Podatek deszczowy a parametry zabudowy
Jak wyliczyć powierzchnię do podatku deszczowego?
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]
Podatek od deszczu obowiązuje od początku 2018 r. i jest to opłata za usługi wodne, związane z utratą naturalnej retencji. Dotyczy to działek o powierzchni powyżej 3,5 tyś m2 z zabudowaną powierzchnią powyżej 70%. Ze względu na to, że Ministerstwo Gospodarki i Żeglugi Śródlądowej 12.08.2020 r. ogłosiło projekt zmian specustawy, jest to istotny element zarówno w zakresie projektowania budynków, jak i nabywania nieruchomości zabudowanych. Zmiany mają objąć 20 razy więcej nieruchomości niż jest to obecnie i ma to dotyczyć działek o powierzchni powyżej 600m2, w których zabudowa wyłącza powyżej 50% powierzchni biologicznie czynnej. Problem jednak potęgują zmiany wdrożone 19.09.2020 r., które wprowadziły jako obowiązkową w projektach budowlanych szalenie nieprecyzyjną normę PN-ISO 9836:2015-12. Jakie parametry zabudowy będą istotne w świetle tych zmian? Jakie powierzchnie należy zaliczać do celów podatku deszczowego i skąd je uzyskać? Czy powierzchnie pod nawisami budynków należy zaliczać do celów podatkowych i co z zielonymi dachami? Czym są roboty i obiekty trwale związane z gruntem, za które należy płacić podatek deszczowy? Kiedy, jako nabywca działki mamy gwarancję, że właściciel nieruchomości płacił podatek deszczowy?
Kogo obowiązuje podatek deszczowy?
Na naszych oczach dokonują się zmiany w zakresie podatku deszczowego. Zgodnie z Ustawą Prawo wodne z dnia 20.07.2017 r. (Dz.U. 2017poz.1566) z art. 269 ust.1. „Opłatę za usługi wodne uiszcza się także za: 1) zmniejszenie naturalnej retencji terenowej na skutek wykonywania na nieruchomości o powierzchni powyżej 3500 m2 robót lub obiektów budowlanych trwale związanych z gruntem, mających wpływ na zmniejszenie tej retencji przez wyłączenie więcej niż 70% powierzchni nieruchomości z powierzchni biologicznie czynnej na obszarach nieujętych w systemy kanalizacji otwartej lub zamkniętej”. Wszystkie te trzy elementy muszą być spełnione jednocześnie (kumulatywnie). Nieruchomościami zabudowanymi powyżej 70% zazwyczaj dysponują przedsiębiorcy, tj.: sklepy wielkopowierzchniowe, hale handlowe, magazyny, biurowce, bloki mieszkalne (wspólnoty i spółdzielnie). W końcowej części widnieje zwrot „obszar nieujęty w systemy kanalizacji otwartej lub zamkniętej”. Zwrot ten nie jest wyjaśniony w Prawie wodnym. Co więc to znaczy? Zgodnie z wyjaśnieniami Wód Polskich„W przepisie art. 269 ust. 1 pkt 1 Prawa wodnego zwrot „obszar” funkcjonuje obok pojęcia „nieruchomość”. Kierując się zakazem wykładni synonimicznej, z której wynika, że różnym zwrotom umieszczonym w jednym akcie prawnym nie można nadawać tego samego znaczenia należy stwierdzić, że zwrotu „obszar” nie należy utożsamiać z pojęciem „nieruchomości. (…) Za obszar należy zatem uznać taką część powierzchni, która jest większa od nieruchomości i która obejmuje oprócz nieruchomości, dodatkowo części powierzchni ziemskiej, które sąsiadują z nieruchomością”. [Źródło: Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie wody.gov.pl].
Idą zmiany w podatku deszczowym
Od 12.08.2020 r. Ministerstwo Gospodarki i Żeglugi Śródlądowej przygotowuje projekt specustawy o inwestycjach w zakresie przeciwdziałania skutkom suszy. Ma to ułatwiać wywłaszczanie gruntów zdolnych do gromadzenia wody pod inwestycje retencyjne, a to z kolei ma na celu przeciwdziałanie suszy. Tereny objęte takimi działaniami mogą kolidować z planowanymi inwestycjami prywatnych podmiotów. Prognozy mówią o 20-krotnym zwiększeniu liczby działek, które będą podlegać „podatkowi od deszczówki”. Opłata obejmie nie tylko przedsiębiorców, ale również prywatnych właścicieli nieruchomości. Zgodnie z projektem zmian, płacić będzie trzeba za nieruchomości powyżej 600m2, w których zabudowa wyłącza powyżej 50% powierzchni biologicznie czynnej. Zgodnie z projektem Ustawy zniknie zapis o dostępie nieruchomości do kanalizacji otwartej lub zamkniętej co spowoduje, że wszystkie nieruchomości będą objęte podatkiem w tym parametrze.
