Co to jest rejestr urbanistyczny?
Czy dane planistyczne będą rzetelne i na czas?
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Rejestr urbanistyczny to nowość w planowaniu przestrzennym, która ma obowiązywać od stycznia 2026 r. Będzie to system teleinformatyczny, który ma być otwartym, jawnym, darmowym i wiarygodnym źródłem danych związanych z gospodarką przestrzenną. Rejestr urbanistyczny ma za zadanie tworzenie, aktualizację i udostępnianie danych związanych z prowadzonymi w Polsce procedurami planistycznymi: uchwalaniem planów ogólnych, planów miejscowych, wydawaniem decyzji o WZ na obszarach uzupełnienia zabudowy, a także ustaleń z zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Mamy mieć tam dostęp do wszystkich uchwał, uwag, projektów, raportów z konsultacji, strategii itd. Brzmi dobrze! Wątpliwości budzi jednak to, że informacje będą tam wprowadzane przez rożne organy oraz to, że na początku 2026 r. możemy mieć liczne zatory, braki i niespójności w danych w rejestrze urbanistycznym. Przepisy związane z rejestrem określa wersja Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w formie, która będzie obowiązywała od początku stycznia 2026 r. Tak, na dzień pisania artkułu mamy już trzy nowelizacje Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w Dzienniku Ustaw. Przeanalizujmy obecną i planowaną wersję Ustawy w zakresie tego, co będzie w rejestrze urbanistycznym.
Rejestr urbanistyczny w obecnych przepisach
Art. 8f obecnie obowiązującej Ustawy o planowaniu powołuje się na art. 67h, ale takiego art. w Ustawie na dzień pisania artykułu jeszcze nie ma. Jest on w nowelizacji Ustawy przewidzianej od stycznia 2026 r. Nowelizacja Ustawy ma cały rozdział 5b, który dotyczy rejestru urbanistycznego. To co jest w obecnie obowiązującej Ustawie o planowaniu to to, że w rejestrze mają być następujące dane: podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego (art. 13i ust. 3 pkt 4), projekt planu ogólnego z uzasadnieniem i prognozą OOŚ, jeśli jest wymagana (art. 13i ust. 4 pkt 7), a po etapie konsultacji ponownie wszystko wraz raportem z konsultacji (art. 13i ust. 4 pkt 11), projekt planu miejscowego albo jego zmiany wraz z uzasadnieniem i prognozą OOŚ, jeśli jest wymagana (art. 27b ust. 4 pkt 3), a po uzgodnieniach i konsultacjach ponownie komplet wraz z raportem (art. 27b ust. 4 pkt 7). Udostępniane w rejestrze urbanistycznym mają być też projekty uchwał reklamowych z raportami oraz wnioski od inwestorów o uchwalenie ZPI (art. 37eb ust. 4 pkt 1), projekty ZPI z pozwoleniami i zgodami (art. 37ec ust. 2 pkt 3 i 8). Będą tam też analogiczne informacje o inwestycjach o szczególnym znaczeniu, a także projekty audytów krajobrazowych z raportem (art. 38b ust. 2 pkt 7). Rejestr wydanych decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego prowadzi marszałek województwa w przypadku decyzji o znaczeniu krajowym lub wojewódzkim, wójt, burmistrz lub prezydent miasta w przypadku inwestycji o znaczeniu powiatowym i gminnym, a wojewoda w przypadku inwestycji na terenach zamkniętych. Z kolei rejestr wydanych decyzji o WZ prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta (art. 67 ust. 1 Ustawy).
Nowelizacja Ustawy od 2026 r.
Z kolei w nowelizacji Ustawy od stycznia 2026 r. zgodnie z art. 67g 1 Ustawy o planowaniu rejestr ma prowadzić minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Będzie on jednocześnie administratorem zbieranych w rejestrze danych osobowych. Za funkcjonowanie systemu zgodnie z art. 67g ust.2 Ustawy będzie odpowiedzialny minister do spraw informatyzacji. Kto będzie wprowadzał tam dane? Zgodnie z art. 67 i ust. 1 Ustawy będą to organy wytwarzające informacje lub dane podlegające obowiązkowi udostępniania. Zgodnie z art. 67h Rejestr urbanistyczny będzie niezwłocznie udostępniał informacje i dane pochodzące z:
1) uchwał o przystąpieniu do sporządzania aktów planowania przestrzennego oraz gminnego programu rewitalizacji,
2) wniosków o sporządzenie lub zmianę planów ogólnych lub planów miejscowych oraz wniosków o uchwalenie zintegrowanych planów inwestycyjnych,
3) diagnoz, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji,
4) uchwał o szczegółowym trybie i harmonogramie opracowania projektu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego,
5) diagnoz, o których mowa w art. 10a ust. 1 ustawy z dnia 6 grudnia 2006 r. o zasadach prowadzenia polityki rozwoju, przygotowywanych w ramach opracowania projektu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego,
6) aktów planowania przestrzennego wraz z uzasadnieniem, o ile jego sporządzenie jest wymagane,
7) uchwał w sprawie wyznaczenia obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, uchwał o przyjęciu gminnych programów rewitalizacji oraz uchwał w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji,
8) uchwał o przyjęciu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego,
9) wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z wyłączeniem dotyczących inwestycji lokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych przez Ministra Obrony Narodowej decyzją, o której mowa w art. 4 ust. 2a ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne,
10) decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z wyłączeniem decyzji dotyczących inwestycji lokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych przez Ministra Obrony Narodowej decyzją, o której mowa w art. 4 ust. 2a ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne,
11) uchwał w sprawie aktualności planu ogólnego oraz planów miejscowych i oceny, o których mowa w art. 22 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji,
12) zarządzeń zastępczych wojewody w sprawie uchwalenia aktu planowania przestrzennego,
13) rozstrzygnięć nadzorczych wojewody stwierdzających nieważność aktów planowania przestrzennego,
14) wyroków sądów administracyjnych dotyczących decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz aktów planowania przestrzennego.”
