Standard dla rzeczoznawców czy norma do celów najmu?
Artykuł opublikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [3] 2019
TEGoVA jest drugą po BOMA najczęściej stosowaną w Polsce normą związaną z pomiarami powierzchni, wykorzystywanymi do celów najmu. Firmy, które stosowały Tegova po wyjaśnieniu strategii zarządzania powierzchniami najmu zmieniają zazwyczaj normę TEGoVA na ANSI BOMA, ponieważ jest bardziej szczegółową i lepiej prezentuje wyniki pomiarów. Jednak istnieją na rynku firmy, które mimo wszystko zostają przy normie TEGOVA, co wynika z przyjętej polityki czy utartej procedury wynajmu powierzchni normą TEGoVA. A czy jest ona w ogóle dedykowana do celów najmu?
TEGoVA a Blue Book
TEGoVA (eng. The European Group of Valuers’ Associations) to ogólnoeuropejskie stowarzyszenie zrzeszające grupy zawodowe rzeczoznawców i działające na rzecz jakości, etyki oraz standardów związanych z wyceną nieruchomości. Grupa ta, co kilka lat (2003, 2009, 2012, 2016), wydaje zbiór wytycznych odnoszący się do pracy rzeczoznawców majątkowych, normalizujących wygląd opracowań, standaryzujących podejście do wyceny, regulujących minimalne wymagania edukacyjne osób należących do europejskich grup zawodowych rzeczoznawców, czyli tak zwany Blue Book. Standard ten odnosi się przede wszystkim do zagadnień mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych jak i budynkowych, czyli na przykład do podatków ale też do granic nieruchomości. Definiuje także różne rodzaje powierzchni, obrazuje relację między nimi, dzięki czemu łatwiej porównać nam różne rodzaje nieruchomości (powierzchnie wewnętrzne brutto, netto, powierzchnie konstrukcji wewnętrznej, powierzchnie zabudowy, itp.). Ujednolica jednostki pomiarowe.
„Wyjaśnia i normalizuje szereg pojęć, a to wszystko po to aby móc porównać ze sobą nieruchomości z różnych rejonów Europy. Pośrednio taki jest cel TEGoVA – ma ona skonfrontować dwie nieruchomości, a nie pomóc w ich wynajmie.”
TegoVA nie jest samowystarczalna
Standard TEGoVA nie wspomina o liczeniu udziałów w częściach wspólnych, nie dzieli powierzchni wspólnych na piętrowe i budynkowe, nie wprowadza ograniczeń powierzchni ze względu na wysokość pomieszczenia, itp. Za każdym razem rozpoczynając pomiary ze standardem TEGoVA, na końcu i tak sprowadzamy go do standardu ANSI BOMA, przygotowując opracowanie zgodnie z wytycznymi zamawiającego, odpowiednio je modyfikując i ujmując te zmiany na rzutach i w umowach najmu.
Współczynniki powierzchni wspólnych
Mówiąc o współczynniku piętrowym czy budynkowym warto zaznaczyć, że norma TEGoVA nie podaje sposobu ich wyliczenia czy kwalifikowania odpowiednich grup powierzchni, co niestety może powodować rozbieżności i kłótnie między wynajmującym i najemcą, na co mam liczne przykłady. Klienci, zamawiając pomiar normą Tegova zawsze chcą mieć wyliczenie współczynnika budynkowego i piętrowego. Jednak okazują wielkie zdziwienie, gdy mówimy, że coś takiego dla normy Tegova nie istnieje. Współczynnik ten jest zwykle na życzenie zamawiającego. Jest on wyliczany w analogiczny sposób jak w normie BOMA – tylko inne grupy powierzchni wchodzą do wyliczenia współczynnika. Norma TEGoVA informuje nas tylko, że w budynku istnieje powierzchnia wspólna i podaje przykłady pomieszczeń, które możemy do tej powierzchni zaliczyć.
W większości najmów zgodnie z normą TEGoVA nie jest to kalkulacja „czystą normą”. W umowach najmu wpisywane są często współczynniki powierzchni wspólnej, do których norma się nie odnosi. Taki błąd podczas kontroli przez dużego najemcę może spowodować zwroty nawet 300-tysięczne za niesłusznie naliczone opłaty za współczynniki powierzchni wspólnych.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
Geodetic Board Member, Measurement Technology Manager, Team Head, Surveyor, Author, Trainer
Doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie due diligence, pomiarów powierzchni, geodezji prawnej i standardowej, inwentaryzacji architektonicznych. Geodeta, wieloletni praktyk w opracowywaniu dokumentacji geodezyjnej w różnym zakresie oraz bardzo dobry specjalista w zakresie pomiarów powierzchni do celów podatkowych i do celów najmu. Zna wszystkie 14 norm pomiaru powierzchni. Odpowiada za kontakty z klientami indywidualnymi, korporacyjnymi oraz instytucjonalnymi. Więcej o autorze >>
