Zainteresowanie domami jednorodzinnymi nie słabnie. W II kwartale 2025 roku sprzedaż nowych domów w największych aglomeracjach zwiększyła się o 14% kw/kw, a deweloperzy wprowadzili na rynek ponad 1,4 tys. tego typu nieruchomości. Pomimo wzrostów cen sięgających nawet 23% r/r jak w Trójmieście, nabywcy nie rezygnują z marzeń o własnym domu, za które są skłonni zapłacić nawet średnio 11 tys. zł/mkw. w Krakowie, 10,2 tys. zł w Warszawie czy blisko 9 tys. zł w Trójmieście.
Według danych Otodom aż 71 proc. mieszkańców Polski marzy o własnym domu jednorodzinnym. Dla wielu to nie tylko kwestia większego metrażu czy dostępu do ogrodu, lecz przede wszystkim potrzeba spokoju, niezależności i lepszej równowagi między życiem zawodowym a prywatnym. Sprawdzamy, jak wygląda aktualna oferta deweloperów i z jakimi kosztami muszą liczyć się ci, którzy chcą to marzenie zrealizować.
Kierunek przedmieścia
Osoby, które marzą o własnym domu mają coraz większy wybór. Jak wskazują dane Otodom Analytics tylko w II kwartale br. deweloperzy działający na 7 rynkach głównych (Warszawa, Łódź, Wrocław, Poznań, Katowice, Kraków, Trójmiasto) wprowadzili na rynek 1,4 tys. nowych nieruchomości jednorodzinnych, co oznacza wzrost o 16% w porównaniu z początkiem roku. W efekcie, na koniec czerwca, ich łączna oferta domów przekroczyła 6,3 tysiąca nieruchomości i była o 13% wyższa niż rok wcześniej. Co ciekawe, aż 70% tej podaży przypadło na obszary podmiejskie, a tylko 30% na miasta.
– Tak duży udział inwestycji w strefach podmiejskich to efekt kurczących się możliwości budowy domów w granicach miast. Po prostu brakuje tam działek, a te dostępne są bardzo drogie. Z kolei na obrzeżach wciąż jest miejsce, a domy jednorodzinne, zwłaszcza w zabudowie szeregowej, pozwalają zagospodarować teren w sposób atrakcyjny zarówno dla deweloperów, jak i klientów. W dużych miastach znacznie efektywniej wykorzystuje się działki, realizując inwestycje wielorodzinne – komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.
Wzrost oferty nie rozkłada się jednak równomiernie. Na tle całego rynku zdecydowanie wyróżnia się Warszawa – nie tylko pod względem liczby domów dostępnych w sprzedaży, ale także tempa przyrostu nowej podaży. Tylko w granicach stolicy oferta domów zwiększyła się o50% w skali roku,osiągając ponad 920 dostępnych nieruchomości. Co więcej, co drugi dom wprowadzony na rynek przez deweloperów w II kwartale znajdował się właśnie w Warszawie lub jej aglomeracji. Na przeciwnym biegunie znalazły się Katowice. Tu dostępność domów w granicach miasta spadła aż o 43% r/r, do zaledwie 21 nieruchomości. Zmniejszenie oferty odnotowano również w Poznaniu (–18% r/r).
Nieco inaczej wyglądała sytuacja wokół dużych miast. W strefach podmiejskich prym wiodły przedmieścia Wrocławia i Warszawy, gdzie liczba dostępnych domów wzrosła o 23% r/r. Solidne wzrosty odnotowano też wokół Krakowa (+11% r/r) i Katowic (+15% r/r). Skromniejszy wzrost oferty w skali roku miał natomiast miejsce wokół Poznania (+7%) i Trójmiasta (+2%). Z kolei w opozycji stała aglomeracja łódzka, gdzie oferta zmniejszyła się o jedną piątą r/r.
Dom za miastem wraca do łask
II kw. roku przyniósł lekkie ożywienie na rynku domów jednorodzinnych. Łączna sprzedaż tego typu nieruchomości w Warszawie, Łodzi, Katowicach, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście wzrosła o 14% kw/kw, osiągając poziom 1,3 tys. Aż dwie trzecie tej sprzedaży dotyczyło domów położonych poza granicami miast. Co więcej, w większości analizowanych lokalizacji odnotowano poprawę wyników kwartalnych, a wyjątkiem okazał się jedynie Poznań i jego okolice,gdzie liczba transakcji spadła o 10% kw/kw.
