Zaniżone sumy ubezpieczeń budynków
Nowe wyzwania w ubezpieczeniach
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 [6/2022]
„Obyś żył w ciekawych czasach…” mówi stare chińskie przysłowie. Kto spodziewał się, że ciekawe oznacza jednocześnie tak bardzo trudne. Po dwóch latach pandemii wydawało się, że będziemy mogli odetchnąć i te ciekawe czasy staną się bardziej spokojne i przewidywalne, ale sytuacja na świecie znów potrząsnęła codziennością każdego z nas. Ostatnie 20 lat to był czas bardzo stabilnych cen w ubezpieczeniach majątkowych. Standardem było oczekiwanie zniżek za bezszkodową kontynuację ubezpieczenia z roku na rok, niezależenie od wyboru ubezpieczyciela i zakresu proponowanej ochrony. Obecna sytuacja gospodarcza wymusza podwyżki stawek, który są następstwem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, w szczególności w produkcji budowlano-montażowej.
Określenie wartości majątku
Wzrost cen materiałów budowlanych o kilkanaście – kilkadziesiąt procent nie pozostaje bez wpływu na kluczowy element umowy ubezpieczenia – prawidłowe określenie wartości ubezpieczanego majątku. Właściciele nieruchomości przyzwyczaili się do obniżania sum ubezpieczenia uznając, że obiekt traci na wartości. Tymczasem nawet przy trwających już umowach ubezpieczenia rekomendowane jest weryfikowanie zadeklarowanych wartości, tak aby w przypadku szkody (zwłaszcza całkowitej) odszkodowane było wystarczające do odbudowania utraconego mienia i doprowadzenia do stanu sprzed wystąpienia szkody. W powszechnym rozumieniu wartość nieruchomości w większości przypadków oznacza wartość rynkową nieruchomości: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym”. Natomiast przy ubezpieczeniu majątkowym nieruchomości wartość ubezpieczanego majątku jest prawidłowo ustalona jeśli w przypadku szkody całkowitej odszkodowanie umożliwi odtworzenia nieruchomości w stanie istniejącym przed zdarzeniem. – komentuje Marta Lutostańska.
Dodatkowe zabezpieczenie poprzez wyeliminowanie zasady proporcji, klauzulę inflacyjną oraz sumę prewencyjną
Standardem przy obsłudze brokerskiej jest włączenie do umowy ubezpieczenia klauzuli Leeway, czyli zwolnienia ze stosowania zasad proporcji w określonym procencie niedoszacowanej wartości. Zasada proporcji to reguła polegająca na proporcjonalnym zmniejszeniu wypłaty odszkodowania w takim stopniu, w jakim zaniżona została zadeklarowana wartość mienia, jako suma ubezpieczenia. Zwykle klauzula Leeway jest określona na poziomie 20-30%, ale przy założonej za niskiej, nieweryfikowanej od lat wartości budynku nawet wprowadzenie tej klauzuli może nie być wystarczające do odstąpienia ubezpieczyciela od zastosowania zasady proporcji. W takim przypadku, odszkodowanie już za niskie do odbudowania mienia, będzie jeszcze dodatkowo pomniejszone proporcjonalnie. Dodatkowym mechanizmem rekomendowanym do wprowadzenia do polis jest klauzula inflacyjna. Kluczowe znaczenie ma jednak prawidłowa jej konstrukcja, a dokładnie precyzyjne ustalenie jaki procent inflacji zostanie uwzględniony przy wypłacie odszkodowania, biorąc pod uwagę brak codziennych publikacji wskaźnika poziomu inflacji. Kolejnym sposobem na zabezpieczenie majątku klienta jest włączenie sumy prewencyjnej (przezornej sumy ubezpieczenia), która ma za zadanie kompensować niedoszacowanie głównej sumy ubezpieczenia poszczególnych składników mienia, gdy szkoda przekroczy wartość podstawowej sumy ubezpieczenia. – komentuje Marta Lutostańska.
