Konserwator zabytków vs. inwestor
Negocjacje konserwatorskie w praktyce
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]
Piotr Ratajczyk, Investment Board Member w Innovator+ i BSPR
Mariusz Ciechomski, Zarządca nieruchomości w TVP S.A., Prezes Polskich Pracowni Konserwatorskich w latach 2016-2018.
Kinga Nowakowska, Członek Zarządu, Dyrektor Operacyjny / COO w Capital Park S.A.
Małgorzata Golińska – CEO w Fabryka Urządzeń Dźwigowych
Filip Ryczywolski – Geodetic Board Member, Team Head, Measurement Technology Manager
Dariusz Drapała, Retail Development Manager w White Star Real Estate
Redakcja INVESTOR REE wystąpiła z prośbą do Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego do Wiceminister Kultury i Dziedzictwa Narodowego i jednocześnie Generalnego Konserwatora Zabytków – odmówiono udzielenia komentarza. Odpowiedzi nie udzielił również Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków.
W procesach inwestycyjnych inwestorzy muszą przestrzegać wytycznych konserwatorów, którzy chcą aby zabytki żyły i społeczeństwo mogło z nich korzystać. Często mówi się o chęci „umuzealniania” takich obiektów przez konserwatorów, co nie idzie w parze z nowoczesnymi wizjami biznesowymi wielu inwestorów. Jak wygląda proces negocjacji inwestora z konserwatorem zabytków w procesie projektowym i budowlanym? Jak uchwalić swój plan miejscowy korzystny dla zabytków? W którym momencie należy uzgadniać projekty? Poznaj punkt widzenia przedstawicieli różnych stron współpracy w tym zakresie.
100 lat działań konserwatorów
Rewitalizacja zabytków przywraca im dawny splendor, a mieszkańcom podnosi komfort użytkowania. W 2018 r. minęło sto lat od kiedy w Polsce pojawiły się organy konserwatorskie. W tamtych czasach nie było systemu opieki nad zabytkami, więc inwestorzy mogli wyburzać stare obiekty bez żadnej odpowiedzialności. W 1918 r. uchwalony został dekret rady regencyjnej o opiece nad zabytkami sztuki i kultury, który zapoczątkował duże zmiany w zakresie ochrony zabytków i dziedzictwa. Dzisiaj konserwatorzy muszą w znaczącym zakresie znać system prawny ochrony zabytków, ponieważ nierzadko mierzą się z dużymi inwestorami i dużymi inwestycjami. Samo zamiłowanie do historii sztuki nie wystarczy by ochronić zabytki. W tamtych czasach opieka nad zabytkami należała do Ministra wyznań religijnych i oświecenia publicznego, a dzisiaj mamy Głównego konserwatora zabytków i architektury. Konserwator jest mało docenianym zawodem i często postrzeganym przez inwestorów jak „kula u nogi”. Inwestor i konserwator mają inne interesy, które chcą realizować tymi samymi obiektami. Dlatego w większym lub mniejszym stopniu, te strony zawsze będą w konflikcie. Dla wielu miast zabytkowa architektura stanowi często wizytówkę i motor napędowy turystyki, pod co podpinają się często inwestorzy. Poza planistami i urbanistami, to również konserwator dba o ład przestrzenny i estetykę miejscowości, w których żyjemy. Jak zatem w praktyce współpracować z konserwatorami zabytków?
