Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
Czy przepisy nadążają za budownictwem modułowym?
Monika Hołub (MH): Budownictwo z prefabrykacji nie jest nowością, ale czy przepisy ogólnorozumianego prawa budowlanego w Polsce są już przystosowane do tego typu technologii? Czego ewentualnie brakuje inwestorom i projektantom w zakresie legislacyjnym?
Tomasz Balcerowski (TB): Rzeczywiście budownictwo prefabrykowane jest już bardzo rozpowszechnione i stopniowo zdobywa kolejne rynki, zarówno w wielu krajach na świecie, jak i w Polsce. W efekcie w ostatnich latach wiele przepisów zostało już dostosowanych do tej technologii budownictwa, więc w tym momencie przedstawiciele branży nie mają szczególnych oczekiwań legislacyjnych, zwłaszcza jeśli chodzi o budownictwo jednorodzinne. Natomiast w przypadku budownictwa użyteczności publicznej, wciąż potrzebne są zmiany legislacyjne w zakresie przepisów przeciwpożarowych – ścian oddzielenia pożarowego, które w Polsce podlegają wyższym rygorom niż na zachodzie Europy. Wspólnie z innymi przedstawicielami branży zabiegamy o to, aby traktować drewno jako sprawdzony i pełnowartościowy surowiec budowlany, tak jak ma to miejsce np. w Skandynawii. Wielokrotnie wykonywano próby ogniowe, które za każdym razem potwierdzały wysoką ognioodporność drewna. Surowiec ten, odpowiednio zabezpieczony, nie wymaga żadnej dodatkowej ochrony przeciwpożarowej. Warto również zaznaczyć, że prefabrykowane budownictwo drewniane, oprócz swojej wyjątkowości materiałowej i wynikających z niej korzyści, pod względem projektowym nie różni się od budownictwa bazującego na takich materiałach jak stal czy żelbet.
Parametry budynków z prefabrykacji
MH: Projektowanie budynków to przede wszystkim parametry urbanistyczne, które narzuca plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy. Czy są jakieś ograniczenia w tej technologii? Czy jest jakaś maksymalna wysokość budynków prefabrykowanych, jakaś maksymalna rozpiętość ścian lub stropów itp.? A może kwestie związane z obciążeniami?
TB: Na samym początku działalności zrozumieliśmy, że najbardziej rozsądnym i najlepszym rozwiązaniem dla klientów jest kompleksowość obsługi, czyli połączenie projektowania, produkcji prefabrykatów i generalnego wykonawstwa. Nasz kilkunastoosobowy zespół projektowy jest bardzo istotnym wzmocnieniem, co pozwala nam uniknąć różnego rodzaju niespodzianek i dostosować projekt do wymagań klienta. Jeżeli natomiast chodzi o ograniczenia w zakresie rozpiętości i wysokości elementów, w budownictwie prefabrykowanym mamy do czynienia z ich dwoma typami. Pierwszy związany jest z maszynami, przy pomocy których produkowane są prefabrykaty. Najdłuższe maszyny wykorzystywane w Europie mają 13 m długości oraz 2,5 m wysokości, więc są to maksymalne rozmiary elementów, które można wyprodukować przy ich użyciu. Jeżeli pojawi się potrzeba zastosowania większych prefabrykatów, konieczne jest wykonanie dodatkowych elementów tzw. nadstawek. Drugie ograniczenie związane jest z transportem prefabrykatów. Długość naczep pojazdów transportowych wynosi ok. 13,5 m i współgra z wymiarami maszyn oraz produkowanych na nich elementów. Jeżeli natomiast chodzi o obciążenie, to konstruktorzy pracujący przy tej technologii dobierają przekroje belek tak, aby nie wykorzystywać zbyt dużej ilości materiału i jednocześnie zapewnić odpowiednią wytrzymałość danego elementu według obliczeń statycznych.
Prefabrykacja, a procedury urzędnicze
MH: Wielu inwestorów, deweloperów boryka się z procedurami urzędniczymi. Chciałam zapytać czy organy administracyjno-budowlane już się oswoiły z tymi rozwiązaniami? Czy występują jakieś trudności w uzgodnieniach na etapie uzyskiwania pozwoleń na budowę, odbiorów budynków itp.?
