Opłata adiacencka i renta planistyczna, a wzrost wartości nieruchomości
Podział nieruchomości wpływa często na wzrost wartości nieruchomości. Na właściciela gruntu może być nałożona opłata adiacencka. Może czy musi – czy jest to obligatoryjne? Czy są triki podziałowe, które pozwalają na uniknięcie opłaty i jakimi procedurami wtedy warto się podeprzeć? Kiedy urząd nakładana opłatę adiacencką? Jaka jest jej wysokość i jak ją rozliczyć? Czy opłata planistyczna to to samo co opłata adiacencka?
Kiedy urząd nakładana opłatę adiacencką?
Opłata adiacencka jest daniną nałożoną przez gminę, gdy na skutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Opłata ustalana jest w drodze decyzji przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. W Ustawie o gospodarce nieruchomościami jest zapis, że opłata „może” być nałożona, więc nie jest to obligatoryjne. Opłata adiacencka może być również nałożona w przypadku wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych, albo w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości.
Jaka jest wysokość opłaty adiacenckiej?
Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Stawki procentowe ustalane przez gminę nie mogą być wyższe niż:
– 30% w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału
– 50 % w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku scalenia i podziału
– 50 % w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej
Zgodnie z art. 98a Ustawy o gospodarce nieruchomościami „wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.” Warto zatem sprawdzić jakie są wartości stawki opłaty w interesującej nas gminie. Niestety w większości gmin w Polsce opłaty są na maksymalnym poziomie. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Jak rozliczać opłatę adiacencką?
Zwyczajowo opłata adiacencka nakładana jest w drodze decyzji, w której na podstawie operatów szacunkowych określana jest konkretna kwota do przekazania na konto właściwej gminie. Inną możliwością jest przeniesienie na rzecz gminy prawa do gruntu wydzielonej w wyniku podziału działki. Oczywiście w tym przypadku mus być zgoda zarówno właściciela nieruchomości jak i gminy.
Opłata adiacencka a renta planistyczna
Należy rozróżnić te dwie opłaty, mimo iż obie dotyczą wzrostu wartości nieruchomości. Ta druga dotyczy uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdarzają się przypadki, w których na właścicieli nieruchomości może zostać nałożona jedna i druga opłata. Przykładem może być grunt rolny, który na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został przeznaczony pod tereny mieszkaniowe. W tym przypadku właściciel zapłaci gminie 30% wzrostu wartości nieruchomości tzw. renty planistycznej. Jeżeli kolejnym krokiem będzie podział nieruchomości na działki budowlane, właściciel zapłaci kolejne 30 % od wzrostu wartości nieruchomości po podziale tzw. opłaty adiacenckiej.
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Kiedy nie zapłacimy opłaty adiacenckiej?
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami Art. 98a 1a „Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała w/w uchwała rady gminy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.” Realizowałem podziały, w których gminy były w trakcie uchwalania stawek procentowych i udawało się zatwierdzić podział przed podjęciem uchwały. Kolejną możliwością uniknięcia opłaty adiacenckiej na skutek wzrostu wartości nieruchomości po podziale jest zastosowanie odpowiedniego trybu podziału. Opłata adiacencka nakładana jest jedynie w przypadku dokonania podziału w trybie zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w oparciu o decyzję WZ. Warto omówić art. 95 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który zezwala na podziały niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku podziałów wykonywanych tym trybem gmina nie nałoży opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Zastosowanie konkretnego trybu podziału może nas uchronić przed opłatą adiacencką – oczywiście zależy to od możliwości konkretnego przypadku. Nie zawsze mamy do wyboru różne tryby podziału, ale warto to przeanalizować, aby uniknąć opłat z tytułu wzrostu wartości. Warto też rozważyć podziały w trybie sądowym. Pomimo, że orzeczenie sądu również skutkuje nałożeniem opłaty adiacenckiej, to jednak z uwagi na specyfikę wymiany danych pomiędzy organami urząd może przeoczyć ten fakt i opłata nie zawsze jest nakładana. Niestety, w tym przypadku jest to kwestia jedynie szczęścia i nie da się tego wcześniej przewidzieć. Niemniej, realizowałem tego typu podziały sądowe, po których opłata adiacencka nie została nałożona. Najczęściej ma to zastosowanie w przypadku wyjścia ze współwłasności. W celu przeanalizowania możliwości podziałowych i uniknięcia lub zminimalizowania opłat zapraszam do kontaktu indywidualnego.
Czy można odwołać się od decyzji?
Opłatę nakłada się na podstawie operatu szacunkowego wykonywanego na zlecenie gminy przez rzeczoznawcę majątkowego (zgodnie z art. 156 § 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami). Gdy w operacie wykażemy uchybienia możemy odwoływać się od decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej. Czas jaki jest na odwołanie od decyzji to 2 tygodnie. Zgodnie z art. 127 § 1 i 2 KPA od decyzji wydanej w pierwszej instancji można odwołać się tylko do jednej instancji wyższego stopnia. Przykładowo, odwołując się od decyzji jednostki samorządu terytorialnego należy składać dokumenty do samorządowego kolegium odwoławczego. Zdarza się w operatach szacunkowych celowe zawyżanie wartości gruntu i celowe pomijanie przesłanek, które mogłyby obniżyć wartość gruntu albo niewłaściwe porównywanie cen rynkowych. Inny element, który może być przedmiotem podważenia operatu szacunkowego jest jego ważność. Zgodnie z art. 156 § 3. Ustawy o gospodarce nieruchomościami „Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników (…).” Ewentualne wykorzystanie w dalszym terminie tego operatu szacunkowego musi być potwierdzone odpowiednią klauzulą przez rzeczoznawcę majątkowego, o czym mówi art. 156 § 4. Ustawy. Ewentualnie operat musi zostać sporządzony ponownie. Brak odpowiedniej klauzuli może być podstawą umorzenia postępowania w przypadku, gdy przekroczony zostanie termin 3 lat, w którym można wydać decyzję o nałożeniu opłaty adiacenckiej. Warto wiedzieć, że powołanie drugiego rzeczoznawcy majątkowego z ramienia inwestora nie może być podstawą podważenia rzetelności wykonania poprzedniego operatu. Zgodnie z art. 157 § 1. Ustawy „Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny (mając na względzie dwie przesłanki wymienione w ustawie)”. Operat, który otrzymał negatywną opinie musi zostać wycofany z postępowania i nie mieć charakteru opinii o wycenie wartości nieruchomości.