Nie demonizujmy konserwatorów
Nie należy demonizować konserwatorów, bo oni mają doświadczenie w swojej dziedzinie i przyświeca im cel ochrony naszego dziedzictwa. – mówi Rafał Rychlicki – Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor. Jeśli inwestor jest rozsądny i chce w stare budynki tchnąć nowe życie, to konserwator na pewno będzie go wspierał w działaniu. Wynika to z faktu, że obie strony chcą, żeby dany budynek funkcjonował w kolejnych latach, a nie popadał w ruinę. Gorzej jest, gdy inwestor widzi tylko własne cele i chce wycisnąć z inwestycji jak najwięcej kosztem aspektów zabytkowych. Niestety, ciągle zdarzają się przypadki podpaleń zabytków celem wyeliminowania procedur konserwatorskich. Warto jednak zauważyć, że konserwatorzy idą z postępem architektonicznym, społecznym i ekologicznym. Muszą, bowiem pozwalać na bardziej nowoczesne adaptacje zabytkowych budynków i jak pokazują liczne przykłady, taki konsensus jest możliwy. Każda sprawa, każda decyzja, pismo konserwatora jest ważne. Trzeba mieć na uwadze, że w znaczącym stopniu o spojrzeniu na zabytki decyduje najniższy szczebel urzędniczy. Z ramienia wojewódzkiego konserwatora zabytków sprawami zajmują się osoby z wieloletnim doświadczeniem. Podczas rozmów inwestor właśnie z nimi będzie prowadził negocjacje inwestycyjne pod kątem konserwatorskim. Im większa jest otwartość i szczerość ze strony inwestora, tym łatwiejsza jest wymiana poglądów i podejmowanie decyzji przez urzędników. – dodaje Rafał Rychlicki.
Wstępne zalecenia konserwatorskie
Planując inwestycję, warto w pierwszej kolejności sprawdzić czy nieruchomość jest pod ochroną konserwatora zabytków. O tym, co zgodnie z przepisami prawa jest zabytkiem i gdzie należy sprawdzić czy nasza nieruchomość jest objęta ochroną konserwatorską opisujemy szczegółowo w artykule „Inwestycje w budynki zabytkowe. Gdzie szukać informacji o zabytkach?”. Należy wystąpić o zalecenia konserwatorskie (tzw. wytyczne), gdzie na początkowym etapie inwestycji rozpoczynają się negocjacje i uzgodnienia, co z zabytkiem można będzie zrobić. Art. 27 Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami mówi „Na wniosek inwestora lub posiadacza zabytku wojewódzki konserwator zabytków przedstawia w formie pisemnej zalecenia konserwatorskie, określające sposób korzystania z zabytku, jego zabezpieczenia i wykonania prac konserwatorskich, a także zakres dopuszczalnych zmian, które mogą być wprowadzone w tym zabytku.” Takie rozmowy warto zacząć jeszcze przed pozwoleniem na budowę, żeby konserwator miał informację, co inwestor planuje zrobić. Gdy inwestycja jest realizowana w oparciu o warunki zabudowy, to rozmowy warto rozpocząć jeszcze w toku przygotowywania dokumentacji do WZ. Najbezpieczniej byłoby rozeznać się w temacie na etapie analizy chłonności działki, jeszcze przed jej zakupem. Wtedy w drodze konsensusu i wielogodzinnych negocjacji uda się ustalić, co da się zrobić w zakresie konserwatorskim i jaki będzie to koszt. Analizować należy wszystko, nawet te drobne elementy dekoracji, np. okna, drzwi, rzygacze, itp. Jeśli chodzi o zakres czasu takich ustaleń, to zależy to od charakteru budynku, postawy inwestora i urzędników. W przypadku dużych obiektów (np. całych kompleksów powojskowych) jest to czas kilku miesięcy rozmów. W przypadku pojedynczych kamienic może to być krótszy okres czasu. Czasami nie jest to jednak tak szybko. W artykule „Konserwator a prawo własności. Błędy granic degradują zabytki” omówiono inwestycję, w której inwestor prowadzi negocjacje z konserwatorami i miastem od 20 lat. – mówi Rafał Rychlicki.
Jak współpracować z konserwatorem?