Zniżki podatkowe dla eko inwestycji
Na obniżenie podatku deszczowego zgodnie z planowanymi zmianami ustawowymi ma korzystnie wpływać stosowanie rozwiązań ekologicznych w postaci, np.: zbiorników retencyjnych. Projekt zmian wprowadza trzy stawki podatkowe. 1,50 zł za 1m2 na rok (średnio 1350 zł/rok) dla nieruchomości, które nie mają urządzeń do retencjonowania wody. Przy zbiorniku o pojemności < 10% odpływu rocznego opłata wyniesie 0,9 zł za 1m2 na rok (średnio 810 zł/rok). Przy zastosowaniu zbiornika o pojemności 10-30% odpływu rocznego opłata zmniejszy się do 0,45 zł za 1m2 na rok (średnio 405 zł/rok). [Dane MGMiŻŚ]. Wysokość podatku będzie zatem zależała od wyłączenia powierzchni biologicznie czynnej i zastosowanych rozwiązań retencyjnych na terenie nieruchomości. Projekt przewiduje również dofinansowania z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej na instalacje urządzeń retencjonujących wodę (zbiorniki, instalacje rozsączające, instalacje zbierające i wykorzystujące deszczówkę w obrębie danej nieruchomości). Wielu deweloperów na pewno będzie szukać rozwiązań ekologicznych w celu zmniejszenia płaconych podatków. Przywileje takie zapowiada również Ministerstwo, które przewiduje dofinansowania i ulgi podatkowe dla ekologicznych inwestycji.
Nowa norma obowiązująca w projektach budowlanych
Trudności sytuacji dodaje fakt, że 19.09.2020 r. zmieniła się norma obowiązująca w projektach budowlanych, która jest rozbieżna w definicji powierzchni zabudowy z rozporządzeniem w sprawie ewidencji gruntów i budynków (EGIB). Te zmiany będą miały poważne przełożenie na projekty do pozwolenia na budowę i inne procedury w dalszych etapach życia budynku, a więc także na podatek od deszczu. Rozporządzeniem Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11.09.2020 r., które weszło w życie w dniu 19.09.2020 r. powołano do życia normę PN-ISO 9836:2015-12. Normę, która ma być podstawą sporządzania projektów budowlanych. Szczegółowo wybrane aspekty normy omawiamy w artykule „Norma PN-ISO 9836:2015-12. Obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020 r.” Nawarstwienie się tych dwóch zmian, o których wielu inwestorów i architektów jeszcze nie wie spowoduje zapewne liczne błędy i konsekwencje podatkowe. Wynika to z faktu, że zmieniają się zasady kwalifikowania elementów, które wchodzą w powierzchnię zabudowy, czy powierzchnie utwardzeń. Wszystkie nowe projekty budowlane, które dopiero chcemy złożyć do wydziału architektury będą opierać się na normie PN-ISO 9836:2015-12. Projekty złożone przed 19.09.2020 r. oraz inwestycje deweloperskie w toku, zostaną dokończone zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997. W świetle nadchodzących zmian etap projektowania budynków będzie jeszcze istotniejszy ze względu na planowane zmiany obejmujące podatek deszczowy dla nieruchomości powyżej 600 m2 i powierzchni zabudowy >50% (planowane zmiany prawne). Nie wiadomo kiedy projekt Ustawy wejdzie w życie, ale projektując nowe inwestycje warto mieć na uwadze powyższe zmiany. Ewentualne zastosowanie rozwiązań retencyjnych na etapie projektowym już teraz może wpłynąć na zmniejszenie płaconego podatku w przyszłości.
Jak liczyć powierzchnie do podatku deszczowego?
Brak spójności w aktach prawnych dotyczący powierzchni zabudowy na etapie projektu (architekt) i wpisu do EGIB (geodeta) będzie zapewne wywoływał sytuacje, kiedy to suma składowych powierzchni da więcej niż 100% powierzchni działki. Wynika to z rozbieżności powierzchni liczonych do różnych celów przez przedstawicieli różnych zawodów. Jak zatem wyliczyć powierzchnię do podatku deszczowego? Jakie powierzchnie zakwalifikować, a jakich nie? Z jakich dokumentów wyliczać te powierzchnie i według jakich przepisów je klasyfikować? Jak liczyć powierzchnie półprzepuszczalne (kostki ażurowe)? Jak liczyć powierzchnie zieleni pod nawisami budynków? Przeanalizujmy poszczególne elementy.
