Wyłączenie z produkcji leśnej
Jakie powierzchnie musisz wyłączyć, ile trwa procedura i jakie są zwolnienia z opłat?
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Inwestor kupuje działkę leśną z możliwością zabudowy i chce przystąpić do procedury wyłączenia gruntu z produkcji leśnej. Efektem tej procedury jest uzyskanie jednego pisma z Lasów Państwowych. Niestety, nierzadko stoi za tym wielomiesięczna procedura, która generuje kolejne procedury, kolejne dokumenty i co najgorsze bezlitośnie konfrontuje marzenia inwestorskie z rzeczywistością prawną. Do powierzchni wyłączenia z produkcji leśnej zalicza się takie elementy jak budynki, dojścia, dojazdy, czy garaże. Niestety wielu inwestorów zapomina o ogrodzeniach, opaskach wokół budynków, dojściach do altan i budynków gospodarczych, obszarach studzienek czy nawet zakopanych w gruncie mediach. Wiele osób nie wie też, że nie można przerywać ciągłości lasu, a sam kształt obszaru wyłączenia musi być prosty. Niedbałość w tym zakresie może spowodować, że zamiast miesięcznej procedury opóźniamy złożenie dokumentów do PnB nawet do kilkunastu miesięcy. Na co powinien zwrócić uwagę inwestor? Jakie dokumenty są wymagane przez Lasy Państwowe do wydania zgody? Czy budynki i utwardzenia posadowione przed wejściem Ustawy o ochronie przyrody też wlicza się do takich powierzchni? Gdzie w ogóle sprawdzić, że działka jest leśna i czy można przekształcić działkę leśną na budowlaną, żeby uniknąć procedury wyłączania z produkcji leśnej?
Gdzie sprawdzić, że działka jest leśna?
Wyłączenie z produkcji leśnej stosujemy, gdy działka jest z możliwością zabudowy, ale równocześnie jest to działka leśna. Gdzie to sprawdzić? Gdy teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego sprawdzamy czy jest tam oznaczenie, że jest to działka leśna z możliwością zabudowy mieszkaniowej niskiej czy mieszkaniowej ekstensywnej, np. ZL/MN. Jeżeli przedmiotowy teren nie ma planu miejscowego, to trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Są to równoległe procedury – do wyboru w zależności od sytuacji na danej działce. Drugim dokumentem, z którego jesteśmy pewni, że działka jest leśna jest wypis z rejestru gruntów – tam w użytkach gruntowych widnieje oznaczenie Ls, czyli użytek gruntowy las. Ten użytek gruntowy może zajmować całą działkę, ale równie dobrze może on stanowić tylko część działki. Pozostała część działki może być rolą, pastwiskiem, terenem zurbanizowanym zabudowanym, zurbanizowanym niezabudowanym, przemysłowym lub innym. Na danej działce możemy mieć, bowiem kilka użytków gruntowych.
Czy można przekształcić działkę leśną na budowlaną?
Czy można zmienić użytek Ls na MN w planie miejscowym? Można to zrobić tylko i wyłącznie zmieniając plan miejscowy. Ile kosztuje zmiana planu miejscowego? Są to koszty od 50-70 tys. zł. Prowadziliśmy takie zmiany i niestety LP często robią problemy gminom / dzielnicom oraz urbanistom. Nie jest to łatwa procedura i naczelnicy nie ukrywają, że LP robią często problemy przy uchwalaniu planów miejscowych. Przy domkach jednorodzinnych nie jest to, zatem gra warta zachodu, ale przy większych inwestycjach można pokusić się o zmianę takiego zapisu w planie, jeśli wstępnie mamy zgodę wójta / burmistrza na takie działanie. A co z ewidencją gruntów i budynków? EGIB zawsze respektuje to, co jest w planie miejscowym.