TB:Budownictwo modułowe jest już rozpoznawalne przez urzędników w procedurach administracyjnych. Wynika to głównie z faktu, że w ostatnich latach firmy specjalizujące się w prefabrykacji przeszły od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tego typu procedur, w związku z czym, budownictwo modułowe nie jest już dla urzędników taką nowością, jak jeszcze 7 czy 8 lat temu. Warto zaznaczyć, że budynki modułowe, w zakresie proceduralno-administracyjnym, nie różnią się niczym od budynków tradycyjnych. Zasadniczą różnicę odczuwają natomiast inwestorzy – obecnie mamy do czynienia z dość powszechną niewydolnością urzędów w zakresie wydawania zaświadczeń czy pozwoleń, co wiąże się z dłuższym czasem oczekiwania. Największą przewagą budownictwa modułowego jest możliwość wcześniejszego przygotowywania elementów budynku, jeszcze podczas oczekiwania na wydanie stosownych pozwoleń, co finalnie przekłada się na krótszy czas realizacji inwestycji.
Co inwestor może na etapie projektowym?
MH: Projektując w tej technologii bazujemy na modułach. W normalnym trybie należy wykonać wszystkie rzuty, przekroje, elewacje, rozrysować detale architektoniczne, uwzględnić wymagania branżystów i wykonać projekty techniczne instalacji itd. Co w tym aspekcie różni standardowy proces projektowy od projektowania w budownictwie modułowym? Macie gotowe szablony, które łączycie w cały projekt w uzgodnieniu z inwestorem? Co taki inwestor ma do wyboru – gotowe ściany (konstrukcyjne, działowe) z otworami okiennymi lub bez, gotowe elementy pod szachty? Jak wygląda współpraca z inwestorem na etapie projektowym i co wchodzi w jej zakres?
TB: Polscy inwestorzy znacząco różnią się od inwestorów ze Skandynawii czy krajów Europy Zachodniej. Skandynawowie bardzo rzadko ingerują w przygotowywane projekty i nie oczekują indywidualnych rozwiązań, akceptując wizję architektów. Wśród polskich producentów można natomiast zaobserwować dwa zasadnicze podejścia – jedni oferują wyłącznie wcześniej zaprojektowane i zoptymalizowane pod względem kosztów obiekty, w których niemożliwe jest dokonywanie jakichkolwiek modyfikacji. Drugim podejściem, które reprezentuje również nasza firma, jest projektowanie budynków z uwzględnieniem wszystkich indywidualnych potrzeb inwestora, które mogą pojawić się na etapie prac nad realizacją inwestycji, a także są związane z możliwościami, jakie daje stosowanie naszych technologii. To nierzadko wiąże się z modyfikacjami projektów i implementacją nowych rozwiązań. Podobną sytuację obserwujemy w segmencie budynków użyteczności publicznej, gdzie inwestorzy decydują się na modyfikacje, dzięki którym dany budynek będzie w stanie lepiej zaspokajać potrzeby lokalnej społeczności. Obecnie każdy producent dąży do tego, aby mieć w ofercie gotowe moduły, które w łatwy sposób można zaadaptować do konkretnych oczekiwań inwestorów. Mówimy tu więc o pewnego rodzaju powtarzalności, przy jednoczesnym zachowaniu elastyczności i możliwie szerokiego wachlarza dostępnych modyfikacji.
Transport na plac budowy
MH: Wspomniał już Pan o transporcie, ale chciałabym dopytać o więcej szczegółów. Jak wygląda proces dostarczania elementów na budowę i czy łączą się z tym etapem jeszcze jakieś ograniczenia, albo wymogi, które musi spełnić dana inwestycja. Mam tu na myśli szerokość dróg dojazdowych, obecność linii energetycznych pod którymi trzeba przejechać, albo wielkość placu budowy, na którym trzeba postawić dźwig do montażu budynku.