Powierzchnia zabudowy
Już przy samym wyliczeniu powierzchni zabudowy budynku przez architekta i geodetę powierzchnia ta będzie się różnić. Do projektu budowlanego architekci są zobligowani do stosowania normy PN-ISO 9836, a geodeci do inwentaryzacji powykonawczych muszą stosować zapisy rozporządzenia w sprawie EGIB. Powierzchnia zabudowy mierzona przez geodetę będzie równa lub mniejsza powierzchni liczonej przez architekta (patrz rysunek). Którą powierzchnię zatem wybrać do podatku deszczowego? Według mnie tę z inwentaryzacji geodezyjnej, ponieważ jest ona wpisywana na wypisach z rejestru budynków (EGIB).
Nadwieszenia budynków
Problemem będą też nawisy w budynkach i tereny zieleni znajdujące się pod nimi. Czy taką powierzchnię wliczymy do powierzchni biologicznie czynnej, czy może zapłacimy podatek za zmniejszenie retencji? Na etapie projektu wykonywanego przez architekta, wliczone to zostanie do powierzchni zabudowy. Z kolei na etapie odbioru i zakładania karty budynku przez geodetę nie zostanie to wpisane do powierzchni zabudowy budynku, ani tym bardziej do powierzchni utwardzeń na działce. Jaką politykę zatem należy tu przyjąć? Moim zdaniem taką jak przy powierzchni zabudowy, tj. powierzchnie zieleni pod nawisami powinny być przyjmowane zgodnie z inwentaryzacją powykonawczą wykonywaną przez geodetę i przekazywaną do EGIB. Krótko mówiąc, moim zdaniem za powierzchnię pod nawisami nie powinno się płacić podatku deszczowego. Teoretycznie z nieba woda tam nie może kapać, ale jest to powierzchnia, która umożliwia wsiąkanie, odpływ wody zarówno naturalny jak i sztuczny poprzez odprowadzenie wody z rur spustowych czy studzienek chłonnych.
Powierzchnia biologicznie czynna
Powyższy punkt jest powiązany z powierzchnią biologicznie czynną. Określając pojęcie „powierzchni biologicznie czynnej” należy posłużyć się definicją „terenu biologicznie czynnego” zawartego w § 3 ust. 22) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (z późniejszymi zmianami) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i „należy przez to rozumieć teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie”. Paradoksem jest to, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego mogą wprowadzać własny słownik pojęć i inaczej zdefiniować powierzchnię biologicznie czynną. Jednak ta definicja będzie nas obowiązywała wyłącznie do celów projektowych i do pozwolenia na budowę, a nie będzie miała nic wspólnego z Ustawą Prawo Wodne.
Powierzchnia utwardzeń
Powierzchnia utwardzeń (place, drogi) nie jest nigdzie zdefiniowana. W projektach architektonicznych jest ona zwykle wyszczególniana w odrębnej pozycji w tabeli z zestawieniami powierzchni. Podobne zestawienie znajduje się w operatach analiz chłonności na cele zakupu nieruchomości i planowanej inwestycji. Nasuwa się zatem pytanie w odniesieniu do utwardzeń, które są półprzepuszczalne dla wód opadowych. Może to być żwir lub ekologiczna kostka brukowa, które niekiedy zaliczane są do powierzchni biologicznie czynnej w określonym procencie (np.: 50%, 25%). Przez brak szczegółowych zapisów w Ustawie przy kwalifikowaniu powierzchni do podatku deszczowego będzie w tym obszarze dużo uznaniowości. Prawo wodne nie zawiera definicji pojęć, w odniesieniu do omawianych przepisów, co oznacza, że definiując je należy odwołać się do definicji wypracowanych w innych gałęziach prawa oraz do ich słownikowego znaczenia.
Powierzchnia zielonych tarasów na garażach / dachach
Czy powierzchnię zielonych tarasów na dachach budynków i garaży należy liczyć do celów podatku deszczowego? Ustawa Prawo wodne wymienia z nazwy „powierzchnię biologicznie czynną” jednocześnie jej nie definiując. Jednak powierzchnia biologicznie czynna – jak wykazałem wyżej – jest zdefiniowana w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych. Według mnie, powierzchnia zielonego tarasu z trwałą samoistną wegetacją roślin dodaje nam 50% powierzchni biologicznie czynnej względem powierzchni całego tarasu. O te 50% należy, moim zdaniem obniżyć podatek od deszczówki. W przypadku niektórych planów miejscowych posiadających słownik pojęć powierzchnia ta może być zdefiniowana, ale wyłącznie na potrzeby parametrów zabudowy do uzyskania PnB. Taka definicja z planu miejscowego nie będzie miała nic wspólnego z Prawem wodnym i do celów podatku deszczowego należy ją wyliczyć zgodnie z definicją z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Jest ono nadrzędne nad aktami prawa lokalnego. Problemem pozostają niezmiennie wszelkie półprzepuszczalne powierzchnie ażurowe, tj. eko-kratki (betonowe czy plastykowe). Tutaj podobnie, jak w przypadku wydawania pozwoleń na budowę będzie dowolność (a raczej niepewność) interpretacji urzędników.