Będą tam też udostępniane dokumenty z procedur uchwalania ZPI, programów rewitalizacji, wyznaczania obszarów zdegradowanych, strategii rozwoju gmin czy strategii rozwoju ponadlokalnego, z projektów dokumentów planistycznych, czy raportów z konsultacji społecznych.
Czy rejestr urbanistyczny będzie rzetelnym źródłem danych?
Co ciekawsze, te organy wytwarzające informacje w rejestrze i sądy administracyjne będą mogły upoważniać do wprowadzania tych danych organy, które wytworzyły te informacje lub dane (art. 67i ust. 3 Ustawy w wersji od stycznia 2026 r.). To ja się pytam o ogólną liczbę osób odpowiedzialnych za wrzucanie danych do tego systemu? Niejednokrotnie widuję w firmach i urzędach, że pracownicy w danym dziale, albo między dwoma czy trzema działami nie umieją pracować na wspólnych danych, czy działają na nieaktualnych plikach – a my tu planujemy złączyć jednym systemem 2,5 tys. gmin, w których publikowane będą plany ogólne? Czy realne jest przejście całej Polski w tak krótkim czasie z plików rastrowych na wektorowe i czy na pewno później będzie to robione rzetelnie? Skoro plany ogólne mają być uchwalone do końca 2025 r. (zakładam, że wiele gmin zrobi to na ostatnią chwilę), to moje pytanie brzmi, czy cała Polska przez 3 miesiące wprowadzi aktualne dane dotyczące planów ogólnych? Czy może czeka nas powtórka z rozrywki sprzed kilku lat, kiedy to wektoryzowano mapy? Przypomnę, że w 2020 r. skończyło się przetwarzanie map z wersji analogowych na cyfrowe. Proces ten był zlecany na podstawie przetargów licznym firmom, które dały różne standardy opracowania i liczne błędny pomiarowe. W całym procesie nagminne były ogłoszenia o pracę i o praktyki zawodowe, co skończyło się tym, że dane wklepywali nierzadko studenci. Niewiarygodność treści map już dzisiaj wychodzi w wielu procesach inwestycyjnych. Urządzenia podziemne, granice działek i budynki znalazły się na mapach poprzez wektoryzację z map analogowych, a nie z rzeczywistych pomiarów w terenie. Dokładność położenia takich elementów na mapach wynosi nierzadko ponad metr. I jeszcze nie miałbym pretensji, gdyby na mapie odnotowano informacje, że te dane są niepewne inwestor sobie musi to sam potwierdzić. W podobny sposób na mapy trafiły granice nieruchomości. Przy ustalaniu granic jeszcze kilka lat temu nakazywano ich dociągania nawet do 15cm, gdy rzeczywistość odbiegała od stanu na mapach. Rekord w naszym doświadczeniu zawodowym to wykazane 25m przesunięcia granicy mapa vs. rzeczywistość. Znajomy urbanista wskazywał na swój przypadek bliski 40m. Na złamanie karku informatyzujemy świat. Niestety, tracimy przy tym na jakości! Dlatego już dzisiaj, niczym wróżka przewiduję, że podobnie będzie z danymi w rejestrach urbanistycznych! Już same klauzule na różnych portalach mapowych informujące, iż są to tylko dane poglądowe wskazują na zasadę ograniczonego zaufania. Moja rada dla inwestorów i ekspertów korzystających z tego typu rejestrów / portali jest taka – korzystaj, ale sprawdzaj.
ADRIAN HOŁUB – 17-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych. Inwestor nieruchomości, założyciel i członek zarządu Geodetic sp. z o.o.. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: samodzielności lokali, określanie wskaźników urbanistycznych w PnB, określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu. Ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych i kamienic. Prowadzi procesy deweloperskie począwszy od analiz due diligence, analiz chłonności, doradztwa prawnego, architektonicznego, urbanistycznego, geotechnicznego, geodezyjnego, poprzez kontrolę procesu budowy, aż po pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i kompleksowe przygotowanie inwestycji do sprzedaży (memorandum, prospekty, metryczki, umowy itp.). Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 8 mln m² powierzchni w setkach budynków. Uczestniczył przy największych transakcjach komercyjnych w Polsce. Od 2007 r. na stałe współpracuje z +250 firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Wygłosił ponad 150 prelekcji, corocznie szkoli 1000 osób, prowadzi konsultacje i opinie dla deweloperów i inwestorów. Napisał ponad 150 artykułów, jest autorem głównym „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości”, oraz „Ekspertyzy deweloperskiej” oraz Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe”. Współautor publikacji „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku”. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
