Stan prawny na dzień 16.02.2026 r.
W dniu 16.02.2026 r. pojawiła się odpowiedź UOKIK na pismo Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) w zakresie interpretacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (pismo dostępne tutaj >>). UOKIK informuje, że uzgodnił to stanowisko z Ministerstwem Rozwoju i Technologii. Jak to jest, że Ministerstwo, które „wprowadza” przepis na poziomie ustawy, 3 dni po jej wejściu wydaje komunikat pod „brandem” UOKIK, że w ustawie jest zapisane co innego niż jest zapisane? Stanowisko UOKiK nie jest aktem prawa powszechnego i nie ma charakteru wiążącego w sensie prawnym dla przedsiębiorców czy sądów! Chyba, że furtka została otwarta tym, że ta opinia została uzgodniona z Ministerstwem. Działalność UOKIK nadzoruje prezes Rady Ministrów, więc w założeniu widzę tu konflikt interesów między wydającym opinię/stanowisko i tworzącym prawo Ministerstwem.
Nielogiczny ciąg zdarzeń
Chciałem przypomnieć, że Ministerstwo, posłowie odpowiedzialni za te zmiany zostali poinformowani przez instytucje (w tym przez PZFD) przed wdrożeniem nowelizacji art. 5a ustawy deweloperskiej o tym, że powierzchnia do celów sprzedaży będzie inna niż ta do celów projektowych, jeżeli art. 5a wejdzie w tym stanie prawnym co mamy obecnie. Żeby nie być gołosłownym załączę dowody.
W dniu 24.10.2025 r. wpłynęło pismo do sejmu, do przedstawiciela wnioskodawców poselskiego projektu ustawy, w którym jasno postulowano:
„Powierzchnię użytkową należy ustalać zgodnie z zasadami przyjętymi w projekcie budowlanym zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę (…)”.
Dalej, w piśmie tym wskazane zostało, że będzie dualizm powierzchni (znajduje się to na górze piątej strony pisma). Sam PZFD pisał:
„W efekcie, choć z pewnością nie było to celem projektodawcy, nowe przepisy mogą skutkować stosowaniem w obrębie jednej inwestycji różnych podstaw ustalania powierzchni, co zmienia podstawę wyliczenia udziałów nieruchomości wspólnej. Powyższe wiąże się również z koniecznością aktualizacji prospektów informacyjnych, zmianą treści wpisów w księgach wieczystych, aneksowaniem już zawartych umów deweloperskich oraz przeprowadzaniem dodatkowych czynności formalnych na etapie przenoszenia własności.”
I kolejny fragment, gdzie jest informacja, że w Ustawie trzeba wprowadzić zapisy aby połączyć powierzchnię z pozwolenia na budowę z powierzchnią „sprzedaży”
„Powierzchnię użytkową należy ustalać zgodnie z zasadami przyjętymi w projekcie budowlanym zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę według normy określonej w przepisach wykonawczych obowiązujących w dniu złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.”
Taki był postulat PZDF – ale nie został on spełniony przez Sejm – nie została wprowadzona korekta zapisu. W związku z powyższym, jak to możliwe, że PZFD nagle mówi, że wprowadzony zapis ustawy deweloperskiej (art. 5a) jest właśnie w założeniu taki jak powyżej i jest on zgodny ze stanowiskiem PZFD, mimo że nic nie zostało uwzględnione? Jak to jest, że to samo brzmienie ustawy raz jest interpretowane tak, a potem inaczej?
Do Sejmu na etapie opiniowania art. 5a ustawy wpłynął również postulat:
„2) Powiązanie projektowanych przepisów z rozporządzeniem Ministra Rozwoju 11 września 2020 r., które stanowi wytyczne dla projektanta m.in. w zakresie podawania powierzchni w projekcie budowlanym”.
Sejm nie uwzględnił również powyższego!! To jakim cudem UOKIK dzisiaj w opinii z 16.02.2026 r. mówi, że właśnie tak jest?