Podatek deszczowy od robót i obiektów budowlanych
Art. 269.1 Ustawy Prawo wodne używa pojęcia „robót lub obiektów budowlanych trwale zwianych z gruntem”. Czym są zatem takie roboty i obiekty? Zgodnie z wytycznymi Wód Polskich dla gmin, które naliczają opłaty za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej „ustalając znaczenie pojęcia „obiekt budowlany” należy posłużyć się jego definicją zawartą w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.) zgodnie z którą przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.” [Źródło: Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie wody.gov.pl].
Zgodnie z wytycznymi Wód Polskich w kwestii robót budowlanych określono następująco „z uwagi na brak definicji „robót” w Prawie wodnym, należy kierować się słownikowym znaczeniem tego pojęcia. Zgodnie ze Słownikiem języka polskiego PWN przez roboty należy rozumieć „zbiorowe prace mające na celu realizowanie jakiegoś przedsięwzięcia. Przesłanką do objęcia opłatą za zmniejszenie retencji jest nie tylko wykonanie na nieruchomości obiektów budowlanych, lecz również wykonanie jakiegokolwiek innego przedsięwzięcia, które doprowadziło do zmniejszenia retencji.” [Źródło: Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie wody.gov.pl]. Sformułowanie „jakiegoś przedsięwzięcia” bardzo nam ułatwia sklasyfikowanie tych robót. Pomijając ironię, uważam, że warto występować o indywidualne interpretacje w tym zakresie do organu naliczającego podatek od deszczu, tj. gmin.
Podatek przerzucany na użytkownika i najemcę
Podatek deszczowy dotyczy zarówno użytkowników nieruchomości komercyjnych (biurowce, magazyny, sklepy wielkopowierzchniowe), jak i lokatorów lokali mieszkaniowych, w których inwestor intensywnie zabudował nieruchomość. Szacuje się, że przeliczeniowo na jednego mieszkańca będą to opłaty rzędu kilkudziesięciu złotych na rok. Niby niewiele, ale jak wiemy każda z dodatkowych opłat liczy się dla potencjalnych kupujących. To samo będzie dotyczyć wynajmowanych lokali, gdzie w praktyce ogólnopolskiej wszelkie podatki związane z nieruchomością przerzucane są na najemców.
Jak sprawdzić obowiązki podatkowe przed zakupem inwestycji?
Weryfikacja podatku deszczowego jest również jednym z kilkudziesięciu elementów do sprawdzenia, które rekomendujemy inwestorom, których obsługujemy w ramach analiz due diligence nieruchomości. Pełna lista dostępna w ramach „Vademecum Inwestora – Due diligence nieruchomości – 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”. Kupując nieruchomość powyżej 3,5 tyś m2 z zabudowaną powierzchnią >70% warto wystąpić o zaświadczenie o niezaleganiu w podatku deszczowym płaconym przez właściciela. Weryfikacja konieczności zapłaty podatku deszczowego wymaga wykonania planu zagospodarowania terenu z rozliczeniem poszczególnych grup powierzchni. Opracowania dla naszych Klientów wykonujemy na 3 sposoby: na podstawie mapy zasadniczej (jeśli mamy pewność, że jest aktualna), albo na podstawie mapy z pomiarem uzupełniającym, albo na podstawie samego pomiaru terenowego. Określamy sumę poszczególnych grup powierzchni, weryfikujemy czy powierzchnie terenów zabudowanych przekraczają zapisy Ustawy i czy niezbędna jest zapłata podatku. Jeżeli podatek się należy, dokumentacja posłuży do określenia jego wysokości. Zapraszamy w tym zakresie do współpracy z GEODETIC. Aktualizujemy dane map zasadniczych, wykonujemy mapy do celów projektowych i wykonujemy analizy chłonności pokazujące zestawienia powierzchni zagospodarowania terenu. Zachęcamy do przeczytania artykułu „Mapa do celów projektowych. Kiedy przyniesie straty w planowanej inwestycji?”.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
