Jak samodzielnie wykonać wstępną analizę chłonności działki? Plan działania krok po kroku.
Analiza chłonności działki stanowi wieloaspektowe, kilkuetapowe przeprowadzenie czynności projektowo-wyliczeniowych, które mają na celu określenie optymalnej zabudowy. Optymalna zabudowa wcale nie oznacza najbardziej zintensyfikowanej zabudowy na działce. Często zdarza się, że maksymalna zabudowa (największy budynek jaki się da zabudować na działce) musi za sobą pociągać bardzo kosztowne prace, które nie zawsze muszą się zwrócić ze względu na większą ilość PUM (powierzchni użytkowej mieszkań). Kosztowne prace stanowi zazwyczaj budowa garażu na poziomie -1 lub nawet -2 czy, czy budowa zielonego dachu w celu zwiększenia wskaźnika PBC (powierzchni biologicznie czynnej). Innym problemem są często miejsca postojowe, które ograniczają ilość zaprojektowanych lokali. Zbyt duża powierzchnia poszczególnych lokali, powoduje, że potem będzie ciężko je sprzedać, a nie możemy ich podzielić, bo przykładowo brakuje nam miejsca pod kolejne parkingi dla samochodów.
Inwestor powinien otrzymać jedną, maksymalnie dwie wersje opracowanej analizy chłonności, co nie znaczy, że w czasie wykonywania projektowania zabudowy podczas samych prac tych wariantów nie będzie więcej, jednak w miarę postępu prac, pewne wątpliwości się wyjaśniają, a pewne wersje analizy są eliminowane. Puzzle, które trzeba ułożyć, aby otrzymać dobry finalny produkt analizy chłonności składają się z wielu składowych – aspektów technicznych, które musimy spełnić, aspektów finansowych, a także tego co się sprzedaje w danej okolicy. Inwestorzy nie raz mówią, że analizy chłonności, które dostają muszą poprawiać, bo nie zostały uwzględnione pewne aspekty techniczne.
Poniżej ułożyłem w punktach kroki działania, które należy przejść, aby praca przy tworzeniu analizy chłonności była skuteczna i sprawna. Oczywiście podczas tworzenia analizy chłonności dochodząc do pewnego z punktów, które opisałem poniżej niejednokrotnie trzeba wrócić o kilka punktów i zacząć projektować w innym kierunku. Wynika to z tego, że dodając kolejne parametry do analizy widzimy przykładowo, że nie spełnimy pewnego wskaźnika urbanistycznego, który jest zapisany w planie miejscowym, czy w gminnych standardach urbanistycznych. Żeby takich „cofnięć” było jak najmniej, to trzeba nabrać doświadczenia i działać z pewnym algorytmem. Algorytm można delikatnie modyfikować, jeśli na samym początku widzimy, który wskaźnik urbanistyczny jest największym hamulcowym inwestycji – ale tu znów przydaje się praktyka i doświadczenie. Wstępną analizę chłonności spokojnie da się wykonać na mapie (która „trzyma” skalę) i wcale nie potrzeba mieć koniecznie do tego programów typu CAD. Programy tego typu na pewno ułatwiają rysowanie dróg, budynków, miejsc postojowych i są niezbędne na etapie projektu architektonicznego, ale tutaj mówimy o analizach chłonności, które może samodzielnie przeprowadzić pośrednik w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy, czy inwestor. Branżyści, chcący przyswoić wiedzę, która jest poniżej spokojnie sami mogą zrobić wstępną analizę chłonności, dla działek które chcą kupować czy sprzedawać. Mój sposób działania w tworzeniu analiz chłonności wynikający z doświadczenia przy wykonaniu dziesiątek analiz przedstawiam poniżej.
POZYSKUJEMY DOKUMENTY
Drukujemy mapę z działką z systemu informacji przestrzennej (geoportal, e-mapa czy inny, który jest dedykowany danej gminie). Jeszcze lepiej jak dysponujemy mapą z urzędu geodezji (plik pdf czy w wersji papierowej, a jak ktoś pracuje w programach typu CAD to w formacie dwg). Mapa musi być w skali najlepiej 1:500 (czyli 1cm na mapie to 5 metrów w terenie). Pobieramy również plan miejscowy (tekst i rysunek) z systemu informacji przestrzennej danej gminy.Na stronie BIP danej gminy sprawdzamy czy gmina uchwaliła standardy urbanistyczne gminy o ile są uchwalone w danej gminie. Pobieramy studium, lub plan ogólny gminy (POG), jeśli już jest uchwalony. Jeśli teren (lub teren sąsiedni) nie jest objęty planem miejscowym to możemy pozyskać treści decyzji o warunkach zabudowy (WZ) w trybie dostępu do informacji publicznej. Wszystko zależy od tego na jakim etapie są procedury planistyczne na danym terenie, dla którego będziemy robić analizę chłonności. Analizując dokumenty warto zakreślać sobie kolorem wszystkie zdania, które dotyczą naszej działki. Uczulę na to, że w przypadku planu miejscowego należy analizować zarówno opisy szczegółowe danej jednostki (np.MN, MN/U, MW itd.), jak również opisy ogólne dotyczące infrastruktury, ochrony środowiska, podziałów nieruchomości itd. Plany miejscowe niosą liczne błędy i zdarza się, że zapisy ogólne są sprzeczne z zapisami szczegółowymi. Należy analizować zarówno tekst jak i rysunek planu. Zdarza się, że opisy planu są sprzeczne z tym co jest na rysunku. Należy wiedzieć, że rysunek planu miejscowego nie jest ani przepisem, ani normą prawną i obowiązuje tylko w łączności z częścią tekstową planu, a więc stanowi uszczegółowienie tekstu – może więc zawierać wyłącznie elementy, o których mówi tekst planu. Szczegóły w artykule „Sprzeczność między rysunkiem planu. CO jest nadrzędne – rysunek czy tekst planu?”