Na te aspekty wskazywał także KIG! Postulaty składane na etapie tworzenia art. 5a ustawy były słuszne również w mojej opinii! Jednak nie zostały one uwzględnione.
Posłowie byli, zatem świadomi, że powierzchnia z art. 5a Ustawy deweloperskiej będzie inna niż ta z projektu (inne zasady pomiaru)! Co z tym zrobili? Postulaty nie zostały wprowadzone przez posłów tworzących projekt zmiany ustawy! W związku z tym jak to jest możliwe, że dzisiaj UOKIK i Ministerstwo interpretują art. 5a ustawy tak, jakby te postulaty były wprowadzone? To jest farsa! Wmawianie na siłę czegoś, czego nie ma. Dlaczego wtedy posłowie / Ministerstwo nie poprawiło tego aspektu? Dlaczego w takim razie nie podejmuje się inicjatywy poprawy przepisu 5a w ustawie? Dlaczego teraz wydawany jest komunikat, że należy jednak robić inaczej? Czy tylu posłów nie potrafiło jasno i precyzyjnie zapisać jednego zdania?
Dalsza część artykułu pod filmem.
Celowość przepisów
Przedstawiciele PZFD po komunikacie UOKIK, który jest odpowiedzią na zadane przez nich pytanie / zagadnienie, podtrzymują, że mimo iż art. 5a ustawy deweloperskiej odwołuje się do „czystej” normy PN-ISO 9836, ich zdaniem należy te powierzchnie pomniejszać o te wykazane w rozporządzeniu. Nie zgadzam się z tą rekomendacją – nie ma tu zrozumienia celowości przepisów i nadrzędności aktów! Art. 5a ustawy deweloperskiej wymaga natychmiastowego uściślenia o odwołanie do rozporządzenia w sprawie zakresu i formy projektu – tak, żeby oczywistym było, że powierzchnia na potrzeby ustalenia celu lokalu czy domu była tożsama z tą w projekcie.
Odniosę się jeszcze do rekomendacji.
Po pierwsze, rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11.09.2020 r. powołuje normę PN-ISO 9836 tylko i wyłączenie do „swoich” celów – czyli do wyliczenia powierzchni użytkowej na potrzeby stworzenia dokumentacji pozwolenia na budowę.
Normę PN-ISO 9836 przed 13.02.2026 r. musieliśmy stosować do celów dokumentacji pozwolenia na budowę, bo powoływało ją wprost rozporządzenie. Z kolei od 13.02.2026 r. normę PN-ISO 9836 stosujemy dodatkowo do innego celu – zgodnie z ustawą deweloperską na cele wyliczenia ceny lokalu / domu. Ustawa deweloperska nie odwołuje się do rozporządzenia, więc absurdem jest nadinterpretowanie tego aspektu! Wprowadzony art. 5a jasno i wyraźnie został wyartykułowany!
Przecież, zapisów normy PN-ISO 9836 nie stosujemy przykładowo w kwestiach planistycznych! Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie powołuje normy PN-ISO 9836 do działania w swoim planistycznym zakresie, więc czemu, np. nie upieramy się, że ta norma czy rozporządzenie dotyczą też ustawy planistycznej? Takim działaniem wprowadzane są na rynek niepotrzebne interpretacje i podwójne standardy!
Po drugie, w uzasadnieniu ustawy deweloperskiej jest napisane, że należy odnieść się tylko do normy PN-ISO 9836 – poniżej fragmenty w tej sprawie (druk nr 1767, 23 września 2025 – Sejm)
„U Z A S A D N I E N I E
Projekt ustawy wprowadza dwie istotne z punktu widzenia nabywcy nieruchomości zmiany:
1) bezpośrednio w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym stawia wymóg stosowania właściwej Polskiej Normy w celu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego.
2) wiąże sposób wyliczenia ceny nabycia praw wynikających z umowy zawieranej w oparciu o przepisy nowelizowanej ustawy z powierzchnią użytkową nieruchomości, nie dopuszczając do stosowania innych sposobów mierzenia powierzchni niż odnosząca się do powierzchni użytkowej obliczonej zgodnie z Polską Normą.”