Możliwie szybko, możliwie szeroko i w oparciu o dokumentację (ekspertyzy, pisma, opinie, modele 3D, wirtualne spacery). – mówi dr Piotr Ratajczyk – Investment Board Member w Innovator+ i BSPR. Dobrze, żeby w pismach było dużo historii. Warto podkreślać, że obiekt będzie „zachowany”, „udostępniany”, „wyeksponowany” i należy tak zaprojektować koncepcję, żeby był to teren ogólnodostępny, a nie zamknięty. Warto podkreślać też przyszłe funkcje inwestycji – jak to będzie wyglądało, do czego będzie służyło, jak będzie wykonane, jaka będzie rola i miejsce zabytku. Bardzo istotne jest przestrzeganie terminów procedur administracyjnych i wyprzedzanie pisemnie ewentualnego przedłużania terminów. Pomijam aspekty osobowościowe i charakter poszczególnych osób, bo to rzecz indywidualna, ale trzeba mieć na uwadze, że rozmowa z konserwatorem, to nie jest rozmowa biznesowa. Jest to zupełnie inna retoryka i inna argumentacja. Ważnym elementem jest ”strategia oswajania” konserwatorów ze swoją wizją – rozmawiania, spotykania się, tłumaczenia, pokazywania przykładów ze świata, opinii historyków, opinii technicznych, kosztów odtworzenia zabytków, itp. – dodaje dr Piotr Ratajczyk.
Modele 3D i wirtualne spacery zabytków
Do celów konserwatorskich zabytków przydatne są często inwentaryzacje architektoniczne w postaci rzutów 2D i modeli 3D dla całych kompleksów, pojedynczych budynków, a nawet drobnych detali (płaskorzeźby, rzygacze, rzeźby, fragmenty elewacji, itp.) – mówi Filip Ryczywolski – Geodetic Board Member, Team Head, Measurement Technology Manager. Są one potrzebne w momencie remontów, przebudowy, dobudowy lub wyburzania części obiektu. Przydają się również w przypadku zmiany rozmieszczenia pomieszczeń oraz w celach aranżacji wnętrz (zarówno pod kątem wystroju jak zmiany rozmieszczenia sieci). Robiąc inwentaryzację warto zastanowić się nad zasadnością wykonania pomiarów architektonicznych, pomiarów powierzchni (do celów podatkowych i ewentualnego najmu), przekrojów przez budynek, pomiarów elewacji, inwentaryzacji sieci, pomiarów dachów, pomiarów detali, rzutów sytuacyjnych, odkrywek (przewiertów) w ścianach czy fundamentach a takżei dokumentacji fotogrametrycznej. Powyższy zakres może być wykonany zarówno w rzutach 2D (w programach typu CAD), jak i w modelu 3D. Do późniejszego zarządzania obiektem przydatne są wirtualne spacery (np. w programie Scene2Go). Zlecając takie pomiary dla całości kompleksów należy mieć na uwadze techniki pomiarowe oraz dokładność pomiaru, jaką można uzyskać. Przy pomiarze samym skanerem można uzyskać przekłamane miary i skręcenia modeli 3D. Największe różnice, jakie widziałem pokazywały 30% rozbieżności na pojedynczych miarach. Więcej na ten temat w artykule “Hybrydowe inwentaryzacje architektoniczne. Kiedy skaning i modele 3D przekłamują rzeczywistość?” – mówi Filip Ryczywolski.
Koncepcja architektoniczna vs biznesowa
Modele 3D i wirtualne są bardzo przydatne szczególnie podczas rozmów biznesowych z potencjalnymi inwestorami wtórnymi – mówi dr Piotr Ratajczyk. Warto pokazać modele 3D w kolorze, to daje obraz wizji zakończonej inwestycji. Wyjść należy od projektu koncepcyjnego, a szczegółowe projekty architektoniczne należy wykonywać pod koniec prac projektowych. Przestrzegam przed zbyt wczesną prezentacją koncepcji biznesowych, które przez wiele środowisk mogą być zrozumiane na opak. Wiele osób zakłada też, że koncepcje biznesowe to końcowy efekt 1:1. Szczęściem dla inwestora jest, gdy konserwator jest także architektem. Wiele rzeczy wtedy rozumie, wiele rzeczy go nie dziwi i jednocześnie wiele ciekawi. Rozumie to, że musi być wyjście ewakuacyjne czy wjazd dla wozu bojowego w razie pożaru. Nie dziwi go też fakt, że tymczasowo trzeba rozebrać bramy wjazdowe, bo sprzęt na czas budowy nie ma możliwości się zmieścić w aktualne wymiary – dodaje dr Piotr Ratajczyk.