TB: W zakresie transportu na plac budowy i samego procesu montażu budownictwo modułowe i prefabrykowane muszą spełniać kilka szczególnych warunków. Nie przywozimy materiałów sypkich ani drobnowymiarowych, z których budujemy na miejscu w sposób monolityczny ścian i stropów – te elementy są przywożone w formie wcześniej przygotowanych brył przestrzennych, które montujemy na miejscu. Ma to szczególne znaczenie, kiedy budowa jest prowadzona w trudnodostępnym miejscu. Większe elementy są montowane i łączone przy użyciu dźwigu. Jeżeli chodzi o szerokość dróg dojazdowych to nie ma tu żadnych istotnych ograniczeń, poza uwzględnieniem szerokości naczep. Transport jest zawsze starannie planowany przed montażem elementów na miejscu.
Etap wykonawstwa
MH: Przywieźć moduły i złożyć jak klocki – zapewne mocno to uprościłam, ale wejdźmy w szczegóły etapu realizacji. Jaki % budynku z prefabrykacji faktycznie jest przywożony na plac budowy jako gotowiec? Wyobrażam sobie, że jednak hydraulicy, elektrycy, geolodzy czy geodeci mimo wszystko na budowie są potrzebni. Czy etap realizacji jest uzależniony od warunków atmosferycznych tak jak w standardowych metodach?
TB: W przypadku budownictwa modułowego montaż jest znacząco uproszczony w porównaniu z budownictwem monolitycznym. Jedynym utrudnieniem mogą być silne podmuchy wiatru, które są w stanie wydłużyć ten proces. Inne czynniki, takie jak warunki zimowe, nie wpływają na czas realizacji pod warunkiem, że wszystkie prace ziemne, wykorzystujące materiały mokre, zostaną wykonane odpowiednio wcześniej. W przypadku opadów deszczu, moduły wymagają jedynie odpowiedniego zabezpieczenia tak, aby nie dochodziło do wystąpienia różnego rodzaju zacieków. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu, radzenie sobie z niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi nie jest dla nas istotnym problemem. Jeżeli chodzi o wspomnianych specjalistów – obecność geodetów na placu budowy wciąż jest niezbędna, ponieważ muszą oni wytyczyć osie budynków i fundamentów oraz drogi dojazdowe. Podobnie w przypadku geologów – są oni potrzebni ze względu na konieczność zbadania gruntów, na których stawiany będzie budynek. Sytuacja wygląda nieco inaczej, jeżeli chodzi o hydraulików, elektryków, instalatorów oraz specjalistów wykończeniowych. Każdy producent stara się wykonać jak najwięcej niezbędnych instalacji jeszcze w zakładzie prefabrykacyjnym, ponieważ znacząco skraca to czas realizacji inwestycji. Ilość prac wykończeniowych jest natomiast zależna od stopnia prefabrykacji elementów wykorzystywanych do budowy. Na miejscu prace w zasadzie ograniczają się do złączenia ze sobą wcześnie przygotowanych elementów w jedną instalację całego budynku.
Etap wykończenia wnętrz
MH: Jednym z aspektów, który trzeba uwzględnić przy budownictwie modułowym jest konieczność zaprojektowania wystroju wnętrz na etapie wyboru modułów budynku. Niestety nie każdy o tym myśli na tak wczesnym etapie. Czy faktycznie już przy podejmowaniu decyzji o wyborze rodzaju modułu ściany musimy wiedzieć czy będzie na niej można powiesić szafkę o określonym ciężarze?
TB: Budownictwo modułowe charakteryzuje się tym, że proces projektowania budynku powinien również uwzględniać przynajmniej częściowe wykończenie wnętrz i rozmieszczenie w nim poszczególnych elementów. Znacząca większość klientów wybiera jednak konkretne rozwiązania aranżacyjne już na etapie projektowym. Ważnym elementem konstrukcyjnym w budownictwie modułowym są płyty włókniste o wysokiej gęstości. Nadają one sztywności budynku. Takie rozwiązanie daje klientowi możliwość przywieszania do tych płyt ściennych różnego rodzaju szafek, telewizorów i innych elementów wiszących na ścianach. Jeżeli chodzi o ciężar tychże elementów montowanych do ścian – w przypadku drewnianego budownictwa modułowego udźwig wynosi 45 kg.
