- Badanie ankietowe przeprowadzone przez Cushman & Wakefield wśród inwestorów instytucjonalnych wykazało, że 80% z nich planuje zwiększyć skalę inwestycji w sektorze living w perspektywie najbliższych pięciu lat.
- Głównym celem inwestorów są Wielka Brytania, Hiszpania i Niemcy, ale rośnie także zainteresowanie Francją, Włochami i Portugalią.
- W Polsce fundamenty popytowe dla rynku living są równie silne, co w innych krajach europejskich.
- Preferowana przez inwestorów struktura finansowania to forward commitment – przed obiektami generującymi stabilne przychody, inwestycjami joint venture oraz forward funding.
Jak podaje międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield w swoim najnowszym raporcie „European Living Investor Survey 2025”, 80% inwestorów działających w europejskim sektorze living zamierza zwiększyć nakłady na inwestycje w prywatne akademiki (PBSA) oraz mieszkania na wynajem instytucjonalny (PRS) na przestrzeni najbliższych pięciu lat. Opublikowany raport przedstawia opinie inwestorów instytucjonalnych, którzy odpowiadają za zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi o wartości przekraczającej 1,4 bln EUR, rozlokowanymi na całym świecie. Ich odpowiedzi wskazują na powszechny optymizm co do perspektyw wzrostu sektora living, napędzanego przez trendy demograficzne i społeczne, niewystarczającą podaż oraz zmiany regulacyjne, takie jak mniejszy nacisk na kontrolę stawek czynszu w niektórych krajach europejskich.
W 2024 roku wartość transakcji inwestycyjnych w europejskim sektorze living wyniosła ok. 45 mld EUR, z czego 33 mld EUR zainwestowano w segmencie PRS, a 6 mld EUR w sektorze prywatnych akademików. Jednak to właśnie domy studenckie były wskazywane jako główny cel krótkoterminowy inwestorów – 75% z nich planuje zwiększyć ekspozycję w tym sektorze w najbliższych trzech latach, do czego zachęcają silne czynniki popytowe w postaci liczby studentów, wzrostu średnich czynszów powyżej inflacji oraz mniejszego nacisku w wielu krajach na regulację stawek czynszu w porównaniu z tradycyjnym rynkiem PRS.
W badaniu Cushman & Wakefield odsetek inwestorów zainteresowanych lokowaniem kapitału w sektorze mieszkań na wynajem w najbliższych kilku latach spadł z niemal 90% w ubiegłym roku do 73% w 2025 roku.
Co interesujące, z przeprowadzonego badania wynika, że to co-living jest najszybciej rozwijającym się segment rynku living. Aż 44% respondentów planuje zainwestować w ten subsegment do roku 2028, co jest dużym wzrostem w porównaniu z 33% obecnie. Model ten już zdążył zakorzenić się w Niemczech, a w Wielkiej Brytanii jego ekspansja przyspiesza – wyższa gęstość zabudowy w projektach tego typu pomaga przezwyciężyć ograniczenia planistyczne i związane z opłacalnością inwestycji w lokalizacjach miejskich.
Fakt, że inwestorzy planują zwiększenie alokacji w sektorze living w średniej perspektywie czasowej z uwzględnieniem jego kolejnych segmentów, stanowi obiecujący sygnał dla dalszego wzrostu i rozwoju tego sektora. Wyzwaniem są jednak rozbieżne oczekiwania cenowe, kwestie opłacalności inwestycji oraz zmiany na arenie politycznej. Mimo to nastroje pozostają pozytywne, a coraz więcej sygnałów wskazuje na to, że aktywność inwestycyjna w sektorze living w regionie EMEA będzie znacząco wzrastać w najbliższych latach,
tłumaczy Tom McCabe, Dyrektor Działu Badań i Analiz Sektora Living w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.
Najpopularniejsze kierunki inwestycyjne i struktury transakcji
Wyniki tegorocznego badania ankietowego pokazują, że największym zainteresowaniem inwestorów cieszy się Wielka Brytania, a na drugie miejsce awansowała Hiszpania, wyprzedzając Niemcy. Poza pierwszą trójką w rankingu preferowanych rynków inwestycyjnych zyskały Francja, Włochy i Portugalia, natomiast Irlandia i kraje nordyckie nieznacznie straciły na popularności.
W Polsce fundamenty popytowe dla rynku living są równie silne, co w innych krajach europejskich. Jedynym hamulcem są obecnie przychody w złotówkach i wysoki koszt pozyskania kapitału. Oferta mieszkaniowa w największych miastach nadal jest niewystarczająca i często niskiej jakości. Polacy tradycyjnie postrzegają własność mieszkania jako zarówno dobro osobiste, jak i inwestycję, jednak widać zmianę pokoleniową — coraz więcej osób decyduje się na wynajem ze względu na większą mobilność i elastyczność. Jednocześnie mamy bardzo atrakcyjne yieldy, brak regulacji czynszów i stosunkowo liberalne prawo dla wynajmujących, a także brak podatków od wartości nieruchomości. Determinanty popytu dla rozwoju student housingu w Polsce są także równie silne – obecna liczba łóżek w projektach PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) zaspokaja potrzeby zaledwie 1% wszystkich studentów w Polsce. Nawet po uwzględnieniu miejsc w akademikach uczelnianych, łączna oferta odpowiada na potrzeby mieszkaniowe jedynie 10% studentów — mimo że liczba łóżek podwoiła się na przestrzeni ostatnich 10 lat. W roku 2023/24, według GUS, niemal 10% całej populacji studentów stanowiły osoby z zagranicy. Prognozowany jest dalszy wzrost tych liczb. Nic więc dziwnego, że widzimy stale rosnącą liczbę projektów w pipeline, Tylko w tym roku planowana podaż zwiększy się o 32%”,
mówi Karolina Furmańska, ekspertka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield.
Porównanie preferowanych struktur finansowania na europejskim rynku living z wynikami ubiegłorocznego badania wykazało, że najbardziej wzrósł odsetek inwestorów stawiających na forward commitment (29% w 2025 roku wobec 18% w 2024 roku). Na kolejnych miejscach pod względem popularności znalazły się obiekty generujące stabilne przychody i inwestycje joint venture (po 21%) oraz forward funding (19%). W porównaniu z ubiegłym rokiem inwestorzy również wykazują większe zainteresowanie repozycjonowaniem (10%), co może świadczyć o pojawieniu się na rynku większych możliwości w tym zakresie.
Inwestycje w sektorze living oferują inwestorom stabilność i dywersyfikację, jednocześnie generując wartość społeczną, która umożliwia im osiągnięcie celów związanych z ESG. Nasze badanie pokazuje, że główne rynki europejskie pozostają głównym celem inwestorów na obecnym etapie cyklu, o czym świadczy aktywność różnego rodzaju kapitału, koncentrującego się przede wszystkim na płynnych rynkach europejskich. W efekcie przewidujemy, że w 2025 roku rynki living wejdą w nową fazę ekspansji”,
podsumowuje Patrick Hogan, Dyrektor Sekcji Living w Dziale Rynków Kapitałowych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.