USTALAMY CO ZOSTANIE NAM „ZABRANE”
Odczytujemy z planu miejscowego czy nie zostanie zabrany pas naszej działki na planowane poszerzenie granicy pasa drogowego. Określamy wstępnie z mapy planu miejscowego zewnętrzną granicę pasa drogowego w oparciu o szerokość drogi określoną w planie miejscowym (lub w wydanej WZ-tce). Do pozwolenia na budowę musimy mieć dokładnie (precyzyjnie) określoną granicę pasa drogowego (do 1cm dokładności), ale na etapie analizy chłonności nie jest to niezbędne. Teren pod przyszłe poszerzenie drogi nie może brać udziału w bilansowaniu powierzchni zabudowy czy powierzchni biologicznie czynnej. W geoportalu czy e-mapa możemy sobie wyliczyć powierzchnie fragmentu działki, który nam zostanie zabrany pod poszerzenie drogi i dopiero pozostała część działki służy nam do liczenia wskaźników urbanistycznych. Wkreślamy na mapę tereny ograniczenia zabudowy wynikające z różnych innych przepisów / zapisów, i tym samym wykluczamy miejsca, w których nie może powstać budynek, media itp. Przykładowo będzie to pas służebności przejścia i przejazdu wpisany w KW, czy wynikający z umowy służebności. Mogą to także być przyrodnicze ograniczenia zabudowy (przykładowo wysoka skarpa, rów, chronione drzewa, linia energetyczna, itp.). Może to również być nakaz zachowania osi widokowych, a czasem dziwne rzeczy wymagane przez plan miejscowy lub przepisy ochrony konserwatorskiej (jeśli dotyczą terenu). Dlatego plan miejscowy należy czytać w całości.
ANALIZA MEDIÓW
Przeprowadzamy analizę mediów. Z mapy zasadniczej (z mapy z portalu) analizujemy media, po to, żeby za chwilę wstępnie ustalić miejsce/a wjazdu, pomieszczeń technicznych tak, aby było możliwie mało „przekładek” mediów i żeby spróbować wykorzystać to co już jest wybudowane w tym zakresie. Należy mieć na względnie, że media zaznaczone na mapie mogą być nieaktywne, albo faktycznie w terenie może ich nie być, albo mogą być jeszcze inne oprócz tych, które widzimy na mapie. Do celów projektowych na etapie uzyskiwania PNB zawsze sugerujemy, żeby aktualizować mapy zasadnicze, bo niosą one dużo błędów. Zdarza się, że niektóre działki nie mają dostępu do mediów. Szczegółowe aspekty w zakresie przyłączy w artykule „Budowa przyłączy do budynków w ujęciu inwestorskim”. Jak uniknąć błędów i nie przepłacać”. Na potrzeby analiz chłonności warto zapamiętać, że przy budowie szamba w zabudowie jednorodzinnej wymagana jest jego lokalizacja 5 metrów od okien i drzwi pomieszczeń na pobyt stały oraz 2 metry od granicy działki sąsiedniej oraz ulicy. Należy uwzględnić również wszelkie służebności wpisane do KW lub w umowach, które dotyczą danej działki. Jeśli planujemy podział nieruchomości, a przez działkę przebiegają media objęte służebnością przesyłu to należy liczyć się i z dodatkowymi procedurami, i z kosztami, a czasami z niemożnością zmiany położenia tych mediów. Należy też mieć na uwagę, że obecność mediów przy działce, albo na terenie działki, nie daje nam gwarancji, że będziemy mogli się wpiąć do danej sieci. Dopiero promesy od gestorów sieci dają nam potwierdzenie w jakim miejscu i na jaką moc dostaniemy dane przyłącze.
