Coroczny szczyt na rynku dobiega końca. Właściciele nieruchomości na wynajem, którym w tym czasie nie udało się znaleźć najemców lub planują ich poszukiwanie w drugiej połowie roku, mogą mieć utrudnione zadanie. Jeśli sytuacja z poprzednich lat się powtórzy, popyt na mieszkania na wynajem w III i IV kw. osłabnie, a średnie ceny ofertowe utrzymają się na zbliżonym do obecnego poziomie, czyli ok. 3,5 tys. zł. Jak więc mimo mniejszego zainteresowania szybko i skutecznie wynająć mieszkanie?
Rynek najmu rządzi się swoimi prawami. Jak wskazują dane Otodom rokrocznie największy wzrost zainteresowania najemców przypada w okresie poprzedzającym rozpoczęcie roku akademickiego oraz w okolicach Nowego Roku. Natomiast w pozostałych miesiącach widoczny jest stabilny poziom popytu oraz cen.
– Po burzliwym 2022 roku w sektorze najmu nie ma już śladu. Rynek wrócił do równowagi oraz do klasycznego cyklu funkcjonowania z dwoma intensywnymi okresami w roku. Dla najemców oznacza to możliwość wyboru z szerokiej bazy ofert przez większą część roku. Z kolei dla właścicieli nieruchomości – większe wyzwanie w znalezieniu odpowiednich lokatorów, którzy pozwolą utrzymać rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem, zwłaszcza w przypadku zakupu finansowanego kredytem hipotecznym – podkreśla Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Coraz ważniejsza elastyczność
Aby zrozumieć potrzeby najemców, warto przyjrzeć się temu, kim właściwie są. Według danych z „Rocznika z rynku najmu” Otodom i Polityki Insight to głównie osoby w okresie tzw. wczesnej dorosłości, czyli w wieku od 18 do 35 lat. Stanowią one prawie 52% tej grupy. Najemcy między 35 a 65 rokiem życia to z kolei jej 40%. Warto zauważyć, że potencjalni studenci (18-25 lat) to zaledwie 16% wszystkich najemców i najemczyń w Polsce[1].
– Obecnie na rynku mamy przesyt kawalerek i małych mieszkań dedykowanych singlom, parom bez dzieci, studentom, osobom na początku kariery zawodowej. A co za tym idzie – rentowność takich inwestycji spada. Korzystniejsza staje się lokata kapitału w większe mieszkania na wynajem. Jednak ich właściciele muszą zdawać sobie sprawę, że lokatorami takich lokali będą prawdopodobnie rodziny z dziećmi czy też pary posiadające pupile, które myślą o wynajmie jako długoterminowym wyborze. Aktualnie wynajmujący często zastrzegają sobie brak możliwości wprowadzenia się do ich nieruchomości takich osób w obawie o zniszczenia. Jednak w przyszłości prawdopodobnie będą musieli wykazać w tej kwestii większą elastyczność – zaznacza Adrian Truchta, współwłaściciel agencji nieruchomości TGN Nieruchomości.
Aby przełamać obawy właścicieli nieruchomości przed uszkodzeniami spowodowanymi przez dzieci lub domowych pupili, najemcy mogą wykupić ubezpieczenie najemcy. Z jednej strony zabezpiecza ono lokatorów przed ewentualnymi finansowymi konsekwencjami zniszczeń. A z drugiej strony – zwiększa poczucie bezpieczeństwa właścicieli nieruchomości.
Jakość jest w cenie
Aby szybko wynająć nieruchomość, warto zadbać o jej wygląd. Jak podkreśla Adrian Truchta– Mieszkanie na wynajem warto przygotować tak, jakbyśmy sami mieli w nim zamieszkać lub przyjmować naszych gości. Co to oznacza? Przede wszystkim jakość mebli i wyposażenia. Ekspert odradza umieszczania w lokalu starych, nieużywanych już przez właścicieli sprzętów a także niewykonywanie koniecznych remontów. – To kwestia nie tylko finansów czy gustu, ale także szacunku dla najemców. Ponad to, nasza praktyka wskazuje, że jakość przestrzeni staje się dla lokatorów ważniejszym aspektem niż sama cena wynajmu – dodajewspółwłaścicielTGN Nieruchomości.
