Czy przesunięcia granic o 15 m są możliwe?
Zmiana wymiarów działki i znikające metry2 po podziale.
Czy przesunięcia granic o 15 m są możliwe?
Podział nieruchomości wiąże się z obligatoryjnym sprawdzeniem granic nieruchomości przez geodetę uprawnionego. Ale czy zawsze? W jakich przypadkach możemy dokonać okazania tylko jednego wybranego odcinka granicy działki? Czy przesunięcia granic do 15 m są możliwe? Jak zmiana przesunięcia granicy w głąb działki o 30 cm może zaburzyć koncepcję projektową? Co w sytuacjach, gdy najpierw jest projektowana i budowana nieruchomość, a wykonywany później podział wykaże błędne granice? Geodeta, architekt czy właściciel – kto odpowiada za poprawność wkreślonych granic na mapę do celów projektowych?
Sprawdzenie granic podstawowym elementem procedury podziału nieruchomości
Podstawowym warunkiem wykonania podziału nieruchomości jest sprawdzenie wszystkich granic dzielonej nieruchomości. Za stan granic w ewidencji gruntów i budynków odpowiada starosta. Wykonywane są odnowienia i modernizacje operatów ewidencji gruntów i budynków, jednak środki przeznaczane na te cele są często zbyt małe. Skutkuje to w wielu przypadkach brakiem poprawnie wykazanych granic nieruchomości na mapach. Sam starosta wydając dane o punktach granicznych określa ich błąd położenia z dokładnością nawet do 3 metrów. Różnice w przebiegu granic zwłaszcza na obszarach wiejskich potrafią być znacznie większe.
Rekordowe przesunięcie granicy po wykonaniu podziału nieruchomości wynosiło 15 metrów.
Kiedy wykonuje się okazanie granic do podziału?
Chcąc przyjąć poprawne granice do podziału należy zbadać dokumenty zdeponowane w księdze wieczystej nieruchomości podlegającej podziałowi oraz inne dokumenty określające jej stan prawny. Dodatkowo należy zbadać dane wykazane w katastrze nieruchomości. Jeżeli występuje zgodność tych dokumentów, a punkty graniczne charakteryzują się właściwą dokładnością możemy przyjąć granice do podziału bez zawiadamiania stron przygotowując protokół przyjęcia przebiegu granic w biurze. Jeżeli rejestry nie są spójne lub dokładność punktów granicznych jest niewystarczająca, protokół przyjęcia przebiegu granic należy poprzedzić protokołem ustalenia granic, wyznaczenia punktów granicznych lub wznowienia znaków granicznych. W tym przypadku o czynnościach granicznych zawiadamia się właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości podlegającej podziałowi oraz nieruchomości sąsiadujących.
W celu wykazania konieczności sporządzenia protokołu przyjęcia przebiegu granic z zawiadomieniem stron posłużę się bardzo prostymi przykładami. Pierwszy z nich (patrz rys. 1) przedstawia duży obszar podlegający podziałowi, tzw. połączenie i ponowny podział. Aspekt omówiono szczegółowo w zagadnieniu 5 z 40 „Podział i zamiana działek. Wiele nieruchomości, wielu współwłaścicieli, jeden cel.” W tym przypadku granice nigdy nie były ustalane, a współrzędne punktów granicznych nie spełniały wymaganych dokładności. Niezbędne było wykonanie protokołu ustalenia granic z zawiadomieniem stron.
Kolejnym krokiem był ponowny podział wewnątrz tego samego obszaru (patrz rys. 2). Wybrani właściciele nieruchomości chcieli dzielić działki na jeszcze mniejsze (ze względu ma zmianę MPZP). Okazanie granic w terenie w tym przypadku nie było już konieczne.
Trzecia sytuacja dotyczy okazania granic tylko wybranego odcinka granicy. Nie zawsze muszą to być wszystkie granice działki podlegającej podziałowi (patrz rys.3). Ma to zastosowanie, gdy podziałowi podlega nieruchomość przylegająca do innej, której granice były wcześniej ustalone.
Warto również wspomnieć o podziałach polegających na wydzieleniu działki mniejszej niż 33% powierzchni działki podlegającej podziałowi. W tym przypadku protokół przyjęcia przebiegu granic i analizę granic wykonuje się tylko dla odcinków granic nieruchomości, do których dochodzą projektowane granice podziału.