Prace wykonawcze w praktyce
Kluczem do działania podczas realizacji prac budowlanych zabytkowego budynku jest właściwy projekt – mówi Mariusz Ciechomski, Zarządca nieruchomości w TVP S.A., Prezes Polskich Pracowni Konserwatorskich w latach 2016-2018. Nie zawsze znane nazwisko daje gwarancję, że wszystko jest wykonane prawidłowo. Jako wykonawca prac dostawaliśmy budynki tak jak stoją – z tynkiem, który gdzieś odpada i ma jakiś stopień degradacji. Jest to rosyjska ruletka. Żeby odpowiedzialne skosztorysować takie prace i nie mieć problemów z inwestorami, dostając budynek w średnio-gorszym stanie bez skutej elewacji, po przystąpieniu do prac budowlanych należy odkryć elewację. W przeciwnym przypadku, w trakcie prac mogą wyjść nieprzewidziane sprawy związane z konstrukcją. Realizacja prac często staje pod znakiem zapytania, proces inwestycyjny grozi opóźnieniem, zwiększeniem kosztów, a nawet zerwaniem kontraktu. Dlatego, już na etapie planowania inwestycji warto przekonać inwestora czy też jednostkę samorządu terytorialnego do wykonania odkuć budynków murowanych – dodaje Mariusz Ciechomski.
Docieplanie zabytkowych budynków
Brak zgody konserwatorów na ocieplenie budynku od strony ulicy, to jeden z częściej spotykanych elementów spornych między właścicielami i konserwatorami – mówi Rafał Rychlicki. Częściej wydawane są zgody na ocieplanie budynków od dziedzińca / podwórza. Trzeba pamiętać, że przy tak ogólnej Ustawie o zabytkach, decyzja konserwatora zabytków jest uznaniowa. Odmowa uzgodnienia konserwatorskiego skutkuje automatycznie odmową wydania jakichkolwiek WZ czy pozwoleń na budowę do czasu wyjaśnienia sprawy z konserwatorem. Są na rynku dostępne produkty natryskowe, tynki termoizolacyjne, cienkie maty termiczne, płyty klimatyczne i paroprzepuszczalne, itp. Zastępują one gruby styropian czy wełnę mineralną, jednak cieszą się jeszcze małym powodzeniem. Łatwiejszym rozwiązaniem mogłoby się wydawać docieplanie wewnętrznej strony ścian, ale w wielu obiektach wnętrza również podlegają ochronie konserwatorskiej. Ponadto wielu specjalistów wskazuje, że docieplanie budynków od wewnątrz jest niewłaściwe, bo powoduje zawilgocenie zabytku. Termomodernizację należy analizować w ujęciu bilansu energetycznego całego budynku. Konserwatorzy stoją często na stanowisku, że lepiej jest ocieplać poziome przegrody zabytkowych budynków (stropy, stropodachy, dachy), niż te pionowe (ściany). Częstymi rozwiązaniami rekomendowanymi do docieplania zabytkowych obiektów jest wymiana okien na inne niż PVC, stosowanie wentylacji grawitacyjnej i mechanicznej, rekuperacji, odzysku ciepła. Niestety tu trzeba się też wpisać w przepisy dotyczące funkcji obiektów. Przykładem mogą być parametry szczelności okien – inne są dla budynków na cele biurowe, a inne na cele hotelowe. Decyzje w zakresie ocieplania budynków zabytkowych muszą być podejmowane w uzgodnieniu z konserwatorem i konserwatorską firmą wykonawczą – mówi Rafał Rychlicki.