Czasami słyszę pytanie czy, jeśli działka oznaczona, jako las ale nie ma drzew, to nie jest działką leśną? Nie ma to znaczenia przy wyłączeniu z produkcji leśnej. Art. 12 ust. 11 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U.2022.2409) mówi o „należnościach za wyłączenie z produkcji 1ha gruntu leśnego bez drzewostanu”. To potwierdza, że działki leśne mogą być całkowicie bez drzew. Równowartość ceny 1m3 drewna z lasu świeżego zapłacimy 2000 zł, a dla boru suchego 250 zł. Las bez drzewostanu to dalej las, jeżeli chodzi o przeznaczenie gruntu. Jest na to wyrok sądowy WSA z 07.02.2019 r. (II SA/Po 808/18). Art. 3. Ustawy o lasach mówi, że żeby nazwać obszar lasem to musi mieć on minimum 0,10 ha zwartej powierzchni leśnej. Nawet, jeśli działka po podziale ma mniej niż wymagane minimum powierzchniowe, to nie pozbawia to jej statusu gruntu leśnego w sytuacji, gdy graniczy ona z innymi gruntami leśnymi. Ten mały obszar leśny łącznie z innymi terenami na danej działce, stanowi zwartą powierzchnię lasu – nawet, jeśli od reszty lasu ten fragment jest oddzielony drogą. Sąd zauważył, że nawet chwilowe pozbawienie użytku leśnego zadrzewień, runa leśnego nie odbiera mu takiego statusu.
Wyłączenie z produkcji leśnej bez opłat
Obowiązuje Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 1995 r. Zacznę od tego, że do wyłączenia z produkcji leśnej nie podlegają budynki, utwardzenia, wiaty garażowe, śmietnikowe itp., które zostały zbudowane przed wejściem tej ustawy. Taki grunt na mapie zasadniczej, na mapie ewidencyjnej powinien być wykazany nie jako las, ale jako inny użytek. LP nie mogą żądać wyłączenia gruntów z produkcji leśnej dla zabudowy, która powstała przed wejściem w życie Ustawy o ochronie gruntów leśnych. Na tę okoliczność powinniśmy mieć potwierdzenie w dokumentach takiej sytuacji (mapa zasadnicza sprzed 1995 r., pozwolenie na użytkowanie budynku sprzed wspomnianego roku, które potwierdzi, że budynek był wybudowany np. w 1993 r. I dla takiego obiektu nie ma obowiązku wyłączenia gruntu z produkcji leśnej pod tym budynkiem. Dotyczy to sytuacji nawet, jeśli wiele lat później powstał plan miejscowy i mówi on, że jest to działka leśna z możliwością zabudowy.
Jeżeli chcemy wybudować dom jednorodzinny na działce leśnej z możliwością zabudowy, to za darmo mamy możliwość wyłączenia obszaru do 500 mkw. Jeżeli byśmy mieli mieszkaniówkę wielorodzinną na działce leśnej z możliwością zabudowy, czyli mieszkania to na każde mieszkanie przypada 200 mkw. Na przykład, jeśli na działce leśnej chcielibyśmy wybudować budynek wielorodzinny zawierający 10 mieszkań i na każde mieszkanie przypada nam 200 mkw., to zgodnie z Ustawą mamy 2 000 mkw. wyłączenia z produkcji za darmo. Wynika to z art. 12a Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – za to nie ma żadnych opłat. Ustawa to dopuszcza takie powierzchnie, a Regionalna Dyrekcja Lasów Państwowych teoretycznie musi nam wyłączyć takie obszary za darmo, jak spełnimy wszystkie warunki. Warto zaznaczyć, że dotyczy to tylko wyłączenia z produkcji leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego. Są również inne zwolnienia z opłat, np. zgodnie z art. 12 ust. 6 Ustawy dotyczy to sytuacji, gdy wartość rynkowa gruntu przewyższa wartość opłaty za wyłączenie. Zainteresowanych, po szczegóły odsyłam do Ustawy.
Opłaty za wyłączenie z produkcji leśnej
Jeżeli świadomie lub nieświadomie przekroczymy powierzchnie, o których mowa wyżej, to wtedy do wniosku o wyłączenie z produkcji leśnej po prostu składamy dodatkowe informacje, że będziemy płacić opłaty. Jeżeli ktoś się na to decyduje, kalkuluje to sobie w kosztach, to nie ma problemu, aby tak zrobić. Wysokości opłat są ogólnodostępne w art. 12 ust. Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U.2022.2409) i składa się na nie:
- opłata jednorazowa (tzw. „należność” czyli jednorazowa opłata z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji – art. 4 ust. 12 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych) oraz „opłaty roczne” płacone przez kolejne lata. Wysokość należności jednorazowej jest naliczana przez LP i podana jest już w decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji leśnej.
- Opłaty roczne są naliczane po faktycznym wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej (czyli budowa), po złożeniu przez właściciela gruntu oświadczenia. Wtedy LP wyliczają dokładne stawki i podają terminy opłat. Wysokość opłat zależy od typu siedliskowego lasu. Zgodnie z art. 4 ust. 13 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przez opłatę roczną – rozumie się opłatę roczną z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, uiszczaną: w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji”.
