Dlaczego inwestorom musi zależeć przede wszystkim na ciągłości działań?
Artykuł opublikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [3] 2019
W drugim kwartale 2018 roku ogłoszony został projekt tzw. Nowej Ustawy Deweloperskiej, czyli Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Autor projektu – Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po konsultacjach i wprowadzeniu zmian, wnioskuje obecnie do Stałego Komitetu Rady Ministrów o jego rozpatrzenie. Konieczność wprowadzenia nowych przepisów uzasadnia potencjalnie zbliżający się moment dekoniunktury na rynku nieruchomości, z którym wiąże liczbę upadłości deweloperów i dlatego postuluje dodatkową ochronę nabywcy. Warto zatem rzucić nieco światła na sytuację, w jakiej inwestorzy mogą sami siebie postawić, wnioskując o ogłoszenie upadłości dewelopera lub operatora najmu, którzy nie w pełni wywiążą się z początkowych obietnic.
Presja płacowa w branży budowlanej
Jak słusznie zauważają autorzy uzasadnienia do projektu ustawy, na działalność firm deweloperskich ma wpływ wiele czynników, a lista przykładów podana w jego treści (ceny materiałów budowlanych, popyt, historia kredytowa, ukończenie innych inwestycji) powinna być wydłużona. Uwarunkowania, z jakimi rynek mierzy się obecnie – w pierwszym półroczu 2019 r. – czyli rosnące cały czas koszty robót budowlanych, przy dużej rotacji pracowników po stronie firm wykonawczych, rzeczywiście stawiają wielu deweloperów w trudnej sytuacji. Naiwnością byłoby spodziewać się rychłego obniżenia kosztów. Biorąc pod uwagę, że – według ekspertów rynku pracy, których opinie wyraża raport „Barometr zawodów 2019“ – budowlańcy należą do ścisłej czołówki deficytowych profesji w Polsce, nadal będzie istniała presja płacowa z ich strony. To przekłada się często na kłopoty w zakontraktowaniu generalnego wykonawcy przez deweloperów, a w dalszej kolejności na opóźnienia budowy.
Licytacja na gwarancje
Podejmując decyzję o ulokowaniu środków w konkretny projekt deweloperski należy kierować się rozwagą i ostrożnością. Ogromne znaczenie ma tutaj historia i doświadczenie dewelopera składającego konkretną ofertę inwestycyjną, o czym wielu inwestorów – zwłaszcza tych mniej doświadczonych – niestety zapomina. Przeoczają także lub lekkomyślnie bagatelizują w swoich analizach aktualne uwarunkowania, które po stronie deweloperów nierzadko różnią się od zakładanych kilka lat wcześniej na etapie tworzenia koncepcji poszczególnych projektów inwestycyjnych. Lokujący, nierozważnie traktują inwestycje deweloperskie jak produkty rynku finansowego, zwracając uwagę wyłącznie na ich aspekt pieniężny – najlepiej ograniczony do konkretnej i „gwarantowanej” stopy zwrotu.
„Podobnie mało roztropne jest zachowanie deweloperów, którzy sami napędzają spiralę nierealnych oczekiwań inwestorów przelicytowując się nawzajem w wysokościach obiecywanych zwrotów z inwestycji..
Deweloperzy proszą się o upadłość?
Połączenie gwarancji zysków ze ścisłym harmonogramem wypłat może być dla dewelopera karkołomne w sytuacji dużych zmian na rynku budowlanym. Podobnie dla spółki operatorskiej zarządzającej obiektem – zmiany otoczenia rynkowego inwestycji: rosnąca konkurencja, drożejące media (prąd, woda) i trudności kadrowe mogą uniemożliwić realizację stałego strumienia wypłat zysków. Tymczasem brak kolejnych wypłat gwarantowanych w umowie może być przesłanką do złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości dewelopera. Nie można wykluczać, że agresywni lub zdesperowani inwestorzy, którym zależy, aby ich środki przynosiły szybki zwrot, zdecydują się na taki krok. Jest to zwłaszcza prawdopodobne w sytuacji inwestycji lewarowanej – dokonywanej z wykorzystaniem kredytu hipotecznego lub innego długu. Nie będzie to jednak postępowanie racjonalne z ich własnego punktu widzenia, co mam nadzieję, wyjaśnić w dalszej części artykułu.