Dobudowa kondygnacji zabytkowego budynku
Często kamienice szczególnie w ścisłej zabudowie miejskiej są podwyższane decyzją o WZ o jedną kondygnację, lub nawet o dwie kondygnacje – mówi Rafał Rychlicki. Jakie aspekty w negocjacjach z konserwatorem powinien wziąć pod uwagę inwestor? Sytuacja ma często miejsce, gdy sąsiednie budynki są wyższe. Wtedy inwestor, który kupił kamienicę w ciągu ulicznym chcąc zwiększyć zysk z inwestycji chce wyrównać wysokości budynków. Kolejną sytuacją, kiedy wykonuje się zabieg podwyższania zabytkowych budynków jest dominanta narożna. Dla zabytkowych budynków na rogu ulic łatwiej jest podwyższyć ich wysokość (dobudować kondygnację). Do tych celów niezbędna jest inwentaryzacja architektoniczno-budowlana wraz z opinią konstruktora. Należy każdorazowo zweryfikować czy da się nadbudować 1-2 kondygnacje i czy będzie to ekonomicznie uzasadnione. Działanie musi opierać się na uzyskaniu pozwolenia na budowę, a w przypadku budynków objętych formami ochrony zabytków zmiana będzie uzgadniana z konserwatorem zabytków. Ciekawy też jest przykład z Alei Ujazdowskich w Warszawie, gdzie inwestor odnalazł przedwojenne zdjęcia budynku. Była na nich kondygnacja, której aktualnie w terenie nie ma. Inwestor na tej podstawie ubiega się o zgodę na podwyższenie budynku zabytkowego. Zwrócę jeszcze uwagę na zabytkowe kamienice, które są często w ostrej granicy. Inwestorzy, którzy angażują kapitał w tego typu obiekty muszą wykazać się ogromną czujnością. Bardzo często takie budynki mają przesunięcia granic o kilkanaście centymetrów i zdarzają się również dylatacje skokowe między budynkami. Warto przeanalizować te aspekty przed zakupem takiej nieruchomości. Szerzej na ten temat w artykuł „Budynki w ostrej granicy. Skokowe dylatacje i błędy map zagrożeniem inwestycji.” – mówi Rafał Rychlicki.
Windy w zabytkowych budynkach
Często kamienice są podwyższane decyzją o WZ o jedną kondygnację. Inwestor chce albo jest zobligowany przez przepisy i Wydział Architektury do wykonania windy– mówi Małgorzata Golińska – CEO w Fabryka Urządzeń Dźwigowych. Wymaga to indywidualnego projektu i wielu kompromisów z konserwatorami zabytków.Wytyczne konserwatorskie nie zawsze pokrywają się z możliwościami producentów wind, czy też wymaganiami stawianymi przez Dozór Techniczny i Jednostkę Notyfikowaną. Znalezienie kompromisu pomiędzy tymi wymaganiami jest trudnym zadaniem. Windy te są z reguły dość skomplikowane i konieczna jest tutaj ścisła współpraca z konserwatorem, projektantem dźwigu i projektantem budynku. Niezbędny jest pomiar pionowości ścian, przyszłego szachtu, czy miejsc pod przyszły szacht. W rozmowach warto przedstawiać interesy i dobro użytkowników, a także wartość obiektu.Wniosek do konserwatora zabytków o zgodę na wybudowanie lub przebudowę windy składa właściciel nieruchomości. Jeśli chodzi o czas trwania takich procedur, to jest to zależne między innymi od stopnia ingerencji w budynek, proponowanych zmian, stosowanych materiałów i ich estetyki. Wiele zależy również od podejścia konserwatora. Niektórzy są przychylni do adaptacji bardziej nowoczesnych wind, np. szklanych, a