Najkrótszy komentarz do statystyk rynku za IV kwartał brzmi: rynek rośnie. Rośnie liczba mieszkań sprzedanych, wprowadzonych do sprzedaży, łączna liczba lokali w ofercie i niesprzedanych, gotowych mieszkań. Część z tych informacji ucieszy deweloperów – inne ich zmartwią, a ucieszą potencjalnych nabywców.
Sprzedaż w IV kwartale była najlepsza w roku i lepsza niż w I kwartale 2024, jeśli wyłączymy z niego transakcje związane „Bezpiecznym Kredytem 2%” (które de facto zostały zainicjowane w ostatnim kwartale 2023 roku). W porównaniu do sytuacji sprzed roku, kwartalna sprzedaż wzrosła na sześciu największych rynkach o ponad 17%, przy uwzględnieniu Katowic wzrost był na poziomie 14,6%. Około 11,6 tys. lokali sprzedanych w kwartale na siedmiu największych rynkach[1] oznacza, że jesteśmy na podobnym poziomie sprzedaży jak pod koniec 2014 r. i początku 2015 r.
Roczna sprzedaż na poziomie nieco powyżej 41 tys. dla 6 największych miast, czy prawie 43 tys. przy uwzględnieniu Katowic to wynik porównywalny z 2014 rokiem; wyraźnie lepszy niż w latach kryzysowych, ale daleki od czasów boomu z lat 2016-2019 czy roku 2021.
Liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była w większości miast zbliżona do wyniku sprzedaży. Gdyby brać pod uwagę tylko pięć miast, wówczas nadwyżka wprowadzeń byłaby większa od sprzedaży o kilkaset lokali i sytuacja byłaby właściwie bliska równowagi. Wyjątkiem była pod tym względem Łódź, gdzie na rynek weszło 2,8 tys. nowych ofert, absolutny rekord, jeśli chodzi o kwartalne wprowadzenia do sprzedaży w tym mieście. Wskutek tego oferta – po małym spadku w trzecim kwartale – znowu wyraźnie wzrosła. W całym minionym roku na sześciu rynkach pojawiło się w sprzedaży w sumie 48,7 tys. nowych mieszkań. Także w Katowicach, liczba wprowadzonych mieszkań była w całym roku wyraźnie wyższa od sprzedaży a roczny wynik wprowadzeń dla siedmiu miast należy powiększyć do prawie 52 tys. nowych mieszkań.
Oferta wzrosła o 5,4% (kwartał-do-kwartału) na sześciu głównych rynkach i 5,5% kdk uwzględniając Katowice (7M), osiągając rekordowy poziom 63,5 tys. mieszkań (6M) lub blisko 69,9 tys. po doliczeniu Katowic. Wzrost ten wynika w dużym stopniu z tej – nie bardzo zrozumiałej – dużej liczby lokali wprowadzonych na rynek w Łodzi. Deweloperzy w tym mieście byli odpowiedzialni za ponad 58% całkowitego wzrostu wielkości oferty w grupie siedmiu miast. Generalnie tylko w Warszawie wielkości oferty są dalekie od rekordowych poziomów.
Ale to nie sama oferta może niepokoić, a liczba niesprzedanych, gotowych mieszkań. Liczba takich lokali na 7 rynkach łącznie wzrosła skokowo w ciągu kwartału o 46% do ponad 14,0 tys., co stanowi obecnie 20% oferty. Największy wzrost miał miejsce w Katowicach i Krakowie. W porównaniu z sytuacją sprzed roku, liczba gotowych lokali wzrosła prawie trzy razy. Choć udział tych lokali w ofercie jest nadal wyraźnie mniejszy od rekordowych poziomów z lat 2012-14, to już wielkość tego wolumenu w porównaniu ze sprzedażą może niepokoić. Liczby te są niższe od kwartalnej sprzedaży tylko w Trójmieście i Warszawie. W pozostałych miastach jest to dużo więcej, a w Katowicach czy Łodzi jest to nawet blisko, odpowiednio 3 razy lub 1,7 raza więcej niż kwartalna sprzedaż. Tymczasem zwykle w typowym kwartale gotowe mieszkania stanowią 15-25% sprzedanych mieszkań. W porównaniu z całą roczną sprzedażą w 2025 roku, pula gotowych, niesprzedanych lokali to 16% w przypadku Trójmiasta i 22% w Warszawie. To dość bezpieczne poziomy. Ale w Krakowie, Poznaniu i Łodzi to już 43-46%, a w Katowicach aż 75%, co może stanowić powód do obaw o płynność niektórych firm.