PRZEWIDUJEMY PODZIAŁY NIERUCHOMOŚCI
Jednym z pierwszych pytań w analizie chłonnością jest to czy będziemy dzielić działki czy cała inwestycja jest bez żadnego podziału. Decyzja ta ma wpływ na całe działanie przy analizie chłonności, oraz przy występowaniu o WZ-tkę i przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę (PNB). W zależności od wariantu podziału lub ich zaniechania, decydujemy czy będzie jedno pozwolenie na całość inwestycji, czy będzie kilka pozwoleń na poszczególne etapy, czy może jedno PNB i etapowanie inwestycji. Zmiana czy wprowadzenie planu podziału na późniejszym etapie powoduje konieczność robienia całej analizy chłonności i wszystkich wyliczeń od nowa. Jest to bardzo powszechny błąd również w dokumentacji do pozwolenia na budowę – „wykłada się” na tym wielu inwestorów! Trzeba to uwzględniać na etapie projektowania budynków, bo przekłada się to na odległości budynków od granic działek, czy na wielkości budynków. Dodatkowo w wyniku podziałów zmieniają się wartości z wyliczeń wskaźników urbanistycznych. Jeśli inwestycja dotyczy domów jednorodzinnych i domów jednorodzinnych dwulokalowych, to należy na etapie projektowym uwzględnić to, że każdy dom jednorodzinny jednolokalowy musi posiadać swoją wydzieloną działkę, a każda inwestycja domów jednorodzinnych dwulokalowych (nawet jak ich jest 50), może być zrobiona jako całość takiej inwestycji na jednej dużej działce. Wydzielanie działek pod domy jednorodzinne, gdzie nie zostało to przewidziane na etapie koncepcji może powodować, że podziału się zrobić nie da, bo np. domy w środku będą miały za wąskie działki i nie spełnią wskaźnika powierzchni biologiczni czynnej. To z kolei przekłada się na problemy z kredytowaniem takich domów, bo banki nie finansują domów, do których inni właściciele mają jakieś prawa współwłasności.
Odnośnie podziałów nieruchomości, to należy sprawdzić czy plan miejscowy w ogóle pozwala dzielić działki i w jaki sposób nakazuje utrzymać wymiary i powierzchnie nowo wydzielanych działek. Sprawdzamy też czy plan miejscowy nakazuje utrzymać istniejąca zabudowę. Jeżeli zaplanujemy podział działek to analizę należy zrobić dla każdej działki z osobna. Pamiętamy o wydzieleniu dróg wewnętrznych (min. 5 m szerokości) jako osobne działki i w tym przypadku tej powierzchni (powierzchni dróg) nie bierzemy pod uwagę przy bilansie przykładowo powierzchni biologicznie czynnej.
WRYSOWUJEMY LINIE ZABUDOWY I BUDYNEK
Wkreślamy na mapę linie zabudowy (obowiązującą i/lub nieprzekraczalną), czyli ograniczamy, zmniejszamy teren, w którym może powstać budynek/ki. Odsuwamy się z zabudową od granic działek: o 3 metry (ściana bez okien bez drzwi) lub o 4 metry (ściana z oknami lub drzwiami) lub o 5 metrów (w przypadku powyżej 4 kondygnacji). Jeśli od strony drogi (działki drogowej) nie ma wkreślonej linii zabudowy, to nie musimy odsuwać się z zabudową. Z zabudową odsuwamy się od granicy lasu 12 metrów (chyba, że w planie miejscowym jest inna wartość, bo np. są tereny chronione przyrodniczo). Niektóre plany mają nakaz zachowania linii zabudowy w pierzei budynków. Zdarza się, że w części planu dotyczącej aspektów konserwatorskich jest nakaz odsunięcia się z linia zabudowy o więcej metrów niż widnieje to w opisie naszego terenu, np. od zabytkowego budynku, czy nawet od alei zabytkowych drzew. Dlatego przeczytanie tylko wyciągu z opisu szczegółowego dotyczącego naszej działki może być złudne – plan czytamy w całości.
W pierwszym etapie prac rysunkowych, wrysowujemy największy możliwy do zaprojektowania budynek na analizowanej działce i określamy jaką stanowi on powierzchnię. Dzięki temu możemy skontrolować powierzchnię zabudowy w stosunku do tej określonej w planie miejscowym lub w warunkach zabudowy, jeśli jest podana. Mamy pierwszą konfrontację z rzeczywistością, którą umożliwia nam plan / WZtka. Warto te elementy zacząć wpisywać do Excela, żeby analizować korelacje między parametrami. Jakiego excela?