inni mniej. Często zdarza się, że wbudowanie takiej windy w starą kamienicę trwa nawet kilka lat. Warto zaznaczyć, że na dobudowę windy w zabytkowym budynku trzeba mieć pozwolenie na budowę. Składa się je w wydziale architektury dzielnicy lub gminy, na terenie której zlokalizowana jest nieruchomość. Jeżeli cały budynek łącznie z wnętrzami podlega ochronie konserwatorskiej, zadanie jest trudne, a niekiedy wręcz niemożliwe do wykonania. Mimo negocjacji i projektów, konserwator może nie wydać zgody na dobudowę windy w zabytkowym budynku – dodaje Małgorzata Golińska. Szerzej na ten temat w artykule „Windy w zabytkowych budynkach”
Nadwieszane windy
Mamy tysiące sytuacji zastanych, gdzie jakiś element budynku na pewnej wysokości wystaje poza granice działki – mówi Rafał Rychlicki. Zgodnie z Ustawą o drogach publicznych (opata za zajęcie pasa drogowego) płacimy za to podatek roczny. Szczerzej na ten temat w artykule „Wnioski o zajęcie pasa drogowego dla przyłączy i nadwieszeń budynków”. Niektórzy inwestorzy i architekci próbują zaczepić się o ten przepis i próbują projektować w zabytkowym budynku nadwieszaną windę zewnętrzną od 1. kondygnacji a nie od parteru. Przepisu nie należy jednak odnosić do nowych projektów. Nowoprojektowana winda nie może wychodzić nawet 1cm poza granice działki, nawet gdy winda jest nadwieszona. Co prawda, takie nadwieszenie nie liczy się do powierzchni zabudowy, jeżeli nie jest podparte na słupie. To też nie jest argument podczas negocjacji w wydziałach architektury. Przerabialiśmy na życzenie inwestorów takie negocjacje na etapie pozwoleń na budowę i nigdy nie udało się tego przeforsować – dodaje Rafał Rychlicki.
Zmiana formy ochrony zabytku przez MPZP
Jako przedstawiciel strony inwestora również, jestem przeciwny demonizowaniu roli konserwatorów, bo bez nich z zabytkami bywałoby różnie – mówi dr Piotr Ratajczyk. Zgadzam się również z jak najszybszym kontaktem inwestora z konserwatorem, ale warto pamiętać, że wczesne kontakty nie gwarantują, że wszystko pójdzie według założonego planu. Jestem wyznawcą koncepcji zabezpieczania przez rozwój. Rozumiem przez to chociażby zmianę MPZP. Prowadziłem projekt militarny mający kilkadziesiąt hektarów i był on objęty formą ochrony park kultury – krótko mówiąc budować nie można nic. W ciągu roku zmieniając MPZP zmieniliśmy teren z parku kultury na mixed-use (mieszkalnictwo, biuro, handel, usługi, itp.). Skupowaliśmy grunty i scalaliśmy je, mając koncepcję w zanadrzu. Przy objęciu terenu formą ochrony parku kultury i faktem, że o zmianę planu występowaliśmy dopiero po tych działaniach – stwierdzam, że inwestycja była obarczona ogromnym ryzykiem niepowodzenia. Nam się udało, więc pokazuje to, że warto próbować. Warto jednak pamiętać, że górnolotna koncepcja biznesowa i uchwalony w drodze negocjacji MPZP zatwierdzony przez konserwatora, nie dają gwarancji realizacji projektu według zamysłu inwestora. Im częściej pokazuje się projekt i koncepcję biznesową, tym chętniej liczne organy konserwatorskie i media kontrolują zabytkowe oblicze projektu – mówi dr Piotr Ratajczyk.
Czego może wymagać konserwator?
