Jak podsumowała międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield, w 2024 roku kwota transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych osiągnęła prawie 5 mld EUR, czyli około 22 mld PLN. W najbardziej aktywnym okresie, czyli w latach 2018-2019 roczny wolumen przekroczył z kolei odpowiednio 7,2 mld EUR i 7,6 mld EUR. Za tymi imponującymi liczbami w większości stoi kapitał zagraniczny. Mimo że udział polskich firm w aktywności inwestycyjnej konsekwentnie rośnie, to wciąż ok. 91% wszystkich transakcji nieruchomościowych jest zawieranych przez fundusze spoza naszego kraju. Powód? To m.in. brak wdrożenia zapowiadanych przez lata REIT-ów, które z powodzeniem działają między innymi w Czechach.
Zgodnie z danymi NBP oszczędności polskich gospodarstw domowych przekroczyły w 2024 roku 2,3 bln PLN, a największa ich część była ulokowana w bankach. Szacuje się, że na kontach bankowych jest zgromadzone łącznie ponad 1,2 bln PLN, z czego przeważająca część znajduje się na niskooprocentowanych lub nieoprocentowanych rachunkach. Ponad 200 mld PLN Polacy trzymają natomiast w gotówce.
Większość gospodarstw domowych oczekuje elastycznych produktów inwestycyjnych, szczególnie jeśli mówimy o inwestycjach sięgających kilkudziesięciu tysięcy złotych i więcej. Oprócz lokat bankowych taką elastyczność oferują obligacje skarbowe, produkty związane z oszczędzaniem na emeryturę, takie jak IKE lub IKZE, czy też jednostki uczestnictwa w TFI, choć te ostatnie w ograniczonym zakresie, tłumaczy Mira Kantor-Pikus, MRICS, EMBA, Dyrektor Doradztwa Kapitałowego, Dłużnego i Alternatywnych Inwestycji, Cushman & Wakefield.
Płynność inwestycji w nieruchomości jest zdecydowanie mniejsza, natomiast korzyścią może być wyższy zwrot i możliwość wygenerowania dodatkowego zysku w przypadku sprzedaży po kilku latach. Taką strategię realizują Polacy bardziej zasobni w gotówkę kupując mieszkania na wynajem lub lokale usługowe. A co z pozostałą częścią społeczeństwa chcącego bezpiecznie inwestować, ale dużo mniejsze kwoty niż cena mieszkania?
Biorąc pod uwagę ogromne nieoprocentowane oszczędności gospodarstw domowych w Polsce wydaje się, że nowy instrument inwestycyjny o stabilnym charakterze dywidendowym związany z bezpiecznymi aktywami, jakimi są nieruchomości komercyjne, byłby ciekawym uzupełnieniem dostępnej oferty. Produkty inwestycyjne oparte na nieruchomościach, czy to w formie REIT czy też pożyczkowych lub zbiorowego oszczędzania, są bardzo popularne w krajach Europy, tak Zachodniej, jak i regionu CEE. Szczególnie widoczne jest to w Czechach, Wlk. Brytanii i we Francji, gdzie rynek nieruchomościowy bazuje w dużej mierze na lokalnym kapitale, dodaje Mira Kantor-Pikus.
REIT-y, czyli co?
Jak tłumaczy Bartosz Clemenz, Partner w Departamencie Nieruchomości, DWF Poland Jamka sp.k, istota REIT polega na preferencyjnym traktowaniu podatkowym spółek notowanych na giełdzie, które inwestują w nieruchomości komercyjne i spełniają wymagane parametry tych inwestycji.
Uregulowanie REIT-ów sprowadza się do dwóch zasadniczych elementów. Po pierwsze, należy zdefiniować spółkę REIT i stosowne jej parametry, które uprawniają do preferencyjnego traktowania podatkowego. Wśród tych parametrów możemy wymienić np. formę prawną spółki i minimalny kapitał zakładowy, ile procent aktywów muszą stanowić nieruchomości komercyjne, ile procent przychodu musi pochodzić z tego rodzaju nieruchomości, oraz że prawie cały roczny zysk, np. nie mniej niż 90%, spółka musi przeznaczać na dywidendę. Należy także uregulować wymóg notowania spółki na giełdzie papierów wartościowych i kwestie nadzoru finansowego. Po drugie, ustawa o REIT powinna wprowadzać zmiany do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych poprzez wprowadzenie całkowitego lub częściowego zwolnienia od podatku dochodowego: dochodów z wynajmu i odpłatnego zbycia nieruchomości spółek REIT, oraz odpłatnego zbycia udziałów spółek zależnych od spółek REIT, a także przychodów z dywidend wypłacanych spółkom REIT przez ich spółki zależne – w każdym przypadku pod warunkiem spełnienia określonych w ustawie parametrów. Braliśmy udział w pracach grupy eksperckiej na projektem takiej ustawy, który to projekt zmieścił się na zaledwie sześciu stronach, tłumaczy Bartosz Clemenz.
