Geodeta z ramienia inwestora
Kiedy geodeta kryje generalnego wykonawcę?
Wielu geodetów pewnie pomyśli, że upadłem na głowę pisząc artykuł oczerniający branżę, w której sam jestem. Pracując od lat dla międzynarodowych inwestorów nasłuchałem się opowieści o tym, jak geodeci, wyceniają zlecenia poniżej kosztów i w efekcie oddają buble, o których nam się nawet nie śniło. Ale ten artykuł nie jest ku krytyce geodetów, z których edukacją mają problemy władze uczelni, co sami nam sygnalizują. Z drugiej jednak strony, jasno zaznaczam, że nie popieram zatajania czy naciągania pomiarów na rzecz generalnego wykonawcy. Artykuł pisany jest dla inwestorów, ku przestrodze działań firm geodezyjnych!
Geodeta niedoceniany na budowie
Chcę tym artykułem zwrócić uwagę, że od geodety zależy wiele aspektów podczas procesu budowlanego, a koszty ponoszone na te cele są ułamkowe w porównaniu do strat, jakie mogą mieć miejsce w procesie budowlanym. Niestety geodeta na budowie traktowany jest jako zło konieczne i najmniej ważny element. I tu powiem nieskromnie, że inwestorzy nie doceniają tego zawodu a to działa na ich niekorzyść. Opiszę tu najważniejsze kwestie, żeby zobrazować skalę problemu!
Geodeta z ramienia inwestora czy generalnego wykonawcy?
Kiedy inwestor powinien zachować czujność i zadbać o kontrolę geodety pracującego na budowie z ramienia generalnego wykonawcy? Po co w ogóle to robić, skoro już jest jeden geodeta? Słyszę czasami: „przecież to dublowanie kosztów”. Jednak jak przytaczam argumenty to inwestorom, szczególnie tym z procesem budowlanym w toku robi się gorąco na karku. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że jak coś jest wybudowane niewłaściwie przez generalnego wykonawcę, to błędy te mogą zostać nieujawnione. Dlaczego? Geodeta zatrudniony przez generalnego wykonawcę, nie będzie miał interesu podważać jakości prac wykonanych przez swojego płatnika. Dlatego, szczególnie przy dużych inwestycjach należy zadbać o geodetę z ramienia inwestora. Jest on wtedy jak inspektor nadzoru przeprowadzający audyt.
Przykłady błędów geodezyjnych
Jakie błędy tuszują geodeci opłacani z ramienia generalnego wykonawcy? Słyszałem o bardzo wielu przypadkach działań, kiedy to inwestor po wybudowanym budynku dowiaduje się, że szacht windowy nie trzyma pionu i winda nie mieści się między piętrami. Wielokrotnie słyszałem o złym posadowieniu budynku względem granic działki. W moim sąsiedztwie chociażby od 9 miesięcy stoi nowy budynek handlowo-usługowy 4-kondygnacyjny, który nie otrzymał pozwolenia na użytkowanie ze względu na fakt, że w inwentaryzacji powykonawczej wyszło na jaw, iż budynek przed wylaniem fundamentów został wytyczony przez geodetę w niewłaściwym miejscu.
Geodeta, gotowy się „podłożyć”
Innym przykładem, który skończył się wygraną rozprawą sądową w sprawie wrocławskiego dewelopera, gdzie doradzaliśmy kupującemu mieszkanie jest narażanie geodety na straty własnych uprawnień zawodowych. Okazało się, że pod naciskiem dewelopera geodeta wykonał dwie metryczki lokali dla kilku tysięcy mieszkań – jedna metryczka była do KW, a druga dla kupującego. Ta druga rzecz jasna z zawyżonym metrażem. Kupujący po trwającym około 3 lata procesie odzyskał 18tys zł z tytułu zawyżonych metrów. Geodeta stracił uprawnienia, a deweloper zbankrutował, bo posypało się wiele pozwów tego typu.
Przykłady ku przestrodze inwestorów
Inne historie, które słyszałem lub rozstrzygałem na zlecenie inwestorów to notorycznie poprzesuwane ściany działowe lub nośne względem projektu; szyby windowe nietrafiające w siebie na różnych piętrach; nietrzymanie poziomu podłogi w przypadku wykonywania dobudówek do istniejących obiektów; mylenie sposobów aranżacji ścian pomiędzy piętrami; wejścia drzwiowe wykonywane w niewłaściwych miejscach; czy niewłaściwe miejsca wpięć instalacji czy lokalizacji gniazdek. Takich przykładów mogę wymieniać dziesiątki, co też czynię wraz z innymi ekspertami rynku nieruchomości na łamach książki „1000 błędów inwestorskich nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych” – szczegóły na www.resources.geodetic.co/sklep.