Warto zaznaczyć, że niektóre działki znajdują się w obszarach ochronnych. Zgodnie z Ustawą opłaty za grunty leśne w lasach ochronnych są wyższe o 50%. I kolejna ważna kwestia, to kary za niedopełnienie obowiązku zdjęcia próchniczej warstwy gleby. Stawki i warunki zależą od klasy gruntu i są opisane w art. 14. Ustawy. Karę można otrzymać również za przedwczesny wyrąb drzewostanu. Czy można zrezygnować z opłat za niewykorzystany, a zgłoszony do wyłączenia obszar i tym samym pomniejszyć sobie opłaty? Tak, można to zrobić w okresie do 2 lat i dotyczy to gruntów niewyłączonych z produkcji leśnej. Bardzo ważne na etapie due diligence planowanej do zakupu działki jest sprawdzenie czy sprzedający dopełnił obowiązku uiszczania opłat za wyłączenie z produkcji leśnej. Teoretycznie, taki obowiązek na sprzedającym ciąży na podstawie art. 12 ust. 3 Ustawy i teoretycznie, notariusz powinien dopilnować umieszczenia oświadczenia w akcie notarialnym sprzedaży gruntu. Zawsze jednak powtarzamy, że ryzyko błędu którejkolwiek ze stron ponosi zawsze inwestor i to on powinien być świadomy tego, czego musi dopilnować, bo on jako nabywca będzie miał obowiązek uiszczenia opłat z tytułu wyłączenia, jeśli nie zrobił tego sprzedający, który uzyskał zgodę na takie wyłączenie (art. 12 ust 4 Ustawy). Na pewno będzie on kontynuował opłaty, jako nowy właściciel działki.
Typ siedliskowy lasu
Lasy nakazują, żeby podać typ siedliskowy lasu. Wynika to z faktu, że na podstawie typu siedliskowego określane są opłaty za wyłączenie z produkcji. Jeżeli się na tym znamy, czy widzimy, jaki jest typ siedliskowy to wpisujemy samodzielnie. Możemy też wystąpić do wydziału architektury w starostwie o dane dotyczące typu siedliskowego lasu. Urzędy przeważnie posiadają te dane i z poziomu monitora komputera w urzędzie niejednokrotnie właściciele uzyskiwali od ręki takie informacje, dzięki uprzejmości urzędników. Regionalna Dyrekcja Lasów Państwowych często mówi „to za mało”. Często LP wymagają zakupu pełnego dokumentu, jakim jest pełny plan urządzania lasu, mimo że we wniosku mają wpisane, że jest to konieczne tylko dla wyłączenia obszarów powyżej 500 mkw. Skoro coś jest ewentualnie zalecane, to w mojej opinii nie jest obligatoryjne. Dlatego, jeżeli mamy bufor czasu, to odpowiednio wcześniej możemy zakupić oficjalnie taki dokument, bo później wydłuża to procedurę o około 1 miesiąc. Składamy wniosek na czystej kartce, najczęściej w wydziałach architektury i opłata wynosi ok. 30 zł. Jest to absurd prawny, że LP, które zarządzają lasami wymagają potwierdzenia z wydziału architektury tego, jakim lasem zarządzają i jaki jest jego plan urządzania i jaki jest typ siedliska. Nie wiedzą, co mają? LP powinny mieć dostęp do baz danych tych dokumentów, które albo sami by sobie pobierali z tych baz, albo współorganizowaliby takie bazy, albo sami zlecaliby robienie wyciągów z danych na własne potrzeby. Podobny absurd jest, gdy inwestor wykupuje dokumenty i przekazuje je listownie lub osobiście z pokoju do pokoju obok jednego urzędu. Tak proste rzeczy do uporządkowania przez rząd ułatwiłyby działanie inwestorów, architektów, geodetów, urbanistów, prawników i innych stron postępowania. W szczególności zmniejszyłyby ilość rozmów, e-maili, pytań i wniosków samym urzędnikom.
Ile trwa procedura wyłączenia z produkcji leśnej?