WYLICZENIA URBANISTYCZNE EXCELU I PIERWSZE SZKICE PZT
Na tym etapie warto przygotować excela, w którym będziemy konfrontować na bieżąco nasz plan zagospodarowania terenu (PZT). W excelu będziemy wpisywać zarówno wartości projektowane, jak i te z planu miejscowego i z wytycznych urbanistycznych (jeśli gmina uchwaliła). Mowa tu o podstawowych danych dotyczących zabudowy: powierzchnia działki; powierzchnia istniejącej zabudowy (jeśli istnieje); powierzchnia zabudowy projektowanej; powierzchnia całkowita budynku; powierzchnia zieleni w rozbiciu na powierzchnię na gruncie rodzimym (liczona do PBC w 100%) i tę na garażach, czy dachach (liczona w 50%); wysokość budynku w metrach; ilość kondygnacji naziemnych i osobno ilość kondygnacji podziemnych; ilość miejsc postojowych (osobno mieszkania, osobno lokale usługowe, miejsca gościnne czy miejsca dla niepełnosprawnych); powierzchnie utwardzeń; powierzchnię budynku na funkcję mieszkalną i/lub usługową (określamy jaka funkcja budynku może być na naszej działce (może to być też kilka funkcji). Osobną sekcję w excelu powinny stanowić najważniejsze wskaźniki kontrolne narzucane przez plan czy WZ-tkę: intensywność zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, powierzchnia zabudowy, do których powinny być wpisane formuły pozwalające na automatyczne przeliczanie wskaźników przy zmianie każdego parametru w Excelu. Po wprowadzaniu wartości, która wyjdzie nam z wyliczeń z PZT, excel od razu wyliczy się nam wartość najważniejszych wskaźników i widzimy czy nie przekroczyliśmy danego wskaźnika wymaganego przez plan czy WZtkę. Wypełniając excela rysujemy pierwszą bryłę budynku, potem drogi, potem powierzchnię zieleni i tak „bawimy się” parametrami, sprawdzając ile dany parametr możemy zwiększyć, albo zmniejszyć żeby się zmieścić w wymogach planu czy WZtki. Po wpisaniu tych parametrów i konfrontacji z rysunkiem możemy określić, który wskaźnik jest dla działki najbardziej ograniczający. Bardzo często jest to wskaźnik miejsc postojowych, a potem powierzchnia biologicznie czynna.
OKREŚLAMY WJAZD / WJAZDY NA TEREN INWESTYCJI
Określamy wjazd lub wjazdy na działkę. Należy pamiętać, że nie może być sytuacji, że z budynku od razu wyjeżdża się na chodnik i ulicę. Dojazd do budynku (do działki budowlanej) musi być działką o szerokości minimum 5 metrów. Zawsze można wystąpić o odstępstwa do ministerstwa, kiedy przykładowo droga tylko na pewnym odcinku ma szerokość 4,8m. Należy mieć na uwadze, że takie zjazdy muszą być zaakceptowane przez projektanta ruchu drogowego – uzgodnień szczegółowych dokonuje się na etapie kompletowania dokumentacji do pozwolenia na budowę. Bardzo istotne jest przeczytanie w planie miejscowym sekcji dotyczącej dostępu do drogi. Czasami w tych właśnie sekcjach jest opisane, który rodzaj drogi (KDD, KDW, KDL, KDD itp.) stanowi dojazd do danego obszaru. W ustaleniach szczegółowych dla poszczególnych dróg należy również sprawdzać minimalne szerokości tych dróg, które przewiduje plan. Okazać się może, że teren naszej inwestycji będzie mniejszy niż wynika to z zapisów szczegółowych dla terenu inwestycji, bo np. droga przylegająca do naszej działki ma 5,5m a docelowo ma mieć 8m. Przeanalizować wtedy trzeba czy w sąsiednich działkach już nie dokonano podziałów pod poszerzenie pasa drogowego i jaka jest praktyka w tym zakresie.
OKREŚLAMY WYSOKOŚĆ BUDYNKU I ILOŚĆ KONDYGNACJI
Mamy wrysowany wstępnie budynek (zazwyczaj maksymalny możliwy). Przeanalizować teraz trzeba le on może mieć wysokości kondygnacji. Te aspekty odczytujemy z planu miejscowego i z warunków zabudowy, a także z uchwały o standardach urbanistycznych gminy, jeśli gmina takie posiada. Zazwyczaj na początku analizy przyjmuje się maksymalne dopuszczalne wartości, tj. jeśli przykładowo plan miejscowy pozwala na 15m wysokości to możemy zrobić 4 kondygnacje budynku. Jeśli w parterze budynku planuje się realizację usług to należy przewidzieć wyższą kondygnację. Zdarza się, że plan miejscowy umożliwia wybudowanie dwóch kondygnacji i poddasza nieużytkowego to projektuje się dwie pełne kondygnacje i jako trzecie dopiero poddasze nieużytkowe (nieocieplone, ale zazwyczaj z wszystkimi mediami, oknem połaciowym, jak się da to i ze ścianami kolankowymi). Potem nabywca ociepla sobie poddasze i ma kolejną „kondygnację” z której będzie korzysta (robi to nielegalnie). Przy wysokości budynku istotne są inne aspekty, które na tym etapie powinny być brane pod uwagę. Mowa tu o zacienianiu, nasłonecznianiu, konieczności stosowania windy, konieczności odsunięcia się od granic działki itd. Opisuję te aspekty w odrębnych sekcjach, a kilka czy kilkanaście zrobionych analiz chłonności pozwoli Wam na sprawniejsze poruszanie się w zależnościach między tymi czynnikami.