Kto płaci za błędy?
Niestety za takie błędy zawsze płaci inwestor. Owszem, może on pociągnąć geodetę do odpowiedzialności. Pytanie czy ten jest ubezpieczony i wypłacalny? W naszej działalności tylko kilkukrotnie zostałem poproszony o pokazanie polisy ubezpieczeniowej na firmę. Czemu inwestorzy nie dbają o sprawdzenie takiego zabezpieczenia u firm geodezyjnych? To co tu ważniejsze to fakt, że inwestor ponosi znacznie większe straty niż geodeta pociągany do ewentualnej odpowiedzialności! Opóźnienia w oddaniu lokali do użytkowania, liczne poprawki instalatorskie czy konstrukcyjne ingerują w budynek i jego estetykę oraz generują dodatkowe koszty. Ale najważniejszy w tym wszystkim jest czas, który gra na niekorzyść inwestora. Często inwestorzy mają podpisane umowy najmu w momencie, gdy budynek jest jeszcze niewybudowany. Opóźnienie wydania lokalu najemcy o kilka miesięcy może spowodować stratę klienta, które w przypadku winy wynajmującego ma zwykle możliwość wypowiedzenia umowy. Efektem straty jakiegoś najemcy jest rzecz jasna brak przychodu z najmu. Dodatkowo, swoim torem biegną zobowiązania bankowe wobec inwestycji realizowanej z kredytu.
Kiedy geodeta powinien sprawdzić geodetę?
Co zatem robić i kiedy warto wydać dodatkowe złotówki, żeby spać spokojnie? Inwestor powinien kontrolować geodetę z ramienia generalnego wykonawcy. Zaznaczę, że nie ma to sensu w całym procesie budowlanym. Z mojego doświadczenia w zakresie obsługi budów radzę, żeby geodeta z ramienia inwestora na budowie pojawił się co najmniej w momencie, gdy jest wybudowany stan surowy otwarty. Wtedy warto jest sprawdzić następujące kwestie:
- pionowość szybów windowych,
- rzędne poszczególnych kondygnacji, stropów, spoczników,
- poziomowość posadzki,
- nachylenie ramp, zjazdów,
- położenie budynku względem granic działki,
- sprawdzenie siatki słupów,
- sprawdzenie pionowości słupów przy wysokich słupach,
- maksymalną wysokość budynku.
Masz narzędzie do negocjacji
W celu ustalenia rzeczywistej (nieprojektowanej) powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, konieczne jest dokonanie inwentaryzacji – pomiaru powierzchni z natury. Według rozporządzenia w sprawie EGIB może to być zaczerpnięte zarówno z pomiarów lub z „informacji zawartych w projekcie budowlanym” (art. 63.1 pkt 14). Jedynie inwentaryzacja dokonana przez odpowiednią osobę, która mierzy i na podstawie pomiaru wylicza zgodnie z daną normą wielkość powierzchni, daje gwarancję, że pomiary powierzchni zostały dokonane właściwie, zgodnie z normą. Ponadto wiemy wtedy, że właściwie zostały zakwalifikowane elementy lokalu, które należy lub nie należy wliczać do powierzchni użytkowej zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997. Najczęstszym błędem jest brak rozróżnienia powierzchni użytkowej na: 1-zamknięte i przykryte ze wszystkich stron, 2-nie zamknięte do ich pełnej wysokości ale przykryte, 3-ograniczone elementami budowlanymi jak barierki, murki. Zarówno architekci jak i geodeci największy problem mają ze schodami wewnątrz lokalu/domu/mieszkania oraz antresolami i loggiami. Ważną kwestią jest też niewłaściwe tworzenie metryczek sprzedawanych lokali. Czasami jest to element niewiedzy a czasem świadomego zmuszania geodetów do generowania metryczek niezgodnych z normą. Szczerzej na ten temat w artykule „Dwie metryczki lokalu od dewelopera. Pozwy sądowe przeciw geodetom.”
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
Adrian Hołub
GEODETIC Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer, Author
14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co