Sama procedura uzyskania dokumentu o wyłączeniu z produkcji leśnej powinna trwać 30 dni. W procesie uzyskiwania dokumentacji PnB źle złożone wnioski, gdzie Lasy Państwowe piszą uwagi, a inwestor z architektem na nie odpowiadają, w praktyce procedura trwa od 6 miesięcy do roku czasu. O rok czasu inwestor może sobie przedłużyć decyzję pozwolenia na budowę z powodu jednego dokumentu. Ile trwają inne procedury, które trzeba przejść, żeby złożyć sam wniosek do LP? Niestety, w wielu przypadkach terminy są przekraczane pod różnymi dziwnymi pretekstami i na to musi przygotować się inwestor. Na wyrys i wypis z planu miejscowego czekamy ok. 1 tygodnia (maksymalnie 2 tygodnie). Zależy to od tego, czy jest to gmina, czy duże miasto. Wypisy i wyrysy z rejestrów gruntów (EGIB) dostajemy też po ok. 1 tygodniu (maksymalnie 2 tygodnie). Na plan urządzania lasu czekamy ok. 1 miesiąca. W tym czasie, gdy czekamy na pisma z urzędów, warto zrobić najważniejsze rzeczy. Należy do tematu przysiąść dobrze za pierwszym razem, bo po otrzymaniu decyzji o wyłączeniu z produkcji leśnej bardzo trudno wnioskować o pozwolenie zamienne (zamienną zgodę). Może to mieć miejsce, gdy inwestor zdecyduje, że tu chce jednak zmniejszyć powierzchnie kostki, a tu zwiększyć, bo mu brakuje powierzchni pod ogrodzenie. Jest to zadanie karkołomne. Dlatego, warto taki plan wyłączenia zrobić, wrzucić do szuflady i za dwa dni omówić ponownie z architektem, może z geodetą, a może z jakimś kimś, kto już budował na działkach leśnych.
Poza tym, potrzebujemy mapy zasadniczej na podstawie, której geodeta uprawniony wykona mapę do celów projektowych. Na mdcp będzie później robiony między innymi projekt. Na taką mapę czeka się ok. 1 miesiąca. Ważne, żeby architekt czy inwestor dostał mapę w programie typu CAD, aby móc wrysować plan zagospodarowania terenu (PZT) z położeniem budynku. Czas przygotowania PZT to około 1 miesiąc. Omówmy PZT i inne dokumenty niezbędne do złożenia wniosku o wyłączenie z produkcji leśnej.
Dokumenty do wydania zgody na wyłączenie z produkcji leśnej
Jeżeli chcemy złożyć dokumenty o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę, np. domu jednorodzinnego na działce leśnej z możliwością zabudowy, to musimy do tych dokumentów do wydziału architektury w starostwie dołączyć właśnie dokument o wyłączeniu z produkcji leśnej. Zgodę i taki dokument wydaje Regionalna Dyrekcja Lasów Państwowych. Jeżeli właścicielem działki jest więcej niż jedna osoba (np. małżeństwo) to podpisy muszą na dokumentacji składanej do LP muszą być złożone przez wszystkich współwłaściciel działki – lub w drodze pełnomocnictwa. Czego wymagają do wydania pozytywnej decyzji i jakie załączniki trzeba złożyć? Pierwszym załącznikiem do złożenia wraz z wnioskiem do LP jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z datą nie starszą niż jeden rok. Musi być kompletna treść planu miejscowego, czyli tekst oraz załączniki graficzne dla przedmiotowej działki. Żeby uzyskać taki wyrys i wypis z mpzp udajemy się do wydziału gminy i go po prostu zakupujemy (warto wysłać pismo ogólne do podmiotu publicznego przez „gov.pl”). W takim planie musi być jasno napisane, że możemy wybudować, np. jeden budynek mieszkalny jednorodzinny czy dwulokalowy, czy może nawet blok wielorodzinny 10 lokalowy na działce leśnej. Analizujemy wszystkie parametry urbanistyczne (wysokość, budynku, powierzchnię biologicznie czynną, wskaźnik intensywności zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy, wskaźnik miejsc postojowych, powierzchnię całkowitą budynku itd.). W różnych planach są różne ilości wskaźników, różne definicje tych wskaźników, co innego mogą znaczyć i co najważniejsze w wielu planach jest dużo błędów. Niestety, nawet jeśli plan ma błędne i sprzeczne z Ustawą przepisy, to należy go respektować do czasu uchylenia błędnych zapisów planu. Szerzej na temat każdego ze wskaźników piszemy w Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości. Jeśli nie ma planu miejscowego to analogicznie te parametry uzyskujemy w decyzji o WZ.
