inwentaryzacji budynku lub sieci należy dostarczyć do urzędu oświadczenie o zgodności lub niezgodności położenia obiektu względem projektu w tym celu niezbędne jest posiadanie planu zagospodarowania terenu (.dwg lub .pdf) i prawomocnego pozwolenia na budowę.
Drugi aspekt to inwentaryzacja wnętrza budynku, która powinna zawierać to, co zostało ustalone między stronami. A jeśli nic nie zostało ustalone, to w przypadku pomiaru wnętrza budynku należy żądać wszystkiego, o czym mówi norma PN-ISO 9836. EGIB odsyła nas do normy PN-ISO 9836:2015-12, jeśli chodzi o pomiar mieszkań, domów w środku ich powierzchni użytkowej. Pomiar powinien uwzględniać: powierzchnię użytkową (w tym osobno wydzieloną powierzchnię pomocniczą: tarasy, balkony). Kolejny element to powierzchnia ruchu (ogólnobudynkowa) oraz powierzchnia usługowa (chodzi o powierzchnie techniczne, a nie o wynajmowane lokale). Powierzchnię ruchu i techniczną (usługową) zazwyczaj określa się wspólnie, jako powierzchnię wspólną, czyli taką poza wyodrębnionymi lokalami. Zaznaczę, że czym innym jest powierzchnia wspólna do celów podatku od nieruchomości. Jeżeli mamy mieszkania, to geodeta powinien pomierzyć powierzchnię użytkową każdego lokalu. Lokalem też może być garaż podziemny (samodzielny lokal niemieszkalny z założoną KW), czy lokale usługowe jako lokale niemieszkalne.
W standardzie inwentaryzacja nie uwzględnia pomiaru: wysokości i odległości linii energetycznych od granic działki, pomiaru wysokości budynków, pomiaru wysokości terenu w siatce kwadratów (mierzone są tylko pojedyncze rzędne terenu), pomiaru elewacji do wyliczenia zacieniania budynków, pomiaru wysokości poziomów pięter wewnątrz budynków, odkrywek (wykopów) celem weryfikacji czy dana sieć podziemna istnieje i in. Wiele inwentaryzacji powykonawczych jest jednak uzupełnianych o te i inne elementy. Jest to podyktowane różnymi decyzjami biznesowymi czy kolejnymi etapami procesu zarządzania nieruchomościami czy planowanymi rozbudowami. Wszelkie aktualizacje mapy wykonuje się na zasadach ogólnych wymaganych przez urzędy geodezji. W przypadku, gdy inwentaryzowany obiekt nie jest skończony (np. brak jest wykonanej elewacji lub brak przyłączy) konieczne są dodatkowe przyjazdy zespołu pomiarowego, co pociąga za sobą dodatkowe koszty. Finalnie, Klient otrzymuje od 3 do 5 sztuk mapy w wersji papierowej z pieczątkami urzędu i pieczątkami geodety uprawnionego.
Kto zleca i wykonuje inwentaryzacje powykonawcze?
Zapewnienie realizacji obowiązków wykonania inwentaryzacji powykonawczej należy do kierownika budowy, a w przypadku gdy kierownik budowy nie zostanie ustanowiony – do inwestora (art. 43. 1b Ustawy). Organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć obowiązek stosowania przepisu również w stosunku do obiektów budowlanych wymagających zgłoszenia (art. 43. 2. Ustawy). Art. 43. Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne wskazuje na nadawane uprawnienia zawodowe w różnych zakresach. Do celów inwentaryzacji niezbędny będzie geodeta uprawniony w zakresie 1 -Geodezyjne pomiary sytuacyjno-wysokościowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne.
Co generuje rozbieżności między projektem a pomiarem z natury?