Rozbudowa budynków z prefabrykatów
MH: Na etapie budowy mało kto myśli o rozbudowie, ale jest to element, który z biegiem czasu, zmiany potrzeb użytkowników obiektów może się zmienić. Czy budynki z prefabrykatów pozwalają na rozbudowę w późniejszym czasie i co ewentualnie należy uwzględnić na etapie projektowania, żeby po latach być przygotowanym?
TB: Nasza firma współpracuje zarówno z inwestorami indywidualnymi, biznesowymi jak i publicznymi, którzy często, jeszcze przed etapem projektowym, informują nas o planach rozbudowy budynku w przyszłości. Wówczas nasi konstruktorzy dokonują odpowiednich przeliczeń, zwiększając nośność ścian tak, aby przygotować inwestycję np. na możliwość dobudowy kolejnego piętra. Jako przedstawiciele branży budownictwa modułowego często realizujemy projekty polegające na rozbudowie obiektów użyteczności publicznej – żłobków, przedszkoli, szkół czy nawet szpitali o kolejne piętra czy skrzydła.
Czy budowanie z prefabrykatów jest szybsze?
MH: Myśląc o prefabrykacji pierwsze, co przychodzi mi na myśl to, że będzie szybciej. Czy tak faktycznie jest? Nowa siedziba Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w Szczecinie, gdzie modułową konstrukcję postawiliście w 3 miesiące – to bardzo szybko. Ile trwał czas projektowy i sama budowa? Czy na jakimś przykładzie możemy omówić, w jakim okresie jest możliwe zamknięcie procesu inwestycyjnego z prefabrykatów? Wyobrażam sobie, że czas gra na korzyść tej technologii, ale jaki podział procentowy stanowi tu czas na projekt względem czasu na realizację?
TB: Jedną z najważniejszych zalet prefabrykowanego budownictwa modułowego jest szybkość realizacji. Dzięki wykorzystaniu tej technologii jesteśmy w stanie w bardzo krótkim czasie wyprodukować i dostarczyć gotowe moduły na plac budowy. Dobrym przykładem takiej realizacji jest wspomniana siedziba Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w Szczecinie, gdzie cała konstrukcja została przygotowana w zaledwie 3 miesiące. W przypadku wykorzystania tradycyjnych technologii budowlanych, realizacja w tak krótkim czasie byłaby po prostu niemożliwa.
Warto zaznaczyć, że spora część prefabrykatów została wykonana jeszcze w czasie oczekiwania na decyzje administracyjne tak, aby były one gotowe w momencie uzyskania pozwolenia na budowę. Technologia prefabrykacji może w najbliższym czasie okazać się nieoceniona przy odbudowie budynków, które w ostatnim czasie zostały dotknięte powodzią.
Poczyniliśmy również szereg przygotowań do realizacji zleceń, które będą napływać z Krajowego Programu Odbudowy. Dzięki wykorzystaniu technologii modułowej będziemy w stanie budować i wykańczać takie budynki „pod klucz” w krótkim czasie, często w ciągu zaledwie 8-9 miesięcy.
Materiały, a cykl życia budynku
MH: Partycypowaliście w rozbudowie szpitala w Ostródzie, gdzie nowe skrzydło budynku powstało całkowicie z drewna. Szpital to specyficzny typ obiektu o podwyższonych wymogach sanitarnych, PPOŻ itd. Czy tego typu rozwiązania i materiały to dobra opcja w odniesieniu do cyklu życia budynku użyteczności publicznej? Jak w ogóle rozwiązania modułowe „zachowują się” z upływem lat?
TB: Budownictwo modułowe, oparte na bazie szkieletu drewnianego, funkcjonuje w Europie Zachodniej już od ponad 60 lat. W ciągu kilku ostatnich lat przeprowadziliśmy szereg badań, analiz i przeglądu wybudowanych obiektów, które doprowadziły nas do tezy, że cykl życia budynków przygotowywanych w tej technologii, przy odpowiednim zabezpieczeniu, wynosi przynajmniej 100 lat, co jest znakomitym wynikiem.