Pomocne narzędzia
Ponieważ zadeklarowanie sumy ubezpieczenia jest obowiązkiem ubezpieczającego, w przypadku nieruchomości powinna opierać się ona na wycenie eksperta. Jeśli Klient chce uniknąć dodatkowych kosztów związanych z opracowaniem wyceny przez rzeczoznawcę, może przy pomocy brokera skorzystać z przygotowanych przez niektórych ubezpieczycieli kalkulatorów, pomocnych przy ustalaniu deklarowanych wartości budynków przy nieustannie zmieniających się czynnikach mających wpływ na tę wartość. W przypadku TUiR WARTA SA za pomocą kalkulatora szacowania wartości obiektów możliwe jest oszacowanie przybliżonej sumy odtworzeniowej wybranego typu obiektu, wykorzystując jedną z dwóch metod: 1) w oparciu o jednostki miar (np. na pow. użytkowej w m2, powierzchni netto, kubaturze brutto) danego obiektu, 2) w oparciu o historyczną wartość odtworzeniową lub wartość księgową brutto budynku. STU ERGO HESTIA SA opracowała narzędzie proste i uwzględniające większość zmiennych do określenia przybliżonej sumy ubezpieczenia według wartości odtworzeniowej dla budynków wielorodzinnych i pracuje nad podobnym kalkulatorem dla pozostałych nieruchomości. – komentuje Marta Lutostańska.
Jak zabezpieczyć się przed ryzykami wpływającymi na wycenę nieruchomości w transakcji sprzedaży?
Zawyżona wartość nieruchomości przyjęta w transakcji może wynikać z braku wiedzy kupującego o ryzykach i nieprawdziwości zapewnień udzielonych przez sprzedającego w umowie sprzedaży. W ramach transakcji nabycia nieruchomości standardem rynkowym jest udzielenie kupującemu przez sprzedającego zapewnień co do stanu faktycznego i prawnego nieruchomości na moment sprzedaży. Zapewnienia te dotyczą rozmaitych kwestii, od posiadania tytułu prawnego do nieruchomości, jej stanu administracyjnego (wydane pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie), uregulowanego dostępu do drogi publicznej, po kwestie komercyjne, takie jak obowiązujące umowy najmu czy wiążące umowy dotyczące mediów lub zarządzania nieruchomością. Oczywiście cena nieruchomości jest ustalana na podstawie informacji komercyjnych i prawnych przekazywanych przez sprzedającego przed sprzedażą w ramach badania due diligence. Informacje te mają też odzwierciedlenie w zapewnieniach udzielanych przez sprzedajacego. Jeżeli po nabyciu nieruchomości okazuje się, że konkretne zapewnienie jest nieprawdziwe, a kupujący poniósł z tego tytułu szkodę, kupujący może zgłasić roszczenie do sprzedającego. Dla przykładu, zapewnienie dotyczące istnienia wiążącej umowy najmu jest naruszone jeśli najemca wypowiedział umowę najmu i nie była ona w mocy na moment dokonania transakcji. Szkodą kupującego wynikającą z takiego naruszenia będzie m.in. utracony należny czynsz. Z kolei kwota czynszu jest brana pod uwagę przy wycenie nieruchomości przed sprzedażą i ustaleniu ceny nieruchomości pomiędzy stronami transakcji. Błędne założenie w tym zakresie spowoduje zawyżenie wyceny nieruchomości. – komentuje Julia Mikler-Mieszkiełło.