Kontrole i przekierowanie obowiązków konserwatorów na wyższy szczebel może mieć miejsce, gdy stwierdzi on, że jego kompetencje są za małe pomimo, iż obiekt leży pod jego jurysdykcją – mówi dr Piotr Ratajczyk. Im częściej pokazuje się projekty, tym częściej pojawiają się pytania „a czemu to jest takie duże”, „a dlaczego tam jest tak mało muzeów”, „a dlaczego to jest takie nowoczesne”, „a dlaczego fasada jest ze szkła”, itd. Podczas takiej kontroli mogą być analizowane elementy koncepcji architektonicznej i koncepcji biznesowej, np.: wizualizacje, które poglądowo mają pokazywać przebicia widoku. Czasami jakiś fragment trzeba przeprojektować, bo na osi widokowej znajduje się zabytkowa klatka schodowa, piec kaflowy czy sztukaterie. Pokazuje to, jak drobne elementy mają znaczenie dla konserwatora. Warto się wymieniać kompetencjami, pismami i dyskutować z konserwatorami. Warto mieć stałego „oficera łącznikowego” między stronami. Bardzo często inwestor wzywany jest na spotkania z konserwatorem po czym słyszy, proszę sytuację opisać w piśmie, a my się do tego odniesiemy”. Mimo braku załatwienia sprawy od ręki, takie spotkania mają bardzo ważny wydźwięk wizerunkowy. Wyzwaniem w wielkoobszarowych obiektach zabytkowych istotne są nie tylko budynki, ale również zabytkowe budowle, roślinność czy place. Dla konserwatora mimo uchwalonego planu miejscowego pozwalającego na wysoką zabudowę, problem może stanowić także fakt, że jest to dużo wyżej niż w przypadku starych, przysadzistych budynków wojskowych. Zdarza się, że na życzenie konserwatora trzeba wykonać dużo odkrywek fundamentów, które kilka wieków temu były budowane w innej technologii, i nijak nie da się tego odnieść do dzisiejszych możliwości. Czasami inwestorów prosi się o ekspertyzy jakości powietrza, bo po wielu latach zawilgocenia rozwinęły się zarodniki grzybów, pleśni i miejsce nie jest odpowiednie na pobyt ludzi. Przed wprowadzeniem pracowników na teren inwestycji trzeba osuszać tereny i wprowadzać środki ochrony indywidualnej. Warto o tym pamiętać przy inwestycjach o charakterze zabytkowym – dodaje dr Piotr Ratajczyk.
Fabryka Norblina
Fabryka Norblina niewątpliwie jest przykładem długiego i kompleksowego procesu uzgodnień pomiędzy inwestorem a konserwatorem zabytków – mówi Kinga Nowakowska, Członek Zarządu, Dyrektor Operacyjny w Capital Park S.A. Zacznę od kilku faktów i zdarzeń, na które każdy inwestor powinien być przygotowany, a często nie jest. Jak się okazało, my również nie byliśmy. Na pierwszym spotkaniu stołeczny konserwator poinformował nas, że „Fabryka Norblina jest objęta taką samą ochroną zabytków, jak Wawel i niczego tam nie zbudujemy”. Przytaczam to anegdotycznie, ale cytat oddaje punkt startu projektu i uzgodnień. Program prac konserwatorskich ratujących starą Fabrykę Norblina zajął nam 3 lata i wymagał dziesiątek ekspertyz. Dziś dokumentacja konserwatorska obejmuje 12 segregatorów. Pozwolenie na budowę zajęło nam 10 lat, a sama budowa 3 kolejne. Uzgodnienia prowadziliśmy ze stołecznym konserwatorem zabytków, którego stanowisko przez te lata negocjacji zmieniało się trzykrotnie. Utrudnieniem był również fakt, że 5 lat temu ustawowo te kompetencje zostały mu odebrane. W związku z tym, pozwolenia zamiennie prowadziliśmy już z Mazowieckim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, gdzie również trzykrotnie zmieniały się osoby na tym stanowisku. Pokazuje to ogromną trudność dla inwestora, gdyż jak zaznaczone jest w artykule, interpretacje wielu zaleceń w kwestiach ochrony zabytków bazują na dużej uznaniowości konserwatora i jego osobistym preferencjom. Niemniej, niezaprzeczalnie, po kilku latach prac, ekspertyz i uzgodnień ma szanse powstać wyjątkowa przestrzeń. Przestrzeń, która odwołując się do historii – a często ją kultywując – oddaje obiekt współczesności, odpowiadając na dzisiejsze miejskie potrzeby. Fabryka Norblina będzie wspaniałym projektem. – dodaje Kinga Nowakowska.