Koszty utrzymania budynku
MH: Czy utrzymanie budynku w tej technologii jest tańsze? Czy te rozwiązania są bardziej energooszczędne?
TB: Energooszczędność w znacznej mierze zależy od użytych materiałów. Odpowiednio zabezpieczone drewno, razem z warstwą izolacyjną, znakomicie izoluje ciepło. W naszych realizacjach stosujemy wełnę drzewną wewnątrz ścian, dzięki czemu pod względem energooszczędności nie tylko spełniają, ale też znacznie przewyższają obowiązujące normy europejskie. Dzięki stałej współpracy z inwestorami jesteśmy w stanie monitorować realne koszty zużycia mediów w zrealizowanych przez nas budynkach. Pozyskiwane w ten sposób dane jednoznacznie wskazują, że są one nawet o 65% niższe, niż miałoby to miejsce w przypadku budynków murowanych o analogicznej powierzchni.
Korzyści vs wady budownictwa modułowego
MH: Każde rozwiązanie, każda technologia ma swoje wady i zalety. Najczęściej od inwestorów czy firm wykonawczych realizujących domy jednorodzinne modułowe słyszę, że największym minusem jest konieczność przerabiania elementów. Wynika to często ze zmian w toku budowy, przesuwania rur, które potem nie trafiają w elementy modułowe, które przyjeżdżają z fabryki. Czy klient na etapie projektu musi być odpowiednio poinformowany o konkretnych rozwiązaniach tak, żeby później nie wprowadzał zmian?
TB: Budownictwo modułowe jest budownictwem przemyślanym. W tej technologii wszystko jest zaprojektowane i wykonane w kontrolowanych warunkach, a na miejscu pozostaje tylko montaż. Tu jest znacznie mniej przestrzeni na błędy niż w technologii tradycyjnej, gdzie wszystko toczy się na placu budowy. Do tego mamy rozbudowany dział projektowy, w którym z klientem pracują architekci. System obsługi został przygotowany tak, aby przed etapem realizacji ustalić wszystkie oczekiwania klienta i żeby wiedział on doskonale, czego potrzebuje i oczekuje. Wszystko zostało tak przygotowane, aby po wykonaniu obiektu tych zmian, o których Pani mówi, już nie było. Przy takiej opiece ilość przeróbek jakich życzy sobie klient jest mniejsza, a dążymy do tego, aby przeróbek nie było wcale. Do tego od wielu lat stosujemy projektowanie 3D, czyli przygotowujemy nasze rysunki w widokach przestrzennych. To eliminuje większość kolizji i w takich przypadkach nie ma mowy o przesuwaniu elementów takich jak rury. Stosujemy również BIM, czyli Building Information Modeling – z angielskiego oznaczający modelowanie informacji o budynku. U nas wszystko się zgadza co do milimetra.
Projektowanie i wykonawstwo w jednych rękach
MH: Projektujecie i jednocześnie wykonujecie budynki. W jakich aspektach takie połączenie daje Wam przewagę?
TB: Oczywiście połączenie własnego biura projektowego i usług generalnego wykonawstwa daje nam zdecydowaną przewagę, ponieważ upraszcza i przyspiesza pewne procesy. Dzięki takiemu połączeniu jesteśmy w stanie wspierać klienta już od etapu opracowywania koncepcji planowanej inwestycji, odpowiednio rozpoznając jego potrzeby i proponując optymalne rozwiązania. Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, że wachlarz naszych możliwości jest dużo szerszy. Już od samego początku działalności Grupy Ekoinbud postanowiliśmy kompleksowo wspierać inwestorów na każdym etapie powstawania inwestycji, nie ograniczając się jedynie do wspomnianego projektowania i generalnego wykonawstwa. Szczególnie istotny jest fakt, że dysponujemy własnym zakładem prefabrykacji, dzięki czemu możemy sprawniej i elastyczniej dopasowywać terminy realizacji określonych zadań. Kolejnym ułatwieniem dla klientów jest załatwianie za nich wszelkich kwestii formalnych na mocy pełnomocnictwa, dzięki czemu nie muszą oni poświęcać swojego czasu na sprawy urzędowe.
