Autor: Maciej Boryczko, partner i radca prawny w kancelarii GESSEL
Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 13 lutego 2026 r., miała zakończyć wieloletni spór o to, jak liczyć powierzchnię użytkową mieszkań. Zamiast ładu i harmonii, otwiera szeroko drzwi przed chaosem, który jest doskonałym paliwem dla setek sporów sądowych.
Nowy art. 5a odsyła wprost do normy PN-ISO 9836, zaś literalna wykładnia przepisu prowadzi do wniosku, że do powierzchni użytkowej mogą być wliczane także balkony, loggie, tarasy czy schody wewnętrzne. Już na etapie konsultacji płynęły ostrzeżenia, że brak doprecyzowania relacji do przepisów techniczno-budowlanych stworzy podwójny standard liczenia powierzchni. Te obawy właśnie się materializują. Kilka dni po wejściu w życie przepisów UOKiK opublikował stanowisko uzgodnione z MRiT, które de facto mówi co innego. Organ uznał, że do powierzchni użytkowej nie powinny być wliczane balkony, loggie czy schody, a art. 5a należy interpretować łącznie z rozporządzeniem w sprawie projektu budowlanego. Czemu w takiej formie? Czy dlatego, że jest szybciej, bo dla wydania stanowiska nie trzeba przechodzić wydłużonej ścieżki legislacyjnej?
Problem polega na tym, że komunikat UOKiK nie jest źródłem prawa. Tak długo jak nie zmienimy naszej konstytucji, interpretacyjne stanowisko organu, choćby najbardziej racjonalne i spójne z dotychczasową praktyką rynku, nie stanowi źródła prawa.
Do czego to prowadzi? W efekcie powstają dwa równoległe standardy. Pierwszy – ustawowy, oparty na czystej normie PN-ISO – potencjalnie zwiększający metraż. Drugi – „systemowy”, zgodny z wykładnią UOKiK i dotychczasową praktyką deweloperską. W sporach konsumenci mogą powoływać się na literalne brzmienie ustawy, deweloperzy na stanowisko organu, a sądy staną przed klasycznym konfliktem wykładni językowej i celowościowej. Doświadczenie orzecznicze pokazuje, że w takich przypadkach często decyduje prymat normy dekodowanej z ustawy.
Komentowana kwestia może mieć praktyczny wpływ nie tylko na interakcję między deweloperami, a nabywcami, ale także na praktykę notariuszy i sądów wieczystoksięgowych, którzy na co dzień zajmują się oznaczaniem powierzchni lokali i przynależnych powierzchni wspólnych.
Nie można przy tym pomijać kontekstu wcześniejszych działań UOKiK, który w latach 2024–2025 konsekwentnie podkreślał obowiązek rzetelnego informowania o rzeczywistym metrażu i eliminowania praktyk prowadzących do dopłat na etapie przeniesienia własności. Intencja ochrony konsumenta jest czytelna. Jednak nawet słuszny cel nie może zastępować precyzyjnej legislacji.
Dopóki ustawodawca wprost nie rozstrzygnie, czy norma ma być stosowana samodzielnie, czy w powiązaniu z przepisami techniczno-budowlanymi, oraz które elementy lokalu podlegają wliczeniu, rynek będzie funkcjonował w stanie permanentnej niepewności. A ta – w sektorze mieszkaniowym – zawsze przekłada się na wyższe ryzyko, wyższe koszty i spadek zaufania po obu stronach transakcji. A czasem – także przewlekłe, wieloletnie postępowania oraz na wysokie, nieprzewidziane koszty obsługi prawnej. W mojej ocenie tylko nowelizacja może usunąć chaos i konieczne jest jasne doprecyzowanie art. 5a poprzez wskazanie wprost, czy norma stosowana jest samodzielnie, czy w powiązaniu z przepisami techniczno-budowlanymi i jednoznaczne określenie, które elementy lokalu podlegają pomiarowi.