Dla wielu osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego M, wynajmowane mieszkanie staje się zamiennikiem własnego lokum. Nic więc dziwnego, że są w stanie zgodzić się na nieco wyższe koszty w zamian za estetykę i komfort. A jak wynika z danych „Rocznika z rynku najmu” okres zamieszkania ponad 75% najemców i najemczyń w wynajmowanych mieszkaniach wynosi rok lub dłużej. Co więcej, przeważnie mają oni pozytywny stosunek do zajmowanej nieruchomości i ok. 70% z nich czuje się w niej „jak u siebie”. Takie nastawienie widać także w ich poziomie zaangażowania w wynajmowane przestrzenie – w roku poprzedzającym badanie 60% najemców dokonało drobnych napraw, 55% zakupiło elementy dekoracji wnętrz, a 41% zmieniło lub uzupełniło sprzęt RTV/AGD.
W stronę partnerskich relacji
Często właścicielom nieruchomości na wynajem towarzyszą obawy. Martwią się o potencjalne zniszczenie lokalu i wypłacalność lokatorów, a co za tym idzie – o zwrot zainwestowanego w nieruchomość kapitału bądź spłatę zobowiązań kredytowych. Dlatego od początku procesu najmu wartozwrócić uwagę na kilka aspektów.
Pierwszym z nich jest weryfikacja możliwości finansowych potencjalnych najemców. Można ją ocenić poprzez zaświadczenie z miejsca pracy bądź też wyciąg z konta bankowego. Dzięki temu wynajmujący zyskają pewność, że ich lokatorzy będą w stanie ponieść koszty wynajmu i mediów. Kolejnym jest dobrze skonstruowana umowa najmu. Jej zapisy warto skonsultować z prawnikiem bądź agentem nieruchomości – gotowe wzory z internetu często nie uwzględniają wszystkich istotnych kwestii lub mogą zawierać błędy.
– Podstawą sukcesu są relacje pomiędzy wynajmującym a najemcą. Żeby jednak obu stronom wynajmu towarzyszyły pozytywne doświadczenia, należy zadbać o transparentność i partnerstwo w całym procesie – od momentu zamieszczenia oferty wynajmu uwzględniającej wszystkie niezbędne informacje, po weryfikację najemcy i warunków wynajmu, aż po podpisanie umowy – podsumowuje Adrian Truchta.
O Otodom
Otodom to najpopularniejszy serwis nieruchomości w Polsce, co potwierdza prowadzone cyklicznie niezależne badanie Mediapanel Gemius. Każdego miesiąca trafia do nas ponad 6 mln realnych użytkowników*, by przeglądać i zamieszczać ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości: mieszkań, domów, inwestycji deweloperskich czy biur. Otodom nie tylko daje dostęp do ogromnej bazy ogłoszeń, ale też sprawia, że rynek nieruchomości jest bardziej dostępny dla wszystkich interesariuszy: wspiera w transakcjach, wprowadza nowatorskie narzędzia jak np. Otodom Analytics, dzieli się wiedzą ekspertów i najświeższymi danymi, które pozyskuje także w dedykowanych badaniach. Otodom jest częścią Grupy OLX, która prowadzi m.in. serwisy OLX, Otomoto, Fixly i obido.
Rada Dobrych Praktyk
Rada Dobrych Praktyk została powołana z inicjatywy obido we współpracy z PZFD w 2021 r. Po wejściu obido w skład Grupy OLX rolę obido jako animatora projektu przejął Otodom. Misją rady jest budowanie pozytywnego wizerunku branży deweloperskiej poprzez tworzenie i promowanie najlepszych praktyk, oraz budowanie świadomości społecznej na temat działalności firm deweloperskich i innych podmiotów związanych z branżą mieszkaniową.
* wg danych za styczeń 2024 r.
[1] Źródło: “Rocznik najmu”, Otodom & Polityka Insight, 2024