ANALIZUJEMY ZACIENIANIE I NASŁONECZNIANIE
Nasz budynek jest zacieniany, jeżeli ma inny wysoki budynek w sąsiedztwie. Projektowany budynek może też zacieniać budynki sąsiednie. Przesłanianie mierzymy wewnątrz płaszczyzny okna (wierzchołek kąta jest w płaszczyźnie okna od strony pomieszczenia) jako kąt 60° o długości ramienia jako wysokość przesłaniania budynku sąsiedniego, który zacienia. Długość ramienia to budowy tego kąta jest wyliczana jako wysokość budynku od strony przesłanianego budynku (rozpatrujemy danę ścianę) i odejmujemy wysokość dolnego okna naszego budynku (jeżeli jest pomieszczenie na stałe pobyt ludzi). Odległości przesłaniania, mogą być zmniejszone o nie więcej niż połowę w zabudowie śródmiejskiej.
WSTĘPNIE OKREŚLAMY ILOŚĆ LOKALI, PUM
Na początku rysujemy maksymalną bryłę budynku uwzględniając ograniczenia, które wykazaliśmy w poprzednich krokach (drogi, zjazdy, linie zabudowy, powierzchnię zieleni itd.) Przyjmujemy rzecz jasna maksymalną ilość kondygnacji naziemnych, na którą pozwala plan i wyliczamy powierzchnię zabudowy. Następnie robimy redukcję tej powierzchni ze względu na ściany, szachty, klatki, windy itp. Przyjmuje się przelicznik 0,7 tj. jeśli powierzchnia zabudowy (powierzchnia zewnętrzna piętra bez balkonów i tarasów) wychodzi 500m i mamy 5 kondygnacji to mamy 2500mkw powierzchni. Mnożymy to przez 0,7 i możemy przyjąć, że PUM wynosi 1750mkw. W ten sposób wyliczony przybliżony PUM dzielimy przez powierzchnię lokali, które docelowo chcemy mieć (przykładowo mieszkania 50-metrowe) w ten sposób otrzymujemy ilość mieszkań – w analizowanym przykładzie 35. Od razu mamy informację ile miejsc postojowych musimy mieć, bo wiemy ile wymaga od nas plan czy WZ-tka. Od razu robimy kontrolę intensywności zabudowy, powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej i przede wszystkim kontrolę miejsc parkingowych – patrzymy który wskaźnik jest największym hamulcowym przyjętej koncepcji. Zazwyczaj są to miejsca postojowe na działce. Wtedy myślimy jak zaspokoić najgorszy (najbardziej hamulcowy) parametr inwestycji. Jeśli przykładowo, na naszym gruncie mieści się 15 miejsc to patrząc na wyliczenia widzimy, że nie zaspokoimy 35 lokali przy założeniu, że plan wymaga 1 miejsce na lokal. Jeśli dysponujemy 15 miejscami postojowymi to przy 1750 mkw. PUM możemy zrobić lokale o pow. Ok. 116mkw. Widzimy, że niekoniecznie budowa 5 kondygnacji z mieszkaniami po 116 mkw. powierzchni użytkowej może być łatwa do komercjalizacji, bo przykładowo popyt jest na 40-60 metrowe lokale w danej okolicy. Wtedy należy zdecydować czy lepiej zaprojektować 3 kondygnacje, czy może jednak opłaca się wybudować garaż podziemny w celu zwiększenia ilości miejsc postojowych i ilości mniejszych lokali. Nasuwa się myśl, że trzeba budować garaż. Niekoniecznie! Zdarzały się działki, na których zlokalizowanie garażu podziemnego dawało 4 miejsca więcej, co przy kosztach budowy nie przełoży się na zyski ze sprzedaży takiej samej ilości PUM. Nie zawsze trzeba, bowiem decydować się na najbardziej zachłanne parametry zabudowy! Czasami zbudowanie mniejszej inwestycji przy mniejszym nakładzie finansów i czasu da większy zysk.
