Opublikowane przez GUS dane o skali nowego budownictwa mieszkaniowego w Polsce wskazują na wyraźny brak wiary wśród firm deweloperskich we wzrost sprzedaży w 2025 roku. We wszystkich kategoriach aktywności w budownictwie mieszkaniowym (mieszkania oddawane do użytku, budowy rozpoczynane i pozwolenia na budowę) pierwsze cztery miesiące roku przyniosły wyniki gorsze niż przed rokiem.
Z najnowszych danych GUS wynika, że liczba mieszkań i domów oddanych do użytku w Polsce w kwietniu była w porównaniu do marca o 2,6% wyższa i niemal taka sama jak w kwietniu rok temu (wzrost o 1,2%). Wyniki z czterech miesięcy potwierdzają tendencję, która rysowała się do lutego. Od stycznia do kwietnia 2025 roku w całej Polsce do użytku oddanych zostało 62,2 tys. mieszkań i domów, co oznacza najsłabszy od siedmiu lat wynik. Ostatni raz GUS odnotował w pierwszych czterech miesiącach roku mniej niż 63 tys. lokali oddanych do użytkowania w 2018 roku.
W kwietniu wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 16,1 tys. lokali. W tej puli firmy deweloperskie odpowiadały za budowę 10 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 6% w porównaniu do marca i 4-procentowy wzrost w porównaniu z kwietniem ubiegłego roku. Te kilkuprocentowe wzrosty są na tyle małe, że nie pozwalają na zmianę dotychczasowych prognoz, zgodnie z którymi pod względem liczby oddanych mieszkań, rok 2025 będzie najsłabszym w ostatnim pięcioleciu.
Nie można obiektywnie analizować i oceniać tegoroczny danych GUS prezentujących liczby mieszkań oddawanych przez firmy deweloperskie, nie mając przed oczami liczby rozpoczynanych przez te podmioty budów w pierwszej połowie 2023 roku. Warto pamiętać, że zgromadzona – jako efekt nowych rozwiązań legislacyjnych – przez deweloperów w 2022 roku duża liczba pozwoleń w połączeniu ze sprzedażą słabnącą w następstwie skokowo rosnących kosztów kredytu hipotecznych zaowocowały w pierwszej połowie 2023 roku spowolnieniem w budownictwie mieszkaniowym. Deweloperzy uzyskali w tym okresie niewiele pozwoleń i rozpoczęli rekordowo małe liczby nowych budów. Efektem był spadek liczby rozpoczynanych przez deweloperów budów z poziomu 12 tys. miesięcznie w latach 2021-2022 do 8 tys. w I połowie 2023 roku.
Konsekwencje tego wstrzymania sprzed dwóch lat będziemy zapewne obserwowali w niskiej liczbie oddawanych mieszkań w pierwszej połowie bieżącego roku. Wyniki z pierwszych miesięcy 2025 roku dobitnie to potwierdzają.
Firmy deweloperskie odpowiadają za 62% wszystkich oddanych do użytku w kwietniu lokali mieszkalnych. Wyniki inwestorów indywidualnych są ze swej natury bardziej stabilne niż efekty działalności deweloperów, a ich udział w całości budownictwa mieszkaniowego w Polsce od kilku miesięcy utrzymuje się na poziomie 35-38% ogólnej liczby oddawanych lokali. W kwietniu i pierwszych czterech miesiącach 2025 roku udział wyniósł 36%. W porównaniu do kwietnia 2024 roku gospodarstwa domowe (w terminologii GUS to inwestorzy indywidualni) zakończyły budowę o 1,33% mniejszej liczby domów/mieszkań, a w porównaniu z poprzednim miesiącem ich wynik był niższy o mniej niż 1%.
Wzrost liczby lokali oddawanych do użytku przez firmy deweloperskie w ujęciu miesiąc do miesiąca, nie znajduje potwierdzenia w danych prezentowanych w postaci narastającej od początku roku sumy zrealizowanych lokali. W okresie styczeń–kwiecień firmy deweloperskie przekazały do użytkowania 37,7 tys. mieszkań i domów, czyli o 3% mniej niż przed rokiem.
W tym samym czasie inwestorzy indywidualni zrealizowali 22,9 tys. lokali, czyli o 4,5% mniej niż w analogicznym okresie 2024 roku. Wiele wskazuje na to, że taką tendencję będziemy obserwować również w kolejnych miesiącach 2025 roku.
Starania różnych grup inwestorów o uzyskanie pozwoleń na budowę w kwietniu przyniosły efekty wyraźnie gorsze niż w marcu. Także w porównaniu do wyników z 2024 roku uzyskanych pozwoleń jest o kilkadziesiąt procent mniej.