Najważniejszy element, który wpływa na zmiany przed i po wybudowaniu budynku to projekty zamienne, np.: zmiany w projekcie wpływające na przesunięcia ścian, dodatkowa winda lub szacht (albo likwidacja) czy zmiana wielkości pomieszczeń technicznych. Jeżeli tych zmian jest stosunkowo dużo, to powierzchnie liczone z projektu do celów najmu będą mocno inne niże te, po wybudowaniu budynku. Często zmian w projekcie nie da się uniknąć – szczególnie, gdy firmy architektoniczne muszą projektować duże budynki w coraz krótszym czasie. Drugi element, który powoduje, że powierzchnie przed i po wybudowaniu się „rozjeżdżają” to nieumiejętne stosowanie norm. Jeszcze gorzej jest, gdy stosuje się inne normy liczenia powierzchni na etapie projektu budowlanego i inne na etapie pomiaru z natury. Problem się potęguje, gdy kalkulacje z projektu wykonuje jedna firma, a pomiar z natury wykonuje inna firma. Obie firmy mogą być biegłe w zakresie pomiaru, mieć dobry zespół i dokładny sprzęt, ale w szkodę wejdą niedoskonałości samych norm. Nie są one do końca szczegółowe i nie opisują wszystkich przypadków. Inny problem pojawia się, gdy inwestorzy zlecają pomiar niewłaściwą normą do danego rodzaju budynku – tu mam na myśli normy do celów najmu, które są inne niż ta do co celów inwentaryzacji powykonawczej budynku. Mamy ich kilkanaście. Kolejna rozbieżność powstanie w projektach, w których architekci nie uwzględnią tynków (nie wrysują dodatkowej linii odsuniętej o 1-1,5cm od surowej ściany). Inwentaryzacje powykonawcze wykonuje się do wyprawionych tynków, w związku z tym będzie rozbieżność w powierzchniach. Zmiana aranżacji ścianek w stosunku do pierwotnego projektu również wygeneruje różnice w powierzchniach. Jest to bolączka metryczek sprzedawanych lokali, o czym pisałem w wielu artykułach i poruszałem na zjeździe 50 deweloperów z Polski. Deweloperzy chcąc zwiększać powierzchnie sprzedawanych lokali, nieumiejętnie formułują zapisy umów, załączników graficznych i prospektów reklamowych. Są sposoby na legalną sprzedaż powierzchni, o czym szczegółowo w „Ekspertyzie deweloperskiej. Jak legalnie zwiększać powierzchnie sprzedawanych lokali mieszkalnych, biurowych i handlowych?” Transparentność transakcji przed kupującym, która przekłada się na wizerunek firmy powinna być priorytetem każdego dewelopera.
Jaka jest skala błędu budowlanego?
W lipcu 2020 r. miałem zaszczyt mierzyć piętra jednej z największych inwestycji w Łodzi. Czekałem bardzo na ten pomiar, ponieważ w 2017 r. robiłem kalkulację z projektu dla całego kompleksu. Jest to świetny poligon doświadczalny pokazujący realne różnice omawianego zagadnienia. Kalkulacji z projektu podlegał cały budynek, a nie wyrywkowe pomieszczenia czy piętra. W jednym budynku powierzchnia najmu brutto wyliczonego z projektu w 2017 r. dla każdego z pięciu powtarzalnych pięter wyszła powierzchnia 1145,11m². Dla poszczególnych pięter po wybudowaniu budynku powierzchnie pomierzone z natury w lipcu 2020 r. wyszły następująco: 1144,98m², 1147,07m², 1146,64m², 1146,35m², 1146,85m². Różnice, które osiągnęliśmy na poszczególnych piętrach to: 0,13m², 1,96m², 1,53m², 1,24m², 1,74m². W przeliczeniu na procenty względem wartości z projektu mamy 0,11%. Różnica w tym konkretnym przypadku wyniknęła z braku jednej informacji na etapie wyliczenia powierzchni z projektu. Kalkulacja nie zawierała wnęk na hydranty w ścianach nośnych trzonu windowo-klatkowego – nie były one wtedy zaprojektowane. Powierzchnia „nowopowstałych” wnęk na pięć hydrantów na każdym piętrze względem projektu wynosi średnio 0,98m² (przyjmijmy 1m²). Dla wyjaśnienia, to piętro po wybudowaniu zwiększyło się względem powierzchni liczonych z projektu do pozwolenia na budowę o 1m². Załóżmy, że gdybym miał informację o tych wnękach na hydranty w 2017 r., zgodnie z normą zostałyby one wliczone do powierzchni najmu. Wtedy różnice pomiędzy piętrami wyniosłyby: -0,87m², 0,96m², 0,53m², 0,24m², 0,74m². Średnia dla tych wartości (pierwszy wynik jest z minusem) to ok. 0,3m². Żeby sobie wyobrazić skalę – to praktycznie tyle, co powierzchnia pod jednym przejściem drzwiowym. Taki wynik jest absolutnie perfekcyjny i trudny do osiągnięcia w budownictwie. Takie porównania między powierzchnią z projektu i powierzchnią po wybudowaniu budynku wykonywałem kilkukrotnie na różnych obiektach i ten wynik jest zdecydowanie najlepszy. Analizowany przypadek szczegółowo opisałem w artykule „Powierzchnia z projektu vs. po wybudowaniu. Perfekcyjna Hi piotrkowska” (Rocznik INVESTOR REE 2020).
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
Adrian Hołub – 15-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 8 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co