RYSUJEMY MIEJSCA POSTOJOWE NA GRUNCIE
Parking jako definicja – należy przez to rozumieć wydzieloną powierzchnię terenu przeznaczoną do postoju i parkowania samochodów, składającą się ze stanowisk postojowych. Miejsca postojowe (wymiary 2,5 x 5m) projektujemy w jednym ciągu do 10 stanowisk, bo wtedy mamy najmniejsze odległości od budynku i placu zabaw – 7 m. Parkingi do 10-ciu stanowisk od granicy działki muszą być oddalone 3 metry. W przypadku parkingu, w którym liczba miejsc postojowych jest między 11 a 60 sztuk to odległość od pomieszczeń na stały pobyt ludzi i placu zabaw wynosi 10 metrów oraz 6 metrów od granic działki. Zapisy te nie mają zastosowania dla budynków typu hotel, motel, pensjonat, ale do innych budynków zamieszkania zbiorowego mają zastosowanie. W domach jednorodzinnych dwulokalowych kiedy mamy po jednym lub dwa miejsca postojowe dla lokalu, nie są wymagane, żadne odległości od budynku, ale dalej wymagana jest odległość 3 metrów od granicy działki. W przypadku zabudowy szeregowej (domy jednorodzinne) jak sąsiednie działki / budynki stykają się miejscami postojowymi to nie jest wymagana odległość tych miejsc postojowych od granicy działki. Od granicy działki drogowej nie są wymagane żadne odległości odnośnie miejsc postojowych. Należy pamiętać także o miejscach postojowych dodatkowych, których może wymagać urzędnik na etapie uzyskiwania PNB. Miejsca dla niepełnosprawnych mają wymiary 3,6x5m. Miejsca takie mogą przylegać bezpośrednio do okien budynków (do ściany budynku) i wymagają odpowiedniego oznakowania. Miejsc dla niepełnosprawnych nie bilansuje się w podstawowym liczniku miejsc wymaganych w przeliczeniu na lokale czy PUM. Są to miejsca dodatkowe (ponad wskaźnik wymagany w planie). W niektórych PNB zdarzało się, że urzędnik pozwolił rozliczyć miejsc dla niepełnosprawnych w ramach puli wymaganych w planie miejsc, ale są to sporadyczne sytuacje. Należy mieć na uwadze, że gmina może mieć uchwalone standardy urbanistyczne, które będą miały inne parametry np. miejsc postojowych niż plan miejscowy. W wykonywanych analizach można przyjmować te najniższe wymogi, ale należy pamiętać, że na etapie PNB urzędnik powie, że chce więcej. Wtedy albo możemy zaskarżać decyzję pozwolenia na budowę, zaskarżać plan miejscowy albo potulnie zrealizować prośbę urzędnika i dodać miejsca postojowe. Kolejny rodzaj miejsc dodatkowych to miejsca postojowe gościnne. Należy przewidzieć również miejsca postojowe gościnne, o ile są wymagane. Wymagania o tym muszą być w planie miejscowym lub w standardach urbanistycznych danej gminy (jeśli ma uchwalone). Prawo budowlane tego nie narzuca. Jak jest ciasno na manewry samochodów to musimy mieć wyliczenia inżyniera ruchu, albo napisać w analizie, że jest to do weryfikacji. Droga dojazdu minimum 5 metrów szerokości, ale najlepiej jak jeszcze zaplanujemy chodnik około 1-1,5m szerokości. Ostatni element to miejsca postojowe na rowery. Miejsca na rowery projektujemy jeśli są wymagane w planie miejscowym czy warunkach zabudowy.
Co jeśli brakuje nam miejsc postojowych?
Wracamy na budynek bo pewnie zabraknie nam miejsc postojowych i robimy większe mieszkania, lub pomieszczenia wspólne, które potem sprzedamy do wyłącznego korzystania, lub likwidujemy część lokali usługowych bo ona nam generują zazwyczaj dużo miejsc postojowych. Lub upychamy dodatkowe miejsce postojowe w bryle budynku czy to w parterze czy do w kondygnacjach podziemnych. Wszystko zależy od danej działki i danych wskaźników urbanistycznych.
RYSUJEMY GARAŻ PODZIEMNY
Projektując garaż podziemny należy mieć na uwadze kilka aspektów. Po pierwsze jeśli kondygnacja podziemna garaży wystaje poza obrys kondygnacji naziemnych, to należy mieć na uwadze, że powierzchnia biologicznie czynna na takim garażu jest liczona w 50%. Po drugie należy mieć na uwadze, gdzie są wjazdy do garażu z drogi publicznej i jakie jest ich nachylenie (patrz opis w innym punkcie). Po trzecie, trzeba uwzględnić ewentualne promienie skrętów przy wjeździe do garażu, czy cofnięcia bram garażowych, które pomniejszą nam ilość możliwych do zaprojektowania miejsc postojowych. Szerokość drogi w garażu między miejscami postojowymi przy parkowaniu prostopadłym musi wynosić min. 5 metrów szerokości. Przy parkowaniu samochodów pod kątem 60° względem osi drogi to szerokość drogi może mieć już 4m. Przy parkowaniu pod kątem 45°, szerokość drogi może mieć już 3,5m, a przy parkowaniu równoległym droga manewrowa musi mieć minimum 3 metry szerokości. Dodatkowo między miejscem postojowym, a ścianą musimy mieć dodatkowe 30cm, a między miejscem postojowym, a słupem dodatkowe 10cm. Co trzy, cztery stanowiska w ciągu wstawiamy słup o wymiarach ok. 40 na 40cm. Układ dróg i miejsc postojowych oczywiście musi zatwierdzić projektant ruchu drogowego na etapie projektu do PNB. Należy pamiętać, że w garażu podziemnym należy znaleźć miejsce na klatkę schodową z windą, a także nierzadko miejsce na pomieszczenia techniczne.