Kolejny fragment – uzasadnienia Sejmu dla art. 5a:
„Odesłanie do nich powinno być wyraźne i niebudzące wątpliwości. Stąd projektodawcy wprost wskazują na Polską Normę dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie jako sposób obmiaru powierzchni lokalu lub domu jednorodzinnego. Podobne rozwiązania zostały przyjęte w art. 2 ust. 2 zd. drugie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz w art. 1a ust. 2 zd. drugie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej.”
Różne linie orzecznicze
Wiele lat temu pojawiła się inna „rekomendacja” w sprawie liczenia powierzchni pod ścianami działowymi argumentująca, że są to ścianki do demontażu. Dzisiaj deweloperzy przegrywają w rozprawach sądowych, a przecież działali zgodnie z tą rekomendacją! Powielane są kłamstwa, że rzekomo do powierzchni użytkowej liczonej zgodnie z normą PN-ISO 9836 można było liczyć powierzchnie pod ściankami działowymi. PKN wydał komunikat i komentarz już do normy z 1997r., że ścianki działowe nie są ściankami do demontażu, bo wymagają typowych prac budowlanych. Mimo to brnie się w te kłamstwa. Dzisiaj jedni z największych deweloperów w Polsce mają pozwy zbiorowe o ten aspekt – wiem, bo jestem biegłym sądowym przy niektórych rozprawach, albo doradzam prawnikom! Wy o tych rozprawach słyszycie w mediach! Można było pobierać pieniądze za powierzchnie pod ścianami pod warunkiem, że w dokumentacji była stworzona własna definicja sposobu liczenia powierzchni do celów rozliczenia – wiele osób nazywało tę powierzchnię sprzedażową. Pisanie w dokumentacji, że liczy się powierzchnię zgodnie z normą PN-ISO i jednocześnie nie informowanie o tym, że dolicza się do tej powierzchni – powierzchnie pod ścianami działowymi, czy powierzchnie szachtów było gwoździem do trumny wielu deweloperów.
Jestem po rozmowach z niektórymi deweloperami i wiem, że część z nich będzie liczyć powierzchnie do celów sprzedaży zgodnie z art. 5a ustawy deweloperskiej, który odwołuje się tylko do normy PN-ISO 9836 . Podobnie jak ja uważają, że opinia UOKIK nie jest wiążąca i nie może zmieniać prawa. Inna część deweloperów będzie działać zgodnie z zaleceniem UOKIK, czyli będzie liczyć powierzchnie do celów sprzedaży zgodnie z rozporządzeniem wraz z normą PN-ISO 9836 (jak w projekcie).
W mojej ocenie, taki stan prawny i interpretacje spowodują, że powstaną dwie (oby tylko dwie) linie orzecznicze w sądach. Jedno zdanie w ustawie, a tak wiele problemów! Możemy się spierać kto ma rację – poczekajmy kilka lub kilkanaście lat na wyroki sądowe i się dowiemy.
Ja tak, jak PZFD, KIG i wielu deweloperów, prawników rzeczoznawców, z którymi rozmawiam – również uważam, że art. 5a w obecnej formie jest błędnie sformułowany. W artykule „2026 – deweloperzy zarobią więcej na liczeniu powierzchni użytkowej” wyjaśniam, że powierzchnia ta powinna być tożsama z tą w projekcie i z tą do innych celów – należy holistycznie zmienić przepisy tak, żeby wszyscy mieli łatwiej i transparentnie. Póki co tak nie jest. Należy działać zgodnie z prawem, a na dzień dzisiejszy art. 5a ustawy deweloperskiej nie pozostawia złudzeń jak liczyć powierzchnie do celów sprzedaży lokali i domów – wyłącznie zgodnie z normą PN-ISO 9836.