– Dane z II kwartału br. pokazują, że segment domów za miastem ma się całkiem dobrze. Wzrost liczby transakcji i silna pozycja lokalizacji podmiejskich to potwierdzenie długofalowego trendu, który przyspieszył po pandemii. Choć praca zdalna nie jest już tak powszechna jak w 2020 roku, model hybrydowy nadal sprzyja przeprowadzkom na obrzeża miast, gdzie można liczyć na większą przestrzeń i bardziej konkurencyjne ceny, zwłaszcza w porównaniu z centrami największych aglomeracji – podkreśla Marcin Krasoń.
Pod względem sprzedaży stawkę zdecydowanie zdominowała Warszawa. W stolicy w II kw. roku sprzedano 545 domów, co oznacza, że ponad 40% takich transakcji w kraju przypadło właśnie na stołeczny rynek. Za nią uplasował się Wrocław z aglomeracją (249 transakcji), a na trzecim miejscu Trójmiasto (170).
W ujęciu rocznym obraz rynku wygląda już nieco inaczej. Największy wzrost liczby transakcji odnotowano w Krakowie i jego aglomeracji, gdzie sprzedaż domów jednorodzinnych była aż o 23% wyższa niż przed rokiem. Umiarkowaną, ale stabilną dynamikę na poziomie 7–8% r/r widać było natomiast w Trójmieście i Wrocławiu, łącznie z otaczającymi je strefami podmiejskimi.
Na drugim biegunie znalazł się Poznań, gdzie sprzedaż tego typu nieruchomości spadła o ponad jedną trzecią r/r, a także Katowice (–19% r/r). Co ciekawe, mimo dominującej pozycji w skali kraju, również Warszawa znalazła się po stronie spadków, z wynikiem–13% r/r.
Ile kosztuje marzenie o domu?
W porównaniu z ubiegłym rokiem ceny domów jednorodzinnych wzrosły w większości lokalizacji, choć skala tych podwyżek była bardzo zróżnicowana. Największe zmiany odnotowano w Trójmieście, gdzie średnia cena wzrosła aż o 23% r/r, a także w aglomeracji katowickiej (+13% r/r) oraz w Warszawie i Krakowie, gdzie stawki podniosły się o około 11–12%. Znacznie łagodniejszy przebieg miały zmiany cenowe we Wrocławiu, gdzie wzrost nie przekroczył 2%, oraz w Łodzi, gdzie średnia cena nawet nieznacznie spadła.
– Nawet w obliczu rosnących cen, wielu mieszkańców Polski nadal podejmuje decyzję o przeprowadzce z mieszkania do domu jednorodzinnego. Dla części z nas to spełnienie marzenia o większej przestrzeni i bliskości natury, dla innych to naturalny etap życia rodzinnego, powrót do korzeni albo potrzeba większego komfortu. Jak pokazują dane z raportu Otodom „Sens(y) zmian mieszkaniowych”, dla takich grup jak miłośnicy przyrody, wijący gniazda czy wielopokoleniowi opiekunowie, dom staje się nie tylko miejscem do życia, ale odpowiedzią na potrzebę bezpieczeństwa, spokoju i wspólnoty, nawet jeśli oznacza to większy wydatek – podkreśla Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Z jakim wydatkiem musieli liczyć się nabywcy domów jednorodzinnych w II kw. roku? Najdroższym rynkiem okazał się Kraków, gdzie średnia cena metra kwadratowego osiągnęła około 11 tys. zł. Niewiele mniej trzeba było zapłacić w Warszawie – 10,2 tys. zł/mkw. Trzecią pozycję zajęło Trójmiasto z ceną zbliżoną do 9 tys. zł/mkw., a dalej uplasowały się Wrocław (8,6 tys. zł/mkw.), Łódź (8,5 tys. zł/mkw.), Poznań (ok. 7,9 tys. zł/mkw.) oraz Katowice (ok. 7,2 tys. zł/mkw.).
Nieco niższe stawki odnotowano w strefach podmiejskich, choć i tam różnice są coraz mniej wyraźne. Najdroższą aglomeracją pozostaje ta otaczająca Kraków, gdzie średnia cena przekroczyła 9,8 tys. zł/mkw. Okolice Warszawy zajmują drugą pozycję z ceną 8,8 tys. zł/mkw., natomiast w aglomeracjach Wrocławia i Łodzi stawki utrzymują się poniżej 8,1 tys. zł/mkw.
