W internecie huczy w sprawie domu jednorodzinnego dwulokalowego w Wieliszewie. Budynek na pierwszy rzut oka wygląda jak budynek wielorodzinny mieszkaniowy dla 20-30 lokali, a w pozwoleniu na budowę jest (zgodnie z informacjami przekazywanymi na portalach internetowych) wpisane, że jest to dom jednorodzinny dwulokalowy. Jak to jest możliwe? Odniosę się do tej kwestii, bo porady i komentarze w tym zakresie przeszły moje wyobrażenia.
💎Czy w domu jednorodzinnym można wyodrębnić lokale?
💎Czy dom jednorodzinny może mieć więcej niż dwa lokale?
💎Czy dom jednorodzinny mogą zamieszkiwać osoby z różnych gospodarstw domowych?
💎Czy można cofnąć pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, w którym jest wiele lokali?
💎Czy można cofnąć pozwolenie na użytkowanie domu jednorodzinnego, w którym jest wiele lokali?
💎Przepisy PPOŻ
Należy tutaj rozdzielić dwie kwestie. Po pierwsze, jeśli w pozwoleniu na budowę tak wygląda ten budynek jednorodzinny dwulokalowy i tak jest budowany – to jest to zgodne z prawem. Nikt nie zabroni posiadać domu jednorodzinnego (czy jednorodzinnego dwulokalowego), np. o powierzchni 5 tys. mkw. PUM, jeśli ktoś ma bardzo dużą rodzinę. Nikt nie zabroni posiadać w takim domu jednorodzinnym 15 czy 30 łazienek lub kuchni. Ktoś jest bardzo bogaty i chce mieć dom jednorodzinny (czy dom jednorodzinny dwulokalowy) wielkości pałacu, a ma bardzo dużą działkę i spełni wszystkie parametry planu miejscowego lub warunków zabudowy, to jest to legalne. W artykułach dostępnych w Internecie redaktorów obrusza fakt, że jest tam 20 czy 30 kuchni i są wydzielone jednostki pokoi, łazienek – co wygląda jakby inwestor miał założenie, że planuje wynajmować budynek 20 czy 30 rodzinom / osobom. Być może inwestor tej konkretnej nieruchomości ma inne plany biznesowe – ja komentuję tylko hipotetyczną sytuację, która nie jest wyjątkiem na rynku, bo z takimi problemami zgłasza się do mnie średnio kilka osób w miesiącu i pisałem na ten temat inne artykuły i przerabiam mnóstwo casów podczas szkoleń.
Dom jednorodzinny dwulokalowy będzie musiał przejść odbiór i pojawi się na pewno kontrola z PINB-u i taki odbiór nastąpi, jeśli faktycznie w wydanym pozwoleniu na budowę było te 20 czy 30 pokoi, łazienek, kuchni itd. Gdzie jest zatem problem? Czy jest tu złamanie prawa? Do tego momentu jest to legalne!
Złamanie prawa może się pojawić dopiero na etapie, gdy do domu jednorodzinnego dwulokalowego wprowadzi się kilka, czy kilkanaście rodzin czy osób z różnych gospodarstw domowych (niespokrewnionych ze sobą)! Następuje, bowiem zmiana funkcji budynku na budynek zamieszkania zbiorowego!
W przepisach ogólnie rozumianego prawa budowlanego dom jednorodzinny jest traktowany zupełnie inaczej niż budynek zamieszkania zbiorowego. Czym się to różni?
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Budynek zamieszkania zbiorowego jest możliwy do wybudowania, jeśli w planie miejscowym jest wyraźnie napisane, że na danym terenie jest możliwość postawienia budynku zamieszkania zbiorowego, hotelu, motelu, pensjonatu, akademika. W planie mogą być też inne nazwy, które może przyjąć sobie twórca planu miejscowego. Ważne jest też to, że plan może określić ogólnie, że na danym terenie mogą być usługi (ogólnie rozumiane bez żadnych zawężeń). I tu zaczynają sie schody, bo mamy chaos w przepisach! W art. 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (…), jest definicja budynku użyteczności publicznej. Jest to bardzo mylna nazwa, bo budynek użyteczności publicznej (upraszczając) zawiera: budynki administracji, wymiaru sprawiedliwości, oświaty, zdrowia, bankowe, handlowe (retail parki, centra handlowe itd.), gastronomii, usług pocztowych, telekomunikacji, sportu, turystyki, biurowe, socjalne. Jeżeli w planie miejscowym mamy możliwość postawienia budynku usługowego (bez wymieniania rodzajów usług), to dla mnie nie mieści się tam budynek zamieszkania zbiorowego – ale dla niektórych naczelników wydziału architektury się mieści (nie wiadomo dlaczego) i wydadzą pozwolenie na taki budynek. Żeby być pewnym wyboru funkcji budynku, to należy zestawić sobie dwie definicje – pierwsza dotyczy tego, jakie budynki mieszczą się w definicji budynku zamieszkania zbiorowego, a druga dotyczy tego, jakie budynki mieszczą się w definicji budynku użyteczności publicznej. Definicja budynku użyteczności publicznej jest bardzo mylną nazwą. Jeśli ją odbieramy potocznie, to nikt nie wpadnie na pomysł, że mówimy o budynkach, które wymieniłem powyżej. Problem w tym, że plany miejscowe tworzą własne katalogi i nazewnictwo budynków, które nie są powiązane z warunkami technicznymi. Jeśli w planie mam napisane, że mogę wybudować budynki usługowe, to jest to jeden z rodzajów budynków, który zawiera się w szerokim pojęciu „budynki użyteczności publicznej”.
