W ujęciu rocznym sprzedaż domów deweloperskich odnotowała spadek. Jednak już dane kwartalne pokazują poprawę wyników w większości analizowanych miast. Widać sezonowe ożywienie w popycie, ale deweloperzy są ostrożni we wprowadzaniu na rynek nowych projektów. Ograniczają ich liczbę w obawie przed nadpodażą.
W marcu oferta deweloperów w granicach siedmiu głównych miast (Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Katowice) obejmowała ponad 2 tys. domów, czyli więcej o 4% kw./kw. oraz o 18% r/r. Średnia cena za mkw. na tych rynkach osiągnęła 11,5 tys. zł (+3% kw./kw., +15% r/r). Jednak warto zauważyć, że więcej domów buduje się na obrzeżach miast. Całkowita oferta uwzględniająca zarówno liczbę domów w granicach miast, jak w ich aglomeracjach wyniosła w marcu 6,1 tys., co stanowi minimalny wzrost kwartalny (0,5%), lecz wyraźny, bo o 14%, spadek w ujęciu rocznym. Średnia cena domów sięgnęła 9 tys. zł za mkw. (+ 2% kw./kw., +8% r/r).
Sprzedaż domów w granicach miast
W pierwszym kwartale 2025 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży na siedmiu głównych rynkach 440 domów, czyli o jedną piątą więcej niż w ubiegłym kwartale, jednak o 8% mniej niż w analogicznym okresie rok temu. Jednocześnie sprzedali w tym czasie 370 domów – o 17% mniej kw./kw. oraz 19% mniej r/r. Przy zauważalnym aktualnie niższym popycie w miastach, deweloperzy coraz częściej decydują się na wprowadzanie bardziej intensywnych strategii cenowych (rabaty, promocje) lub wdrożenie dodatkowych zachęt sprzedażowych (gratisy w postaci miejsc parkingowych czy dodatkowe eko-rozwiązania, system smarthome).
Kwartalny wzrost sprzedaży w aglomeracjach
1,2 tys. – tyle wyniosła liczba nowych ofert uwzględniająca największe miasta i sąsiadujące powiaty, co oznacza spadek o 16% kw./kw. oraz o 22% r/r. Ograniczenie liczby nowych inwestycji może być reakcją na wolniejszą w ostatnich miesiącach sprzedaż i wyzwania związane z absorpcją dostępnych ofert.
Sprzedaż domów uwzględniająca miasta wraz z aglomeracjami w tym okresie osiągnęła poziom 1,3 tys. Mimo rocznego spadku sprzedaży (-15%), kwartalny wzrost (+11%) to pozytywny sygnał dla deweloperów świadczący o dalszym zainteresowaniu nabywców zakupem domów na przedmieściach.
„Warto podkreślić, że oba segmenty rynkowe trafiają do różnych grup odbiorców – osoby wybierające domy w granicach miast cenią dogodną lokalizację, komfort życia w domu zamiast mieszkania w bloku i są gotowe ponieść wyższe koszty, by zdobyć dom w atrakcyjnych, wygodnych lokalizacjach. Tymczasem nabywcy poszukujący domów w aglomeracjach są bardziej wrażliwi na koszty, koncentrują się na ekonomicznych rozwiązaniach i są skłonni zrezygnować z lokalizacji na rzecz niższych cen”, mówi Agata Stachowiak, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.
2,5 tys. domów w Warszawie i aglomeracji
Większość analizowanych miast wraz z aglomeracjami odnotowała wzrost oferty domów deweloperskich w ujęciu rocznym. Jest on szczególnie widoczny w Katowicach (+33% r/r), Warszawie (+28% r/r) oraz Trójmieście (+22% r/r). Jednak w Poznaniu (-12% r/r) i Wrocławiu (-5% r/r) oferta zmalała. W pierwszym kwartale 2025 r. w wielu miastach nastąpił znaczący spadek liczby domów wprowadzonych do sprzedaży w porównaniu do analogicznego kwartału rok wcześniej. W Poznaniu i sąsiednich powiatach nowa podaż spadła o 61%, we Wrocławiu i aglomeracji o 38%, a w Warszawie i okolicy o 25%.
Dalsza część artykułu pod grafiką.
„Deweloperzy przyjęli bardziej ostrożną strategię inwestycyjną. Słabsze wyniki odnotowali oni również w kategorii domów sprzedanych. W porównaniu do pierwszego kwartału 2024 r. najbardziej odczuwalne osłabienie popytu nastąpiło w Krakowie wraz z aglomeracją (-30%) i Poznaniu wraz z powiatami (-46%). Spadek sprzedaży sugeruje możliwy wpływ czynników makroekonomicznych, takich jak wyższe stopy procentowe, trudniejsza dostępność kredytów hipotecznych oraz wzrost kosztów życia”, wyjaśnia Stachowiak z Otodom.
Sprzedaż kwartalnie
Choć r/r obserwujemy spadki w wynikach sprzedażowych deweloperów, w porównaniu kw./kw. sprzedaż wzrosła w 4 z 7 wspomnianych regionów. Warszawa i aglomeracja odnotowała 27% wzrost sprzedaży między kwartałami. W Katowicach i okolicy sprzedaż wzrosła o 19%, a we Wrocławiu i aglomeracji o 11%. W Poznaniu i okolicach deweloperzy sprzedali o 10% więcej domów niż w ostatnim kwartale 2024 r. Aktualnie oferta na tym rynku jest najniższa od kwietnia 2022 r. Brak nowych projektów deweloperskich w tym obszarze może skutkować ograniczeniem dostępności oferty w kolejnych kwartałach. W Łodzi i aglomeracji sprzedaż była podobna do tej z ubiegłego kwartału, w Trójmieście i okolicy spadła o 6%, a w Krakowie wraz z aglomeracją o 15%.
Najdrożej znów w Warszawie
Analizując zmiany cen ofertowych za mkw. domów w największych miastach Polski i ich aglomeracjach, można zauważyć kilka istotnych trendów. Przede wszystkim największe roczne podwyżki cen zaobserwowano w Poznaniu oraz Warszawie. Poznań wraz z aglomeracją odnotował 11% wzrost, co świadczy o dynamicznym rozwoju tego rynku i rosnącej atrakcyjności regionu. Z kolei w Warszawie i okolicy mkw. wzrósł przez rok 10%, przez co stolica ponownie przejęła rolę lidera pod względem ceny za mkw. domu (10,4 tys.).
W przypadku Katowic i Łodzi również odnotowano znaczące roczne wzrosty cen na poziomie odpowiednio 8,5% i 5%. Region śląski stale przyciąga uwagę zarówno mieszkańców, jak i inwestorów, dzięki niskiej bazie wyjściowej cen (7,1 tys. za mkw.) i rozwijającej się infrastrukturze. Łódź i aglomeracja zanotowały wzrost o 5% (8,4 tys. za mkw.). Umiarkowana podwyżka cen miała miejsce również w Trójmieście i sąsiadujących powiatach, gdzie stawka za mkw. wzrosła o 4%. Na przeciwległym biegunie znajdują się Wrocław i Kraków wraz z aglomeracjami, gdzie roczne wzrosty cen były minimalne i nie przekroczyły 1%. Natomiast Kraków wydaje się stabilizować po wcześniejszych dynamicznych latach zwiększania się zarówno oferty, jak i wysokości cen.