Jeżeli nasza działka oprócz użytku lasu zawiera jeszcze inne użytki (nawet, jeśli stanowią one tylko 1 mkw. działki), to wtedy musimy zakupić jeszcze wypis i wyrys z rejestru gruntów. Dzięki temu, Lasy Państwowe mogą sprawdzić, na którym obszarze, w której części działki jest las, a w której inne przeznaczenie. Wynika to z tego, że wyłączenie z produkcji leśnej może być tylko na terenie leśnym. Tu pojawia się częsty błąd inwestorów i architektów, że bilansują powierzchnie do wyłączenia z produkcji leśnej dla całej działki, a nie tylko w ramach użytku leśnego. Lasy nie mogą żądać wyłączenia z produkcji leśnej terenów, które nie są lasami.
Kolejnym dokumentem, który musimy złożyć jest oczywiście tytuł prawny do danej nieruchomości, czyli akt notarialny, umowa darowizny, spadku, testament, wypis z księgi wieczystej itp.
Jeżeli się zdecydujemy na wyłączenie z produkcji leśnej obszaru, to będziemy musieli podpisać oświadczenia o zgodzie na przetwarzanie danych osobowych (RODO) w dokumentacji koniecznej do wystawiania dokumentów przy ponoszeniu opłat z tytułu wyłączenia gruntu leśnego z produkcji leśnej.
Najistotniejszy załącznik do całej procedury to plan zagospodarowania terenu (PZT). Jakie elementy musimy uwzględnić w obszarze do wyłączenia i jak rysować kształty tego obszaru? Co z tego PZT musimy zaliczyć do powierzchni liczonej do wyłączenia z produkcji leśnej? Omawiam poniżej!
Jakie powierzchnie do wyłączenia z produkcji leśnej na PZT?
Zacznę od tego, że PZT nie musi być wykonane przez architekta. Mapę do celów projektowych zlecają często architekci, ale wykonują je fizycznie geodeci uprawnieni w tym zakresie. PZT może wykonać nawet sam inwestor, jeżeli umie czytać założenia planu miejscowego, liczyć wskaźniki urbanistyczne itd. LP nie wymagają na PZT podpisu architekta. Na mapie do celów projektowych w programie graficznym typu CAD wrysowujemy obszar działki i szrafem pokazujemy, które obszary wchodzą do tej powierzchni. Bardzo istotne jest, że kształt obszaru wyłączenia musi być ciągły. Nie możemy projektować uskoków, np. co pół metra, czy co 10 cm. Nie możemy stosować łuków, czy innych dziwnych figur. Drugi istotny fakt dotyczy tego, że obszar leśny na działce musi być zwarty. Jeżeli w rogu działki zostawimy obszar leśny, np. 15×15 m, który nie jest połączony leśnie z pozostałą, leśną częścią naszej działki (przerwiemy ciągłość lasu), to LP nakażą włączyć tę enklawę leśną do obszaru wyłączenia produkcji leśnej. Nie zgadzają się na zamykanie obszarowo lasu na swojej działce nawet, jeśli ta enklawa przylega do zwartego obszaru leśnego poza granicą naszej działki. Las, jako las rozpatrujemy tylko na naszej działce. Jest to trochę sprzeczne ze wspomnianym wyrokiem WSA i definicją lasu z Ustawy o lasach, żeby coś miało definicję lasu musi mieć minimum 0,10 ha zwartej powierzchni i nie dotyczy to tylko naszej działko. No cóż, inwestorzy nieruchomości w tym kraju łatwo raczej nie mają, wiec i z tym muszą sobie poradzić. Na mapie rysujemy budynek z opaską, chodniki, drogi dojazdowe do garażu (w bryle w budynku mieszkalnego lub osobnego), altanę śmietnikową, szambo, ogrodzenie, kojec dla psa, altanę grillową, media, wszystkie ciągi komunikacyjne między elementami PZT itp. Musimy o wszystkim pamiętać i wszystko musimy nanieść na mapę zasadniczą. Jest to pierwsza rzecz na działce leśnej z możliwością zabudowy, która konfrontuje nasze marzenia z brutalną rzeczywistością urzędniczą. Trzeba sprawdzić czy te wszystkie obszary nie przekraczają minimalnych powierzchni zwolnionych z opłat (np. 500 mkw. w przypadku domów jednorodzinnych). Jeśli przekroczyliśmy tę powierzchnię, bo mamy duży dom, mocno odsunięty od drogi, z długą drogą dojazdową, to nagle tych metrów nam brakuje. Czasami musimy redukować powierzchnię domu, czasami musimy go przybliżyć do drogi, żeby skrócić powierzchnie dojazdu lub zmniejszyć plac manewrowy, a może zrezygnować z altany. Musimy zmieścić się w tych 500 mkw., albo świadomie zdecydować się na niemałe opłaty.
