Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
Od 1 stycznia 2025 roku rynek czekają zmiany w podatku od nieruchomości. Ustawa jest jeszcze na etapie projektu, ale harmonogram prac nad nią wskazuje, że zacznie ona obowiązywać zgodnie z zapowiedziami. Dla właścicieli i zarządców nieruchomości komercyjnych zmienia się dużo w związku z nowymi definicjami budynków i budowli. Eksperci Cushman & Wakefield rekomendują jak najszybsze rozpoczęcie audytów, aby zrozumieć, które zmiany w opodatkowaniu będą obowiązywać w przypadku konkretnej nieruchomości. Pozwoli to uwzględnić odpowiednie koszty w budżecie, a niestety w związku z nowymi przepisami wielu przedsiębiorców może spodziewać się wyższych stawek podatkowych. W niektórych przypadkach koszty mogą wzrosnąć nawet o kilkaset tysięcy złotych w skali roku.
Z czego wynika zmiana?
Nowelizacja ustawy o podatku od nieruchomości jest efektem wyroku Trybunału Konstytucyjnego i ma zostać uchwalona z końcem listopada tego roku, a wejść w życie od 1 stycznia 2025 roku. Ministerstwo Finansów zapowiada, że przedstawiony projekt 3.0, to finalna wersja, która jeszcze w październiku br. trafi do Sejmu. W związku z tym rynek może zakładać, że zaproponowane w nim regulacje będą obowiązywać od początku 2025 roku. Planowane zmiany oznaczają duże wyzwanie dla sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce. Aktualnie obejmuje on ponad 60 mln mkw. tylko w ramach inwestycji biurowych, magazynowych i handlowych, a każda nieruchomość funkcjonująca na rynku będzie potrzebować drobiazgowego audytu między innymi działających w niej instalacji czy urządzeń. Wyniki takich audytów muszą następnie znaleźć odzwierciedlenie w planowanych budżetach. Zmiany w ustawie dotkną również najemców nieruchomości i oni będą potrzebować dodatkowych informacji w tym zakresie. Cały rynek czeka teraz dużo pracy, a czasu na dostosowanie strategii budżetowych jest niestety niewiele”, komentuje Zuzanna Paciorkiewicz, Head of Asset Services CEE, Cushman & Wakefield.
Nowa definicja budynku i budowli
Projekt nowej ustawy zakłada redefinicję pojęcia budynku. Po zmianach budynkiem nie będzie już obiekt, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach, albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego funkcję jest pojemność.Nowa definicja budynku, może spowodować, że wiele obiektów magazynowych, które dotychczas były klasyfikowane jako budynki, stanie się budowlami. Może to spowodować znaczny wzrost opodatkowania – podatek będzie w takich przypadkach płacony od wartości obiektu a nie od powierzchni użytkowej”, mówi Wojciech Pławiak, Radca Prawny i Doradca Podatkowy z kancelarii Litigato.
Kluczową zmianą w nowym projekcie jest jednak zmiana definicji budowli oraz urządzeń budowlanych. Projekt przewiduje aż 5 różnych kategorii obiektów stanowiących budowle. W kolejnych wersjach projektu ustawy znaczną metamorfozę przechodził załącznik do ustawy nr 4 zawierający listę budowli. Rozszerzano w nim m.in. zakres znaczeniowy niektórych pozycji, a także dodawano nowe, jak np.: konstrukcje wsporcze, wolnostojące trwale związane z gruntem instalacje przemysłowe, wagi samochodowe, czy też kioski i pawilony. W niektórych przypadkach opodatkowanie będzie dotyczyć tylko części budowlanych tych konstrukcji. Sporym wyzwaniem będzie klasyfikacja obiektów kontenerowych i prefabrykowanych. Jedno jest pewne – będą one podlegały opodatkowaniu, pytanie tylko, w jaki sposób. Szeroka definicja związku z gruntem, jaka została zawarta w projekcie ustawy, wskazuje, że jeśli obiekt ma fundamenty, nawet te oparte na betonowych blokach, spełnia definicję budynku. Mimo, że może znajdować się w katalogu budowli, jego kwalifikacja może budzić trudności i rodzić problemy z określeniem właściwej kategorii podatkowej”, podkreśla Wojciech Pławiak.