Elektrownia Powiśle
Przykładem adaptacji zabytkowych obiektów, wpisującym się w temat jest Elektrownia Powiśle, która w nowym wydaniu znów służy Warszawie – mówi Dariusz Drapała, Retail Development Manager w White Star Real Estate. Zbudowana w 1904 r., całkowicie odmieniła miasto, które zaczęło tętnić życiem nawet po zmierzchu. Po ponad 15 latach od zamknięcia Elektrowni projekt został przejęty przez Tristan Capital Partners i White Star Real Estate. Od tego momentu rozpoczął się nowy rozdział w historii tego miejsca. Ruszyła rewitalizacja obiektu, która doskonale wpisuje się w światowy trend przywracania do życia zabytkowych przestrzeni, które łącząc historię z nowoczesnością, na nowo budują miejski krajobraz. Od samego początku autorom projektu zależało na tym, aby w historyczne mury Elektrowni tchnąć życie, zmieniając przeznaczenie postindustrialnych budynków, z zachowaniem ich charakteru. W okresie projektowym oraz realizacji inwestycji, inwestor współpracował ze Stołecznym Konserwatorem Zabytków, a następnie z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Obiekt przejęty pod koniec 2015 r. przez nowego inwestora był w bardzo złym stanie technicznym. Szybkie działanie, polegające na zabezpieczeniu istniejących budynków pozwoliło na uratowanie obiektów przed dalszym pogarszaniem ich stanu technicznego, a następnie umożliwiło ich konserwację. Inwestor wykonał szczegółowe badania i analizy substancji zabytkowej, proponując zabezpieczenia oraz rozwiązania projektowe, które podlegały szczegółowym analizom prowadzonym przez Stołecznego Konserwatora Zabytków. Konserwator uzgodnił rozwiązana zabezpieczające i zostały one w pilnym trybie wykonane, co pozwoliło utrzymać stan budynków do kolejnego etapu, na którym uzgodniono projekty budowlane przedstawiające w szczegółach elementy do zachowania oraz podlegające renowacji i ponownemu umieszczeniu w obiektach. Celem nadrzędnym było zachowanie maksymalnej ilości oryginalnej cegły oraz oryginalnej konstrukcji stalowej, częściowo wzmacnianej, spełniającej jednocześnie aktualne normy bezpieczeństwa konstrukcji zachowanych elementów. Kolejnym etapem było zaprojektowanie przestrzeni dla nowej funkcji. Należy podkreślić, że obiekt przemysłowy został odrestaurowany, z jednoczesną zmianą funkcji na usługową, tak więc wymagało to zarówno zachowania charakteru obiektu, jak również wprowadzenia wielu nowych elementów takich jak nowe stropy, windy czy schody ruchome. Taki proces wymagał ścisłej współpracy z konserwatorem zabytków na każdym etapie realizacji zadania. Konserwator szczegółowo analizował przedstawiane propozycje projektowe zachowując jednocześnie zrozumienie, że funkcja obiektu będzie zupełnie inna i powrót obiektów do tkanki miejskiej wymaga zastosowania nowych rozwiązań zarówno technicznych, jak i funkcjonalnych. W rezultacie udało się w pełni zachować zewnętrzne elewacje z oryginalnymi stalowymi elementami konstrukcji oraz większość elementów wyposażenia wnętrz, które w 2015 roku znajdowały się w obiektach. Zgodnie z zaleceniami konserwatora odtworzono też niektóre elementy wystroju elewacji jakie odnaleziono w oryginalnych projektach archiwalnych, pozyskanych na wstępnym etapie pracy nad projektem Elektrowni Powiśle. Do tych detali należą m.in.: lukarny na dachach, kominy oraz wykończenia okien – dodaje Dariusz Drapała.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