Unikaj sądów, ubezpiecz się
Dochodzenie przez kupującego szkody od sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży jest często procesem kosztownym i długotrwałym, nawet kilkuletnim w przypadku sporu sądowego. Ponadto ze względu na chęć utrzymania dobrych relacji biznesowych, często nie jest to rozwiązanie preferowane przez podmioty działające na rynku nieruchomości. Dlatego rynek ubezpieczeń oferuje rozwiązanie w postaci ubezpieczenia W&I czyli ubezpieczenia zapewnień (z angielskiego „warranty and indemnity insurance”). Nie jest ono rozwiązaniem opierającym się na zawyżonej wartości nieruchomości ale pozwala na naprawienie szkody wynikającej z nieprawdziwości informacji stanowiących podstawę wyceny nieruchomości, tj. nieprawdziwości zapewnień udzelanych przez sprzedającego w umowie sprzedaży. Beneficjentem polisy W&I jest standardowo kupujący, który w sytuacji naruszenia zapewnienia zgłasza roszczenie do ubezpieczyciela, a nie do sprzedającego. Zgodnie z postanowieniami polisy sprzedający nie jest zaangażowany w proces dochodzenia roszczenia ani nie jest odpowiedzialny finansowo za wypłatę roszczenia chyba, że zachodzi sytuacja winy umyślnej, tj. sprzedający wiedział, że zapewnienie nie jest prawdziwe (wówczas ubezpieczyciel ma prawo regresu wobec sprzedającego, z którego jednak w praktyce korzysta rzadko, w bardzo szczególnych przypadkach). Zachowując należytą staranność w ujawnianiu znanych informacji przed transakcją, sprzedający ma pewność, że roszczenia nie zostaną wobec niego zgłoszone. Szkoda wynikająca z naruszenia zapewnienia udzielonego w umowie sprzedaży jest naprawiana przez ubezpieczyciela, a odszkodowanie jest wypłacane kupującemu często w ciągu kilku miesięcy od zgłoszenia. Kupujący nie musi się także martwić o wypłacalność czy likwidację sprzedającego po transakcji gdyż swoje roszczenie zgłasza wyłącznie w stosunku do ubezpieczyciela. Z drugiej strony sprzedający „uwalnia się” od odpowiedzialności po transakcji i nie musi angażować się w spór z kupującym. Obie strony odczuwają korzyści płynące z ubezpieczenia zapewnień poprzez polisę W&I, a kupujący ma możliwość „odbudowania” wartości nieruchomości zawyżonej w procesie sprzedaży. – komentuje Julia Mikler-Mieszkiełło.
Zawyżona wartość nieruchomości przyjęta w transakcji może również wynikać z odmiennego rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości niż zakładany przez kupującego przed transakcją
Zawyżona wartość nieruchomości przyjęta w transakcji może również wynikać z odmiennego rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości niż zakładany przez kupującego przed transakcją. Określona przez strony transakcji wartość nieruchomości opiera się o pewne założenia co do stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. W sytuacji, gdy założenia te okażą się nieprawdziwe a miały wpływ na wycenę nieruchomości (np. założono, że nieruchomość posiada komplet niezbędnych pozwoleń administracyjnych i wszystkie znajdujące się na nieruchomości budynki czy budowle zostały wybudowane zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi), przyjęta wartość nieruchomości może okazać się zawyżona. Przed zamknięciem transakcji nabycia nieruchomości standardowo profesjonalny kupujący weryfikuje stan faktyczny i prawny nieruchomości w ramach badania due diligence. W sytuacji, gdy wynik takiego badania identyfikuje nieprawidłowości związane z aktualnym stanem prawnym nieruchomości, kupujący może zabezpieczyć zidentyfikowane ryzyka korzystając z kolejnego produktu oferowanego przez rynek ubezpieczeń w postaci ubezpieczenia tytułowego (z angielskiego „title insurance”). Produkt ten może zabezpieczyć zidentyfikowane (jako „specific risk”) lub nieznane (jako część oferowanego przez ten produkt „good title”) kupującemu na dzień sprzedaży problemy, m. in. z dostępem do drogi publicznej czy samowolą budowlaną. Beneficjent polisy w porozumieniu z ubezpieczycielem i na jego koszt będzie mógł pokryć koszty związane z ustanowieniem dostępu do drogi czy legalizacją samowoli budowlanej (na co składałyby się np. koszt ustanowienia niezbędnej służebności, koszty administracyjne, sądowe, wynagrodzenie doradców prawnych i technicznych czy koszty związane z przygotowanie wymaganego przepisami prawa budowlanego projektu budowlanego czy projektu zagospodarowania działki lub terenu). W rezultacie obniżenie wartości nieruchomości w stosunku do wartości ustalonej w transakcji zostaje po transakcji skompensowane. – komentuje Karolina Olko.