Instalacje i urządzenia techniczne – co się zmienia?
Dla branży nieruchomości komercyjnych najbardziej istotna będzie kwestia opodatkowania urządzeń i instalacji w budynkach. Nowe przepisy określają, że odrębnemu opodatkowaniu nie będą podlegały instalacje niezbędne do funkcjonowania budynku. Natomiast wszelkie dodatkowe urządzenia technicznie jak szafy rozdzielcze, transformatory, klimatyzacje itp., które dotychczas nie podlegały opodatkowaniu, w świetle nowych przepisów mogą być uznane za opodatkowane. Warto podkreślić, że urządzenia techniczne będą teraz opodatkowane w całości lub w zakresie części budowlanych. Kluczowym elementem będzie ponowna ocena, w jakim zakresie opodatkowywaliśmy urządzenia techniczne w starym stanie prawnym, a w jakim zakresie po tej zmianie musimy to podejście zmienić lub uzasadnić utrzymanie dotychczasowego podejścia mając na względzie obecną definicję tego urządzenia budowlanego. Nowe regulacje mogą znacząco rozszerzyć kategorię urządzeń technicznych, w tym tych wewnątrz budynków, które do tej pory nie były objęte podatkiem od nieruchomości”, zauważa Wojciech Pławiak
Magazyny, parkingi, systemy reklamy – nowe wyzwania dla właścicieli
Zmiany dotkną również właścicieli dużych obiektów magazynowych. Te wysokiego składowania mogą zostać uznane za budowle, a ich opodatkowanie będzie zależało od pojemności i głównego przeznaczenia. Parking, który dotąd był traktowany jako część budynku lub w ogóle nie był uwzględniany w opodatkowaniu, teraz może być klasyfikowany jako budowla, jeśli znajduje się poza budynkiem. Podobna sytuacja występuje w przypadku konstrukcji wsporczych, jak zadaszenia, ściany czy systemy reklamy, często stawiane przed obiektami handlowymi.
Czy audyt to jedyna droga?
Z pewnością przepisanie deklaracji podatkowej z bieżącego roku na 2025 nie wchodzi w grę – różnice będą zapewne istotne, a większość właścicieli nieruchomości komercyjnych musi liczyć się z większymi kosztami. Obecnie jesteśmy w okresie budżetowania, a kwestie podatkowe to wyjątkowo gorący i trudny do oszacowania temat. Niezbędne do uzyskania prawidłowej kwoty są audyty nieruchomości. Przykładowo, w jednej z nieruchomości, przeprowadzony audyt pozwolił zidentyfikować obszary do skorygowania deklaracji PON, które obecnie procesujemy. Różnica w wysokości podatku w tym konkretnym przypadku może wynieść ponad 200 tys. zł. Dobra wiadomość jest taka, że audyt może również ujawnić zawyżone dotychczas wyliczenia podatkowe – a korekty można składać nawet do pięciu lat wstecz, co może prowadzić do optymalizacji kosztów”, wyjaśnia Paulina Bauer, Head of Retail Asset Services, Cushman & Wakefield.
Konieczność przeprowadzenia dogłębnych analiz nieruchomości i audytów skłoniła Ministerstwo Finansów do uwzględnienia w nowym projekcie możliwości złożenia deklaracji dotyczącej podatku od nieruchomości wyjątkowo do końca marca 2025 roku, zamiast do końca stycznia 2025 roku. Nie warto jednak czekać do ostatniej chwili i momentu, gdy koszty audytu zaczną rosnąć ze względu na wzmożony popyt. Ponadto właściciele i zarządcy powinni poinformować najemców o wysokości stawek service charge na 2025 rok jeszcze przed końcem bieżącego roku lub na początku przyszłego. Zmiany w podatku od nieruchomości oznaczają wzrost kosztów również dla najemców nieruchomości komercyjnych i powinni oni mieć czas, aby na te podwyżki się przygotować”, podsumowuje Paulina Bauer.