Zwrócę jeszcze uwagę na kilka istotnych aspektów, które już wymieniłem, ale chcę rozwinąć ich znaczenie, bo na nich poległo wielu inwestorów czy architektów. Załóżmy, że na działce, którą zakupiliśmy na końcu działki stoi stara altana grillowa, czy budynek gospodarczy. Każdy z takich obiektów na działce musi być skomunikowany na PZT do wyłączenia z produkcji leśnej. Znaczy to tyle, że musi być wykazany na mapie chodnik, który będzie podlegał włączeniu z produkcji leśnej – metry tego chodnika wejdą do tych 500 mkw. Nie przejdzie coś takiego, że powiemy, że między domem a altaną, albo między domem a śmietnikiem będziemy chodzili po leśnej trawce. Wszystkie elementy PZT muszą być skomunikowane! Nie ma oczywiście podanej szerokości, że od domu do altany czy do śmietnika musi być chodnik o szerokości 1,5 m, 3 m czy 0,2 m. Wątpię, żeby LP się zgodziły na chodnik 50-centymetrowej szerokości, dlatego sugerujemy w takich sytuacjach szerokość 80-90 cm i w górę. Jest to jakaś normalna rzeczywistość i nie powinno to wzbudzać żadnych podejrzeń. To jednoznacznie pokazuje, że nie warto lokalizować garaży daleko od dróg wjazdowych. Droga dojazdowa dla samochodu skonsumuje nam dużo metrów z powierzchni wyłączenia.
Kolejna bardzo ważna rzecz toogrodzenie działki. Ogrodzenie również wlicza się do wyłączenia z produkcji leśnej! Na mapę nie wkreślamy ogrodzenia, które ma podmurówkę 10 cm, bo 10 cm w skali 1:500 te 10 cm szerokości podmurówki będzie niewidoczne. Należy to zrobić w opisie – wystarczy jedno dwa zdania, że całkowita długość ogrodzenia na działce wynosi, np. 158,5 m i, że przyjmujemy np. 20 cm szerokość podmurówki. Skoro mamy szerokość podmurówki i długość ogrodzenia, to z mnożenia mamy wynik, który wliczamy do powierzchni do wyłączenia z produkcji leśnej. Jeśli ogrodzenie zostało zbudowane przed ‘95 rokiem, to powierzchnia zajmowana przez to ogrodzenie nie podlega wyłączeniu z produkcji leśnej – nawet, jeśli chcemy je odnowić, albo postawić w tym samym miejscu nowe ogrodzenie.
Następny element, który bezlitośnie „kradnie” nam powierzchnię wyłączenia z produkcji leśnej to media. Gdy walczymy o te darmowe 500 mkw. musimy zwrócić uwagę na zaprojektowanie wszystkich mediów obok siebie i najlepiej blisko komunikacji. Dlaczego? Jeżeli mamy prąd z jednej strony działki, a wodę z drugiej strony i między nimi jest, np. 7-10 m odległości, to cały obszar między mediami należy wliczyć do wyłączenia z produkcji leśnej. Dlaczego? Bo nie możemy tworzyć wspomnianych enklaw leśnych na działce. Media na działce muszą być, zatem maksymalnie blisko siebie, a odległości między nimi minimalne, dopuszczane przez polskie prawo.Mimo, że media są pod ziemią i nie utrudniają migracji zwierzątek, przepływu wody, wegetacji roślin, to jednak podlegają wyłączeniu z produkcji leśnej. Jeżeli mamy szambo, to też obszar do wyłączenia nie może być po granicy szamba, bo Lasy Państwowe powiedzą, że kopiąc szambo zniszczymy grunt dookoła i należy przyjąć zapas w powierzchni do wyłączenia.
Kolejny element to opaska wokół budynku. Analogicznie, nie może być sytuacji, że wskazujemy obszar wyłączenia z produkcji leśnej po licu budynku. Jak mamy lico budynku i potem opaskę 30, 40 lub 60 cm, gdzie będą kamyki, albo kostka, to taka opaska wokół budynku też musi podlegać wyłączeniu z produkcji leśnej.