Co się może zmienić w parametrach działki?
W przypadku niejednoznacznych lub rozbieżnych danych dotyczących przebiegu granic lub ich braku niezbędne jest ustalenie przebiegu granic. Analizę granic rozpoczynam od badania dokumentów w aktach księgi wieczystej oraz w archiwum geodezji. Następnie na podstawie zebranych danych ustalam przebieg granic w terenie w obecności stron. Z ustalenia przebiegu granic sporządzam protokół ustalenia granic, który razem z operatem technicznym jest zdeponowany w urzędzie geodezji. Po ustaleniu granic obliczam właściwą powierzchnię nieruchomości do podziału oraz poznaję prawidłowe wymiary działki. Jak widać, ryzyko zakupu nieruchomości bez wiedzy o granicach jest bardzo duże. Nie dość, że przesunięcia granic mogą skutkować zmianą powierzchni działki, to jeszcze zmianie ulegną wymiary działki. Ma to bardzo duże konsekwencje w kontekście zamierzeń inwestycyjnych.
Błędy map do celów projektowych wychwycone na etapie podziałów
Powyżej opisałem przypadek zwykłego podziału nieruchomości – wtedy sprawdzenie granic jest obligatoryjne. Jednak podziałów nie wykonuje się dla każdej z działek, na której planuje się inwestycje. Zdarzają się też sytuacje, gdy w pierwszej kolejności realizowane są budynki (np. zabudowa bliźniacza), a dopiero potem wykonywany jest podział nieruchomości. Mniej świadomych inwestorów problemy z granicami mogą zatem zaskoczyć na etapie składania dokumentacji do pozwolenia na budowę. Dotyczy to zatem map do celów projektowych, które są tematem leżącym nieco obok tematyki omawianych tu podziałów nieruchomości. Błędy tych map mogą zostać jednak obnażone w późniejszych etapach (w tym przy późniejszych podziałach nieruchomości), dlatego je tutaj poruszę. Przypomnę, że mapę do celów projektowych wykonuje się do PnB. W ramach tego opracowania w wielu przypadkach powinny być sprawdzone granice, a jeżeli zajdzie taka konieczność, okazane na gruncie. Od kilku lat geodeci mają obowiązek ustalenia, weryfikacji granic działki w przypadku, kiedy budynek jest projektowany od granic działki w odległości 4 m (ściana z oknami) lub mniejszej. Geodeta musi zatem zapytać o ten aspekt architekta.
Zmiany w projektach a ustalanie granic
W przypadku gdy architekt udzieli informacji, że budynek będzie oddalony więcej niż 4 m od granicy działki, geodeta nie ma obowiązku weryfikowania granic i odnotowuje tę informacje w operacie technicznym. Jeżeli w ramach decyzji biznesowych koncepcja inwestycji ulegnie zmianom i architekt przysunie budynki 4 m lub bliżej granicy działki, to mdcp może okazać się bezużyteczna. Niekiedy również konsekwencje mogą być znacznie gorsze. Po pierwsze urząd na etapie sprawdzania dokumentacji do PnB może odrzucić taki projekt, a jeśli urzędnik tego nie wychwyci, to może wychwycić to geodeta na etapie inwentaryzacji powykonawczej wybudowanego już budynku. Może to również ujrzeć światło dzienne, gdy sąsiad w trakcie naszej budowy (lub po jej zakończeniu) ustali granice własnej nieruchomości. W najgorszym przypadku grozić może nam rozbiórka budynku, jeżeli okaże się że granice na mapie były błędne. Po drugie, gdy granica jest faktycznie przesunięta (np. o 30 cm z jednej strony), a tego nie ujawniono, to niewiedza w tym zakresie może znacząco wydłużyć proces projektowy. Nierzadko proces musi ruszać od nowa, albo trzeba całkowicie zmienić koncepcję biznesową. Szerzej o MDCP w artykule „Mapa do celów projektowych. Kiedy przyniesie straty w planowanej inwestycji?”
Jakie problemy wygeneruje zmiana granic?