RYSUJEMY ZJAZD DO GARAŻU PODZIEMNEGO
Spadek nachylenie zjazdu (pochylnia) do garażu podziemnego nie może być większy niż 15% dla zjazdu niezadaszonego. Nachylenie to może mieć 20% (jeden i dwa poziomy podziemne) dla zjazdu zadaszonego, lub dla zajadu w budynku. Czyli, jeżeli mamy zagłębioną całą kondygnację podziemną jako garaż, to aby uzyskać spadek 15% i różnicę poziomów 2,5 metra, musimy mieć zjazd o długości ok 15m/17m (ale należy wiedzieć, że część zjazdu może być przecież już w garażu i tam możemy zwiększyć nachylenie). Dla różnicy 130cm wysokości (ok. pół kondygnacji zagłębionej pod ziemią) długość zjazdu musi wynosić 8m/9m. Dla pewności, że 20% = 11,31° i 15% = 8,53°. Przeliczenie kąta w procentach na kąt w stopniach to mamy wzór
Kąt ° = arctg (kąt w procentach/100) = arctg (20/100) = 11,31°
Kąt % = 100*tg (kąt w stopniach) = 100*tg11,31° =20,00%
Kąt ° = arctg (kąt w procentach/100) = arctg (15/100) = 8,53°
Kąt % = 100*tg (kąt w stopniach) = 100*tg8,53° =15,00%
Zjazd długość (c) = a/sin(kąta)
KLATKA SCHODOWA
Decydujemy czy będzie jedna klatka schodowa i korytarze prowadzące do mieszkań czy projektujemy kilka klatek schodowych. Zależy to od kształtu działki, rozkładu piętra i rozkładu lokali oraz okien. Ten element należy analizować na etapie rysowania garażu podziemnego (jeśli jest planowany), bo klatka schodowa często wpływa na konieczność zastosowania szerszej drogi w garażu (żeby dojechać do miejsc za klatką), albo eliminuje zastosowanie pewnych ciągów miejsc postojowych.
WINDA W BUDYNKU
Winda jest obowiązkowa jak jest różnica posadzki parteru i trzeciej kondygnacji ponad 9,5metra. „Dopuszcza się niewyposażenie w dźwigi budynku mieszkalnego wielorodzinnego do 5. kondygnacji nadziemnej włącznie, jeżeli wszystkie pomieszczenia na ostatniej kondygnacji są częścią mieszkań dwupoziomowych.” „W istniejącym budynku mieszkalnym wielorodzinnym niewyposażonym w dźwigi, na którego budowę została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę przed dniem 1 kwietnia 1995 r., na poddaszu usytuowanym bezpośrednio nad 4. kondygnacją nadziemną, dopuszcza się zmianę sposobu użytkowania pomieszczeń na mieszkania.”
POMIESZCZENIA TECHNICZNE
Należy pamiętać o lokalizacji pomieszczeń technicznych w budynku ok 20mkw (budynek około 10 mieszkań) czy 100mkw budynki około 50-100 lokali. Pomieszczenie techniczne dajemy na górne (środkowe) piętro budynku jeżeli wiemy, że lokale usługowe łatwo się wynajmą za dobrą cenę lub sprzedadzą za duże kwoty za 1mkw. Nie tracimy wtedy powierzchni usługowej na pomieszczenia techniczne.
ŚMIETNIK
Śmietnik, które nie znajdują się w budynku to ich odległość od granicy działki wynosi minimum 3 metry (ale też śmietnik może się stykać jak po stronie sąsiada jest też śmietnik). Śmietnik musi być 10 metrów od drzwi i okien pomieszczeń na pobyt ludzi i od placów zabaw.
20) Jeszcze raz szczegółowa kontrola wszystkich wskaźników urbanistycznych, czy nie przekraczają wartości określony w planie miejscowym i czy spełniamy warunki techniczne i jak jest uchwalone również wytyczne urbanistyczne. Musimy spełnić jednocześnie zapisy planu i zapisy warunków technicznych, nawet jak zapisy te się po części wykluczają.
RYSUJEMY POWIERZCHNIĘ ZIELENI
Mając wrysowany budynek, a także utwardzenia pod parkingu, drogi dojazdowe, dojścia do klatek możemy pozostałą powierzchnię określić jako teren zieleni. Oczywiście należy pamiętać, że jeśli płyta garażowa została wysunięta poza obrys kondygnacji naziemnych budynku to powierzchnia zieleni na takiej płycie liczona jest do PBC w 50%. Można zatem poszczególne powierzchnie wpisać do excela i zweryfikować czy spełniamy wymagany w planie lub WZ-tce wskaźnik PBC. Jeśli plan wymaga np. 30% PBC, a my mamy 24 to warto poszukać możliwości doprojektowania miejsc postojowych na terenie gruntu, albo możliwości zwiększenia budynku (o ile nie przekroczyliśmy wskaźnika powierzchni zabudowy). Jeśli przekroczyliśmy parametr to musimy zmniejszyć budynek, albo co najgorsze ilość miejsc postojowych, a to wpływa na ilość i/lub wielkość projektowanych lokali. To jest właśnie ten etap, w którym czasami musimy cofnąć się o kilka kroków opisanych w niniejszym artykule, żeby poprawić powierzchnię zabudowy, albo układ miejsc postojowych.