Wycinka drzew na działkach leśnych
Jeśli na działce mamy drzewa i chcemy je usunąć, to w pierwszej kolejności należy zamierzyć drzewa na mapę do celów projektowych. Po pierwsze, dlatego, że architekt wie, gdzie są drzewa do celów projektowania budynku i całego PZT. Po drugie, warto, żeby inwestor, który będzie usuwać drzewa znał ich lokalizację i odpowiednie drzewa wskazał do wycinki wraz z uzasadnieniem. Jeśli na działce jest kilka drzew, to można to zrobić samodzielnie miarą, czy dalmierzem laserowym. Jednak, jeśli wpasowujemy budynek między blisko rosnące drzewa lub jest ich dużo, to warto je zamierzyć geodezyjnie. Przyda się to do wyeliminowania kolizji z przyłączami czy elementami PZT. Pisałem szerzej na ten temat w artykule „Budowa przyłączy do budynków w ujęciu inwestorskim. Jak uniknąć błędów i nie przepłacać?” (Rocznik INVESTOR REE [6] 2022).
Jeżeli mamy drzewa, które są w obszarze wyłączenia z produkcji leśnej to mimo, że ta decyzja nie ma dodatkowego trybu uprawomocnienia, to należy dokonać zgłoszenia do nadleśnictwa, że chcemy wyciąć te drzewa na obszarze wyłączenia. Zakres wniosku o wycinkę drzew określa art. 83b Ustawy o ochronie przyrody, a w praktyce wystarczy opis i lokalizacja i wysłanie e-maila do nadleśnictwa. Jeśli mamy zgodę nadleśnictwa na wycinkę, to zachęcam do tego, żeby nie czekać z samą wycinką aż będzie prawomocne pozwolenie na budowę. Wielu inwestorów miało takie sytuacje, że chcieli to zrobić za jednym wejściem na teren budowy z innymi pracami ziemnymi. Często okazuje się, że w drzewach są ptaszki, które mają okres lęgowy i w tym okresie nie możemy wyciąć tych drzew. Słyszałem o przypadkach celowego „podrzucania” ptaków na inwestycje, których albo nie chcą sąsiedzi, albo konkurencja z okolicy. Wtedy niezbędne jest uzyskanie opinii ornitologa, co wydłuża procedurę i co jest najistotniejsze wstrzymuje wejście z pracami budowlanymi. Funkcjonujący w przestrzeni publicznej okres lęgowy ptaków to 1 marca – 15 października (dla różnych ptaków są to inne okresy). Jeśli inwestor zakładał, że np. w marcu wbije pierwszą łopatę i wytnie również drzewa, a znajdzie się tam gniazdo wróbla, to może się rozczarować. Po zgłoszeniu drzew do wycinki, organ właściwy – w tych przypadkach przedstawiciel nadleśnictwa z działu lasów prywatnych – zgodnie z art. 83c Ustawy o ochronie przyrody przyjeżdża na oględziny i ogląda wyłączenie z produkcji leśnej, spisuje protokół wskazujący czy zgadza się na wycięcie zaznaczonych na mapie drzew do wycinki. Trzeba też poinformować nadleśnictwo czy ścięte drewno zostaje u nas na potrzeby budowy lub opału, czy jednak wyjeżdża poza działkę. Jeśli wyjeżdża poza działkę, to nadleśniczy przyjeżdża ponownie i oznacza drewno.
Co z drzewami, które są poza obszarem wyłączania z produkcji leśnej? Tu nie należy się nadmiernie bać o ile działamy w granicach rozsądku. Zgodnie z art. 83d ust. 5 „Jeżeli przyczyną usunięcia drzewa lub krzewu jest realizacja inwestycji wymagającej uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub pozwolenia na budowę, zezwolenie na usunięcie drzewa lub krzewu może zostać wykonane pod warunkiem uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub pozwolenia na budowę, które kolidują z drzewami lub krzewami, będącymi przedmiotem zezwolenia.” Jeżeli mamy drzewo, które jest 1-2 m przy budynku to teoretycznie nie koliduje ono z planowaną inwestycją, ale wiadome jest, że jak będzie się robić fundamenty czy media, to korzenie zostaną silnie zredukowane i drzewo wraz z wiekiem będzie usychać. Po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie można zgłosić takie drzewo do wycinki, jako kolidujące z budynkiem. Można też przyciąć gałęzie, jeśli przeszkadza to rynnom w budynku lub niszczy elewację. Tutaj jednak przestrzegam przed poważnym błędem. Zgodnie z art. 87a pkt. 2 znowelizowanej Ustawy o ochronie przyrody (Dz.U.2022.916) przycięcie korony drzewa w stopniu większym niż 30% stanowi zniszczenie całego drzewa i podlega karze grzywny. Jest to odpowiedź ustawodawcy na pseudo pielęgnację drzew w celu zamierzonego niszczenia drzew i darmowej wycinki. Widziałem kilkukrotnie takie „pielęgnacje” w 2022 r. i już drugiego dnia na miejscu stawiali się przedstawiciele odpowiednich służb, robili oględziny i nakładali kary na tak działających inwestorów. Nie za wszystkie wycinane drzewa wnosi się opłaty i nie dla wszystkich gatunków te opłaty są takie same. Reguluje to art. 85 Ustawy o ochronie przyrody. Należy mieć na uwadze, że jeszcze bardziej rygorystyczne przepisy dla wycinki drzew są na obszarach chronionych przyrodniczo oraz na obszarach objętych formami ochrony zabytków!
