Jest to fragment artykułu „Pomieszczenia przynależne. Kiedy garaż, strych, komórka jest pomieszczeniem przynależnym?„.
(…)
Kolejne zagadnienie to strych, czy poddasze nieużytkowe – zależy jak to nazwiemy na etapie projektu. Nazwa takich pomieszczeń do celów samodzielności lokalu nie ma znaczenia. Strych w takich mieszkaniach czy „domach” zazwyczaj jest bezpośrednio połączony z mieszkaniem, tj. na taki strych wchodzimy przez opuszczane lub stałe schody. Jeśli taki strych czy poddasze nieużytkowe jest w obrębie wydzielanego trwałymi ścianami lokalu mieszkalnego, to nie ma wątpliwości, że jest to część lokalu i nie może to być pomieszczenie przynależne. A co w sytuacji, kiedy mamy klasyczny blok czy dużą kamienicę i mamy mieszkanie na piętrze drugim, a strych mamy na piętrze szóstym? Jeśli do strychu musimy wejść z części wspólnej, to taki strych jest pomieszczeniem przynależnym do mieszkania i musi być to odnotowane w dokumentacji wydanej do celów uzyskania samodzielności lokali oraz odnotowane w księdze wieczystej, o czym w dalszej części artykułu. Urzędnicy powiatu warszawskiego zachodniego, w mojej opinii niezgodnie z prawem przypisują w mieszkaniach wielopoziomowych strych jako pomieszczenie przynależne do danego mieszkania. Jest to błąd. A jeżeli mylę się ja, to znaczy, że „99%” innych powiatów robi to niezgodnie z prawem. Pomieszczenie przynależne MUSI być poza obszarem mieszkania, może być nawet w innym budynku, w momencie kiedy budynki stanowią jedną nieruchomość (są w jednej KW). To skąd ten pomysł urzędników na takie przewrotne działanie? W ustawie o własności lokali jest wspomniany zapis (art. 2 ustęp 4). „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi”. W tym zapisie urzędnicy wspomnianego powiatu znaleźli słowo „strych” i „garaż” i ślepo go stosują w mieszkaniach wielopoziomowych, czyli w domach jednorodzinnych dwulokalowych. Zapis ustawy ukierunkowuje nas na pomieszczenia poza mieszkaniem „nawet do niego bezpośrednio nie przyległe” lub „poza budynkiem”. Przecież tu nie ma mowy o tym, że pomieszczenie przynależne jest „w środku” mieszkania. Byłoby to w sprzeczności z tym zapisem Ustawy „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb…”. Zwrócę uwagę jeszcze na ten zapis z Ustawy (art. 2 pkt 5) „Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku”. Wymienione są tu pomieszczenia przynależne, a nie pomieszczenia wewnętrzne! Przynależność jest zaprzeczeniem słowa składowa, ale tu już wchodzimy w polemikę znaczenia słów. Nie wiem dlaczego niektóre starostwa nie potrafią zrozumieć, że w tym zakresie nadrzędną definicją jest definicja lokalu, a pomieszczenia przynależne są niejako dodatkiem do lokalu!
(…)
Czytaj cały artykuł „Pomieszczenia przynależne. Kiedy garaż, strych, komórka jest pomieszczeniem przynależnym?„.
Adrian Hołub – Doradca prawno-inwestycyjny na rynku nieruchomości, Inwestor Biegły Sądowy, Wykładowca Akademicki, Członek PKN. Praktyk z 18-letnim doświadczeniem, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych, inwestor w nieruchomości, założyciel Geodetic sp. z o. o. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga. Od 2023 r. ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym w Komitecie Technicznym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Prowadzi kompleksowo inwestycje deweloperskie, etap pozwolenia na budowę, etap budowy, etap sprzedaży. Wieloletni praktyk w zakresie maksymalizacji inwestycji deweloperskich. Ekspert w zakresie podziałów lokali i domów na mniejsze lokale, uzyskiwania samodzielności lokali, maksymalizacji powierzchni najmu i powierzchni sprzedaży dla lokali i budynków, podatku od nieruchomości, wyłączenia z produkcji leśnej, umów w zakresie najmu dla lokali mieszkalnych i komercyjnych, analiz due diligence nieruchomości, analiz chłonności, pisze opinie sądowe, szkoli i doradza w zakresie całego procesu inwestycji budowlanych. Nadzorował pomiar do celów najmu, podatku i sprzedaży dla ponad 8 mln m² powierzchni budynków. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”, Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz autor „Ekspertyzy deweloperskiej”, „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku. Procedura administracyjna i sądowa” oraz „Inwestowanie w nieruchomości zabytkowe”. Napisał ponad 250 artykułów i wygłosił ponad 200 prelekcji. Prelegent licznych wydarzeń branży nieruchomości. Od 2017r. nieprzerwanie Wykładowca na Uniwersytecie Gdańskim. W latach 2017-2019 r. Wykładowca na Uniwersytecie Łódzkim. Od 2023 r. Gościnnie wykłada na Uczelni ASBIRO. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa, motoryzacji i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
Absolwent: (1) Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami; (2) Uniwersytetu Warszawskiego Wydziału Geografii i Studiów Regionalnych – licencjat; (3) SGGW – Studia podyplomowe z Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami w Wydziale Nauk Ekonomicznych (licencja pośrednika numer 15818).