Wpływ zmiany granic działki na naszą inwestycję będzie zależny od jej stopnia zaawansowania. Załóżmy, że architekt projektuje budynek 3 metry granicy działki (ściana bez okien). Okazuje się, że granica obarczona jest błędem 50 cm i wymaga korekty. Niekiedy wystarczy korekta projektu zagospodarowania terenu (odsunięcie budynku) lub korekta projektu budynku. Zdarzały się jednak sytuacje, w których koncepcja inwestycji po wykonaniu ustalenia granic zwyczajnie się nie mieściła, albo inwestycji nie dało się zrealizować ze względu na brak możliwości osiągniecia wskaźników zabudowy z decyzji o warunkach zabudowy czy mpzp. Jest to istotne, gdy w budynku mamy różne funkcje (mieszkania, usługi) i każda z funkcji ma odrębne wskaźniki miejsc postojowych. W wyniku błędnej jednej tylko granicy konieczne będzie przesunięcie budynku w głąb działki. I nawet, gdy będzie to tylko 30 cm, to może zabraknąć nam powierzchni na zrobienie wymaganej liczby miejsc postojowych o pełnoprawnych wymiarach i zachowanych odległościach od budynku i granic. Wyjściem z sytuacji może być wtedy zmiana funkcji jakiegoś pomieszczenia z mieszkaniowego na techniczne i zmniejszenie wymaganej liczby miejsc postojowych. Warto jednak wtedy wziąć pod uwagę komfort użytkowników w przyszłości.
Granica podziałowa przez budynek
Zwrócę, jeszcze uwagę na budynki w ostrej granicy, tj. kamienice przylegające do siebie. Granicami między takimi budynkami powinny być rzeczywiste dylatacje. W praktyce jednak nie jest to takie oczywiste. Jak pokazuje nasze doświadczenie, budynki te często posiadają tylko jedną wspólną ścianę, która należy do jednej z kamienic (druga kamienica jest po prostu „doklejona”). Zdarzały nam się również uskokowe dylatacje, które nie były płaszczyzną pionową (załamanie na jednej z kondygnacji). Jak zatem ustalić granicę nieruchomości w tym przypadku i jak określić linię podziału nieruchomości? W jednym z kolejnych zagadnień omówię pionowe podziały nieruchomości przez budynki w szczególe, a o sposobach ustalania granic między takimi budynkami można poczytać w artykule „Budynki w ostrej granicy. Skokowe dylatacje i błędy map zagrożeniem inwestycji”.
Jak się zabezpieczyć?
Powyższe sytuacje pokazują jak ważne jest, aby projektować na aktualnych danych, co powtarzamy od lat jak mantrę. Decyzja takich zmian ciąży zatem na inwestorze i pośrednio również na architekcie. Najpewniejszym sposobem jest sprawdzenie granic po podpisaniu umowy wstępnej zakupu lub tuż przed jej podpisaniem. Podchodząc do umowy ostatecznej przed notariuszem znamy wszystkie zagrożenia, konkretną powierzchnię działki i jej wymiary, na których będziemy realizować inwestycje. Mamy pewność, że nasza inwestycja się zmieści w granicach działki oraz kupujemy faktyczną ilość metrów, za które płacimy. Wieloletnia współpraca z inwestorami i deweloperami oraz ilość napotkanych problemów utwierdziła mnie, że jest to najlepszy model działania w przypadku zakupu nieruchomości pod inwestycje. Wykazane straty w metrach działki ujawnione przez kupującego jeszcze przed zakupem nieruchomości, nie muszą oznaczać rezygnacji z zakupu nieruchomości. Mogą stanowić narzędzie negocjacji, powodujące zbicie ceny. Dodam jeszcze, że taka szczegółowość znajomości granic, jaka wymagana jest do mdcp, PnB czy podziałów nieruchomości nie jest wymagana na etapie uzyskiwania warunków zabudowy. Urzędnik na tym etapie nie wychwyci, że granica jest w innym miejscu. Jeśli inwestor nie zlecił w ramach due diligence sprawdzenia granic działki, to na etapie WZ-tki nie będzie miał wiedzy czy projektuje we właściwym obszarze. Tylko szczegółowa analiza dokumentów w księdze wieczystej oraz w archiwum geodezji daje 100% gwarancję weryfikacji granic.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