RYSUJEMY PLAC ZABAW
Plac zabaw musimy wykonać dla budynku, który ma ponad 20 mieszkań. Powierzchnia placu zabaw jest wynikową 1mkw placu zabaw na jedno mieszkanie (w przedziale 21 do 50 mieszkań). A od 51 do 100 mieszkań plac zabaw musi mieć po prostu minimum 50mkw. A od 101 do 300 mieszkań powierzchnia placu zabaw wynosi 0,5mkw na jedno mieszkanie. Natomiast w zabudowie śródmiejskiej może to być sala zabaw.
OKREŚLAMY FUNKCJĘ BUDYNKU I LOKALI
Gdy mamy powierzchnię zabudowy, powierzchnię utwardzeń, powierzchnię biologicznie czynna to dopiero możemy określić funkcję budynku i lokali. Większość inwestorów decyuje o tym na samym początku zerkając tylko na przeznaczenie terenu w planie. Widzi np. przeznaczenie MW/U i decyduje, że będzie to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Uczulam także na funkcje dotyczące budynków zamieszkania zbiorowego (hotele, motele, akademiki prywatne, kwatery pracownicze, aparthotele, condohotele). Są to specyficzne budynki, niedoręczone w prawie, a ilość samowoli budowlanych w tym zakresie oraz konsekwencji z tego płynących szerzy się na coraz większą skalę Szczegóły w artykule i nagraniu „Awantura o dom jednorodzinny dwulokaowy w Ginie Wieliszew”, w którym to w ramach domu jednorodzinnego dwulokalowego inwestor zaprojektował kilkanaście jednostek.
Wróćmy do tematu. Dopiero teraz możemy określić czy 6 z 15 miejsc postojowych możemy przeznaczyć na 3 lokale usługowe, bo plan wymaga 2 miejsca postojowe na lokal usługowy + 1 miejsce da niepełnosprawnych – czy może zaplanować wyłącznie lokale mieszkalne skoro plan nakazuje 1 miejsce postojowe na lokal + 2 miejsca dla niepełnosprawnych i 2 miejsca gościnne. To teraz określamy czy tej lokalizacji sprzedamy 6 lokali po 116mkw. powierzchni użytkowej, czy lepiej zrobić mniejsze lokale mieszkalne i części wspólne do wyłącznego korzystania, których do PUM się nie wlicza? To teraz decydujemy, czy dla 2 dodatkowych lokali warto jest nam budować garaż podziemny, który będzie stanowił duży % kosztów całej inwestycji. Bardzo często w toku analiz mówimy inwestorowi, który przyszedł z danym założeniem wybudowania określnej funkcji budynku, że ta funkcja mu się tu po prostu nie opłaca.
RYSUJEMY LOKALE NA PIĘTERACH
Ostatnim etapem analizy jest bardziej szczegółowe rozrysowanie układu lokali na parterze i piętrach powtarzalnych. Daje to możliwość wersyfikacji faktycznej powierzchni użytkowej lokali, a także umożliwia weryfikacje czy w danym układzie pomieszczenia na pobyt dzienny będą miały okna, funkcjonalny układ czy podstawowe elementy danego lokalu. Jeśli parametr wysokości budynku pozwala, możemy próbować zwiększać PUM o powierzchnię antresoli, ale należy mieć na uwadze, że klatki schodowe wewnątrz lokalu prowadzące na antresole ten PUM pomniejszają (zgodnie z reedukacji wysokości).
UWZGLĘDNIAMY OKNA
W budynku projektujemy dużo okien, bo każde okno stanowi potencjalnie pomieszczenie (przykładowo wynajem na pokoje). Ściana budynku bez okien może być 3 metry od granicy działki, a z oknami 4 metry od granicy działki, a dla budynków powyżej 4 kondygnacji – 5 metrów od granicy działki. Powierzchnia okna w stosunku do powierzchni podłogi pomieszczenia, w którym jest okno wynosi 1:8 stanowi zaspokojenie potrzeb dotyczących nasłoneczniania pomieszczeń.
RYSUJEMY BALKONY
Balkony mogą wystawać poza linie zabudowy, ale nie mogą wystawać poza granice działki (żaden element nowo projektowanego budynku nie może wystawać poza granice działki). Balkony muszą być minimum 1,5m od granicy działki. Budynki wielorodzinne powyżej 4 kondygnacji muszą mieć balkon w odległości min. 3 metrów od granicy działki. Xxxx
PRZEWIDUJEMY ANTRESOLE
Jeżeli ilość kondygnacji, podana w planie miejscowym jest dość mała względem dopuszczalnej wysokości budynku to robimy antresole (antresola może być tylko nad jednym pomieszczeniem, lub może być nad jednym całym piętrem, w którym nie są wydzielone pomieszczenia).