Im większy obiekt – tym większe ryzyko
Należy liczyć się z tym, że wejście na drogę postępowania upadłościowego i próba odzyskania w ten sposób swoich pieniędzy, nie przyniesie szybkiego efektu. Zgłaszanie się kolejnych wierzycieli, w tym również po terminie wyznaczonym przez sędziego-komisarza, wnioski o wyłączenie składników majątku z masy spadkowej, które sąd musi rozpatrzyć… To wszystko sprawia, że postępowanie nie potoczy się szybko. W myśl przepisów prawa upadłościowego syndyk powinien doprowadzić do końca bieżące sprawy firmy w upadłości. W idealnych okolicznościach – dokończyłby budowę, rozliczył z wykonawcami i przekazał inwestorom własność. Oni – już jako wspólnota lub spółdzielnia mogliby szukać podmiotu, który zajmie się obsługą operatorską, bądź będzie zarządzać obiektem samodzielnie. Jest to możliwe, ale bardzo rzadko spotykane. Na polskim rynku znany jest mi tylko jeden taki przypadek. Oczywiście rodzi to nowe problemy. Trudno bowiem w gronie przynajmniej setki inwestorów, którzy zaangażowali się w obiekt (a takie apart- i condo- hotele najczęściej powstają w Polsce) znaleźć porozumienie co do wyboru spółki operatorskiej czy jakichkolwiek innych decyzji, ale daje przynajmniej szanse na kontynuowanie projektu i zrealizowanie jakichkolwiek stóp zwrotu.
Wyprzedaż majątku – najprostszy scenariusz
W sytuacji braku wizji lub obiektywnej możliwości dokończenia inwestycji syndyk może także wybrać drogę prostszą: wyprzedaży majątku upadającej spółki. Naiwnością jest jednak sądzić, że pieniądze z tej wyprzedaży trafią w pierwszej kolejności do inwestorów. Obecna ustawa przewiduje ich ochronę o ile zakupu dokonują jako osoby fizyczne, bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą a przedmiotem inwestycji pozostają lokale klasyfikowane jako mieszkalne, nie zaś usługowe. Zgodnie z nową propozycją UOKiKu tzw. środki ochrony, a więc przede wszystkim rachunki powiernicze, miałyby zabezpieczać także przedsiębiorców będących osobami fizycznymi, którzy nie zajmują się zawodowo handlem lub zarządzaniem lokalami, bądź kupują lokal użytkowy. Jeżeli zatem deweloper zawierał z inwestorami umowy przedwstępne, a nie deweloperskie – trzeba się liczyć raczej z tym, że większe i silniejsze gospodarczo podmioty będą najpewniej miały pierwszeństwo przed inwestorami indywidualnymi. Myślę tu o banku, generalnym wykonawcy, kancelarii zapewniającej obsługę prawną, firmie audytorskiej – jeśli deweloper był podmiotem zobowiązanym do badania sprawozdań. Ta kolejka może być jeszcze dłuższa.
Zgoda buduje
Dużo skuteczniejsze z punktu widzenia obrony czy odzyskania pieniędzy będzie podejście kooperacyjne. Oczywiście wymaga to dobrej woli obu stron, ale skoro deweloper i inwestorzy wchodzą we współpracę przy zawieraniu umowy, należałoby sądzić, że będą chcieli „dowieźć“ sprawy do końca wspólnie. Nawet jeśli będzie się to wiązało z ustępstwami każdej ze stron. Gdy inwestorów jest dużo – tym trudniej, jak już pisałem, dojść do porozumienia ze wszystkimi. Niezbędna jest proaktywna komunikacja ze strony dewelopera i informowanie o swoich planach związanych ze spłatą – co może powstrzymać inwestorów przed wszczynaniem postępowań sądowych. Można też bronić się przed wnioskiem o ogłoszenie upadłości, zwłaszcza jeśli ubiegnie się go i wcześniej rozpocznie postępowanie sanacyjne.
Na gotowym też niełatwo
Operator, któremu deweloper powierza obsługę najmu nieruchomości wypoczynkowej, jest najczęściej zewnętrznym partnerem, niepowiązanym kapitałowo z deweloperem, bądź odrębną spółką operacyjną w grupie kapitałowej dewelopera. Na taki podmiot, zazwyczaj spółkę kapitałową o relatywnie niskim kapitale zakładowym, przerzucane jest ryzyko niedopełnienia obowiązków przewidzianych zapisami umowy. Deweloper – mimo, że to zwykle w jego ofercie znajdują się gwarancje nęcące inwestorów – jest takim ustawieniem relacji w umowach bardzo silnie chroniony. Jeśli operator nie sprawdza się – można zmienić dostawcę tej usługi, ale niemal za wszelką cenę należy bronić ciągłości obsługi na inwestycji. Składanie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki operatorskiej jest bowiem dla inwestorów w większości przypadków przysłowiowym strzałem w stopę. Konsekwencją takiej próby zażegnania kryzysu zazwyczaj będzie jego pogłębienie. Jeśli zaburzona zostanie ciągłość obsługi – obiekt nie będzie odwiedzany i wynajmowany przez gości, nie będzie zatem generowany obrót na tej nieruchomości, a nieużywane apartamenty będą niszczały, co doprowadzi do sytuacji, kiedy w tzw. restart trzeba będzie najprawdopodobniej włożyć dużo więcej pieniędzy niż zostałoby utracone przy „potknięciu“ operatora ze spełnieniem obietnicy gwarantowanych zwrotów kapitałowych.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
Maciej Sobkowiak
Dyrektor działu prawnego w Nickel Development