W Polsce nadal brakuje jednak ustawy, która umożliwiałaby działalność rodzimych spółek REIT, zapewniając im preferencyjne traktowanie podatkowe. Prace nad jej projektem miały miejsce w 2016 roku, jednak ostatecznie nie została ona uchwalona. Dyskusja nad uregulowaniem REIT powróciła w ubiegłym roku w Ministerstwie Rozwoju, kiedy to w kwietniu omówione zostały wstępne założenia.
Nasz system prawny nie odbiega od poziomu innych krajów UE, w których z powodzeniem działają REIT-y. Mamy stabilny i dobrze uregulowany rynek nieruchomości, możliwość stosowania preferencji podatkowych, od kilkudziesięciu lat działa w Polsce giełda papierów wartościowych i stosowne organy nadzoru finansowego. Polski rynek nieruchomości jest już dojrzały, zbliżony do podobnych rynków w krajach, w których takie rozwiązanie funkcjonuje i ma się bardzo dobrze, dodaje Bartosz Clemenz.
Jak dodaje Mira Kantor-Pikus, wprowadzenie nieruchomościowych produktów dywidendowych powinno być bezpieczne dla osób nie będących inwestorami instytucjonalnymi, którzy nie mają wystarczających kompetencji do samodzielnej oceny danej nieruchomości.
Wydaje się sensowne wprowadzenie regulacji REIT z wymogiem, w okresie początkowym, posiadania w spółce większościowego, np. 25-procentowego akcjonariusza będącego profesjonalnym inwestorem, który ma doświadczenie w inwestowaniu w Polsce w konkretny sektor nieruchomościowy. Dodatkowo, istotne byłoby wprowadzenie warunku, aby w radach nadzorczych spółek REIT większość członków posiadała długoletnie doświadczenie w sektorze nieruchomości komercyjnych. Istotne byłoby także zadbanie w przepisach o okresowe wyceny nieruchomości dokonywane wyłącznie przez renomowanych rzeczoznawców. Ponadto wynagrodzenie firm zarządzających daną nieruchomością powinno zależeć od osiągniętych wyników, czyli od EBITDA lub wyniku operacyjnego (NOI) na poziomie nieruchomości. Taka struktura zapobiegłaby tworzeniu REIT-ów przez mało doświadczone spółki, wyjaśnia Mira Kantor-Pikus.
Inwestorzy liczą na wyższe zwroty
Największy wpływ na motywację inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomościach mają poziomy zwrotów w odniesieniu do alternatywnych sposobów inwestowania.
Inflacja obniża wartość posiadanych środków pieniężnych, co zwiększa motywację do inwestowania w aktywa dające szansę na zachowanie ich wartości powyżej poziomu inflacji. Taka sytuacja jest możliwa w przypadku nieruchomości, gdyż przychody z najmu są przeważnie indeksowane stawką inflacji. Dodatkowo, sprzedaż nieruchomości w przyszłości ma szansę zamknąć się kwotą powyżej wartości nabycia, tłumaczy Mira Kantor-Pikus.
Zdaniem Miry Kantor-Pikus, wprowadzenie REIT-ów to nie tylko szansa na pomnożenie środków w portfelach inwestorów, ale zwiększenie dynamiki rozwoju samego rynku nieruchomości.
REIT-y i uaktywnienie polskich inwestorów mogą bardzo pomóc w rozwijaniu rynku mieszkań na wynajem, szczególnie w mniejszych miejscowościach, które borykają się z luką podażową w tym zakresie. Z kolei segment biurowy, szczególnie w miastach regionalnych, magazynowy i handlowy, które należą do grona rynków dojrzałych, skorzystają na utworzeniu REIT-ów w zakresie dopływu lokalnego kapitału i zmiany struktury inwestorów,
