Autor: Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research, JLL Poland
Wzrost sprzedaży mimo trudnego otoczenia i wyraźne ograniczenie podaży
W I kwartale 2026 roku polski rynek mieszkaniowy zanotował wyraźny wzrost sprzedaży. Na siedmiu największych rynkach sprzedano łącznie 12,9 tys. mieszkań (wzrost o 11,1% kdk i 35,2% rdr). Warto podkreślić, że wzrost miał miejsce mimo długiej przerwy urlopowej w styczniu i lutym, a dodatkowo w ostatnich tygodniach marca na nastroje nabywców wpływała wojna w Zatoce Perskiej. Największy wzrost sprzedaży kwartał do kwartału zanotowano w Katowicach (+51%), co przekłada się jednak tylko na ok. 170 transakcji więcej. W Warszawie oraz Łodzi sprzedaż wzrosła odpowiednio o 16,7% oraz 17,5% kdk, a kolejny wzrost popytu zauważalny był także w Krakowie i Poznaniu. Przewagę sprzedaży nad nową podażą obserwowano w sześciu z siedmiu metropolii – wyjątkiem jest Kraków, gdzie wprowadzono na rynek o 13% więcej mieszkań niż w poprzednim kwartale.
Łącznie do sprzedaży wprowadzono 10,3 tys. nowych mieszkań, czyli aż o 27% mniej niż w czwartym kwartale poprzedniego roku. Stabilizacja podaży widoczna jest głównie we Wrocławiu i Poznaniu, natomiast w pozostałych miastach (poza Krakowem) zanotowano wyraźne wyhamowanie tej aktywności, co jest typowe dla początku roku.
W efekcie, oferta mieszkań do kupienia nieznacznie spadła w większości miast (lub pozostała bez zmian). Na koniec marca wynosiła na siedmiu największych rynkach ok. 69 tys. mieszkań – poziom bliski historycznym rekordom. Oferta ta obejmuje również lokale zarezerwowane, ale niesprzedane, których na koniec pierwszego kwartału było łącznie ok 6,4 tys.
Zróżnicowana dynamika cen w poszczególnych miastach
W I kwartale odnotowano dalsze zróżnicowanie zarówno w dynamice cen, jak i w relacji popytu i podaży pomiędzy poszczególnymi miastami. Średnia cena mieszkań będących w ofercie na koniec marca była pod wpływem nowych, często droższych inwestycji – zwłaszcza w Warszawie, gdzie wzrosła o 6,2% kdk do poziomu 19 900 zł/m². Podobny wzrost zanotowano w Poznaniu (+2,4% kdk do 14 100 zł/m²), natomiast w pozostałych miastach zmiana nie przekroczyła 0,6%. W skali roku wzrosty średniej ceny oferty przewyższające inflację widoczne są tylko w Warszawie i Poznaniu, natomiast wyraźny spadek wystąpił we Wrocławiu.
Miasta różnicują się także coraz bardziej pod względem relacji popytu i podaży. Warszawa weszła w fazę przewagi popytu i lekkiego niedoboru mieszkań. Trójmiasto pozostaje rynkiem bliskim równowagi a Wrocław dynamicznie zbliża się do tego poziomu. Natomiast w Krakowie i Poznaniu podaż wciąż przekracza popyt, choć różnica ta wyraźnie się zmniejsza. Najdłuższy teoretyczny czas wyprzedaży oferty notowany jest w Łodzi (ponad 2 lata) oraz Katowicach (powyżej 3 lat).
Scenariusz dla rynku deweloperskiego
Patrząc na wyniki sprzedażowe, ale i liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w I kwartale warto pamiętać o tym, że wyniki te ukazują rezultaty różnych decyzji podejmowanych wcześniej w różnych terminach. W przypadku rejestracji statystyk sprzedaży, opartych nie o rezerwacje, lecz umowy deweloperskie, decyzje nabywców zapadły w większości co najmniej kilka tygodni wcześniej. W uproszczeniu, możemy powiedzieć, że statystyki sprzedaży w marcu w większości odzwierciedlają decyzje z lutego, czasami stycznia, a czasami pierwszych dni marca.