Relacja oferty do sprzedaży ukazuje duże zróżnicowanie rynków. Tak, jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji bliskiej równowagi popytu i podaży. Poprawiła się nieco sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy utrzymaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta wyprzedałaby się szybciej niż w półtora roku. Trudniejszą sytuację mają deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to ok. siedmiu kwartałów. Jeszcze słabsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi – ok. dziewięciu kwartałów, czyli ponad dwa lata. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co oznacza prawie 4 lata teoretycznego czasu wyprzedaży oferty.
Nie zaskakują natomiast statystyki dotyczące cen. W przypadku średnich cen lokali pozostających w ofercie na koniec grudnia, w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału widać stabilizację lub niewielkie, nie przekraczające 2% wzrosty. W porównaniu z cenami z końca 2024 – stabilizację lub wzrosty, przy czym, tak jak to było w poprzednich kwartałach, Największy wzrost w skali roku miał miejsce w Trójmieście. Warto jednak pamiętać, że to statystyki cen ofertowych, a zatem tych mieszkań, które się nie sprzedały
W przypadku cen mieszkań sprzedanych, w porównaniu z poprzednim kwartałem widać więcej spadków niż stabilizacji, przy czym brak spadków ma miejsce na tych rynkach, gdzie nie ma nadwyżki podaży: w Warszawie i w Trójmieście. Ceny mieszkań sprzedanych w relacji kwartał do kwartału wyraźnie spadły we Wrocławiu (o 4,4%), Krakowie i Poznaniu (o 2,7%), w pozostałych miastach można mówić o stabilizacji. W relacji rok do roku, duży wzrost miał miejsce tylko w Warszawie (7,7%), o małym wzroście można mówić w Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach, w Poznaniu mieliśmy wyraźny spadek (o 3,6%), na pozostałych rynkach – stagnacja. Na wynik Warszawy mogły mieć wpływ drogie inwestycje, ale także brak nadwyżki podaży.
Warto też zauważyć, że grudzień w tym roku był – raczej nietypowo – miesiącem, kiedy to sprzedającym bardziej zależało na poprawie wyniku przed końcem roku, niż kupującym na dokonaniu transakcji. Z perspektywy kupującego mogło to mieć znaczenie tylko wówczas, gdy wierzył, że jakaś promocja skończy się w grudniu, albo ktoś inny kupi upatrzone mieszkanie. Nie było jednak masowej obawy, że skończy się jakiś program, albo ceny pójdą w styczniu w górę z powodów pozarynkowych. Jednocześnie w porównaniu z początkiem roku rósł w sprzedaży udział relatywnie tańszych lokali sprzedawanych z udziałem kredytu, a oferta w większości miast rosła. To także sprzyjało stabilizacji lub obniżkom średnich cen sprzedawanych mieszkań.
Ceny mieszkań wprowadzonych w ostatnich trzech miesiącach na rynek wprawdzie wzrosły w większości miast w porównaniu z poprzednim kwartałem (za wyjątkiem Krakowa i Katowic) ale – z jednym wyjątkiem – są wyraźnie niższe od wcześniejszych rekordów z w końca 2024 lub początków 2025 roku. Tylko w Poznaniu średnia cena mieszkań wprowadzonych na rynek była najwyższa w historii tego miasta i w dodatku kolejny raz wyższa niż we Wrocławiu. Największy kwartalny wzrost cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży zanotowano w Warszawie (+9,3%), gdzie pojawiło się więcej ofert z segmentu apartamentów.
IV kwartał 2025 roku utrwalił podział rynków na dwie grupy. Z jednej strony mamy zrównoważone rynki Warszawy i Trójmiasta, gdzie popyt nadąża za podażą, a ceny pozostają stabilne lub lekko rosną. Z drugiej strony są rynki Krakowa, Poznania, Wrocławia i – przede wszystkim – Łodzi i Katowic, gdzie rosnąca oferta, a zwłaszcza gwałtownie powiększająca się pula gotowych, niesprzedanych lokali, zaczyna wywierać presję na deweloperów. Skutkuje to spadkami średnich cen transakcyjnych.
W nadchodzących kwartałach można spodziewać się dalszych promocji cenowych i działań mających na celu sprzedaż rosnącej w ostatnim czasie oferty. Kluczowym czynnikiem dla całego rynku pozostanie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – spodziewane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc deweloperom w poradzeniu sobie z nadpodażą na części z rynków. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszeniu do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej.
[1] od Q4 2025 JLL wlicza do publikowanych łącznych statystyk dużych miast również Katowice (wszystkie projekty wielorodzinne w ramach granic administracyjnych miasta ).