Proszę nie mylić, ZATEM lokalu usługowego z budynkiem usługowym – to są dwie różne ścieżki działania. Lokal usługowy może być w budynku użyteczności publicznej i lokal usługowy może być w budynku zamieszkania zbiorowego. Mówimy tu oczywiście o samodzielnych lokalach.
Cały powyższy wywód dotyczy warunków technicznych, a trochę inaczej jest w Europejskiej Klasyfikacji Obiektu budowlanego. Jeszcze inaczej jest w Polskiej Klasyfikacji obiektu Budowlanego. Inaczej jest w Klasyfikacji Środków Trwałych, a są to te dokumenty, na podstawie których geodeta na przestrzeni lat wpisuje funkcje budynku w kartotece budynku na etapie inwentaryzacji powykonawczej po zakończeniu budowy. Nie będę tutaj się nad tym rozwodził, bo chaos jaki funduje nam prawo w tym zakresie jest potworny.
Dalsza część artykułu pod filmem.
W momencie, w którym podpisywane są umowy najmu jeszcze nie jest łamane prawo. Łamanie prawa zaczyna się w momencie zamieszkania tych osób w budynku. Wynika to po pierwsze z art. 71a ustawy Prawo Budowlane, który mówi o tym, że kto zmienia przeznaczenie budynku bez powiadomienia i zgody wydziału architektury to łamie prawo. Żaby zmienić przeznaczenie z mieszkalnego na zamieszkanie zbiorowe trzeba uzyskać zgodę z wydziału architektury, która musi być wcześniej poparta możliwościami, które daje planowanie przestrzenne. To jest samowola budowlana. W Polsce samowola budowlana jest kojarzona głównie z tym, że ktoś coś nielegalnie nadbudował, dobudował. Otóż, oprócz tego, samowolą jest też zmiana użytkowania, lub zintensyfikowanie użytkowania budynku!
Na to, że w domu jednorodzinnym mieszka kilkanaście czy kilkadziesiąt osób z różnych gospodarstw domowych jest mnóstwo wyroków sądowych WSA I NSA! Wyroki te miażdżą pomysły inwestorów robiących z domów jednorodzinnych kwatery pracownicze, wynajem na pokoje, akademik czy hotel.
Jest jeszcze art. 91a, który stanowi o tym, że kto nie zapewni bezpieczeństwa użytkowania budynku w zakresie przepisów przeciwpożarowych podlega karze finansowej sto stawek dziennych, karze ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do 1 roku.
Adrian Hołub – Doradza prawno-inwestycyjny na rynku nieruchomości, Inwestor Biegły Sądowy, Wykładowca Akademicki, Członek PKN. Praktyk z 18-letnim doświadczeniem, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych, inwestor w nieruchomości, założyciel Geodetic sp. z o. o. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga. Od 2023 r. ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym w Komitecie Technicznym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Prowadzi kompleksowo inwestycje deweloperskie, etap pozwolenia na budowę, etap budowy, etap sprzedaży. Wieloletni praktyk w zakresie maksymalizacji inwestycji deweloperskich. Ekspert w zakresie podziałów lokali i domów na mniejsze lokale, uzyskiwania samodzielności lokali, maksymalizacji powierzchni najmu i powierzchni sprzedaży dla lokali i budynków, podatku od nieruchomości, wyłączenia z produkcji leśnej, umów w zakresie najmu dla lokali mieszkalnych i komercyjnych, analiz due diligence nieruchomości, analiz chłonności, pisze opinie sądowe, szkoli i doradza w zakresie całego procesu inwestycji budowlanych. Nadzorował pomiar do celów najmu, podatku i sprzedaży dla ponad 8 mln m² powierzchni budynków. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”, Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz autor „Ekspertyzy deweloperskiej”, „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku. Procedura administracyjna i sądowa” oraz „Inwestowanie w nieruchomości zabytkowe”. Napisał ponad 250 artykułów i wygłosił ponad 200 prelekcji. Prelegent licznych wydarzeń branży nieruchomości. Od 2017r. nieprzerwanie Wykładowca na Uniwersytecie Gdańskim. W latach 2017-2019 r. Wykładowca na Uniwersytecie Łódzkim. Od 2023 r. Gościnnie wykłada na Uczelni ASBIRO. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa, motoryzacji i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
Absolwent: (1) Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami; (2) Uniwersytetu Warszawskiego Wydziału Geografii i Studiów Regionalnych – licencjat; (3) SGGW – Studia podyplomowe z Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami w Wydziale Nauk Ekonomicznych (licencja pośrednika numer 15818).