Podobny jak w przypadku sprzedaży jest schemat decyzyjny dotyczący wprowadzania do oferty nowych inwestycji. Z reguły przygotowanie i decyzja o wprowadzeniu do sprzedaży ma kilka etapów, które zajmują miesiące, ale ostateczne pojawienie się przeważającej liczby nowych ofert w marcu było w większości przypadków efektem decyzji z lutego i najdalej początku marca. Jest to w przypadku tego kwartału istotne o tyle, że na początku marca można jeszcze było mieć nadzieję, że ta kolejna wojna w Zatoce potrwa, tak jak poprzednia, kilka tygodni i nie będzie miała istotnego wpływu na polską gospodarkę, inflację i rynek mieszkaniowy.
Dziś, wiemy już, że tak się nie stało. Ta wojna trwa dłużej i przyniosła już szereg następstw, których znaczenie wykracza daleko poza impuls proinflacyjny. Nie wiemy, kiedy i z jakimi skutkami się ona zakończy. Prawdopodobnie przyniesie nie tylko wzrost kosztów paliw i cen szeregu surowców płynących zwykle do Europy z tego regionu. Koszty transportu z regionu mogą stać się trwale wyższe, bo ryzyko kolejnej blokady będzie musiało zostać trwale wliczone w ceny.
Co to oznacza dla rynku deweloperskiego w polskich metropoliach? Jest niemal pewne, że oprocentowanie kredytów w optymistycznym scenariuszu przez dłuższy okres pozostanie zbliżone do obecnego (o ile nie zacznie rosnąć), a nie będzie nadal spadać, jak można było oczekiwać na początku roku. Wzrosną koszty budowy, zarówno ze względu na koszty energii i paliw do transportu i pracy sprzętu, jak i energochłonnych materiałów. Pojawią się zakłócenia w łańcuchach dostaw, a w efekcie – oby przejściowe – problemy z niektórymi produktami. Paradoksalnie, w pierwszym okresie może to być korzystne z perspektywy deweloperów. Klienci szybko zrozumieją, że gotowe lub prawie gotowe mieszkania to produkt niezagrożony perturbacjami, produkt, który warto teraz kupić, bo cena i termin dostarczenia są znane.
Presja na ceny i ograniczenie nowych projektów
Mniej klarowna będzie sytuacja z noworozpoczynanymi inwestycjami. Firmy budowlane będą musiały zacząć wliczać sobie ryzyko wzrostu cen w finalne koszty, podobnie jak deweloperzy działający w formule samodzielnego zarządzania budową. Dodajmy, że dziś jakiekolwiek prognozy wzrostu tych cen mają bardzo kruche i niepewne podstawy. Ceny nowowprowadzanych na rynek mieszkań muszą więc wzrosnąć, a ich liczba zapewne zacznie maleć.
W przypadku Warszawy oznaczać to będzie dość szybkie zmniejszanie się oferty i wejście w okres niedoboru podaży, w innych miastach – szybsze lub wolniejsze pozbywanie się nadwyżki podażowej. Im bliżej równowagi będzie dany rynek, tym szybciej zaczną drożeć lokale gotowe, w miarę jak zacznie ich ubywać. Kiedy tak się stanie, sprzedaż może jeszcze przyspieszyć, bo część potencjalnych nabywców oczekiwała dalszego spadku stóp i cen, a do zwykłych nabywców dołączą ryzykanci, chcący zarobić na spekulacji.
Z drugiej strony, w dłuższej perspektywie możemy obserwować dużą ostrożność we wprowadzaniu nowych inwestycji u graczy średniej wielkości i zmienną politykę w największych firmach giełdowych, które zwykle wykorzystują podobne kryzysy do zwiększenia udziału w kurczącym się rynku.
Po raz kolejny polski rynek mieszkaniowy staje się polem gry, którym trzęsą siły i zjawiska nie mające z tym rynkiem nic wspólnego. Rynek, na którym jeszcze kilka tygodni temu przeważała nadzieja i optymizm, staje się rynkiem pełnym niepewności i lęków, a to nie jest na dłuższą metę dobre ani dla kupujących, ani dla sprzedających.