Z danych zagregowanych dla 12 i 36 miesięcy wiemy, że liczba pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych wciąż wyraźnie przekracza liczbę rozpoczynanych w analogicznych okresach budów. W efekcie w całej Polsce utrzymuje się wyraźna nadwyżka pozwoleń na budowę, która istotnie zwiększa możliwości wprowadzenia przez firmy deweloperskie na rynek nowej podaży (rozpoczęcia budowy nowych mieszkań). Słaby kwietniowy wynik w kategorii „pozwolenia” nie zmniejsza istotnie tej nadwyżki.
Łączna liczba pozwoleń wydanych w kwietniu nie przekroczyła nawet 19 tys., z czego 10,7 tys. pozwoleń uzyskali deweloperzy, a 7,8 tys. inwestorzy indywidualni. W efekcie suma uzyskanych w kwietniu pozwoleń była o 14,5% niższa niż w marcu. A w porównaniu do kwietnia sprzed roku liczba pozwoleń na budowę spadła o 24%. Źródłem spadku w tej kategorii była wyraźnie niższa niż w kwietniu ubiegłego roku aktywność firm deweloperskich, które w ostatnich 5 latach w kwietniu uzyskały powyżej 14 tys. pozwoleń.
Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których wszystkie grupy inwestorów uzyskały pozwolenie w pierwszych czterech miesiącach 2025 roku jest wyraźnie niższa niż rok temu. Jednak sytuacja w poszczególnych grupach inwestorów jest zróżnicowana. W analizowanym okresie bieżącego roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę łącznie 41,1 tys. mieszkań i domów (o 25% mniej r/r), a inwestorzy indywidualni 26,1 tys. (o 4,7% więcej).
Statystyki GUS dotyczące rozpoczynanych w całej Polsce budów po marcu wskazywały na wyraźne odbicie w stosunku do lutego, jednak już w kwietniu okazało się, że po wiosennym wzmożeniu nie ma śladu. Liczba rozpoczynanych przez wszystkie grupy inwestorów budów zmniejszyła się w ciągu roku o 4,5%. Słabsze wyniki odnotowano zarówno w wolnej od wahań rynkowych kategorii budownictwa indywidualnego (czyli domów budowanych przez gosp. domowe), jak również wśród firm deweloperskich (na sprzedaż lub wynajem). Dane GUS wskazują na spadki zarówno miesiąc do miesiąca jak i rok do roku. Warto także zaznaczyć, że początek ubiegłego roku charakteryzował się wyjątkowo wysokim wolumenem rozpoczynanych budów. Działo się tak głównie za sprawą firm deweloperskich, które pod wpływem wyjątkowo wysokiej sprzedaży wspieranej „Bezpiecznym kredytem 2%” przystąpiły do realizacji nowych inwestycji. Na tle ostatnich 5 lat początek 2024 roku w kategorii „budowy rozpoczynane” był wyjątkowy, więc analiza liczby rozpoczynanych w pierwszych miesiącach 2025 roku budów powinna uwzględniać ten fakt.
Wszystkie grupy inwestorów w kwietniu 2025 roku rozpoczęły budowy 20,1 tys. lokali mieszkalnych, czyli o 8% mniej niż w marcu i o 5,5% mniej niż w kwietniu 2024 roku. Ten kilkuprocentowy spadek w kategorii „ogółem” to efekt ograniczenia zarówno działalności firm deweloperskich, jak i inwestorów indywidualnych. Choć kiedy analizujemy wyniki dla pierwszych czterech miesięcy 2025 roku wyraźnie spowolnienie w rozpoczynaniu budów widzimy przede wszystkim wśród firm deweloperskich, które zanotowały o 11% gorszy wynik niż rok temu.
Bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach należy interpretować także w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń i liczbą rozpoczynanych budów wynosi 5,1 tys., co oznacza, że 6% uzyskiwanych pozwoleń nie ma kontynuacji w realizowanych budowach.
Warto odnotować że ponad ½ (2,6 tys.) tej nadwyżki powstała za sprawą pozwoleń na budowę mieszkań komunalnych i społecznych–czynszowych, co potwierdza zapowiedzi powstawania coraz większej liczby mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu. Zastanawia jednak niskie tempo rozpoczynanych budów w tych kategoriach inwestorów.
Wyniki firm deweloperskich w kontekście nadwyżki pozwoleń nad rozpoczynanymi budowami należy oceniać nieco inaczej, jednak również w tej grupie inwestorów początek 2025 roku wygląda optymistycznie. W 2024 roku deweloperzy odłożyli 25% uzyskanych pozwoleń, podczas gdy w pierwszych miesiącach 2025 roku – zaledwie 5%. Porównanie wyników z kwietnia dotyczących liczby pozwoleń uzyskiwanych przez firmy deweloperskie z liczbą rozpoczynanych przez te firmy budów wskazuje, że możemy mieć do czynienia z delikatną zmianą dotychczasowej tendencji, a w efekcie redukcją rekordowej nadwyżki pozwoleń zgromadzonych w latach 2022–2023.