Rekomendowane rozwiązania dla stacji i punktów ładowania pojazdów elektrycznych
Rozwój technologiczny ostatnich lat powoduje konieczność dostosowania warunków polis do nowych realiów. Jedną z nowinek, która w ostatnich latach wpłynęła na branżę ubezpieczeniową są pojazdy elektryczne i związana z nimi konieczność ich ładowania. Dotychczas istniejące budynki, a także te nowo wybudowane, są wyposażane w stacje ładowania samochodów, hulajnóg itp. Właściciele budynków chcą mieć gwarancję, że szkoda spowodowana przez takie instalacje nie będzie podstawą odmowy wypłaty odszkodowania. Zasadniczo ubezpieczyciele nie wprowadzają dodatkowych zastrzeżeń do umów ubezpieczenia, w których przedmiotami ubezpieczenia są stacje ładowania. Pojawiają się jednak wytyczne związane z przepisami prawa, wymogami formalno-urzędowymi i dobrymi praktykami inżynierskimi, których spełnienie jest wymagane od ubezpieczonego dla [zawarcia umowy ubezpieczenia / utrzymania w mocy umowy ubezpieczenia/ dopełnienia należytej staranności/ wypłaty odszkodowania]. Aktualnie obowiązujące przepisy: to: 1) Ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. „o elektromobilności i paliwach alternatywnych” (Dz.U. 2019 poz. 1124). 2) Rozporządzenie Ministra Energii z dnia 26 czerwca 2019 r. „w sprawie wymagań technicznych dla stacji ładowania i punktów ładowania stanowiących element infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego” (Dz.U. 2019 poz. 1316) 3) Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/94/UE z dn. 22 października 2014 r. w sprawie rozwoju infrastruktury paliw alternatywnych (Dz. Urz. UE L 307 z 28.10.2014, str. 1). 4) Ustawa z dn. 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414); 4) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dn. 14 sierpnia 2018 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowych warunków technicznych dla znaków i sygnałów drogowych oraz urządzeń bezpieczeństwa ruchu drogowego i warunków ich umieszczania na drogach (Dz.U. 2018 poz. 1657). Uwzględniając powyższe regulacje prawne należy: wykonać ekspertyzę dopuszczalności instalacji punktów ładowania (ekspertyza nie jest wymagane tylko w przypadku budynków, w których została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania). Należy również zgłosić wniosek do Urzędu Dozoru Technicznego UDT o badania wstępne, odbiorowe. Takie badania powinny też być przeprowadzone w czasie eksploatacji, po każdej naprawie, po każdej modernizacji i po zmianie miejsca zainstalowania posiadać opinię o spełnieniu wymagań z zakresu ochrony przeciwpożarowej wystawioną przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. – komentuje Marta Lutostańska.
Dobre praktyki inżynierskie
Dobre praktyki inżynierskie to m.in. stacje ładowania powinny być instalowane na podłożu niepalnym, w odległości min. 2,5m od wszelkich materiałów palnych, zabezpieczone przed uszkodzeniami mechanicznymi. Pomiędzy stanowiskami powinna być przestrzeń separacyjna z rekomendowaną szerokością minimum jednego miejsca parkingowego. Kolejny element to przestrzeganie instrukcji eksploatacji producenta komponentów stacji ładowania oraz baterii i związanych z tym czasokresów wymaganych przeglądów. Do dobrych praktych zliczyć należy również stosowanie zabezpieczenia przed upływami prądu – wyłączniki RCD typu B lub RCD typu A EV. – podsumowuje Marta Lutostańska.