UOKIK w poprzednim swoim piśmie na temat powierzchni użytkowej wprowadził deweloperów i nabywców w błędy – pismo zawiera liczne błędy merytoryczne (szczegóły tutaj >>)! Kolejne stanowisko UOKIK ma dzisiaj stanowić wykładnię prawną dla polskich deweloperów?
Oczywiście, dziś deweloperzy muszą zdecydować sami, którą wersję liczenia do celów sprzedaży lokali i domów przyjmą – tę zgodną z prawem, czy tę zgodną z niewiążącą interpretacją prawa. Już wyobrażam sobie takie sytuacje, gdzie wyrok sądu będzie po myśli dewelopera, ale mimo to UOKIK nałoży na niego karę.
https://investorrealestateexpert.co/tylko-nowelizacja-moze-usunac-chaos-art-5a-ustawy-deweloperskiej/
Wygląda mi na to, że Ministerstwo rękami UOKIK w przedziwny sposób nagięło rzeczywistość i w taki sposób opisało zapisy art. 5a Ustawy deweloperskiej, że tak a nie inaczej deweloperzy muszą to teraz stosować. Około 25 posłów – jedno zdanie – TAKI WIELKI PROBLEM
A tak na marginesie, i ja i wielu deweloperów, z którymi rozmawiam zastanawiamy się czemu PZDF nie broni deweloperów „domkowych”, którym zabrana została powierzchnia schodów w mieszkaniu wielopoziomowym czy schodów w domu. Schody stanowią taką samą część lokalu jak kotłownia czy inne pomieszczenia, koszt budowy schodów jest większy niż „płaskiej” podłogi.
No nic, czekamy teraz na kolejne zmiany w prawie, takie jak chociażby zakaz wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego (hotel, akademik, aparthotel, itp.) i inne „dogodności” dla polskich deweloperów – bo przecież polskich trzeba zniszczyć.
____
Adrian Hołub – Doradza prawno-inwestycyjny na rynku nieruchomości, Inwestor Biegły Sądowy, Wykładowca Akademicki, Członek PKN. Praktyk z 18-letnim doświadczeniem, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych, inwestor w nieruchomości, założyciel Geodetic sp. z o. o. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga. Od 2023 r. ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym w Komitecie Technicznym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Prowadzi kompleksowo inwestycje deweloperskie, etap pozwolenia na budowę, etap budowy, etap sprzedaży. Wieloletni praktyk w zakresie maksymalizacji inwestycji deweloperskich. Ekspert w zakresie podziałów lokali i domów na mniejsze lokale, uzyskiwania samodzielności lokali, maksymalizacji powierzchni najmu i powierzchni sprzedaży dla lokali i budynków, podatku od nieruchomości, wyłączenia z produkcji leśnej, umów w zakresie najmu dla lokali mieszkalnych i komercyjnych, analiz due diligence nieruchomości, analiz chłonności, pisze opinie sądowe, szkoli i doradza w zakresie całego procesu inwestycji budowlanych. Nadzorował pomiar do celów najmu, podatku i sprzedaży dla ponad 8 mln m² powierzchni budynków. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”, Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz autor „Ekspertyzy deweloperskiej”, „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku. Procedura administracyjna i sądowa” oraz „Inwestowanie w nieruchomości zabytkowe”. Napisał ponad 250 artykułów i wygłosił ponad 200 prelekcji. Prelegent licznych wydarzeń branży nieruchomości. Od 2017r. nieprzerwanie Wykładowca na Uniwersytecie Gdańskim. W latach 2017-2019 r. Wykładowca na Uniwersytecie Łódzkim. Od 2023 r. Gościnnie wykłada na Uczelni ASBIRO. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa, motoryzacji i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
Absolwent: (1) Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami; (2) Uniwersytetu Warszawskiego Wydziału Geografii i Studiów Regionalnych – licencjat; (3) SGGW – Studia podyplomowe z Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami w Wydziale Nauk Ekonomicznych (licencja pośrednika numer 15818).