LP przekraczają kompetencje
W jednym z realizowanych przypadków, właściciel działki wystąpił do Lasów Państwowych w sprawie wyłączenia z produkcji leśnej powierzchni 500 mkw. Potrzebował ten dokument do uzyskania PnB na budowę domu jednorodzinnego. Okazało się, że procedura uzyskania jednego dokumentu w pierwszej turze trwała 8 miesięcy, bo urzędnicy bezpodstawnie weszli w kompetencje wydziału architektury i używając nielogicznych argumentów dali odmowną decyzję. Na zakupionej działce leśnej z możliwością zabudowy (z planem miejscowym) stał dom letniskowy w ruinie, który w dokumentacji do PnB został oznaczony do wyburzenia. PnB było jednocześnie pozwoleniem na rozbiórkę starego budynku. Urzędnicy LP stwierdzili, wbrew wielu ekspertom z uprawnieniami, że dom jest mieszkalny i co więcej niezgodny z planem miejscowym. Owszem, mpzp zawierał zakaz lokalizacji więcej niż jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce budowlanej i inwestor, architekt, urbanista i geodeta byli tego świadomi. Jednak, w dokumentacji był przeznaczony do wyburzenia. Przecież inwestor nie uzyskałby pozwolenia na użytkowanie właściwego domu, gdyby nie wyburzył starej ruiny. LP jednak stwierdziły na piśmie, że nie wiedzą czy inwestor zrobi to, co obiecuje w dokumentacji do PnB, wiec decyzja opierała się na niedowierzaniu. LP przejął również kompetencje wydziału architektury w zakresie decydowania o tym, z której konkretnie drogi ma być zapewniony wjazd na działkę. Ów inwestor zakupił nieruchomość ze względu na cenny drzewostan, a LP, które powinny mieć za priorytet ochronę drzewostanu narzuciły zlokalizowanie dojazdu do budynku w miejscu, gdzie jest drzewostan mimo, że mpzp dopuszczał wjazd z trzech okalających działkę dróg. Inwestor został zmuszony przez LP do przeprojektowania PZT, bez podania żadnej podstawy prawnej, ani żadnego logicznego wytłumaczenia. Po licznych protestach inwestora, przedstawieniu kilku opinii, LP zleciły weryfikację tej sprawy prywatnej kancelarii prawnej i stwierdziły, że ma ona większe kompetencje niż uprawniony architekt, urbanista i geodeta (wszyscy z blisko 20-letnim doświadczeniem). Na pytanie inwestora, jakie ów prawnik miał kompetencje i czy za taką poradę prawną w przypadku zwykłego domku jednorodzinnego zapłacili polscy podatnicy – LP stwierdziły, że dane są chronione RODO. Na kolejne pytanie, dlaczego pracownik obsługujący tego inwestora zakończył tydzień po awanturze w urzędzie pracę w LP, również zasłoniono się RODO. Przeczytaj szczegółowo ten przypadek w osobnym artykule „Wyłączenie z produkcji leśnej. Czy Lasy Państwowe przekraczają kompetencje?” (już wkrótce).
___
Adrian Hołub – 17-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych. Inwestor nieruchomości, członek zarządu Geodetic sp. z o.o.. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym w Komitecie Technicznym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic. Doradca i wykonawca analiz due diligence oraz analiz chłonności dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje w Geodetic projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 8 mln m² powierzchni w setkach budynków w tym w największych transakcjach w Polsce. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Wygłosił ponad 150 prelekcji, napisał ponad 150 artykułów. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”, oraz Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz „Ekspertyzy deweloperskiej”. Współautor „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku”.
